Cour d'Appel — 2 mai 2006

ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 02 Mai 2006 LM DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 04/05993 Monsieur Charles Raymond X... Madame Marie Y...
Z... épouse X... c/ Monsieur Serge A... Madame Marguerite B... épouse A...
C... de la décision : AU FOND 

 Grosse délivrée le : aux avoués 

 Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. 

 Le 02 Mai 2006 

 Par Monsieur Pascal D..., vice-président placé, 

 La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant : 

 Monsieur Charles Raymond X..., né le 3 septembre 1923 à Salles (33), de nationalité française, demeurant 38 rue du Maréchal Leclerc - 33380 MIOS 

 Madame Marie Y...
Z... épouse X..., née le 9 juillet 1926 à Saugnac et Muret (40), de nationalité française, demeurant 38 rue du Maréchal Leclerc - 33380 MIOS 

 représentés par la S.C.P. ARSÈNE-HENRY et LANOEON, avoués à la Cour, et assistés de Maître Daniel GAUTHIER, avocat au barreau de Bordeaux, appelants d'un jugement (R.G. 04/3065) rendu le 21 octobre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d'appel en date du 17 novembre 2004, 

 à : 

 Monsieur Serge A..., de nationalité française, demeurant 12 avenue du Général de Gaulle - 33380 MIOS 

 Madame Marguerite B... épouse A..., de nationalité française,

demeurant 12 avenue du Général de Gaulle - 33380 MIOS 

 représentés par la S.C.P. Michel PUYBARAUD, avoué à la Cour, et assistés de Maître Didier SAILLAN, avocat au barreau de Bordeaux, 

 intimés, 

 rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 07 mars 2006 devant : 

 Monsieur Pascal D..., vice-président placé, Magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les Avocats ne s'y étant pas opposés, assisté de Madame Véronique E..., Greffier. 

 Monsieur le Vice-Président en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. 

 Celle-ci étant composée de : 

 Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, 

 Monsieur Bernard ORS, Conseiller, 

 Monsieur Pascal D..., vice-président placé, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 20 février 2006. 

 [***] 

 Le 23 novembre 1988, Monsieur Charles X... et Madame Marie Y...
Z..., son épouse, vendaient à Monsieur Serge A... et à Madame Marguerite B..., son épouse, un fonds de commerce de grains situé à Mios (33). Par acte notarié du même jour, les époux X..., propriétaires des locaux, accordaient un bail commercial aux époux A...


 Par acte notarié du 30 avril 1997, les époux X... et A... convenaient du renouvellement du bail. Il s'agissait d'un bail commercial classique "3-6-9" ayant pour échéance le 31 octobre 2006. Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 juin 2000, les

époux A... donnaient congé, avec pour date d'effet le 31 décembre 2000. 

 Par acte d'huissier du 20 juillet 2001, les époux A... renouvelaient leur congé, avec pour date d'effet le 31 janvier 2002. Par assignation du 7 juin 2002, les époux X... saisissaient le Tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de prononcer la résiliation du bail et de condamner les époux A... à leur payer les loyers de la date de résiliation jusqu'au 31 octobre 2003, à titre de dommages et intérêts. 

 Par jugement du 21 octobre 2004, le Tribunal constatait que le bail avait été amiablement résilié au 31 janvier 2002, déboutait les époux X... de leurs demandes et les condamnait à payer aux époux A... les sommes de 1.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 1.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. 

 Le 17 novembre 2004, les époux X... formaient appel contre cette décision. 

 Vu les conclusions des appelants du 1er février 2005. 

 Vu les conclusions des époux A... du 11 octobre 2005. 

 SUR QUOI LA COUR 

 Pour contester la décision déférée et soutenir leurs demandes, les époux X... font valoir que le congé du 29 juin 2000 est irrégulier en la forme puisqu'il n'a pas été réalisé par huissier et qu'aucun accord amiable n'a été trouvé pour lui donner une réalisation effective. En conséquence, ils considèrent que, seul le congé délivré le 20 juillet 2001 est valable, mais qu'il ne peut prendre effet qu'à la fin de la période triennale contractuelle, soit le 31 octobre 2003. Ils en concluent que les époux A... leur sont redevables des loyers pour la période allant de février 2002, date de fin des

paiements réels, au 31 octobre 2003. 

 Les époux A..., qui sollicitent la confirmation du jugement, soutiennent qu'un accord amiable entre les parties a bien existé dès juillet 2000, accord auquel ils ont satisfait en payant leurs loyers jusqu'à la date de janvier 2002. 

 Sur le congé du 29 juin 2000 

 Selon le décret du 30 septembre 1953 applicable à la cause, le locataire a la faculté de donner congé au bailleur à l'expiration de chaque période triennale. Il est communément admis que les parties peuvent convenir amiablement d'un congé hors ces périodes. 

 Il n'est pas contesté que le congé délivré par les époux A... le 29 juin 2000 ne respectait pas les formes imposées par le décret du 30 septembre 1953. Il ne saurait avoir d'effet que si les parties en ont convenu amiablement. 

 Il convient donc de rechercher dans les courriers échangés entre les parties si un tel accord amiable a été conclu, dérogeant ainsi aux règles du décret du 30 septembre 1953 : 

 - suite au congé délivré le 29 juin 2000, par une lettre de leur notaire du 20 juillet 2000, les époux X... faisaient savoir qu'ils étaient d'accord pour la résiliation du bail sous réserve que leur soient versés 15 mois de loyer et que le loyer soit versé jusqu'à leur départ effectif ; 

 - le 22 janvier 2001, l'avocat des époux A... indiquait que la résiliation du bail, avec paiement d'une indemnité de 15 loyers, devait être écartée au profit d'une cession au profit d'un tiers ; 

 - le 24 janvier 2001, le notaire des époux X... répondait que Monsieur X... avait récupéré son bail depuis longtemps et qu'il n'avait plus de nouvelles de sa part ; 

 - le 27 février 2001, l'avocat des époux A... écrivait aux époux X... pour leur proposer la cession du bail à un tiers ; 

- par un courrier de mars 2001, les époux X... répondaient qu'ils n'opposaient aucune objection à une résiliation amiable, à condition que les époux A... leur versent en une seule fois la somme de 19.500 francs correspondante au montant des loyers sur une période de 15 mois ; ils rejetaient l'offre de cession du bail commercial ; 

 - suite à la délivrance du congé par huissier le 20 juillet 2001, les époux X... indiquaient à l'huissier qu'ils n'opposaient toujours pas d'objection à une résiliation amiable, à condition que les époux A... leur verse en une seule fois la somme de 19.500 francs ; dans le cas d'un refus de cette proposition amiable, les époux X... indiquaient que les époux A... resteraient titulaires du bail jusqu'au 31 octobre 2003. 

 De plus, par le biais de quittances rédigées par Monsieur X..., les époux A... indiquent avoir payé le loyer commercial jusqu'en mars 2002. 

 Enfin, il ressort des pièces fournies par les époux A... que, jusqu'au 19 novembre 2001, la société d'exploitation des établissements A... avait son siège social à l'adresse du local commercial en litige et que cette société a occupé à titre gratuit un autre local commercial depuis le 3 octobre 2000. 

 Selon les époux A..., il résulte de l'ensemble de ces pièces qu'acceptant l'offre amiable des époux X..., ils auraient quitté le local commercial au 31 décembre 2000, date d'effet du premier congé délivré par eux, et payé l'équivalent de 15 loyers supplémentaires à titre d'indemnité, de janvier 2001 à mars 2002. Ainsi, la résiliation du bail se serait réalisée amiablement au 31 décembre 2000. 

 Premièrement, la Cour relève que les époux A... ne fournissent aucune pièce par laquelle ils auraient expressément accepté la transaction amiable proposée par les époux X... en juillet 2000. 

Il est difficile d'affirmer qu'ils auraient tacitement accepté cet arrangement, par le paiement de loyers supplémentaires de janvier 2001 à mars 2002. Au contraire, il résulte des pièces examinées que les époux A... se sont considérés comme titulaires du bail jusqu'en janvier 2002 : cela résulte des courriers de janvier et février 2001, postérieurs au congé invoqué, aux termes desquels ils proposent au bailleur une cession du bail à un tiers ; cela résulte aussi du congé délivré par huissier à leur initiative en juillet 2001. 

 Deuxièmement, au vu des pièces fournies, la date de départ du local commercial des époux A... est incertaine. Alors que les époux A... prétendent avoir quitté les locaux en décembre 2000, la Cour relève que le transfert du siège social de la société d'exploitation des établissements A... n'a été réalisé qu'en novembre 2001. Ces éléments accréditent la thèse des époux X... selon laquelle les époux A... auraient occupé les locaux au moins jusqu'à la fin de l'année 2001, voire jusqu'en janvier 2002. 

 Troisièmement, sur les quittances invoquées par les époux A... pour s'estimer libérés de toute indemnité à l'égard du bailleur, il n'est nullement indiqué qu'elles correspondent à une quelconque indemnité de départ. Tout d'abord, cela serait contraire au prétendu accord amiable, puisque les époux X... exigeaient un paiement de cette indemnité en une seule fois, et non par paiement échelonné. Ensuite, les documents sont clairement intitulés "quittance de loyer" et font référence sans ambigu'té aux loyers prévus par le bail. 

 En conséquence, la Cour constate que les époux A... n'apportent pas la preuve qu'un accord amiable soit intervenu entre les parties pour donner un effet juridique au congé délivré le 29 juin 2000. Celui-ci n'ayant pas été délivré dans les formes régulières ne saurait donc avoir de conséquence sur la validité du bail commercial.

Sur le congé du 20 juillet 2001 

 Il n'est pas contesté que le congé délivré le 20 juillet 2001 soit valable, tant dans la forme que dans les délais de délivrance. 

 Les époux X... contestent la date d'effet prévue par ce congé. Dès la signification de l'acte d'huissier, ils exposaient, qu'en application des termes du bail et du décret de 1953, le congé ainsi délivré ne pouvait avoir d'effet avant le 31 octobre 2003, date de fin de la deuxième période triennale. 

 Les époux A... invoquent là encore qu'un accord amiable serait intervenu pour leur permettre de quitter les lieux au 31 janvier 2002, conformément aux demandes des époux X... renouvelées suite au congé délivré par l'huissier. En l'absence de preuve expresse de cet accord amiable, les locataires fournissent à la Cour une attestation de leur expert comptable qui justifierait du paiement de l'indemnité de 15 mois demandée par les bailleurs. Dans cette attestation, il est indiqué : "Nous avons relevé les 15 paiements de 1.300 francs, de la période du 01/01/2001 au 31/03/2002, la société ayant quitté les lieux le 31/12/2000." 

 Si le paiement des loyers sur la période du 01/01/2001 jusqu'au début de l'année 2002 n'est pas contestable, l'affirmation selon laquelle la société des époux A... aurait quitté le local commercial dès le 31 décembre 2000 est contredite par les autres pièces de la procédure, tant par les courriers émanant des époux A..., par le congé délivré par huissier le 20 juillet 2001 que par le procès-verbal d'assemblée générale de la société d'exploitation des établissements A... qui décide du transfert du siège social en novembre 2001. 

 Fondée sur une analyse erronée de la situation de fait, cette attestation ne saurait prouver l'existence d'un accord amiable sur la

résiliation du bail au 31 janvier 2002. Ainsi, le raisonnement adopté par le Tribunal selon lequel les époux X... auraient ainsi accepté le départ des époux A... avant le terme de l'échéance triennale n'est pas conforme aux éléments dont la Cour dispose et la décision déférée sera infirmée. 

 Les époux A... ne prouvant pas l'existence d'un accord amiable pour un départ anticipé du local commercial, ils devaient rester dans les lieux jusqu'en octobre 2003 ou, du moins, s'acquitter des loyers contractuels jusqu'à cette date. 

 Compte tenu des quittances de loyer présentées à la Cour, les époux A... justifient avoir payé les loyers jusqu'au mois de février 2002 inclus, aucune quittance n'étant fournie pour la période de mars 2002. Les époux A... sont donc redevables des loyers de mars 2002 à octobre 2003, soit 20 loyers à 198,18 euros, soit un total de 3.963,60 euros. 

 En conséquence, la Cour condamnera Monsieur et Madame A... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 3.963,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers impayés. 

 Il serait inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. 

 PAR CES MOTIFS, 

 la Cour, 

 Déclare l'appel recevable. 

 Infirme la décision déférée. 

 Statuant à nouveau, 

 condamne Monsieur Serge A... et Madame Marguerite B... épouse A... à payer à Monsieur Charles X... et Madame Marie Y...


 condamne Monsieur Serge A... et Madame Marguerite B... épouse A... à payer à Monsieur Charles X... et Madame Marie Y...


Z... épouse X... la somme de 3.963,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers impayés. 

 Condamne Monsieur Serge A... et Madame Marguerite B... épouse A... à payer à Monsieur Charles X... et Madame Marie Y...
Z... épouse X... la somme de 1.500 euros, en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. 

 Condamne Monsieur Serge A... et Madame Marguerite B... épouse A... aux dépens. 

 Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique E..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.