Cour d'Appel — 31 octobre 2006

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE1 Chambre AARRÊT AU FOND DU 31 OCTOBRE 2006GL/MBNo 2006/735 Rôle No 05/15696S.G.I. G.A.C/SARL MEDITERRANEE AGENCY Grosse délivrée le :à :SCP COHEN SCP BLANCréfDécision déférée la Cour :Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 24 Juin 2005 enregistré au répertoire général sous le no 04/05683. APPELANTE S.C.I. G.A. prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège sis Palais Hubert - 15 rue de Rivoli - 06000 NICE représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour plaisant par Me Patrice ROMEO, substitué par Me Jean-Pascal PADOVANI, avocats au barreau de NICEINTIMEE SARL MEDITERRABEE AGENCY, prise en la personne de son gérant en exerice, domicilié au siège sis 10 Rue de France - 06000 NICE représentée par la SCP BLANC - AMSELLEM - MIMRAM CHER FILS, avoués à la Cour, *-*-*-*-*COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 03 Octobr 2006 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur LAMBREY, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Gérard LAMBREY, Président Monsieur Jean VEYRE, Conseiller Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller qui en on délibéré. Greffier lors des débats : Madame Radegonde DAMOUR. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2006. ARRÊT Contradictoire,Prononcé par mise à disposition au greffee le 31 Octobre 2006,Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Madame Radegonde DAMOUR, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe de la décision.



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 Vu le jugement rendu le 24 Juin 2005 par le Tribunal de Grande Instance de NICE entre la SARL MEDITERRANEE AGENCY et la SCI GA, 

 Vu l'appel interjeté le 27 juillet 2005 par la SCI GA,

 Vu les conclusions déposées le 22 novembre 2005 par les appelants, 

 Vu les conclusions déposées par l'intimée le 27 septembre 2006, 

 Vu l'ordonnance de clôture rendue le 29 septembre 2006, 

 Vu les conclusions "sur incident" déposées le 3 octobre 2006 par la SCI GA, SUR CE : 

 Sur la procédure :Attendu que les conclusions déposées par l'appelante postérieurement à l'ordonnance de clôture sont d'office irrecevables, comme étrangères à la liste limitative prévue par l'article 783 du Nouveau Code de Procédure Civile ;Sur le fond :1) Attendu que la SCI GA a confié le 16 octobre 2003 un mandat exclusif à la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY en vue de vendre un bien lui appartenant à NICE 15 Rue de Rivoli au prix de 374.000 euros nets vendeur, avec un honoraire de 8% soit 29.920 euros au profit de l'intimée ;Attendu que ce mandat, d'une durée de trois mois, venant à expiration le 15 janvier 2004, était susceptible d'une prorogation d'une durée d'une année, sauf dénonciation par lettre recommandée moyennant un préavis de 15 jours, soit à l'expiration de la période initiale, soit à tout moment pendant sa prorogation ; Attendu que le mandat comportait encore la clause suivante :"De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant : a) - S'engage à signer au prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une

demande de prêt immobilier (loi numéro 79-596 du 13 juillet 1979), avec tout acquéreur ayant été présenté par le mandataire. B)- S'interdit, pendant la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ;c)- Autorise le mandataire, pendant la durée du mandat, à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s'interdit de négocier directement ou indirectement, s'engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement ; EN CAS DE NON RESPECT DES OBLIGATIONS ENONCÉES CI-AVANT AUX PARAGRAPHES A, B OU C, IL S'ENGAGE EXPRESSÉMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA RÉMUNÉRATION PRÉVUE AU VERSO".2) Attendu que la SCI GA remettait le 29 décembre 2003 au Sieur X..., alors négociateur immobilier auprès de l'agence MÉDITERRANÉE IMMOBILIER, une lettre de résiliation du mandat, que ce dernier recevait et signait pour valoir décharge ;Attendu que le mandat litigieux avait été signé par ce même M. X..., qui était le mandataire habilité de la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY ;Attendu que le 23 avril 2004, la SCI GA signait un compromis de vente de l'appartement en copropriété avec un tiers au prix de 440.000 euros (l'autorisation de l'assemblée des associés de la SCI donnée le 9 juillet 2004 visant un prix total de 440.000 euros) ;Attendu que la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY estime que la résiliation n'est pas valable comme effectuée en violation des règles de preuve légale s'imposant dans ce type de contrat ;Attendu qu'il convient d'observer que la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY ne peut se prévaloir de la clause pénale que si elle démontre l'inexécution par la SCI GA de l'une des 3 obligations imposées par le mandataire ;Attendu qu'elle n'a proposé à la vente aucun candidat durant l'année 2004, même si



elle a encore fait visiter les lieux en février 2004 ;Attendu que la SCI GA n'a pas traité avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les lieux avec lui, l'acquéreur Klaus Y... ayant été trouvé indépendamment de l'agence MÉDITERRANÉE IMMOBILIER ;Attendu enfin que le mandat lui imposait de trouver acquéreur au prix minimum de 403.920 euros et que la SCI GA a trouvé en avril 2004 un acquéreur à des conditions plus avantageuse (440.000 euros au lieu de 403.920 euros) et par conséquent différentes des prévisions du mandat ;Attendu qu'en réalité la formalité prévue par l'article 78 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972 est une simple règle de preuve, obéissant à la forme des notifications en matière ordinaire, et non une formalité substantielle rendant inexistante toute forme équivalente de révocation du mandat, telle que prévue en général par l'article 667 du Nouveau Code de Procédure civile (voie postale ou remise au destinataire contre émargement) ; Attend qu'en acceptant la remise de la résiliation contre émargement le 29 décembre 2003, le mandant en la personne de M. X..., signataire du mandat, au nom de l'agence immobilière a parfaitement pu s'affranchir avec le mandant des conditions de preuve déterminées dans le mandat, et a en conséquence été informé, plus de 15 jours avant l'expiration du mandat, de sa révocation au terme initial de 3 mois contractuellement prévus ;Attendu que dans la mesure où M. X... a signé personnellement le mandat, en sorte qu'il était habilité à engager la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY, et a reçu la résiliation à une époque ou l'intimée était encore en relation d'affaire avec son agent commercial, et où ce dernier affirme dans une attestation du 9 juin 2004 sans être valablement contredit, avoir reçu la représentante de la SCI GA dans les locaux de l'agence 10 Rue de France à NICE, la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY ne peut vis à vis de sa cocontractante éluder les effets du mandat au moins apparent permettant sans faute



de sa part à la SCI GA de croire légitimement que la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY était tenue par les engagements de son agent commercial ; Attendu par conséquent que la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY ne peut se prévaloir de la clause pénale qu'elle invoque au delà de la période d'exécution du mandat et que le jugement sera réformé en ce sens ;3) Attendu qu'ayant eu gain de cause en première instance l'intimée ne peut avoir commis d'abus de procédure. Vu l'article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile ;PAR CES MOTIFS :La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, - Rejette les conclusions postérieures à l'ordonnance de clôture , Au fond : - Infirme le jugement, Statuant à nouveau, - Déboute la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY de ses demandes, - Dit n'y avoir lieur à allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive, - Condamne la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY à payer à la SCI GA la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - Condamne la SARL MÉDITERRANÉE AGENCY aux entiers dépens, - Autorise la SCP COHEN GUEDJ, avoués, à recouvrer directement contre celle-ci le montant de ses avances.

 LE GREFFIER

 LE PRESIDENT