Cour d'Appel — 1 février 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 

COUR D'APPEL DE PARIS 

Pôle 2- Chambre 1 

ARRET DU 1er FEVRIER 2011 

(no 50, 7 pages) 

Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 20479 

Décision déférée à la Cour : 
jugement du 8 septembre 2009- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 06/ 05937 



APPELANTE 

S. C. P. X...ET ASSOCIES agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant 

...

75008 PARIS 
représentée par la SCP ARNAUDY-BAECHLIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS, 
SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS 



INTIMES 

Monsieur Philippe Z...


...

28260 LA CHAUSSEE D'IVRY 
représenté par la SCP DUBOSCQ-PELLERIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Sébastien COURTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E 833 
Cabinet Z 

S. C. I. LEVIS VILLIERS pris en la personne de ses représentants légaux 
10 rue du Bac 
75007 PARIS 
représentée par Me Suppléante Me HANINE ETEVENARD FRÉDÉRIQUE, avoué à la Cour 
assistée de Me Cyrile CAMBON, avocat au barreau de PARIS 
substituant Me Paola PEREIRA-OSOUF, avocat au barreau de PARIS 
toque : E 88 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 7 décembre 2010, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de : 

Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre 
Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller 
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN 

ARRET :
- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



****************** 

Par acte sous seing privé en date des 15 et 16 septembre 2005, reçu par M. G..., notaire associé de la Scp notariale F... et G..., M. Philippe Z..., assisté pour la rédaction de la promesse de M. X..., notaire à paris, a consenti à M. Thierry H..., moyennant le prix principal de 1 300 000 €, une promesse unilatérale de vente pour une durée expirant le 30 décembre 2005 à 16 heures avec une clause de prorogation, portant sur des biens immobiliers lui appartenant sis à Paris 16 ème, ...et faisant l'objet d'une procédure de saisie immobilière. 

Le notaire de M. Z...a sollicité de l'ensemble des quatre créanciers hypothécaires inscrits qu'ils donnent mainlevée avant la réalisation de la vente ; trois d'entre eux, la Caisse d'Epargne, la société Heineken et le Crédit du Nord ont transmis au cours des mois de décembre 2005 et Janvier 2006, les actes de mainlevée nécessaires, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de l'Oise, quant à elle, a précisé qu'elle donnerait mainlevée du commandement de saisie dès qu'elle serait réglée des sommes qui lui étaient dues. 

M. H..., non bénéficiaire dans la promesse d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt, a fait savoir à M. Z...qu'il sollicitait un crédit pour régler la totalité du prix convenu et par télécopie du 26 décembre 2005, M. G...informait la Scp X...que M. H...avait obtenu l'accord de sa banque pour un crédit destiné à financer l'acquisition, ladite banque le confirmant à la Scp X...le 31 décembre 2005. 

Au 30 décembre 2005, M. H...n'avait pas levé l'option. 

Par mail du 20 janvier 2006, M. I...de la Scp X...a écrit à son confrère pour lui demander confirmation qu'à défaut de prorogation, les parties se trouvaient déliées de tout engagement à ce jour et par télécopie du même jour, M. J..., de la Scp F...
G...lui répondait que dans la mesure où tous les créanciers inscrits n'avaient pas donné leur accord de mainlevée, la vente ne pourrait pas être constatée, qu'en tout état de cause, la prorogation automatique ne pourrait dépasser de 30 jours le délai fixé et que dans ces conditions, il lui semblait que M. Z...ne pouvait s'estimer délié de ses engagements avant le 30 janvier 2006. 

Le 2 février 2006, M. G...a adressé par télécopie à la Scp X...deux exemplaires d'une convention de prorogation de la validité de la 
promesse jusqu'au 28 février 2006 à 16 heures, laquelle n'a pas été régularisée par M. Z...et au terme du délai fixé par la promesse et de la prorogation automatique qui y était insérée, soit au 30 janvier 2006, en l'absence de levée d'option par M. H..., avec versement d'un chèque de banque du montant du prix entre les mains du notaire rédacteur, M. Z..., s'estimant délié de tout engagement sur les conseils de son notaire la Scp X...considérant la promesse de vente caduque au 30 janvier 2006, date à laquelle aucune signature n'était intervenue, a, le 9 février 2006, consenti une nouvelle promesse de vente sur lesdits biens à la société Lago Développement aux droits de laquelle vient la Sci Levis Villiers ayant pour gérant M. K..., sous la condition suspensive de l'obtention par la bénéficiaire du financement nécessaire, la réitération de la vente devant intervenir le 25 mars 2006 au plus tard. 

M. H...a assigné à jour fixe M. Z...devant le tribunal de grande instance de Paris, procédure à laquelle sont intervenues volontairement les sociétés Lago Développement et Sci Levis Villiers tandis que l'action dirigée également à l'encontre de M. X...était disjointe, lequel, par jugement du 6 juin 2006, devenu définitif, a constaté que la vente conclue selon promesse de vente du 15 septembre 2005 entre M. H...et M. Z...était parfaite au 27 février 2006 par la levée de l'option effectuée par M. H..., en a ordonné la réalisation forcée et a prononcé à l'encontre de M. Z...des condamnations pécuniaires au profit de M. H...d'une part et des sociétés Lago Developpement et Sci Levis Villiers d'autre part, pour un montant de 58500 €. 

M. Z...a assigné la Scp X...et associés devant le tribunal de grande instance de Paris en recherchant sa responsabilité civile professionnelle pour manquement à sa mission et à son devoir de conseil à son égard dès lors que bien que chargé de procéder à la régularisation des mainlevées de tous les créanciers inscrits, informé par un courriel du 20 Janvier 2006 de son confrère M. G..., que l'un des créanciers refusait de donner mainlevée à défaut d'être réglé, il a néanmoins accepté de régulariser une nouvelle promesse de vente sans s'assurer que la première était caduque. 

Par jugement en date du 8 septembre 2009, le tribunal a :
- condamné la Scp notariale X...et associés à payer : 
*à M. Z...les sommes de 58500 € au titre des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, de 30 000 € à titre de dommages et intérêts, de 10 000 € au titre du préjudice moral, ainsi que la somme de 3500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 
*à la Sci Levis Villiers la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Lago Développement et M. K...de toutes leurs demandes,
- condamné la Scp notariale X...et associés aux dépens. 

CELA ETANT EXPOSE, la COUR : 

Vu l'appel interjeté le 2 octobre 2009 par la Scp Notariale X...et associés, 

Vu les conclusions déposées le 2 septembre 2010 par l'appelante qui demande l'infirmation du jugement, statuant à nouveau, au constat du mal fondé de l'action en responsabilité civile professionnelle dirigée à son encontre en l'absence de faute par elle commise et en l'absence d'un préjudice certain et direct en lien de causalité avec un quelconque manquement, le débouté de M. Z...et de la Sci Levis Villiers de toutes leurs demandes, la condamnation solidaire de M. Z...et de la Sci Levis Villiers à payer à M. X..., membre de la Scp notariale X...la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens, 

Vu les conclusions déposées le 11 octobre 2010 par M. Z...qui demande la confirmation du jugement, y ajoutant, la condamnation de la Scp X...et associés à lui payer " avec exécution provisoire " la somme de 20 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer tous les dépens, 

Vu les conclusions déposées le 3 mai 2010 par la Sci Levis Villiers qui demande, sous divers constats, la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 80 000 € le montant des dommages et intérêts alloués à la concluante en réparation du préjudice par elle subi, statuant à nouveau, la condamnation de la Scp X...et associés à lui payer la somme de 155 995 € au titre de la perte de chance de pouvoir acquérir le bien immobilier de M. Z..., y ajoutant, la condamnation de la Scp X...et associés à lui payer, au titre de l'instance devant la cour, la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les entiers dépens. 

SUR CE : 

Sur l'action en responsabilité de M. Z...et de la Sci Levis Villiers à l'encontre du notaire : 

Considérant que l'appelant fait valoir que les premiers juges n'ont pas exactement apprécié les clauses de la promesse de vente des 15 et 16 décembre 2005, dès lors qu'à la date butoir fixée pour la réalisation, soit le 30 décembre 2005, M. H..., bénéficiaire de la promesse n'avait pas levé l'option dans les formes stipulées dans l'acte, ce qu'il devait faire au plus tard le 30 décembre 2005 à 16 heures ; 

Considérant qu'il se réfère au paragraphe " délai ", ainsi rédigé : 
" la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 décembre 2005 à 16 heures. 
Toutefois si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé... sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. 
En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée. " ; 

ainsi qu'au paragraphe " réalisation " selon lequel : 
" La réalisation de la promesse aura lieu : 
1o)- soit par la signature de l'acte authentique... dans le délai ci-dessus, 
2o)- soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai suivie de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci. 
Ladite levée d'option devra être faite par acte extrajudiciaire ou par simple remise au promettant contre décharge, soit encore par lettre remise en l'office du notaire chargé de la réalisation de la vente contre décharge. 
Pour être valable, cette offre devra être précédée ou accompagnée du versement par chèque de banque entre les mains du notaire chargé de la réalisation de la vente de la somme correspondant :
- au prix stipulé payable comptant après imputation éventuelle de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation de la présente promesse et des deniers empruntés pour financer le prix et les frais d'acquisition,
- aux frais de réalisation. " ; 

Considérant que le notaire soutient que M. H...n'a pas, contrairement à ses obligations, accompagné la levée d'option du versement du prix et des frais, au plus tard le 30 décembre 2005 à 16 heures, que la promesse est devenue caduque, que M. H...avait par ailleurs renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, que la prorogation du délai au 30 janvier 2006 ne valait que pour la réalisation de l'acte authentique mais non pour la levée d'option, les deux délais étant entièrement distincts ; qu'ainsi M. Z...pouvait se considérer délié de tout engagement dès le 30 décembre 2005 ; que s'agissant des mainlevées, il soutient qu'il convient également de se référer aux termes de la promesse, laquelle prévoyait une condition suspensive relative à la situation hypothécaire ainsi rédigée : 
" que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi, qui seront énoncées ci-dessous, soit d'un montant inférieur au prix de la vente payable comptant ou que le promettant produise l'accord des créanciers permettant d'apurer ce passif amiablement et d'obtenir, aux frais exclusifs du promettant, la radiation de l'ensemble des inscriptions hypothécaires grevant les biens sans qu'il soit nécessaire de recourir à une procédure de purge. " ; 

Considérant qu'il fait valoir que dès le 8 novembre 2005, il a informé son confrère que le montant des sommes dues par M. Z...était inférieur au prix fixé, qu'en outre les démarches en vue de l'obtention des accords de mainlevée ont été régulièrement entreprises, et qu'en tout état de cause, " la diligence en vue de l'obtention des accords de mainlevée et de la production de ces accords des créanciers ne pouvait avoir d'incidence que sur le délai prévu contractuellement pour la signature de l'acte authentique et non sur le délai fixé pour lever l'option ", qu'ainsi lorsqu'il a régularisé la seconde promesse au profit des sociétés Lago Développement et Levis Villiers, M. Z...était juridiquement délié de la première promesse de vente, que les reproches qui lui sont faits ne sont donc pas justifiés dès lors qu'il estime avoir procédé à une analyse exacte des clauses de la promesse de vente ; 

Considérant qu'il fait encore valoir que le jugement déféré n'a pas pris en compte la circonstance que si M. Z...a fait le choix de ne pas interjeter appel du jugement du 6 juin 2006, en raison de sa situation à l'égard de ses créanciers, il ne peut reporter sur le concluant les conséquences de ce choix, la signature de la seconde promesse de vente ne se heurtant à aucun obstacle et aucune faute professionnelle n'étant en conséquence démontrée à son encontre ; 



Considérant que l'argumentation du notaire a été écartée à juste titre par les premiers juges en des motifs pertinents que la cour approuve ; qu'il existait des incertitudes juridiques évidentes qui devaient conduire le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, à mettre en garde son client M. Z...et à l'inciter à la plus grande prudence ; qu'en effet, le jugement souligne justement l'existence d'une volonté d'acquérir de M. H..., ainsi que par ailleurs une interprétation divergente des clauses de la promesse de vente, dès lors qu'il ressort de l'échange de courriels à partir du 20 janvier 2006 entre les notaires que M. H...considérait que l'absence de transmission des mainlevées par l'ensemble des créanciers pouvait être considérée comme une carence de la part de M. Z..., de nature à proroger les effets de la promesse ; qu'à cet égard, le notaire devait tout simplement prendre en compte la clause très claire incluse dans le paragraphe intitulé " délai ", ci-dessus rapportée selon laquelle : 
" En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée. " ; 

Considérant que la promesse de vente comportait en effet, à partir de la page 10 de l'acte, diverses conditions suspensives, dont celle relative à la mainlevée du commandement de saisie, ainsi rédigée : 
" la présente promesse est consentie sous la condition que soit établi, aux frais exclusifs du promettant, l'acte constatant la mainlevée par l'ensemble des créanciers inscrits de l'inscription de commandement de saisie prise sur les biens à la diligence de la Caisse d'Epargne et de prévoyance d'Ile de France ", ainsi que celle, auquel seul le bénéficiaire pouvait renoncer, relative à la situation hypothécaire sus rappelée ; que le notaire n'avait pas qualité à se faire juge du bien fondé de l'argumentation développée par M. H...quant à la carence du promettant ; qu'en se limitant à prendre en compte, comme il l'explique, l'absence de levée d'option, il a fait prendre des risques à M. Z...et n'a pas satisfait à ses obligations professionnelles ; 

Considérant que de même, par une motivation également pertinente, le jugement déféré a retenu un manquement du notaire à son obligation d'assurer l'utilité et efficacité des actes juridiques qu'il rédige, dès lors que la seconde promesse de vente consentie à la Sci Levis Villiers, venant aux droits de la société Lago Développement, bénéficiaire de bonne foi d'une promesse synallagmatique de vente rédigée par la Scp X..., n'était pas valide du fait de la vente intervenue au profit de M. H...; 

Considérant que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu la faute du notaire, lequel a engagé par ses divers manquements sa responsabilité professionnelle tant à l'égard de M. Z...que de la Sci Levis Villiers et en ce qu'il l'a condamné à réparer les préjudices subis en lien direct de causalité avec sa faute ; 

Sur les préjudices : 

Sur les demandes de M. Z...: 

Considérant que l'appelant conteste l'existence d'un poste de préjudice de M. Z...constitué des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 6 juin 2006, au motif qu'il appartenait à M. Z...de relever appel dudit jugement ayant fait, selon le notaire, une analyse erronée en retenant une levée d'option dans les délais requis, d'autant que l'avis de l'appelant n'a pas été sollicité sur cette procédure à laquelle il est resté étranger et qu'en acceptant ce jugement, son client a perdu une chance d'obtenir sa réformation ; que cette argumentation sera rejetée, qu'outre qu'elle repose sur une hypothétique réformation dudit jugement dont il a été ci-dessus au contraire amplement constaté que la décision du 6 juin 2006 n'avait aucun motif sérieux d'être infirmée, il convient de rappeler que c'est le manquement du notaire dans son devoir de conseil à l'égard de son client comme étant à l'origine de la procédure engagée par M. H...qui est le fondement de la présente action en responsabilité dirigée à son encontre et non pas le résultat favorable ou non pour le client d'une instance judiciaire ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné le notaire à verser à M. Z...la somme de 58 500 €, préjudice en lien direct avec la faute commise par le professionnel ; 

Considérant que l'appelant conteste encore être redevable du montant des intérêts et frais mis à la charge de M. Z..., lesquels intérêts auraient continué à courir du fait du " blocage de la vente " sur les prêts qu'il devait rembourser " en faisant valoir que ce préjudice n'est pas lié à un manquement de l'étude mais que lesdits intérêts sont dus par M. Z...à titre personnel, le retard dans la perception du prix de vente et dans le règlement des créanciers n'étant imputable qu'à la position adoptée par M. H...et aux délais de la procédure engagée par ce dernier ; que M. Z...soutient de son côté que par la faute de la Scp X..., la vente a été retardée de 9 mois ; que le montant total des intérêts qui ont continué de courir, sur les prêts qu'il devait rembourser, du fait du blocage de la vente, ainsi que les créances revendiquées par les créanciers inscrits sur l'immeuble vendu ont augmenté du fait de ce retard, ont généré un versement de diverses sommes, actualisées à la somme de 32 000 € qui est une conséquence directe de la faute du notaire ; que c'est par une motivation erronée que le jugement a accueilli ce poste de préjudice alors que d'une part le retard de la vente trouve son origine dans la situation hypothéquée du bien à vendre, dans les relations contractuelles conflictuelles nées entre M. Z...et M. H..., dans leur désaccord pour proroger les délais de réalisation, rien ne permettant de supposer qu'un conseil pertinent du notaire aurait permis une vente plus rapide, que d'autre part le recours à des prêts pour régler des créanciers inscrits trouve sa cause dans la situation financière préalable du seul promettant, ce dont le notaire ne saurait être comptable ; que le jugement sera infirmé sur ce point ; 

Considérant, sur le préjudice moral, que l'appelant en conteste la réalité, l'allongement des délais de procédure n'étant pas de son fait ; que c'est pertinemment par des motifs que la cour adopte que le jugement déféré a fait droit et alloué la somme de 10 000 € à M. Z..., contraint aux tracas d'une procédure alors qu'il s'était assuré les conseils d'un professionnel ; 

Sur les demandes de la Sci Levis Villiers : 

Considérant que l'appelant conteste l'analyse opérée par les premiers juges qui, pour allouer à la Sci Levis Villiers une indemnité de 80 000 €, ont analysé le préjudice subi par cette dernière en une perte de chance d'acquérir le bien immobilier de M. Z...; que pour ce poste de préjudice, ladite société l'évalue devant la cour à la somme de 155 995 € en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de pouvoir réaliser une plus-value importante, dès lors que le prix demandé par M. Z...était inférieur à sa valeur réelle sur le marché et constituait une véritable opportunité financière, la somme réclamée étant donc la différence entre le prix du marché et le prix qu'elle aurait payé à M. Z...; que l'appelant soutient qu'un tel préjudice n'est pas justifié et ne présente aucun lien de causalité avec son intervention ; que si M. Z...n'avait pas dû se considérer comme délié à l'égard de M. H..., la Sci n'aurait jamais pu prétendre à l'acquisition du bien litigieux ; que le seul préjudice recevable comme étant en lien direct, doit être limité aux seuls frais engagés dans le cadre du projet d'acquisition et que les sociétés Lago Développement et Levis Villiers ont déjà obtenu, dans le cadre de la procédure les opposant à M. Z...ayant donné lieu au jugement du 6 juin 2006, l'indemnisation de ce préjudice, consistant dans l'absence de régularisation de la vente à leur profit ; 

Considérant que le jugement susvisé du 6 juin 2006 a déjà alloué à ladite Sci la somme totale de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, somme incluse dans les condamnations mises à la charge de M. Z...d'un montant total de 58500 € et dont le notaire devra assurer le règlement aux termes du présent arrêt ; que cette somme leur a été allouée en leur qualité de bénéficiaires de bonne foi d'une promesse synallagmatique de vente sur le bien immobilier ayant dû mobiliser des fonds très importants excluant toute autre opération immobilière ; qu'il s'agit d'un préjudice correspondant, selon les propres écritures de l'intimée, aux démarches effectuées et aux coûts engendrés pour être en possession des fonds requis pour acquérir donc distinct de la perte de chance de se porter acquéreur et de réaliser une plus-value immobilière ; que le préjudice retenu par le jugement comme la perte de chance d'acquérir le bien n'est pas un préjudice certain en lien de causalité avec la faute du notaire dès lors que précisément l'absence de faute de ce dernier aurait eu pour conséquence une impossibilité d'acquérir le bien, puisque M. Z...ne se serait pas engagé à signer la seconde promesse ; qu'il serait, en toute hypothèse, exclu de faire supporter au notaire un préjudice tenant, à la suite d'une perte de chance d'acquérir, à l'absence de réalisation d'une plus-value immobilière escomptée ; que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a alloué des dommages et intérêts à la Sci Levis Villiers ; 

Considérant que l'appelant succombant pour partie en ses prétentions, l'équité ne commande pas de faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que les entiers dépens d'appel seront mis à sa charge ; 

PAR CES MOTIFS : 

Infirme le jugement déféré seulement en ce qu'il a condamné la Scp X...à verser à M. Z...la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts et à la Sci Levis Villiers la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts, 

Confirme le jugement sur le surplus de ses dispositions, 

Y ajoutant, 

Déboute l'ensemble des parties de leurs demandes au titre de l'application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la Scp X...à payer les dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT