Cour d'Appel — 14 février 2007

ARRÊT No 


R.G : 03 / 02646 
03 / 02822 


(JONCTION) 


CK / SC 










MUTUELLE DU MANS ASSURANCES 
PETIT 


C / 



X...


Y...


Z...

S.A.S. LA ROCHELLE IMMOBILIER 
















COUR D'APPEL DE POITIERS 


1ère Chambre Civile 


ARRÊT DU 14 FÉVRIER 2007 










APPELANTS : 


MUTUELLE DU MANS ASSURANCES 
dont le siège social est 10, Boulevard Oyon 
72030 LE MANS CEDEX 9 
agissant poursuites et diligences du Président de son Conseil d'Administration domicilié en cette qualité audit siège 






Monsieur Patrick A...


K... 

17580 LE BOIS PLAGE EN RE 


représentés par la SCP ALIROL & LAURENT, avoués à la Cour, 


assistés de Maître Robert CHALVET, avocat au barreau de LA ROCHELLE, qui a été entendu en sa plaidoirie ; 










Suivant déclarations d'appel des 18 Août et 10 Septembre 2003 d'un jugement du 4 Juin 2003 rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LA ROCHELLE. 






INTIMÉS : 


Monsieur Hervé X... 

né le 5 Septembre 1966 à COURBEVOIE (92) 




Mademoiselle Karine Claudine Y... 

née le 26 Août 1968 à LILLE (59) demeurant N...

demeurant N...

17230 MARANS 


représentés par la SCP LANDRY & TAPON, avoués à la Cour, 


assistés de la SCP FERRU-LAGRAVE, avocats au barreau de LA ROCHELLE, qui a été entendue en sa plaidoirie ; 








Monsieur Ange Z... exerçant sous l'enseigne OFFICE TECHNIQUE DU BÂTIMENT 
né le 6 Octobre 1948 à TUNIS (Tunisie) 
demeurant 14, Rue des Tamaris 
Z.A. du Haut Pampin 
17137 L HOUMEAU 


représenté par la SCP PAILLE & THIBAULT, avoués à la Cour, 


assisté de la SCP VALIN-JAULIN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ; 




S.A.S. LA ROCHELLE IMMOBILIER 
dont le siège social est 47, Quai Valin 
17000 LA ROCHELLE 
agissant poursuites et diligences du Président domicilié en cette qualité audit siège 


représentée par la SCP MUSEREAU & MAZAUDON, avoués à la Cour ; 


assistée de Maître Robert CHALVET, avocat au barreau de LA ROCHELLE, qui a été entendu en sa plaidoirie ; 






COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 


Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président, 
Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller, 
Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller, 






GREFFIER : 


Madame Brigitte RENAULT, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier, présente uniquement aux débats, 






DÉBATS : 


A l'audience publique du 4 Octobre 2006, 


Le Président a été entendu en son rapport, 


Les Conseils des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoirie, 


Puis l'affaire a été mise en délibéré au 6 Décembre 2006, prorogé au 14 Février 2007, 


Ce jour, a été rendu l'arrêt dont la teneur suit : 






ARRÊT :




... Vu le jugement rendu le 4 Juin 2003 par le Tribunal de Grande Instance de 
LA ROCHELLE qui a : 


Débouté Monsieur X... et Mademoiselle Y... de leurs demandes présentées à l'encontre de la S.A. LA ROCHELLE IMMOBILIER ; 


Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à son profit ;


-Condamné Monsieur X... et Mademoiselle Y... aux dépens à son égard, accordé à Maître CHALVET, Avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à son profit ;


-Dit que Monsieur Z... a manqué à ses obligations conctractuelles à l'égard de Monsieur X... et Mademoiselle Y... ;


-Dit que Monsieur A... a commis une faute lors de l'établissement du certificat d'état parasitaire relatif à l'immeuble acquis par les demandeurs ;


-Condamné en conséquence " in solidum " Monsieur Z..., Monsieur A... et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à payer à Monsieur X... et Mademoiselle Y... : 


• la somme de 74 288,03 € a u titre des travaux de traitement et de reprise de l'immeuble, 


• la somme de 1 000 € au titre du trouble de jouissance ;


-Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;


-Condamné " in solidum " Monsieur Z..., Monsieur A... et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à payer à Monsieur X... et Mademoiselle D... la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;


-Donné acte aux demandeurs de leurs réserves pour le cas d'aggravation ;






... Vu l'appel interjeté le 10 Septembre 2003 par Mr A... et la MMA ;




... Vu les conclusions signifiées le 1er Septembre 2006 par les appelants ;


... Vu les conclusions signifiées le 31 Juillet 2006 par Mr Z... ;


..... Vu les conclusions signifiées le 28 Août 2006 par LA ROCHELLE IMMOBILIER ;




..... Vu les conclusions signifiées le 5 Août 2005 par Mr X... et Mlle Y... ;




... Vu l'ordonnance de clôture rendue le 28 Septembre 2006 ; 






EXPOSE DU LITIGE 


Pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, la Cour se réfère expressément au jugement déféré qui en contient une relation précise et exacte. 








MOTIFS 




SUR LA RESPONSABILITE DE Mr A... 



Les premiers juges ont exactement rappelé que la responsabilité de Mr A... était recherchée sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code Civil par les acquéreurs, en l'absence de relations contractuelles les liant. 
Mr A... a été chargé par l'agence LA ROCHELLE IMMOBILIER d'effectuer un état parasitaire de l'immeuble vendu par Mme E... à Mr X... et Mlle Y... selon compromis en date du 26 Mai 2001, prévoyant expressément comme condition suspensive, outre l'obtention d'un prêt, " un état parasitaire ne présentant pas de termites en activité ". 
Il n'est pas contesté que la venderesse avait informé son mandataire d'une opération de détermitage intervenue début 1997 antérieurement donc à la réglementation applicable en Charente Maritime relative aux insectes xylophages, et que Mr A..., professionnel, se devait de pratiquer un examen complet et attentif des lieux pour détecter tout risque d'activité des termites compte tenu des antécédents d'invasion.
L'attestation parasitaire établie par Mr A..., en date du 19 Juillet 2001, énonce pour les parties de l'immeuble destinées à l'habitation (rez de chaussée, escalier et premier étage) " nombreux dégâts dûs aux termites, l'ensemble des bois a été touché, pas d'activité ce jour, la preuve d'un traitement sous garantie est essentielle ". Concernant le jardin (après examen des sols et morceaux de bois) et les combles et charpentes, aucun termite et aucune trace de passage n'ont été signalés. 
Dès l'entrée dans les lieux, le 18 Août 2001, soit un mois après ce diagnostic d'une validité de trois mois, Mr X... et Mlle Y... ont constaté que les termites s'étaient attaqués aux cartons déposés sur place. Mr F... expert mandaté par la MAIF, leur assureur, a dès le 3 Septembre, décelé de nombreux cordons de termites en activité, au rez de chaussée et à l'étage et a noté que les solives de planchers étant attaquées sur 1 à 2 cm de profondeur des investigations complémentaires devaient être entreprises pour vérifier toute éventualité d'atteinte à la solidité. Il a confirmé ce diagnostic, y ajoutant la nécessité d'un traitement complet de l'immeuble, lors de ses visites du 26 Septembre et 19 Novembre 2001. 
Mr G..., expert désigné par ordonnance de référé, a, dans son rapport, précisé avoir visité les lieux le 1er Juillet 2002 et avoir constaté, dans toutes les parties destinées à l'habitation de fortes attaques de termites. Il a conclu à la même observation pour la charpente et une souche dans le jardin. Il a estimé que les attaques révélées ne pouvaient s'être produites dans le délai d'un mois et demi (chef de mission No7) et que le certificat de Mr A... aurait du faire apparaître une présence des termites. Selon dire de Mr A... en date du 19 Décembre 2002 il a été précisé à l'expert, qui avait estimé dans son pré rapport que le certificat établi le 19 Juillet 2001 garantissait le traitement effectué en 1997, qu'il s'était mépris. Il lui a été clairement précisé que la mention " la preuve d'un traitement sous garantie est essentielle " signifiait que " Mr A..., impressionné par l'importance des dégâts, voulait ainsi que les acquéreurs s'assurent d'un traitement effectué et assorti de la garantie décennale ". Aux termes de ce dire, évoqué dans les écritures de l'appelant, Mr A... n'a pas vérifié l'existence d'un traitement garanti et n'a émis aucune réserve sur la qualité de ce traitement. 
Le certificat délivré par Mr A... mentionne expressément dans sa dernière partie : " dans le cas de détection de traces laissées par des capricornes ou autres insectes la mention " traces de passage " indique qu'à un moment donné récent ou ancien, une infestation de xylophages a eu lieu. Dans ce cas, l'absence d'une preuve attestant qu'un traitement anti xylophage a été effectué, je considère que les insectes xylophages sont actifs. Concernant les termites, la mention " en activité " indique sans ambiguïté que les insectes ont été repérés visuellement ". 
Compte tenu des motifs précédents relatifs à la présence de termites actifs dans le mois qui a suivi le diagnostic de Mr A..., il apparaît que ce professionnel aurait dû relever la présence de termites en activité, manifestement visibles, et dont les dégâts étaient apparents et sans preuve de la réalité et de l'effectivité du traitement antérieur, conclure à la présence d'activité. Son comportement insuffisant dans l'exécution de sa mission est constitutif d'une faute délictuelle. 
Le certificat établi par Mr A... a permis de considérer comme réalisée la condition suspensive relative à l'état parasitaire, puisque les termites n'étaient pas signalés comme étant en activité, et a donc imposé à Mr X... et Mlle Y... la signature de l'acte authentique. 
La révélation de la présence de termites actifs nécessitant de lourds travaux de traitement mais aussi de changements des bois il est parfaitement démontré que la faute de Mr A... a un lien de causalité dans le préjudice subi par les acquéreurs et dont l'ampleur sera discutée dans les motifs subséquents, la décision déférée étant confirmée sur la responsabilité de Mr A.... 




SUR LA RESPONSABILITE DE Mr H... 



Les nouveaux propriétaires de l'immeuble, ayants cause de Mme E..., recherchent à bon droit, sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil la responsabilité contractuelle de Mr H..., chargé en 1997 par la venderesse, d'effectuer un traitement contre les termites. 
Les premiers juges ont rappelé de manière exacte les mentions figurant sur la facture établie par Mr H... le 31 Janvier 1997, aux termes desquelles une garantie de 10 ans pour les charpentes et 5 ans pour les maçonneries était prévue contre tout risque de récidive.
C'est donc de manière curieuse et tout à fait inopérante que Mr H... soutient que la preuve de la garantie dûe n'est pas rapportée. Les termites étant en activité en Juillet 2001, soit 4 ans et demi après le traitement, c'est bien dans le cadre de la garantie que se situe le litige. La récidive de l'infestation caractérise donc un premier manquement contractuel. 
Par ailleurs, le rapport de Mr G... évoque des techniques de traitement non conformes aux règles de l'art et les qualifient de " totalement inefficaces " (p 9), et cite par exemple des percements colmatés avec certainement du fuel dans le sous sol.L'examen de la facture précitée ne permet pas d'identifier les produits injectés et pulvérisés par Mr H... et celui ci n'a pas transmis à l'expert, en dépit de sa demande les renseignements permettant de définir le déroulement de sa prestation. 
En conséquence, alors que l'absence de résultat satisfaisant est démontrée par la récidive de l'infestation, et que les constatations de l'expert concluent à une persistance des attaques entre 1997 et 2001, Mr H... ne s'exonère pas de sa responsabilité par la preuve d'une cause étrangère faisant suite à une intervention irréprochable et l'emploi de produits performants. 
La décision déférée sera donc confirmée sur la responsabilité. 




SUR LA RESPONSABILITE DE L'AGENCE LA ROCHELLE IMMOBILIER 


La Cour adopte expressément les motifs développés par les premiers juges pour exclure la responsabilité de l'agence immobilière. Elle ajoute que, informée par la venderesse de la présence de termites en 1997, munie de la facture attestant de la réalité d'un traitement et de la garantie y afférent, l'agence a rempli son obligation légale de réalisation de diagnostic parasitaire et compte tenu de son issue et de l'absence de toute autre suspicion n'a pas manqué à son obligation de conseil à l'égard des acquéreurs. Elle a ainsi répondu aux quatre premières questions que, selon les acquéreurs, elle devait se poser, (un traitement anti parasitaire a-t'il été effectué, quand, par qui, comment ?) aucun élément ne permettant de remettre en question, lors de la transaction, la qualité de l'intervention de Mr Z..., confortée par le certificat de Mr A.... 


En conséquence la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle n'a pas retenu la responsabilité de l'agence immobilière. 










SUR L'INDEMNISATION DU PREJUDICE DE Mr X... et Mlle Y... 



Les parties ont rappelé à juste titre que le principe de l'indemnisation totale doit être retenu, sans que les sommes allouées permettent de constituer un enrichissement sans cause des acquéreurs. 
Il ne peut leur être reproché de ne pas agir à l'encontre de la venderesse, notamment sur le fondement de l'article 1644 du Code Civil sauf à réduire leur libre appréciation de leur droit d'agir en justice. 
Mr X... et Mlle Y..., en raison de la réalisation de la condition suspensive résultant du certificat établi par Mr A..., ont acquis un immeuble gravement endommâgé par une infestation de termites actives, de surcroît ancienne, consécutive à une prestation insuffisante de Mr Z.... Le rapport de Mr G... a énoncé les différents de travaux de remise en état nécessaires, leur nécessité et leur nature n'étant pas discutées. Le coût de ces travaux a été évalué à la somme de 9 253,70 euros en ce qui concerne le traitement complémentaire anti termites et 63 887,63 euros en ce qui concerne les réparations de la maison. Si les acquéreurs ont acquis une " maison à finir de rénover " ainsi que précisé dans l'acte notarié, il est établi que cette maison était habitable, Mme E... ayant effectué des travaux d'électricité et installé une salle de bains. Les expertises soulignent d'ailleurs que l'immeuble était occupé par les acquéreurs lors des visites. En conséquence les travaux de rénovation n'étaient pas urgents et auraient pu être engagés selon un calendrier choisi par les nouveaux propriétaires. Par ailleurs l'état apparent des bois endommagés par les attaques des termites n'empêche pas la demande d'indemnisation, compte tenu de l'articulation du litige sur un fondement qui ne s'appuie pas sur les caractéristiques des vices, mais sur le droit de la responsabilité. Enfin l'activité persistante des termites a induit un dommage évolutif. 


Les opérations indispensables de changement des boiseries, de réalisations de barrières verticales d'isolation, et de traitement sont directement consécutives aux fautes relevées. Les manoeuvres de dépose et repose dans la salle de bains et la salle à manger de la plomberie et celles relatives à l'installation électriques sont les accessoires de ces remises en état et ont donc été rendues nécessaires par les travaux et non la volonté des nouveaux propriétaires. En revanche, les autres fournitures, dont il n'est pas démontré qu'elles ont été justifiées par les travaux de remise en état seront exclues. En conséquence le coût des portes isolantes avec double vitrage ne sera pas retenu. Le seul devis initial de la S.A.R.L. GARCIN (3 701,29 euros) sera pris en compte, la vidange de l'installation de chauffage n'apparaissant pas liée aux travaux de reprise et l'augmentation du devis initial n'étant pas plus expliquée. Le devis de l'entreprise BIAUD (4 259,68 euros) sera écarté, puisque faisant double emploi avec le devis GARCIN pour la dépose et la repose et mentionnant des commandes de lampes et prises non justifiés par les remises en état. Les postes cités par l'expert seront homologués sous ces réserves, et l'appréciation du poste électricité, plomberie sera donc limitée à la somme de 3 701,29 euros, la décision déférée étant réformée en ce sens. Par ailleurs, c'est à juste titre que les premiers juges ont fait droit à la demande d'indemnisation des préjudices de jouissance et de déménagement. Ils ont tenu compte de la nécessité de se loger à l'extérieur et de recourir à un garde meuble pour deux mois. Mr X... et Mlle Y... sollicitent devant la Cour une augmentation des dommages intérêts en s'appuyant sur des devis de location de logement et de garde meuble pour six mois. Toutefois si l'expert n'a pas contesté une durée de travaux sur quatre mois (réponse aux dires sur le coût de 4 mois de garde meubles) il a envisagé seulement sur 2 semaines la nécessité de se loger ailleurs pour les acquéreurs, ce qui ne permet pas, en l'absence d'autre élément d'appréciation, d'aller au delà du calcul du tribunal. La demande complémentaire fondée sur le préjudice de jouissance sera en revanche accueillie, compte tenu du trouble certain lié à l'état de l'immeuble depuis le temps écoulé et des certificats médicaux produits. 


La décision déférée sera donc réformée sur le montant des dommages intérêts qui sera arrêté à la somme de 74 028,35 euros (75 288,03-4 259,68 et + 3 000). Il sera donné acte à Mr X... et Mlle Y... de leurs réserves sur le montant définitif de la réclamation en raison du risque d'aggravation des dommages. 


Mr A... et Mr H... ont, chacun par leur faute, chaque faute étant indépendante de l'autre, concouru à la production du dommage subi par les nouveaux propriétaires de l'immeuble. Leur condamnation in solidum à indemniser Mr X... et Mlle Y... sera donc prononcée. En raison de l'implication de chaque faute dans la production des dommages, un partage de responsabilité sera prononcé, à hauteur de 1 / 3 pour Mr A... et son assureur la MMA et 2 / 3 pour Mr H..., la décision déférée étant réformée en ce sens. 




SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE 


Mr A... et Mr H... succombant, il convient en équité et au regard des circonstances économiques de les condamner in solidum, avec le même partage de responsabilité, à indemniser Mr X... et Mlle Y... des frais irrépétibles engagés devant la Cour et de mettre en conséquence à leur charge le paiement d'une indemnité de 1 000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, la décision déférée étant en outre confirmée sur les intérêts civils.
L'agence LA ROCHELLE IMMOBILIER développe à l'encontre des acquéreurs une demande de 3 000 euros fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en critiquant, par son appel incident, le rejet de sa prétention par les premiers juges. Toutefois il ne peut être reproché aux initiateurs du litige d'avoir recherché la responsabilité de l'intermédiaire à la transaction et en équité, la décision a été justement prononcée. Elle sera en conséquence confirmée. Aucune prétention n'est en outre dirigée contre les appelants, et l'issue de l'appel rend mal fondée celle, complémentaire, développée à l'encontre des acquéreurs. 




SUR LES DÉPENS 


Mr A..., la MAAF et Mr H... succombant ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens et l'application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile sera autorisée. 






PAR CES MOTIFS, 


LA COUR : 




Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 


Après en avoir délibéré conformément à la loi, 


CONFIRME la décision déférée sur les responsabilités ; 


REFORME sur le partage de responsabilité et le montant des dommages intérêts ; 


DIT que Mr A... est responsable à hauteur de 1 / 3 et Mr H... à hauteur de 2 / 3 des préjudices subis par Mr X... et Mlle Y... ; 


CONDAMNE en conséquence in solidum Mr A... et la MAA d'une part, Mr H... d'autre part au paiement d'une somme de 74 028,35 euros au profit de Mr X... et Mlle I... ; 


CONFIRME la décision déférée sur les frais irrépétibles et y ajoutant : 






• CONDAMNE in solidum Mr A... et la MAA d'une part, Mr H... d'autre part à payer à Mr X... et Mlle Y... une somme complémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, 


• DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 


• CONDAMNE in solidum Mr A... et la MAAF d'une part et Mr H... d'autre part aux entiers dépens qui inclueront les frais d'expertise et AUTORISE l'application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile 




Ainsi prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 


Signé par Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président et Madame Sandra BELLOUET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,