Cour d'Appel — 22 janvier 2003

COUR D'APPEL DE LYON

 SIXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 22 JANVIER 2003 

 Décision déférée : Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON du 26 février 2001 (R.G. : 200009306) N° R.G. Cour : 01/02388

 Nature du recours : APPEL Affaire : Revendication d'un bien immobilier APPELANTE : SCI CFC, représentée par son gérant Siège social : 14 rue Crépet 69007 LYON représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, Avoués assistée de Maître BEAL, Avocat, (TOQUE 56) INTIMES : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 14 rue Crépet LYON 7ème, représenté par son syndic la Régie DELECHAUX CLAVEL Siège social :

 C/la Régie DELECHAUX CLAVEL 139 rue Vendôme 69477 LYON CÉDEX 06 représenté par Maître LIGIER DE MAUROY, Avoués assisté par Maître MALOSSE, Avocat, (TOQUE 417) SCI VENDOME Siège social : 4 rue Président Kruger 69008 LYON représentée par Maître LIGIER DE MAUROY, Avoués assistée par Maître MALOSSE, Avocat, (TOQUE 417) Instruction clôturée le 22 Novembre 2002 DEBATS en audience publique du 10

Décembre 2002 tenue par Monsieur VEBER, Président, et Monsieur SORNAY, Conseiller, rapporteurs, (sans opposition des avocats dûment avisés) qui en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés lors des débats de Madame X..., Greffier, COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : . Monsieur VEBER, Président . Madame DUMAS, Conseiller . Monsieur SORNAY, Conseiller a rendu l'ARRET contradictoire prononcé à l'audience du 22 JANVIER 2003, par Monsieur VEBER, Président, qui a signé la minute avec Madame X..., Greffier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 

 L'ensemble immobilier sis 14 rue Crépet à LYON, constitué de 55 lots à vocation d'usage industriel, d'entrepôt de marchandises et de bureaux, a fait l'objet d'un règlement de copropriété en 1981. La SCI VENDOME est propriétaire des lots n° 47 et 48 formant le bâtiment M, la SCI CFC du lot n° 46 qui est une partie du bâtiment L. Entre les deux bâtiments existe une voie interne supportant une servitude de passage au profit des sapeurs-pompiers. 

 Un différend a opposé dès 1995 la SCI VENDOME au prédécesseur de la SCI CFC concernant cette voie, la SCI VENDOME reprochant l'utilisation de celle-ci par l'occupant du lot n° 46 alors qu'il s'agit d'une partie privative ainsi que l'agrandissement d'une ouverture sans autorisation créant une servitude d'accès du lot n° 46 par le terrain lui appartenant. 

 A la demande de la SCI VENDOME, le syndic de la copropriété a saisi l'assemblée générale des copropriétaires des problèmes de voisinage entre les deux sociétés concernant l'occupation de la zone comprise entre les bâtiments M et L. Par délibération du 20 mai 1999, l'assemblée a mandaté à l'unanimité des personnes présentes et représentées le syndic afin de faire appliquer pleinement le règlement de copropriété en ce qui concerne notamment l'attribution

et le respect de la jouissance des terrains ainsi que le respect des parties communes notamment en ce qui concerne le stationnement sauvage. 

 Par acte du 12 avril 2000, la SCI VENDOME et le Syndicat des Copropriétaires ont fait assigner la SCI CFC devant le Tribunal de Grande Instance de LYON afin d'obtenir que cessent tant l'utilisation abusive des parties privatives de la SCI VENDOME que tout empiétement sur les parties communes et toute utilisation des ouvertures illégalement créées donnant sur l'accès pompiers. 

 Par jugement réputé contradictoire du 26 février 2001, le Tribunal a : 

 - constaté l'absence de servitude au bénéfice du fonds appartenant à la SCI CFC sur les parties privatives de la SCI VENDOME ; 

 - condamné la SCI CFC à supprimer les ouvertures effectuées sans droit ni titre sur les bandes de terrain privatives rattachées aux lots n° 47 et 48 appartenant à la SCI VENDOME et ce, sous astreinte provisoire de 1.000 F par jour de retard dans le mois de la signification du jugement ; 

 - condamné la SCI CFC à payer à chacun des demandeurs la somme de 5.000 F en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 Appelante de cette décision, la SCI CFC soutient que les terrains constituant la voie d'accès sur lesquels les propriétaires des lots n° 47 et 48 ont un droit de jouissance sont des parties communes. Elle s'appuie pour étayer son affirmation sur le règlement de copropriété, le caractère indispensable de la voie interne au regard de la destination des lieux et une expertise effectuée par Monsieur

LEYRAT. 

 Elle fait valoir que la demande de la SCI VENDOME est irrecevable, celle-ci n'ayant pas qualité pour agir, car il appartient au seul Syndicat des Copropriétaires de faire respecter le règlement de copropriété relatif à l'utilisation des parties communes même si l'atteinte aux parties communes empêche un copropriétaire de jouir paisiblement de son lot. De même elle avance que la contestation de travaux réalisés par un copropriétaire appartient en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 au Syndicat et que la SCI VENDOME ne peut demander la suppression d'une ouverture. 

 La SCI CFC estime qu'en tout état de cause, la preuve de la régularité de la convocation de l'assemblée générale du 20 mai 1999 ayant mandaté le Syndic n'est pas rapportée par ce dernier et que la demande du Syndicat des Copropriétaires est ainsi irrecevable. 

 Elle oppose également la prescription de l'action dont la SCI VENDOME et le Syndicat ont pris l'initiative en soutenant que les ouvertures dont il est sollicité la fermeture existent depuis plus de dix ans et versent à ce sujet trois attestations, l'expertise LEYRAT et un courrier de la SCI VENDOME. 

 Enfin, la SCI CFC soutient le caractère infondé de la demande, contraire au principe d'égalité entre copropriétaires, en relevant que l'ensemble a pour vocation l'usage industriel, commercial ou

artisanal, que les ouvertures sont indispensables à la destination des lieux, que de nombreux autres lots disposent d'ouvertures similaires à celles de son lot côté Nord, tout aussi anciennes et situées dans les parties privatives. Elle ajoute que le droit de jouissance de la SCI VENDOME sur des parties communes ne peut conduit à lui interdire l'usage de la voie d'accès qui est indispensable à la desserte de son lot, que l'obliger à utiliser le passage côté Ouest imposerait un passage sur de nombreux terrains et s'avérerait inutilisable en raison de l'existence de plantations. Elle conteste le trouble de jouissance invoqué par le Syndicat précisant que l'expert LEYRAT a souligné que les places de parking avaient été créées par la locataire de la SCI VENDOME pour lui nuire, qu'elle n'a acquis son lot qu'en février 1996 alors que le litige existait déjà. Elle soutient, en revanche, qu'elle ne peut plus user de son lot selon la destination de la copropriété ce qui justifie sa propre demande d'une indemnité de 10.000 ä à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Elle sollicite également une somme de 2.287 ä en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. [**][**][**][**][**] 

 La SCI VENDOME et le Syndicat des Copropriétaires répliquent que leur action ne peut être prescrite s'agissant d'une action destinée, d'une part, à faire cesser un trouble de voisinage et constater l'absence de servitude, deux éléments continus, d'autre part, à faire remettre en état le portail agrandi par la SCI CFC en 1996 donnant sur une parcelle sur laquelle la SCI VENDOME bénéficie d'un droit de jouissance exclusif. 

 Ils précisent que le Syndicat a qualité et intérêt à agir en cas de violation d'une partie commune et le copropriétaire lésé en cas de violation d'une partie privative et/ou d'un droit de jouissance exclusif. 

Le Syndicat produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 mai 1999 par laquelle les copropriétaires ont donné mandat au syndic et soutient qu'il appartient à la SCI CFC de rapporter la preuve de l'irrégularité. 

 Le Syndicat et la SCI invoquent l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoient leur action conjointe en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble comme la sauvegarde juridique et matérielle des parties communes pour le premier, quand il justifie d'un préjudice personnel pour le second. En tout état de cause, ils soutiennent que la violation du règlement de copropriété est une infraction à une obligation de nature contractuelle qui peut être sanctionnée par la remise des choses en leur état conforme au règlement. 

 Concernant la nature juridique de la parcelle, ils invoquent le règlement de copropriété qui attribue à chaque bâtiment une parcelle de terrain réservé au parking et aux opérations de chargement et déchargement distinct du chemin proprement dit qui seul est indiqué comme une partie commune mais que le lot n° 48 n'est pas délimité par la voie interne. Ils précisent que le précédent propriétaire des locaux détenus par la SCI CFC avait admis le caractère privatif, que le règlement de copropriété prévoit également que l'accès au lot 48 s'effectue par le passage réservé aux pompiers et que l'expert LEYRAT avait reconnu le droit de jouissance de la SCI VENDOME sur la bande de terrain au Nord du lot 46. A titre subsidiaire, ils demandent de reconnaître un droit de jouissance exclusif sur une partie commune et que le jugement doit être confirmé en ce qui concerne l'absence de servitude sur les parcelles au profit de la SCI CFC car la seule servitude prévue l'a été au profit des pompiers. 

 Le Syndicat et la SCI VENDOME expliquent que les ouvertures sur le côté Nord avaient été condamnées lors de la division par lot et

n'avaient pas à être agrandies pour permettre de créer une servitude de passage non prévue à la charge des lots 47 et 48. Ils demandant qu'une astreinte soit prononcée à titre définitif d'un montant de 152,45 ä par jour de retard. 

 Ils font valoir que le fait que la SCI CFC continue à encombrer le parking des locataires de la SCI VENDOME de divers déchets, empêche l'utilisation de ce parking, justifie sa condamnation à leur verser à chacun une somme de 10.000 ä à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Ils estiment l'appel de la SCI CFC dilatoire et demandent chacun une somme de 5.000 ä à titre de dommages et intérêts outre une somme de 2.000 ä en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 MOTIFS 

 Attendu que la copropriété 14 rue Crépet est constituée par un ensemble de bâtiments répartis sur le pourtour du terrain desservis par une voie centrale tournant autour d'un bâtiment central (L) et dont l'accès s'effectue entre les bâtiments A et M ; 

 Que la SCI VENDOME est propriétaire des lots 47 et 48, constituant le bâtiment M, la SCI CFC du lot 46 situé à une extrémité du bâtiment L et séparé du bâtiment M par une bande de terrain ; 

 Attendu que la SCI VENDOME reproche à la SCI CFC d'utiliser cette bande de terrain qui est une partie privative de son lot et notamment d'avoir agrandi une ouverture face à son lot pour permettre le chargement et le déchargement de marchandises ; que la SCI CFC soutient, quant à elle, qu'il s'agit d'une partie commune pour laquelle la SCI n'a pas qualité pour agir ; 

 Attendu que selon le règlement de copropriété sont parties communes "la totalité du sol bâti ou non bâti servant d'assiette à la copropriété" (page 33); que sont privatives "les parties des

bâtiments et des terrains qui, aux termes de l'état descriptif de division sont comprises dans la composition d'un lot et, comme telles, sont affectées à son usage exclusif et particulier" (page 34) ; 

 Que l'état descriptif de division définit les lots de la façon suivante : 

 - lot 46 : "partie du bâtiment L ... consistant en une travée d'une superficie de 573 m et la jouissance d'un terrain séparant la dite travée de la voie interne de 154 m " ; 

 - lot 47 : "partie du bâtiment M... formé par la partie Est du bâtiment et séparé du surplus à l'Ouest par une ferme, d'une surface au sol de 997 m et la jouissance d'un terrain contigu délimité par la voie interne et les lots 46 et 48 d'une contenance de"518 m " ; 

 - lot 48 : "partie du bâtiment M... formé par la partie Ouest du bâtiment et séparé du surplus à l'Est par une ferme d'une surface au sol de 1014 m et la jouissance d'un terrain contigu délimité par les lots 46, 47 et 51 d'une contenance de 142 m " ; 

 Que le règlement général de copropriété a prévu, par ailleurs certaines servitudes affectant des lots et notamment : 

 - page 35 : "une servitude de passage pompiers est créée affectant plus spécialement les lots 47 et 48 sur leur terrain en jouissance dans l'axe médian Est-Ouest, sur une largeur de 4 mètres..." ; 

 - page 36 : "l'accès du lot 48 s'effectue par le passage réservé aux pompiers grevant le lot 47..." ; 

 Attendu qu'il ressort des énonciations du règlement de copropriété

que la bande de terrain séparant le lot 46 des lots 47 et 48 ne constitue pas une partie privative mais une partie commune dont le droit de jouissance exclusive a été octroyé aux lots 47 et 48 ; 

 Attendu qu'aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ; qu'ainsi est recevable l'action d'un copropriétaire contre un autre qui, contrevenant au règlement de copropriété, lui a causé des troubles personnels dans la jouissance de son lot ; 

 Attendu que la SCI CFC soutient encore que l'action du Syndicat des Copropriétaires se trouve irrecevable en raison de l'irrégularité de la convocation de l'assemblée générale du 20 mai 1999 ainsi que l'absence de feuille de présence qui entraînent sa nullité et par voie de conséquence l'absence d'habilitation du syndic pour agir en justice à son encontre ; 

 Mais attendu que la convocation a été adressée à la SCI CFC le 23 avril 1999 soit plus de quinze jours avant la date de l'assemblée et que le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 mai 1999 notifié à la SCI CFC le 16 juin 1999 reprend l'état d'émargement ; qu'en outre, l'action pour contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites, à peine de déchéance, par les copropriétaires défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification ; que la contestation a été soulevée par la SCI CFC par ses deuxièmes conclusions déposées en cause d'appel le 12 juin 2002 soit tardivement; que sa demande d'annulation doit ainsi être rejetée ; 

 Attendu que la SCI CFC invoque encore la prescription de l'action

conjointe du Syndicat des copropriétaires et de la SCI VENDOME en tant qu'ils demandent la fermeture des ouvertures sur le côté Nord de son lot alors que celles-ci existaient déjà lorsque l'ensemble immobilier a fait l'objet le 26 février 1982 du règlement de copropriété ; 

 Attendu que les demandes tant du Syndicat que de la SCI VENDOME visent, d'une part, à faire cesser les troubles toujours actuels apportés par la SCI CFC sur la bande de terrain litigieuse et faire constater qu'elle ne bénéficie sur celle-ci d'aucune servitude, d'autre part, à faire remettre en état le portail agrandi sur le côté Nord en 1996 ; 

 Qu'il ressort des constats effectués par Maître GHISONI, huissier de justice, que ces faits ont été constatés le 15 mai 1996 et le 13 août 1999 et concernent un agrandissement d'un accès ancien remontant à une époque où l'ensemble immobilier était la propriété d'une seule entreprise ; 

 Que l'action tendant à obtenir la remise en état d'une construction ou d'une modification effectuée en contravention au règlement de copropriété se rattache à l'application du statut légal ou conventionnel de la copropriété et rentre dans le champ d'application de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui établit une prescription de dix ans ; 

 Qu'il s'ensuit que la prescription invoquée par la SCI CFC n'est pas acquise ; 

 Attendu que des procès-verbaux visés ci-dessus, il ressort que la SCI CFC a agrandi un accès donnant sur la voie dont la SCI VENDOME a la jouissance exclusive et l'utilise afin de charger, décharger ses véhicules ou à les faire stationner ; que ces faits constatés en 1996 persistent en 1999 malgré plusieurs mises en demeure effectuées par la SCI VENDOME ; 

Que cette attitude est contraire au règlement de copropriété qui précise que le stationnement des véhicules automobiles est interdit dans les voies et parties communes, les passages pompiers et, d'une façon générale en dehors des endroits qui pourraient être prévus à cet effet (page 38) et que chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, et de façon générale ne devra rien faire qui puisse porter atteinte à la tranquillité des occupants ; 

 Que l'aménagement de chaque lot a été fait en fonction de la destination des locaux, usage industriel ou commercial, en réservant à chacun la jouissance d'un terrain attenant au bâtiment occupé pour préserver l'accès et favoriser les activités ; 

 Qu'ainsi c'est à juste titre que le Premier Juge a constaté l'absence de servitude au bénéfice du fonds appartenant à la SCI CFC sur les parties dont la SCI VENDOME a la jouissance exclusive et a, en conséquence, condamné la SCI CFC à supprimer les ouvertures ; que sa décision doit ainsi être confirmée y compris en ce qui concerne l'astreinte prononcée ; 

 Attendu que le comportement de la SCI CFC a occasionné à la SCI VENDOME des troubles de jouissance notamment en provoquant des difficultés avec son locataire ; qu'il en va de même à l'égard du Syndicat des Copropriétaires qui a été contraint d'intervenir à plusieurs reprises pour tenter de faire respecter le règlement de copropriété ; qu'il convient d'indemniser chacun à hauteur de 4.500 ä ; 

 Attendu que ni la preuve d'un abus de procédure ni celle d'un préjudice indemnisable ne sont rapportées par la SCI VENDOME ; qu'il y a lieu, dès lors, de la débouter de sa demande de ce chef ; 

 Attendu que l'équité conduit à élever à la somme de 1.500 ä

l'application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 

 Attendu que la SCI CFC qui succombe supporte les dépens ; 

 PAR CES MOTIFS 

 LA COUR, 

 Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré sauf à relever que la bande de terrain rattachée aux lots n° 47 et 48 constitue une partie commune dont la SCI VENDOME a la jouissance exclusive, 

 Y ajoutant, 

 Condamne la SCI CFC à payer à la SCI VENDOME et au Syndicat des Copropriétaires la somme de 4.500 ä à titre de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance, 

 Elève à la somme de 1.500 ä l'indemnité allouée à la SCI VENDOME et au Syndicat des Copropriétaires en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, 

Condamne la SCI CFC aux dépens d'appel et autorise Maître LIGIER DE MAUROY, avoué à les recouvrer aux formes et conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER

 LE PRESIDENT