Cour d'Appel — 10 mars 2009

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 

1° Chambre Section A2 

ARRET DU 10 MARS 2009 

Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 06895 



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 SEPTEMBRE 2007 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 
N° RG 07 / 178 



APPELANTS : 

Monsieur Philippe X... 

né le 15 Janvier 1965 à TOURS (37000) 
de nationalité Française

... 

34160 ST JEAN DE CORNIES 
représenté par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour 
assisté de Me Eric DE MOUSTIER, avocat au barreau de MONTPELLIER 
substitué par Me LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER 

Madame Christine A... épouse X... 

née le 31 Août 1961 à SAINT QUENTIN (02100) 
de nationalité Française

... 

34160 ST JEAN DE CORNIES 
représentée par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour 
assisté de Me Eric DE MOUSTIER, avocat au barreau de MONTPELLIER 
substitué par Me LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER 

SCI CCAP, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social 
15 avenue Charles Cros 
ZAC Clément Ader 
34830 JACOU 
représentée par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour 
assistée de Me Eric DE MOUSTIER, avocat au barreau de MONTPELLIER 
substituée par Me LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER 



INTIMES : 

Monsieur Ali Y... 

né le 3 Juin 1956 à TUNIS (TUNISIE) 
de nationalité Française

... 

34830 JACOU 
représenté par la SCP AUCHE-HEDOU, AUCHE AUCHE, avoués à la Cour 
assisté de Me Christian DUMONT, avocat au barreau de MONTPELLIER 
substitué par Me KRATKA, avocat au barreau de MONTPELLIER 

SCP DURAND FOULQUIER-GAZAGNES LHOTTE-VOLLE Z...-notaires associés, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social 
55 avenue Jacques Cartier 
34000 MONTPELLIER 
représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER 

SARL SUD PATRIMOINE INVESTMENTS, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social 
567 route de la Pompignane 
34170 CASTELNAU LE LEZ 
représentée par la SCP ARGELLIES-WATREMET, avoués à la Cour 
assistée de Me ALFREDO, avocat au barreau de MONTPELLIER 



ORDONNANCE DE CLOTURE DU 29 Janvier 2009 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 03 FEVRIER 2009, en audience publique, Madame Sylvie CASTANIE ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 

Monsieur Christian TOULZA, Président 
Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller 
Monsieur Hervé BLANCHARD, Conseiller 
qui en ont délibéré. 

Greffier, lors des débats : Mme Monique AUSSILLOUS 



Ministère public : 

La procédure a été communiquée le 23 / 09 / 2008 au MINISTERE PUBLIC, pris en la personne du Procureur Général près la Cour d'appel de Montpellier, 



ARRET :

- CONTRADICTOIRE

-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Christian TOULZA, Président, et par Mme Monique AUSSILLOUS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

FAITS-PROCÉDURE-MOYENS et PRÉTENTIONS des PARTIES : 

La SCI GUILMARD consent à la SARL « SUD PATRIMOINE INVESTMENTS » (SPI) qui exerce une activité de marchand de biens, selon acte sous seing privé en date du 22 septembre 2004, une promesse de vente concernant un bâtiment à usage commercial et d'habitation, d'une surface hors oeuvre nette de 168 m ², sur un terrain de 600 m ² situé à JACOU, dans la zone d'aménagement concertée « Parc d'activité Clément Ader », moyennant le prix de 194. 300, 00 €. La Société SPI fait paraître dans le journal « Paru Vendu » du 12 octobre 2004, une annonce proposant ce bien à la vente ou à la location. La SCI GUILMARD vend ce bien à la Société SPI, selon un compromis de vente sous seing privé en date du 8 novembre 2004, assorti d'une clause de réitération en la forme authentique. 



Ce bien fait l'objet d'un compromis de vente sous seing privé en date du 25 novembre 2004, conclu entre la Société SPI et Philippe X..., moyennant le prix de 295. 000, 00 €. La réalisation de la vente est soumise à la condition suspensive que la Société SPI devienne propriétaire du bien, objet du compromis. Philippe X... se réserve, par ailleurs, la faculté de se substituer une société civile immobilière. 

L'acte de vente authentique entre la SCI GUILMARD et la Société SPI est reçu par Maître Z..., Notaire associé à MONTPELLIER, le 1er février 2005. 

Selon acte authentique du 23 mars 2005, reçu par Maître Z..., la Société SPI vend, enfin, le bien considéré à la SCI CCAP, les époux X... se portant cautions solidaires à l'égard de l'organisme prêteur. 

La SCI CCAP et les époux X... saisissent, selon actes du 13 décembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER d'une action contre Ali Y..., à la fois associé et salarié de la SARL SPI en vertu d'un contrat de travail de directeur commercial, d'une demande tendant, au principal, à la requalification du contrat de vente conclu avec la Société SPI et du contrat de louage d'ouvrage conclu avec la Société ESPACE HABITAT en vente en l'état futur d'achèvement et à la nullité de cet ensemble contractuel pour dol et, subsidiairement, à la nullité, en raison du dol, de la vente en date du 23 mars 2005. 

Les demandeurs dénoncent cette assignation, selon acte du 15 décembre 2006, à la SCP DURAND-FOULQUIER GAZAGNES-LHOTE-VOLLE-Z.... 

Par jugement en date du 6 septembre 2007, le Tribunal de grande instance de MONTPELLIER : 
reçoit l'intervention aux débats de la SCP DURAND-FOULQUIER GAZAGNES-LHOTE-VOLLE-Z..., 



dit n'y avoir lieu à requalification des contrats conclus en contrats de vente en l'état futur d'achèvement, 

dit qu'il n'est pas démontré que le consentement des époux X... a été vicié par un dol imputable à Ali Y... et à la Société SPI, 



rejette en conséquence l'ensemble des demandes présentées par les époux X... et la Société CCAP, 



prononce la mise hors de cause de la SCP DURAND-FOULQUIER GAZAGNES-LHOTE-VOLLE-Z..., 



condamne in solidum les demandeurs à payer à Ali Y... la somme de 2. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé, 



déboute la Société SPI de sa demande en paiement de dommages et intérêts, 



condamne in solidum les demandeurs à payer à Ali Y... la somme de 2. 500, 00 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, 



condamne in solidum les demandeurs à payer à la Société SPI la somme de 2. 500, 00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 



condamne in solidum les demandeurs à payer à la Société DURAND-FOULQUIER GAZAGNES-LHOTE-VOLLE-Z... la somme de 1. 000, 00 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, 



condamne in solidum les demandeurs aux dépens. 

Les époux X...- A... et la SCI CCAP relèvent appel de ce jugement, selon déclaration au greffe déposée le 26 octobre 2007. 

Dans leurs dernières écritures déposées le 22 janvier 2009, les époux X... et la SCI C. C. A. P. concluent par infirmation du jugement entrepris dans toutes ses dispositions, au principal à la nullité, au visa de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993, de la vente et à la condamnation solidaire des intimés à leur payer : 
• la somme de 537. 000, 00 €, correspondant au coût de l'acquisition et aux travaux initialement prévus, 
• la somme de 14. 426, 00 €, au titre des frais d'actes, 
• la somme de 59. 409, 00 €, au titre des intérêts réglés dans le cadre du financement de l'opération, arrêtés au 5 février 2009, 

• la somme de 23. 808, 03 €, au titre des travaux supplémentaires, 
• la somme de 44. 705, 03 €, 
• les éventuelles demandes à venir de Monsieur H..., manifestement de collusion avec les défendeurs, 
chacune de ces sommes portant intérêts au taux majoré de 5 % avec anatocisme, à compter de l'assignation. 
Ils demandent qu'il soit précisé impérativement que le transfert du bien immobilier, conséquence de la nullité, sera subordonné à l'entier et préalable paiement des sommes susvisées ainsi que des frais de l'instance, à titre de garantie. 
Ils demandent subsidiairement, au visa des dispositions d'Ordre Public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, que soit prononcée la même nullité avec les mêmes conséquences et modalités de réparation et qu'il soit jugé en outre que les sommes perçues indirectement leur seront restituées à hauteur de la plus-value réalisée, soit 100. 000, 00 €, outre les intérêts majorés de 5 % avec anatocisme, à compter de l'assignation. 
Ils demandent également, que la Société SPI et Ali Y... soient condamnés, en application des articles 1134 et 1992 du Code civil, à leur payer la somme de 70. 000, 00 €, au titre de leurs manquements à l'obligation de conseil. 
Ils demandent, au visa de l'article 21-03 du Code de l'expropriation, tenant l'absence de tout respect du cahier des charges de la ZAC dans laquelle est implanté le bien litigieux, que l'étude notariale soit condamnée solidairement à toutes les causes des condamnations prononcées contre les vendeurs et les intermédiaires, eu égard à leur contribution dans le préjudice qu'ils ont subi, se réservant le droit de conclure à une éventuelle nullité. 
Ils demandent enfin, et en tout état de cause, que l'arrêt à intervenir soit déclaré commun et opposable aux notaires et que chacun des requis soit condamné à leur payer une somme de 8. 000, 00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Dans ses dernières écritures déposées le 26 janvier 2009, la S. A. R. L. SUD PATRIMOINE INVESTMENTS (SPI) conclut à la confirmation du jugement critiqué et subsidiairement au rejet de la totalité des demandes des parties appelantes qui seront condamnées à lui payer la somme de 7. 500, 00 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et celle de 5. 000, 00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Dans ses dernières écritures déposées le 27 janvier 2009, Ali Y... soutient au principal, que les demandes des appelants, présentées pour la première fois en appel, constituent des prétentions nouvelles qui seront en conséquence, en application de l'article 564 du Code de procédure civile, déclarées irrecevables. Il demande que les appelants soient condamnés in solidum à payer une amende civile d'un montant de 3. 000, 00 € et à lui payer la somme de 5. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts. Il conclut, sur le fond, à la confirmation du jugement entrepris dans toutes ses dispositions, sauf à élever le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués à hauteur de 2. 000, 00 €, à la somme de 15. 000, 00 €. 
Il demande subsidiairement, dans le cas où par impossible la Cour accueillerait les demandes des appelants, que ceux-ci soient condamnés à rembourser la totalité des loyers perçus. 
Il demande enfin que les époux X... et la SCI CCAP soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 8. 000, 00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Dans ses dernières écritures déposées le 21 janvier 2009, la S. C. P. DURAND-FOULQUIER GAZAGNES-LHOTE-VOLLE-Z..., titulaire d'un office notarial, conclut au principal à l'irrecevabilité des prétentions des époux X... et de la SCI CCAP qui recherchent, pour la première fois devant la Cour, sa responsabilité, par des écritures signifiées le 19 janvier 2009, soit dix jours avant l'ordonnance de clôture. 
Elle demande subsidiairement, au visa de l'article 56 du Code de procédure civile, qu'il soit pris acte de ce que les appelants n'invoquent aucun texte susceptible de fonder leur action à son encontre, de sorte que leurs prétentions seront déclarées irrecevables pour défaut de fondement juridique. 
Elle conclut, à titre très subsidiaire, à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a mise hors de cause, tout en lui allouant une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle fait valoir que la nullité du compromis de vente du 25 novembre 2004 ne peut être prononcée en application de la loi Sapin, la Société SPI n'étant pas intervenue en tant qu'intermédiaire immobilier mais pour son propre compte. Elle demande qu'il soit noté qu'elle n'est pas la rédactrice de ce compromis de vente, de sorte que sa responsabilité ne peut être retenue en application de la loi Sapin. Elle demande qu'il soit jugé qu'elle n'a commis aucune faute dans le cadre de sa mission et que les appelants qui ne justifient d'aucun préjudice en relation directe de causalité soient déboutés de l'intégralité de leur demande à son égard. Elle conclut, en toute hypothèse, à la condamnation des époux X... et de la SCI CCAP à lui payer la somme de 10. 000, 00 € Hors Taxe pour appel abusif, en application de l'article 559 du Code de procédure civile, et celle de 7. 000, 00 € Hors Taxe sur le fondement de l'article 700 du même Code. 

L'ordonnance de clôture est en date du 29 janvier 2009. 



SUR CE : 



Les prétentions des époux X... et de la SCI CCAP, présentées pour la première fois en appel, ne sont pas nouvelles au sens de l'article 564 du Code de procédure civile, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier Juge, même si leur fondement juridique est différent. 

L'exception d'irrecevabilité soulevée par certains intimés doit en conséquence être rejetée. 

Les époux X... et la SCI CCAP qui concluaient devant le premier Juge, au principal, à la requalification du contrat de vente passé avec la Société SPI et du contrat de louage d'ouvrage conclu avec la Société ESPACE HABITAT, en contrat de vente en l'état futur d'achèvement et à la nullité de cet ensemble contractuel pour dol et subsidiairement à la nullité de la vente conclue avec la Société SPI en raison du dol, admettent, devant la Cour, que « le fondement de la nullité présenté en première instance ne semble pas devoir prospérer ». 



Ils fondent désormais devant la Cour leur action en nullité du contrat de vente sur le terrain de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993, relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, dite loi SAPIN. 

Ce texte dispose qu'« est frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier. ». 

Cet article qui s'insère dans une loi destinée à interdire les cessions à titre onéreux de promesse de vente de biens immobiliers par des professionnels afin de supprimer des pratiques spéculatives perturbant le bon fonctionnement du marché immobilier, frappe d'une nullité d'ordre public la cession par le bénéficiaire initial de la promesse de vente, des droits qu'il tient de celle-ci à un tiers se substituant à lui à l'égard du promettant. 

Il apparaît toutefois en l'espèce que le compromis de vente, passé le 25 novembre 2004 entre la Société SPI et Philippe X..., a été réitéré en la forme authentique selon un acte du 23 mars 2005, et qu'à cette date la Société SPI était effectivement propriétaire du bien en vertu d'un acte notarié du 1er février 2005. 

Le moyen tiré de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 est donc inopérant et la vente litigieuse n'encourt aucun grief de nullité à ce titre. 

Le premier Juge auquel il était demandé de requalifier les actes soumis à son appréciation en vente en l'état futur d'achèvement, a considéré, dans des dispositions qui ne sont pas contestées en appel, qu'aucune opération occulte ne se dissimulait derrière les actes apparents. 

Ce rappel associé aux observations qui viennent d'être faites, relatives à l'inapplicabilité à l'espèce de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993, permet d'affirmer que la Société SPI et Ali Y..., à la fois associé et salarié de cette société, ne sont, à aucun moment, intervenus dans l'opération litigieuse en qualité d'intermédiaires, mais en tant que vendeurs. 



Il s'ensuit que la loi du 2 janvier 1970, relative aux opérations d'intermédiaires portant sur des biens immobiliers, est sans application en l'espèce, de sorte que ni l'un ni l'autre n'avaient à justifier d'une carte professionnelle d'agent immobilier et d'un mandat écrit pour une opération d'entremise qu'ils n'ont pas assurée. 

Les demandes en nullité et en paiement, formées de ce chef par les époux X... et par la SCI CCAP, doivent en conséquence être rejetées. 

Les parties appelantes reprochent également à la Société SPI et à Ali Y... un manquement à leur devoir de conseil sur la rentabilité du projet et sur la solvabilité de l'entreprise chargée des travaux de construction, qui a ultérieurement fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire. 

Il apparaît toutefois que la Société SPI, intervenue en qualité de vendeur, et encore moins Ali Y... n'étaient tenus à aucune obligation de conseil vis-à-vis des époux X... et de la SCI CCAP. 

Le seul fait que Ali Y... ait établi un tableau prévisionnel le 9 décembre 2004, à la demande de Philippe X... qui avait alors déjà signé le compromis de vente depuis le 25 novembre, ne saurait avoir en effet pour conséquence de le rendre débiteur, vis-à-vis des acquéreurs assistés de divers conseils juridiques dans l'élaboration de leur projet, d'un quelconque devoir de conseil et d'information. 

Il doit être observé, au demeurant, que ce tableau qui rappelle les prix moyens constatés pour des locaux de ce type sur la commune de JACOU au 6 décembre 2004, ne peut être assimilé à une garantie de loyer, soumis, de surcroît, sur une période de deux ans (2004-2006) à l'évolution du marché immobilier. 

Aucun élément objectif du dossier ne permet, enfin, d'imputer à faute à la Société SPI et à Ali Y... l'insolvabilité de l'entreprise de maçonnerie ayant débouché sur sa mise en liquidation judiciaire. 

La demande indemnitaire, formée par les appelants à hauteur de 70. 000, 00 €, doit là encore être rejetée. 



Les appelants se prévalent enfin, de l'article L. 21-03 du Code de l'expropriation prévoyant qu'à peine de nullité, les actes de cession et de concession temporaire d'une ZAC doivent être conformes à son cahier des charges. 

Force est toutefois de constater qu'ils ne démontrent pas en quoi l'acte de cession litigieux n'est pas conforme au cahier des charges de la ZAC dont l'article 8 rappelle en effet le texte de l'article L. 21-3 précité. 

Le Notaire en annexant à l'acte le cahier des charges qui forme ainsi un tout indivisible avec le corps de l'acte notarié dont il fait partie intégrante, a en effet satisfait aux prescriptions du § 1-5 selon lesquelles le notaire insère les clauses du cahier des charges dans son acte. 

Les appelants font, par ailleurs, une mauvaise interprétation du cahier des charges en soutenant que, lors de chaque cession ou location de terrains, le prix doit être fixé par la SERM. Le § 1-8 du cahier des charges dispose, conformément à la concession d'aménagement liant le concédant à l'aménageur, que « le prix de cession ou de location du terrain est fixé par la SERM en accord avec le concédant ». Cette obligation qui rappelle les obligations entre concédant et aménageur découlant du contrat de concession les liant, ne concerne en rien le prix de revente des biens après achèvement par le constructeur. 

L'article 7 du cahier des charges ne prévoit pas, enfin, l'interdiction de toute vente de terrains avant l'achèvement des travaux autorisés, comme le soutiennent inexactement les époux X... et la SCI CCAP. Il s'agit seulement d'interdire la vente des terrains avant l'achèvement de la totalité des constructions sans en avoir, au moins quatre mois à l'avance, avisé par lettre recommandée avec accusé de réception la SERM. 

Aucun reproche ne peut dès lors être adressé à quiconque, et en particulier à la SCP notariale, au titre d'une prétendue violation de l'article L. 21-03 du Code de l'expropriation. 

Le premier Juge qui a considéré que les allégations formulées à l'encontre de Ali Y... étaient de nature à lui avoir causé un préjudice moral par la mise en doute de son honnêteté et de sa réputation, a justement fixé le montant de l'indemnité réparatrice qui lui était due, à la somme de 2. 000, 00 €. Ali Y... doit en conséquence être débouté de son appel incident tendant à voir porter le montant des dommages et intérêts qui lui ont été octroyés, à la somme de 15. 000, 00 €. 

Les époux X... et la SCI CCAP n'ayant pas abusé de leur droit de relever appel, la SARL SPI et la SCP notariale doivent être déboutées de leur demande en paiement des sommes de 7. 500, 00 € et de 10. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts. 

Les époux X... et la SCI CCAP qui succombent, doivent être déboutés de leur demande en application de l'article 700 du Code de procédure civile et condamnés par considération d'équité à payer à chacun des trois intimés, la SARL SPI, Ali Y... et la SCP notariale, la somme de 3. 500 € sur le fondement de ce texte. 



PAR CES MOTIFS : 

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré, 

CONSTATE que les époux X... et la SCI CCAP ne maintiennent pas devant la Cour les moyens de nullité du contrat de vente soulevés devant le premier Juge. 

CONFIRME le jugement entrepris dans toutes ses dispositions. 



DÉCLARE les moyens nouveaux, présentés par les époux X... et la SCI CCAP devant la Cour, recevables mais non fondés. 

En conséquence, DÉBOUTE les époux X... et la SCI CCAP de toutes leurs demandes en paiement de dommages et intérêts. 

DÉBOUTE Ali Y... de son appel incident. 

DÉBOUTE la SARL SPI et la SCP notariale de leur paiement de dommages et intérêts pour appel abusif. 

CONDAMNE solidairement les époux X... et la SCI CCAP à payer à chacun des intimés, à savoir la SARL SPI, Ali Y... et la SCP notariale, la somme de 3. 500 € (trois mille cinq cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 

CONDAMNE solidairement les époux X... et la SCI CCAP aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.