Cour d'Appel — 13 septembre 2002

Suivant acte en date du 21 octobre 1998, Monsieur et Madame X... ont formé opposition à l'ordonnance, rendue le 1er septembre 1998 par le Président du Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE, leur enjoignant de payer à la S.A. BOIS D'AUROUZE, la somme de 1373,82 au titre des charges impayées dans une Société en multipropriété. Il a été établi que Monsieur et Madame X... se sont vu attribuer, dans le cadre d'un concours organisé par leur Comité d'Entreprise, une action de la S.A. BOIS D'AUROUZE leur donnant droit à la jouissance d'un studio durant les deux premières semaines de janvier et ce en contrepartie de l'acquittement d'un pourcentage des charges de la Société. Par jugement contradictoire en date du 21 mars 2000, le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE a rendu la décision suivante : - condamne Monsieur et Madame X... à payer à la Société RESIDENCE BOIS D'AUROUZE la somme de 959,67 au titre des charges arrêtées en 1998, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 1998, - autorise Monsieur et Madame X... à se retirer de la Société sans contrepartie financière à compter de ce jour, - déboute les parties du surplus de leurs demandes, - condamne Monsieur et Madame X... aux dépens. Par déclaration en date du 6 septembre 2000, la S.A. BOIS D'AUROUZE a interjeté appel de cette décision. La S.A. BOIS D'AUROUZE expose qu'elle est une Société d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé, que la loi du 6 Janvier 1986 ainsi que les statuts de la Société sont applicables en l'espèce et que conformément à ces dispositions, les actionnaires ne peuvent se retirer qu'à la condition de trouver un acquéreur ou lors de la dissolution de la Société. Elle soutient en outre que la possibilité offerte par les dispositions de l'article L. 212-4 du Code de la Construction et de l'Habitation tendant à procéder à la vente forcée des actions, n'est qu'une faculté pour la Société qui n'est pas exclusive des recours de droit commun. La S.A. BOIS D'AUROUZE demande



donc à la Cour de : vu l'article L. 212-9 du Code de la Construction et de l'Habitation, vu les statuts de la RESIDENCE DU BOIS D'AUROUZE, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé le retrait des époux X... de la Société RESIDENCE DU BOIS D'AUROUZE, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant des charges impayées, en conséquence, - condamner les époux X... au paiement de la somme de 1373,82 outre intérêt au taux contractuel à compter de l'arrêt à intervenir, - condamner les époux X... au paiement de la somme de 770,00 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les époux X... aux entiers dépens. Monsieur et Madame X... répondent que ni les dispositions de l'article L. 212-9 du Code de la Construction et de l'Habitation ni celles de la loi du 6 Janvier 1986, ne sauraient exclure les dispositions de l'article 1869 du Code Civil, et ce quand bien même il s'agirait d'une Société d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé. Ils soutiennent enfin que la loi du 6 Janvier 1986 est dérogatoire à la législation sur les Sociétés d'attribution, qu'elle ne concerne que celles qui n'ont pas pour objet de conférer de droit réel aux associés en contrepartie de leurs apports ; qu'en l'espèce la Société est une société d'acquisition soumise aux dispositions de l'article 1869 du Code Civil. Monsieur et Madame X... demandent donc à la Cour de : vu l'article 1869 du Code Civil, vu (quant aux intérêts ou pénalités) l'article 1153 du Code Civil, à défaut et ensemble les articles 1152 et 1231 du même Code, vu l'article L. 2612-9 du Code de la Construction et de l'Habitation, vu les statuts originaires et les statuts modifiés de la Société RESIDENCE DU BOIS D'AUROUZE (Tranche VI), vu le règlement intérieur de ladite Société, vu la loi Nä 86-18 du 6 Janvier 1986, notamment en son article premier, - dire recevable mais non fondé l'appel de la Société RESIDENCE DU BOIS D'AUROUZE, - l'en débouter, en toutes ses demandes,



fins et conclusions, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a autorisé les concluants à se retirer immédiatement de la Société RESIDENCE DU BOIS D'AUROUZE sans contrepartie financière, et a écarté la demande de cette dernière tendant à l'octroi d'intérêts contractuels (fût-elle requalifiée en demande d'application d'une clause pénale), y ajoutant, - condamner la Société RESIDENCE DU BOIS D'AUROUZE à porter et payer aux concluants la somme de 1525,00 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, à titre d'indemnisation des frais irrépétibles exposés pour assurer sa défense devant la Cour, - condamner la Société RESIDENCE DU BOIS D'AUROUZE aux entiers dépens. La clôture a été prononcée le 11 avril 2002 et l'affaire appelée à l'audience du 7 juin 2002. SUR CE, LA COUR : Considérant qu'à l'occasion d'un jeu organisé par un comité d'entreprise, une action de la Société RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE a été attribuée à Monsieur Patrick X... et Madame Y... épouse Z... ; que l'acte du 25 septembre 1984 portant cession de l'action numéro 1C549 N leur donnait un "droit à la jouissance et vocation à la propriété d'un studio d'une superficie de 35m ..... situé au 5ème étage de l'immeuble RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE à SUPERDEVOLUY" dans les conditions prévues par les statuts et le règlement intérieur ; 1. Sur le retrait de la Société :

 Considérant qu'aux termes des statuts de la Société RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE l'objet de la Société est notamment "la mise à disposition de ses actionnaires de l'immeuble réalisé" ; que les actionnaires doivent supporter en application de l'article 14 un pourcentage des charges de la Société ; Considérant que sur rapport du conseil d'administration, l'assemblée générale extraordinaire du 17 septembre 1987 a modifié les statuts de la Société RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE pour être mis en conformité avec la loi nä 86-18 du 6 Janvier 1986 relative aux Sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps

partagé ; que l'article 1 des statuts modifiés précise expressément que la société est régie par la loi susvisée ; Considérant que la Société RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE, outre qu'elle est expressément soumise par ses statuts aux dispositions susvisées a pour objet, non seulement l'acquisition de l'immeuble en cause en vue de son attribution en jouissance et par période à des associés, mais également l'administration de l'immeuble ; qu'il ressort en effet expressément des articles 14, 21 et 29 des statuts que la Société a pour objet la gestion de l'immeuble ; Considérant que les statuts de la Société RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE prévoient une attribution en jouissance à temps partagé des lots en contrepartie des droits d'associés ; que ce n'est qu' : [* à la dissolution de la Société, lorsqu'elle n'existe plus, que les anciens associés ont vocation à la propriété des lots, qu'à cette date la transmission reportée d'un patrimoine immobilier aux anciens associés ne présente pas un caractère automatique ; *] en cas de réunion sur la tête d'un associé des actions donnant la jouissance de toutes les périodes de l'année prévue par l'article 32 des statuts modifiés ; qu'il s'agit de la seule modalité de retrait d'un associé prévue par les statuts ; que ces dispositions statutaires ne sont pas de nature à modifier l'objet social de la Société pendant son fonctionnement, lequel est l'attribution en jouissance et non la transmission d'un droit réel ; que contrairement aux affirmations des intimés, les associés ne disposent pas d'un droit de propriété différé ; qu'il ne peut donc être soutenu que la Société RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE échappe au régime juridique de la loi du 6 janvier 1986 ; que de même, il ne saurait être tiré argument de l'existence de charges tendant à "la conservation du patrimoine et le renouvellement des immobilisations", lesquelles ne sont que la conséquence nécessaire de l'obligation d'entretenir le patrimoine immobilier pour en permettre la jouissance



; Considérant que l'article 212-9 du Code de la Construction et de l'Habitation exclut pour les associés des sociétés dont les statuts prévoient des attributions en jouissance, tout droit de se retirer ; que les dispositions de la loi du 6 Janvier 1986 applicables à la Société RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE ne dérogent pas à cette disposition ; que le retrait de Monsieur et Madame X... ne peut en l'espèce être autorisé ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a autorisé Monsieur et Madame X... à se retirer ; 2. Sur les montant de charges appelables : Considérant qu'il est établi par le décompte des appels de charges que celles-ci s'élevaient au 1er septembre 1998 à la somme justifiée de 1373,82 , en ce compris les intérêts prévus par l'article 14.3 des statuts, lequel prévoit que tout versement en retard portera un intérêt de plein droit au profit de la Société au taux d'escompte de la BANQUE DE FRANCE majoré de deux points à compter du jour de l'exigibilité et sans mise en demeure préalable ; que cette disposition statutaire est destinée à compenser le préjudice direct subi par les associés du fait de la défaillance d'un associé ; que l'intérêt contractuel sur les sommes dues réclamé par la Société RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE est justifié ; Considérant que l'équité commande d'allouer à la Société RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE une somme de 770,00 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant que les intimés qui succombent supporteront la charge des dépens. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. - Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, - Condamne Monsieur Patrick X... et Madame Y... épouse X... à payer à la Société RÉSIDENCE DU BOIS D'AUROUZE la somme de 1373,82 outre les intérêts au taux contractuel à compter de l'arrêt à intervenir. - Condamne Monsieur Patrick X... et Madame Y... épouse X... à payer à la Société RÉSIDENCE DU BOIS



D'AUROUZE la somme de 770,00 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Les condamne à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par Maître Claire RICARD, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le GREFFIER,

 Le PRESIDENT,