Cour d'Appel — 13 mars 2012

R.G : 11/00622

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 13 Mars 2012

Décision du 
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 13 janvier 2011

RG : 06.7358
ch no10



SA COMPTOIR DU PNEU

C/

SCI CHEVREUL 41

X...

KADID



APPELANTE :

SA COMPTOIR DU PNEU 
représentée par ses dirigeants légaux
C/O SA AYME & Fils
192 avenue du Pont des Fontaines
84200 CARPENTRAS

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

assistée de Me Marie-Paule CEZANNE, avocat au barreau de CARPENTRAS



INTIMES :

SCI CHEVREUL 
41 représentée par ses dirigeants légaux
Domaine de la Perrière
38780 PONT EVEQUE

représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de LYON

assistée de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON représentée par Me Jeanne COURQUIN, avocat



Monsieur Faycal X...

né le 06 Septembre 1967 à SETIF (ALGÉRIE) (69427)

...

69003 LYON

représenté par la SCP LAFFLY - WICKY, avocats au barreau de LYON

assisté de Me Claire-Sophie GABRIEL, avocat au barreau de LYON



Madame Lamia A... épouse X...

née le 18 Mars 1973 à ALGER (ALGÉRIE)

...

69003 LYON

représenté par la SCP LAFFLY - WICKY, avocats au barreau de LYON

assisté de Me Claire-Sophie GABRIEL, avocat au barreau de LYON

* * * * * *



Date de clôture de l'instruction : 13 Janvier 2012

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Janvier 2012

Date de mise à disposition :13 Mars 2012
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président
- Dominique DEFRASNE, conseiller
- Françoise CLEMENT, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 7 janvier 1994, monsieur Albert B..., aux droits duquel se trouve aujourd'hui la SCI CHEVREUL 41 a consenti à la SA COMPTOIR DU PNEU un bail commercial portant sur un immeuble situé 41 rue de Chevreul à LYON 7ème, composé d'un local au rez-de-chaussée à usage de commerce de vente et montage de pneumatiques et d'un logement à usage d'habitation à l'étage.

Par acte sous seing privé du 12 avril 1994, la partie de l'immeuble à usage d'habitation a été sous louée par la société COMPTOIR DU PNEU à monsieur Faycal X... et à madame Lamia A... son épouse.

Le 11 juillet 2002, la société COMPTOIR DU PNEU a donné congé au bailleur pour le 14 janvier 2003.

Après son départ, le bailleur, en désaccord avec le maintien des sous-locataires dans les lieux a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de LYON pour voir ordonner leur expulsion.

Par ordonnance du 14 mars 2003, ultérieurement confirmée par arrêt de la cour d'appel de LYON du 3 mai 2005, le juge des référés a condamné la société COMPTOIR DU PNEU et tous occupants de son chef à quitter les lieux et à verser au bailleur une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Les époux X... ont alors saisi le tribunal d'instance de LYON pour voir déclarer opposable au bailleur le contrat de sous-location qui leur avait été consenti et pour voir juger qu'aucun congé valable ne leur avait été délivré.

La société COMPTOIR DU PNEU a été appelée dans l'instance et a formé une demande reconventionnelle ainsi que la SCI CHEVREUL alors nouveau propriétaire de l'immeuble.

Par jugement du 4 avril 2006, le tribunal d'instance a déclaré inopposable à la SCI CHEVREUL le bail de sous-location du 12 avril 1994 et a condamné les époux X... :

* à payer à la société COMPTOIR DU PNEU les loyers dont ils étaient redevables envers elle jusqu'à la résiliation du bail et au-delà, une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués,

* à garantir la société COMPTOIR DU PNEU du paiement des indemnités d'occupation auxquelles celle-ci avait été condamné par ordonnance de référé du 14 avril 2003 au profit du bailleur, également jusqu'à libération effective des lieux.

Le tribunal d'instance en revanche s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de LYON sur la demande reconventionnelle formée par la société COMPTOIR DU PNEU à l'encontre de la SCI CHEVREUL en remboursement des indemnités d'occupation versées par elle entre le 15 janvier et le 30 septembre 2005.

Les époux X... ont finalement libéré les lieux après expulsion, le 25 mai 2007.

Devant le tribunal de grande instance de LYON, la SCI CHEVREUL a demandé reconventionnellement la condamnation de la société COMPTOIR DU PNEU à lui payer :

* des dommages et intérêts pour le coût de remise en état des locaux,
* 1.920,50 € au titre de l'indemnité d'occupation due pour le 2ème trimestre 2007 jusqu'au 25 mai 2007.

Devant la même juridiction la société COMPTOIR DU PNEU a appelé en garantie les époux X..., lesquels ont décliné la compétence du tribunal de grande instance au profit du tribunal d'instance.

Par jugement du 13 janvier 2011, le tribunal de grande instance de LYON a :

- rejeté l'exception d'incompétence,

- condamné la société COMPTOIR DU PNEU à payer à la SCI CHEVREUL 41 :

* 43.367,11 € au titre des travaux de remise en état des locaux,
* 1.920,50 € au titre du solde d'indemnité d'occupation jusqu'au 25 mai 2007,

- dit sans objet l'appel en garantie de la société COMPTOIR DU PNEU concernant le solde d'indemnité d'occupation mais condamné les époux X... à la garantir au titre des travaux de remise en état à hauteur de 12.653,89 €,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné la société COMPTOIR DU PNEU à verser à la SCI CHEVREUL 41 la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société COMPTOIR DU PNEU aux dépens,

- condamné monsieur et madame X... à garantir à la société COMPTOIR DU PNEU des condamnations mises à sa charge au titre des dépens et de l'article 700 à hauteur de 50%,

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.



Le 27 janvier 2011 la société COMPTOIR DU PNEU a interjeté appel du jugement.



L'appelante demande à la cour :

- de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par les époux X...,



- d'ordonner la communication sous astreinte par la SCI CHEVREUL41 de ses trois derniers bilans,

- de condamner la SCI CHEVREUL 41 à lui restituer la somme de 38.095,02 € au titre des d'indemnités d'occupation,

- de débouter la SCI CHEVREUL 41 de sa demande en paiement des travaux de remise en état et d'ordonner la restitution de la somme de 43.367,11 € perçue au titre de l'exécution provisoire,

- de condamner la SCI CHEVREUL 41 au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et au paiement de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

subsidiairement, 

- de condamner les époux X... à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- de condamner la SCI CHEVREUL 41 aux dépens.



A l'appui de sa demande de restitution des indemnités d'occupation, elle indique que la bailleresse après son départ a reloué le rez-de-chaussée de l'immeuble à usage de garage à des particuliers et qu'elle a ainsi bénéficié d'un enrichissement sans cause en percevant dans le même temps des indemnités d'occupation.

Elle ajoute que les premiers juges sous prétexte qu'elle avait elle-même déduit certaines sommes des indemnités d'occupation ont considéré à tort que la bailleresse était quitte mais qu'en réalité la SCI CHEVREUL 41 n'a jamais justifié des loyers des garages qu'elle avait encaissés.

S'agissant des réparations locatives, elle conteste les sommes qui lui sont réclamées au motif que la bailleresse a laissé perdurer l'occupation illicite des lieux par les époux X... pendant de nombreux mois, que l'état des lieux de sortie n'est pas contradictoire à son égard et que la remise en état la plus importante concernant le pourrissement de la poutre du plancher du 1er étage a pour origine la vétusté des lieux.



La SCI CHEVREUL 41 demande de son côté à la cour :

- de confirmer le jugement du tribunal de grande instance en toutes ses dispositions, s'agissant des travaux de remise en état des locaux et du solde d'indemnité d'occupation dû pour le 2ème trimestre 2007,

- de statuer ce qu'il appartiendra dans les rapports entre la société COMPTOIR DU PNEU et les époux X..., s'agissant d'une occupation illicite qui lui est inopposable,

- de condamner la société COMPTOIR DU PNEU à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Elle explique qu'elle a conclu cinq baux portant sur des parkings au rez-de-chaussée et qu'elle a pris soins de déduire les loyers perçus des indemnités d'occupation réclamées pour le 2ème trimestre 2007, d'ou le reliquat réclamé de 1.920,50 €.

Elle indique que le tribunal a bien vérifié que les indemnités d'occupation payées à compter du 4ème trimestre 2005 avaient été réduites à l'initiative du preneur lui-même du montant des loyers de ces parkings et qu'il a justement considéré qu'il n'y avait pas d'enrichissement sans cause de la bailleresse.



Elle soutient qu'elle a récupéré un appartement dans un très mauvaise état et que les sommes réclamées au titre des réparations locatives sont dûment justifiées au vu du procès verbal de constat dressé le 25 mai 2007, étant précisé que la présomption de l'article 1731 du code civil est applicable en l'espèce.



Monsieur et madame X... demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement querellé et de débouter la société COMPTOIR DU PNEU de sa demande en garantie,

- de condamner la société COMPTOIR DU PNEU à leur payer la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, à charge pour eux de renoncer, le cas échéant au bénéfice de l'aide juridictionnelle.



Ils rappellent que la demande de garantie de la société COMPTOIR DU PNEU à leur encontre au titre des indemnités d'occupation a déjà été jugée par le tribunal d'instance dans sa décision du 4 avril 2006.

Ils s'opposent à la garantie sollicitée par la société COMPTOIR DU PNEU au titre des réparations locative en indiquant qu'ils ont pris un appartement dans un état moyen ainsi qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée, qu'il ne peut leur être reproché une vétusté à l'usage après une occupation de 14 ans, que le constat d'huissier du 25 mai 2007 fait mention de traces d'effraction et qu'ils ne sont pas responsables des dégradations commises après leur expulsion des lieux.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



1/ Sur les indemnités d'occupation restant dues

Attendu qu'il est constant en vertu de l'arrêt de la cour d'appel de LYON du 3 mai 2005 que la société COMPTOIR DU PNEU est redevable envers la SCI CHEVREUL 41 d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération du local d'habitation, soit jusqu'au mois de mai 2007,époque à laquelle les époux X... ont été expulsés de l'appartement et la reprise des lieux effectués par le bailleur ;

Que la société COMPTOIR DU PNEU qui a payé des indemnités d'occupation pendant la période du 2ème trimestre 2003 au 1er trimestre 2007 demande purement et simplement la restitution de ces indemnités motif pris que le bailleur percevait pendant la même période la location de box de garage, constitutive d'un enrichissement sans cause ;

Que la SCI CHEVREUL 41 reconnaît qu'elle a utilisé une partie du local commercial du rez-de-chaussée pour louer des emplacements de stationnement à des particuliers et qu'elle a conclu cinq baux, chacun pour un montant annuel de 754,68 € ;

Qu'elle produit des attestations du cabinet PONS et BOURDIN, administrateur d'immeuble confirmant ses dires ;

Que les correspondances échangées entre les parties révèlent qu'en réalité la société COMPTOIR DU PNEU a pris l'initiative de déduire de ses paiements pour la période du 3ème trimestre 2004 au 4ème trimestre 2006 la somme de 920 € par trimestre et pour le 1er trimestre 2007 la somme de 943,25 € au titre des loyers bruts estimés de ces emplacements de parking ;

Que la société COMPTOIR DU PNEU ne peut valablement reprocher à la bailleresse un enrichissement sans cause avant le mois juillet 2004, antérieurement à la location des parkings et que pour la période antérieure, entre les sommes que la bailleresse aurait dues normalement déduire de celles qui ont été effectivement déduites il n'existe en sa faveur qu'une différence de 233,93 € ;



Attendu que la SCI CHEVREUL 41 a produit devant la cour ses trois derniers bilans et comptes de résultats de sorte que la demande de communication de pièces sous astreinte formée par l'appelante a été satisfaite ;

Attendu qu'il n'est pas contestté que la société COMPTOIR DU PNEU n'a pas réglé l'indemnité d'occupation du 2ème trimestre 2007 s'élevant à 2.863,75 € ;

Attendu que sous déduction de la somme de 943,38 € correspondant aux loyers des parkings pour ce trimestre et de la somme de 233,93 € versée en trop pour la période antérieure, elle devra régler à la SCI CHEVREUL 41 le solde de 1.686,44 € ;

Attendu qu'il est constant que la garantie due par les époux X... à la société COMPTOIR DU PNEU au titre des loyers et des indemnités d'occupation a été définitivement jugée par le tribunal d'instance de LYON dans sa décision du 4 avril 2006 ;

2/ Sur les réparations locatives

Attendu qu'il n'est produit aucun état des lieux dressé entre la SCI CHEVREUL 41 et la société COMPTOIR DU PNEU lors de l'entrée dans les lieux de cette dernière en 1994 ;

Qu'en application de l'article 1731 du code civil, la société COMPTOIR DU PNEU est présumée avoir reçu les locaux loués en bon état de réparation locative et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ;



Attendu qu'il est produit aux débats le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé par maître C..., huissier de justice, le 25 mai 2007 à la requête de la société COMPTOIR DU PNEU et en présence du gérant de la SCI CHEVREUL 41 ;

Que ce constat, outre un encrassement généralisé des lieux met en évidence :

- dans le local du rez-de-chaussée une poutre bois située au plafond, pourrie et soutenue par un étampage, un faux plafond constitué de plaques de mélaminé en partie cassées avec des traces d'infiltration d'eau,

- dans l'appartement du 1er étage des tapisseries déchirées, de nombreuses traces de frottement sur les peintures, des plinthes manquantes, des carreaux de faïence fêlés, un revêtement de plafond craquelé, une hotte hors d'usage, un meuble en mélaminé incomplet dans la cuisine, plusieurs placards démontés ou partiellement cassés, des linoléum hors d'usage ;

Que la SCI CHEVREUL 41 verse aux débats un descriptif des travaux de réparations établi par l'atelier 127, maître d'oeuvre pour un montant de 43.367,11 € TTC qui liste en détail des prestations en rapport avec les dégradations constatées par l'huissier de justice ;

Que s'il est exact que parmi ces travaux figure la somme importante de 17.117,85 € HT correspondant au remplacement de la poutre au rez-de-chaussée avec la réfection des sols de la cuisine et de la salle-de-bains de l'appartement situé au-dessus et de certains équipements de la salle-de-bains, la preuve n'est pas rapportée pour autant que cette dégradation est imputable à la vétusté, le pourrissement ponctuel la poutre pouvant parfaitement avoir une origine accidentelle ;

Que rien ne permet d'affirmer que la bailleresse a été informée en temps utile du sinistre et qu'elle s'est abstenue de toutes diligences pour y remédier ;

Que la société COMPTOIR DU PNEU de son côté ne fournit aucune explication technique de nature a l'exonérer de son obligation d'entretien en qualité de locataire ;



Que par ailleurs le tribunal de grande instance a justement relevé que le bailleur initial avait dès le 27 janvier 2003 fait assigner la société COMPTOIR DU PNEU aux fins d'obtenir son expulsion avec les sous-locataires et que cette mesure n'a pu être mise en oeuvre immédiatement en raison de l'appel interjeté par la société COMPTOIR DU PNEU, puis de la procédure intentée par les époux X... devant tribunal d'instance ;

Qu'il ne peut donc être valablement fait grief au bailleur d'avoir délibérément laissé perdurer l'occupation illicite des lieux et d'avoir ainsi contribué à l'aggravation des dommages ;



Attendu toutefois que certaines constatations de l'huissier dans l'appartement du 1er étage relative aux fissures de structure sur des revêtements et des carrelages sont imputables à la vétusté de même que l'usure de certaines peintures et tapisseries ;



Attendu compte tenu de ces circonstances, il y a lieu de fixer à la somme de 33.367,11 € la somme due par la société COMPTOIR DU PNEU à la SCI CHEVREUL 41 au titre des travaux de mise en état des locaux 



Attendu qu'il ne résulte pas des pièces produites devant la cour qu'un état des lieux d'entrée a été établi par la société COMPTOIR DU PNEU et les époux X... à l'occasion du bail consenti à ces derniers le 12 avril 1994 ;

Que la présomption de l'article 1731 du code civil est également opposable au époux X... ;



Attendu que le bail du 12 avril 1994 fait obligation aux preneur de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat des locaux dont ils ont la jouissance exclusive à moins qu'ils ne prouve qu'elles ont eu lieu par un cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'ils n'ont pas introduit dans les lieux et de prendre à leur charge l'entretien courant du logement et l'ensemble des réparations locatives définies en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuits ou force majeure ;



Attendu que le tribunal de grande instance a justement relevé que la poutre du garage se trouve située hors du logement loué à monsieur et madame X... et que la société COMPTOIR DU PNEU ne rapporte pas la preuve que la dégradation de cet ouvrage résulte du non-respect par les sous-locataires de leurs obligations contractuelles ;

Que les travaux de remplacement de la poutre à hauteur de 17.117,85 € HT ne peuvent donc être mis à leurs charge ;



Attendu en revanche que les dégradations et le défaut d'entretien manifeste des lieux constaté par l'huissier de justice est imputable au époux X... qui sont entrés dans les lieux trois mois après la signature du bail commercial initial et qu'ils ont quitté en mai 2007;

Que l'état des lieux de maître C... étant intervenu deux semaines après l'expulsion des époux X... et les dégradations constatés étant manifestement anciennes, il n'y a pas d'envisager d'autres responsabilités ;



Attendu en conséquence que les époux X... devront garantir la société COMPTOIR DU PNEU à concurrence de la somme de 15.307,77 € TTC au titre des travaux de réparation et d'entretien de l'appartement ;



Attendu que les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de la société COMPTOIR DU PNEU ;

Que cette société devra régler à la SCI CHEVREUL 41 la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Attendu que la société COMPTOIR DU PNEU est fondée à réclamer au titre de ces condamnations la garantie des époux X... et qu'il y a lieu compte tenu de leur responsabilités respectives dans le présent litige de fixer à 50 % le taux de cette garantie ;



PAR CES MOTIFS.
Dit l'appel recevable,

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par monsieur et madame X... et en ce qu'il a dit sans l'objet l'appel en garantie formée par la SA COMPTOIR DU PNEU à l'encontre de monsieur et madame X... au titre du solde de l'indemnité d'occupation,

Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne la SA COMPTOIR DU PNEU à payer à la SCI CHEVREUL 41 :

- la somme de 1.686,44 € au titre du solde des indemnités d'occupation au 2ème trimestre 2007,

- la somme de 33.367,11 € au titre des travaux de remise en état des locaux
avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne monsieur Faycal X... et madame Lamia X... son épouse, solidairement à garantir la SA COMPTOIR DU PNEU des condamnations mises à sa charge au profit de la SCI CHEVREUL 41 au titre des travaux de remise en état à concurrence de la somme de 15.307,77 € TTC,

Condamne la SA COMPTOIR DU PNEU à payer à la SCI CHEVREUL 41 la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA COMPTOIR DU PNEU aux dépens de première instance et d'appel,

Condamne monsieur Faycal X... et madame Lamia X... son épouse solidairement à garantir la SA COMPTOIR DU PNEU des condamnations mises à sa charge au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 50 %,

Accorde le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, à ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.



Le greffier Le président