Cour d'Appel — 30 janvier 2007

DU 30 Janvier 2007-------------------------

 J.M.I/S.BRoland CASSAGNEReine CASSAGNEC/Michel RINALDORaoul LABEDANRG N : 05/01931 - A R R E T No ------------------------------Prononcé à l'audience publique du trente Janvier deux mille sept, par Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre, assisté de Dominique SALEY, Greffier LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire ENTRE :Monsieur Roland Z...né le 04 Novembre 1932 à LABEJAN (32300)Madame Reine Z...née le 14 Mars 1941 à SARRANT (32120)Demeurant ensemble "Le Pin" - 32600 L ISLE JOURDAINreprésentés par Me Jean-Michel BURG, avouéassistés de Me Jean COURRECH, avocat

 APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 23 Novembre 2005D'une part ET :Monsieur Michel X...né le 26 Août 1970 à AUCH (32000)Demeurant Lieudit "Le Pin" - 32600 L'ISLE JOURDAINreprésenté par la SCP Henri TANDONNET, avouésassisté de la SCP MOULETTE-ST YGNAN-VAN HOVE, avocatsMonsieur Raoul LABEDANné le 27 Janvier 1942 à TOULOUSE (31) Demeurant 19 boulevard Carnot - 32600 L'ISLE JOURDAINreprésenté par la SCP VIMONT J. ET E., avouésassisté de Me Georges LURY, avocat

 INTIMESD'autre part a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 19 Décembre 2006, devant Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre (lequel a fait un rapport oral préalable), Christian COMBES, Conseiller et Christophe STRAUDO, Vice-Président placé désigné par ordonnance du Premier Président en date du 28 Septembre 2006, assistés de Nicole CUESTA, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.

 Le 8 février 2005, Monsieur et Madame Z... ont fait assigner

RINALDO Michel devant le Tribunal de grande instance d'AUCH aux fins de voir ordonner la démolition de la maison édifiée par ce dernier en contravention à une servitude non aedificandi et de le voir condamner au paiement de dommages intérêts ; Michel X... a appelé en garantie, à titre subsidiaire, Maître LABEDAN, notaire ;

 Par jugement contradictoire du 23 novembre 2005 le Tribunal a débouté les époux Z... de leur demande, les a condamnés au paiement d'une indemnité de procédure de 2.000 ç, a mis Maître LABEDAN hors de cause et a rejeté les autres demandes ;

 Monsieur et Madame Z... ont interjeté appel de ce jugement par déclaration enregistrée au greffe le 20 décembre 2005 ;

 Aux termes de leurs écritures, Monsieur et Madame Z..., après avoir rappelé les faits et évoqué notamment un jugement du 4 septembre 2002, confirmé par arrêt du 12 mai 2004, exposent: que Michel X... est mal fondé à soutenir que la servitude non aedificandi, instaurée pour des motifs d'urbanisme qui ont disparu, a de ce fait elle-même disparu et qu'elle est inutile ; qu'elle subsiste malgré le changement de réglementation et que l'absence de construction assure leur tranquillité ;

 qu'il est également mal fondé à soutenir qu'ils ont renoncé à la servitude en se référant à un arrêt de la Cour de Cassation du 16 juillet 1987, rendu dans des circonstances de fait différentes ; que leur comportement n'a jamais laissé supposer qu'ils renonçaient à la servitude ;

 que Michel X... soutient à tort que la servitude n'apparaît pas sur son titre de propriété ; que la demande de renseignements hypothécaires établit que la servitude a été inscrite ;

 Ils concluent à la réformation du jugement, à la démolition sous astreinte de la construction édifiée par Michel X... et à sa condamnation au paiement d'une indemnité de procédure de 2.000 ç ;

Aux termes de ses dernières écritures, Michel X... fait valoir : que les époux Z... ne peuvent se prévaloir d'un jugement du 4 septembre 2002, confirmé le 12 mai 2004, qui concernait une autre parcelle et qui a été rendu à la demande de ses parents,

 que la servitude grevant un terrain de 5.000 m2 restant au vendeur, créée par l'acte de 1966 portant vente d'une parcelle de 10.000 m2 ne permettait pas, en fait, la construction de trois maisons sur le terrain vendu et n'avait aucune cause et surtout pas celle de permettre aux acquéreurs de bénéficier d'une vue,

 que les propriétaires des fonds concernés ont renoncé à la servitude dont bénéficiaient leurs héritages ; que cette renonciation a été expresse pour Monsieur SIRE et pour Mademoiselle SIRE et tacite mais non équivoque pour les époux Z... ; qu'il a édifié sa construction en 1998 sous leurs yeux, sur un terrain portant mention du permis de construire et que ceux-ci ont vu passer les nombreux camions de terre de terrassement qu'il a fait venir pour remblayer son terrain,

 que, très subsidiairement, la servitude invoquée ne lui est pas opposable faute de publication de l'acte constitutif de la servitude, qui n'est pas mentionnée dans son propre titre de propriété,

 qu'il a appelé en garantie Maître LABEDAN, qui a établi l'acte de donation du 6 juin 1998 et qui a omis de déclarer l'existence de la servitude dans cet acte ; que cet acte fait référence à celui de 1973 qui mentionne cette servitude ; qu'en s'abstenant de le consulter le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité et doit être tenu de le garantir ;

 Il conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation des époux Z... au paiement de la somme de 10.000 ç à titre de dommages intérêts et de celle de 3.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et, subsidiairement, au cas où la

démolition serait ordonnée, conclut à la garantie de Maître LABEDAN, à l'organisation d'une expertise pour déterminer son préjudice et à sa condamnation au paiement d'une indemnité de procédure de 2.000 ç ;

 Aux termes de ses dernières écritures, Maître LABEDAN conclut , au principal, à la confirmation du jugement et, subsidiairement, au rejet de l'appel en garantie formé contre lui, tout en réclamant une indemnité de procédure de 2.500 ç ;SUR CE, LA COUR,

 Attendu que l'appel, interjeté dans les formes et délai légaux, est recevable ;

 Attendu que par acte authentique du 27 août 1966 Monsieur Y... a vendu à Messieurs Z... Roland SIRE Paul et SIRE Claude, acquéreurs chacun pour 1/3, une parcelle de terre de 10.000 m2 à détacher du surplus des terres du vendeur situées à l'Isle Jourdain ; que l'acte précisait que, pour permettre aux acquéreurs de faire édifier trois constructions à usage d'habitation et pour atteindre la superficie alors réglementairement exigée (5.000 m2 par construction), il était constitué à leur profit une servitude non aedificandi grevant, sur le surplus des terres du vendeur, une zone de 5.000 m2 située en bordure de la parcelle vendue ; que cette servitude a fait l'objet de la publicité foncière ; 

 Attendu que les acquéreurs ont partagé le terrain en trois lots et que les époux Z... ont édifié leur maison d'habitation sur le lot le plus éloigné de la route (N 133), en face duquel se trouvait la zone non aedificandi ;

 Attendu qu'à une date ignorée, Monsieur Y... a vendu le surplus des terres dont il était resté propriétaire (13.465 m2) à Monsieur DARTIGUE, lequel l'a revendue le 20 octobre 1973 à Monsieur X... Gilbert et à son épouse ; que par acte authentique établi le 6 juin 1998 par Maître LABEDAN, notaire, ces derniers ont fait donation à

leur fils Michel d'une portion de 2.500 m2 contiguù à la parcelle N 133 et correspondant à la moitié de la zone non aedificandi la plus proche de cette parcelle ; que cet acte ne fait pas mention de la servitude non aedificandi ; que Monsieur X... Michel a obtenu le 24 juillet 1998 un permis de construire sur sa parcelle (cadastrée N 459) et a entrepris l'année suivante la construction de sa maison d'habitation ;

 Attendu que les parties et la décision déférée font référence à un jugement du 4 septembre 2002 et à un arrêt du 12 mai 2004 mais que ces décisions ne sont pas versées aux débats ;

 Attendu qu'une servitude constitue pour le propriétaire du fonds dominant un droit auquel il peut renoncer, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite ; 

 Attendu qu'il ressort des attestations versées aux débats que Monsieur et Madame Z..., habitant sur place, ont vu s'édifier la construction de Monsieur X... Michel, dont la réalisation a duré deux ou trois ans, sans élever la moindre protestation ; qu'ils connaissaient d'autant mieux le projet de bâtir de leur nouveau voisin que leur gendre, Monsieur DURANTE, gérant d'une société de construction, qui habitait alors chez eux et dont Monsieur X... Gilbert était le salarié, a fait livrer gracieusement de nombreux camions de terre aux fins de remblayer le terrain sur lequel Monsieur X... Michel édifiait sa maison ; que Monsieur et Madame Z... ont ainsi manifesté sans équivoque la volonté de renoncer à la servitude ; que, par ces motifs substitués à ceux des premiers juges, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris ; 

 Attendu qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elle a exposés ;

 PAR CES MOTIFS 

 La Cour, statuant en audience publique, contradictoirement, et en

dernier ressort,

 Déclare l'appel recevable mais mal fondé ;

 Confirme le jugement entrepris ;

 Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

 Condamne les appelants aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP TANDONNET, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. 

 Le présent arrêt a été signé par Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.

 Le Greffier

 Le Président