Cour d'Appel — 10 avril 2013

Ch. civile A 

ARRET No 

du 10 AVRIL 2013 

R. G : 11/ 00025 C-MAB 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 10 Janvier 2011, enregistrée sous le no 09/ 429 


X... 


C/ 


Y...


C...


COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

DIX AVRIL DEUX MILLE TREIZE 

APPELANT : 

Monsieur Paul Antoine X... 

né le 30 Août 1965 à AJACCIO (20000)

... 

13008 MARSEILLE 

assisté de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA, la SCP LEANDRI LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO 



INTIMEES : 

Mademoiselle Alphonsine Y...


... 

13100 AIX-EN-PROVENCE 

assistée de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA 
Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO 



Madame Joséphine Antoinette Xavière C... épouse X...


... 

20140 PETRETO BICCHISANO 

Défaillante 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 février 2013, devant Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller, et Madame Marie BART, Vice-Président placé près Monsieur le Premier Président, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats. 

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre, 
Madame Marie-Noëlle ABBA, Conseiller 
Madame Marie BART, Vice-Président placé près Monsieur le Premier Président 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Madame Martine COMBET. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2013. 



ARRET : 

Réputé contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller, et par Madame Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



* 

* * 
Suivant acte authentique en date du 25 septembre 1989, Mademoiselle Alphonsine Y...a acquis de Monsieur Xavier Pierre C... le lot 51 constitué d'un appartement au premier étage à droite de quatre pièces d'un immeuble situé à AJACCIO, ... étant précisé que la mention de trois pièces a été rayée dans l'acte et que celle de quatre pièces a été ajoutée de manière manuscrite. 

Par acte notarié du 9 octobre 1989, Monsieur Paul Antoine X... a acquis de Monsieur Simon X... et de Madame Marie Madeleine F... le lot 37 du même immeuble constitué au premier étage d'un appartement de cinq pièces avec entrée à gauche en montant les escaliers. L'acte précisait qu'il s'agissait des anciens lots 7 et 10. 

Considérant que Mademoiselle Alphonsine Y...occupait sans droit ni titre l'ancien lot 10, Monsieur Paul Antoine X... l'a fait assigner ainsi que Madame Joséphine Antoinette C... épouse X... devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO. 

Par jugement du 10 janvier 2011 le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a :

- rejeté toutes les demandes de Monsieur Paul Antoine X...,

- dit que Mademoiselle Alphonsine Y...était propriétaire de l'ancien lot 10 de l'immeuble sis...,

- condamné Monsieur Paul Antoine X... à payer à Mademoiselle Alphonsine Y...la somme de 3. 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. 



Monsieur Paul Antoine X... a relevé appel de ce jugement par déclaration déposée au greffe le 13 janvier 2011. 



En ses dernières conclusions en date du 27 novembre 2012 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur Paul Antoine X... demande à la Cour de :

- infirmer le jugement du 10 janvier 2011 du Tribunal de grande instance d'AJACCIO,

- dire que Mademoiselle Alphonsine Y...occupe sans droit ni titre au premier étage de l'immeuble sis... une partie du lot 37 qu'il a acquis le 9 octobre 1989,

- dire que cette occupation sans droit ni titre concerne l'ancien lot numéro 10 constitué par une pièce de maison avec WC, au Sud, la plus proche en venant du palier, prenant jour sur la cour et jouxtant le lot numéro 51 (ancien lot numéro 9) qu'elle a acquis le 25 septembre 1989,

- dire que Mademoiselle Alphonsine Y...devra délaisser cette pièce de maison et ses annexes en lui remettant des clefs lui permettant d'y pénétrer ainsi que des clefs du hall y conduisant à partir du palier du premier étage de l'immeuble,

- dire que ces obligations seront assorties d'une astreinte de 100, 00 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de la décision,

- condamner Mademoiselle Alphonsine Y...à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 225, 00 euros à compter du 11 mai 2004 et jusqu'à sa libération définitive et complète des lieux,

- débouter l'intimée de toutes ses demandes,

- condamner Mademoiselle Alphonsine Y...à lui payer la somme de 3. 000, 00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. 



Il fait valoir qu'il est propriétaire de la pièce litigieuse en ce qu'il a acquis ce lot 10 regroupé avec le lot 7 sous le lot numéro 37 des époux X...-F...contrairement à Mademoiselle Alphonsine Y...qui ne l'a pas acquise de Monsieur Xavier Pierre C.... Il considère que ne peuvent lui être opposés ni l'éventuelle tromperie commise par Monsieur Xavier Pierre C...à l'égard de Mademoiselle Alphonsine Y...ni l'erreur sur la consistance que cette dernière a pu commettre sur la consistance de la chose vendue. Il fonde son action sur l'acte initial de partage reçu par Maître Jean Etienne J...le 31 décembre 1962. Il précise que les mots ajoutés par le notaire rédacteur de l'acte de vente au profit de Mademoiselle Alphonsine Y..., à savoir " de quatre pièces " au lieu de " trois pièces ", sont nuls. Il conteste l'application des règles relatives à la publicité foncière à l'espèce en ce que l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 suppose un conflit entre les ayants cause à titre particulier d'un même auteur qui ont acquis des droits concurrents sur le même immeuble, ce qui n'est pas le cas. Il reproche au Tribunal d'avoir appliqué la théorie de la propriété apparente pour dire que Mademoiselle Alphonsine Y...est propriétaire de l'ancien lot 10. Il ajoute que Mademoiselle Alphonsine Y...ne peut pas avoir acquis par prescription abrégée en raison de l'erreur qui frappe son titre qui n'est pas un juste titre. Il nie avoir dénié sa qualité de propriétaire à l'occasion d'anciennes procédures. Il rappelle que le notaire a décrit avec précision les lots attribués à chacun des co partageants dans son acte du 31 décembre 1962 et qu'il ne peut y avoir de confusion quant à l'attribution de la pièce litigieuse dans le lot 10. Il ajoute qu'il n'y a pas de difficulté sur l'emplacement du WC dépendant de l'ancien lot 10 qui jouxte la pièce litigieuse mais que dans le cas où Mademoiselle Alphonsine Y...l'utiliserait, elle devra aussi le délaisser. 



En ses dernières conclusions en date du 24 septembre 2012 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Mademoiselle Alphonsine Y...demande à la Cour de :

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance d'AJACCIO le 10 janvier 2010,

- débouter Monsieur Paul Antoine X... de l'ensemble de ses demandes,

- constater qu'elle est propriétaire du lot no 51 comprenant les anciens lots no 9 et 10,

- constater que le balcon et le WC, proches du palier, ne font pas partie du lot 10 mais constituent les accessoires du lot 38 (ancien lot 23),

- dire qu'elle est propriétaire du lot 10 constitué par une pièce de maison au premier étage de l'immeuble sis... par l'effet de la théorie du propriétaire apparent,

- dire qu'elle est propriétaire du lot 10 constitué par une pièce de maison au premier étage de l'immeuble sis... par l'effet de la prescription acquisitive décennale de l'article 2272 alinéa 2 du Code civil,

- condamner Monsieur Paul Antoine X... à lui verser la somme de 3. 000, 00 au titre de l'article 70 du Code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître ALBERTINI. 

Elle fait valoir qu'elle peut invoquer aussi bien un droit fondé sur son titre de propriété, qu'un droit fondé sur la vente par un propriétaire apparent voire un droit fondé sur la prescription acquisitive décennale. 

Elle explique que son droit sur la pièce litigieuse est fondé sur son titre de propriété du 25 septembre 1989 portant acquisition d'un appartement de 71 m2 composé de quatre pièces situé au premier étage à droite formant le lot 51 et publié le 26 octobre 1989 soit antérieurement à celui du demandeur. Elle en déduit que l'antériorité de la publication est opposable à Monsieur Paul Antoine X... en vertu des règles de publicité foncière. Elle constate que l'acte de vente au profit de Monsieur Paul Antoine X... désigne un appartement situé au premier étage avec entrée à gauche en montant les escaliers libres de toute location et occupation pour souligner qu'il connaissait parfaitement la consistance de son bien d'autant qu'il l'a acquis de son oncle paternel. Elle soutient que c'est par erreur que l'état descriptif de division mentionne que le lot 37 comprend l'ancien lot 10 puisqu'il est situé à gauche alors que l'ancien lot 10 est situé à droite des escaliers. Elle conclut que cet état descriptif est un document technique non générateur de droits. 

Elle revendique également avoir acquis la propriété de l'ancien lot 10 par l'effet de la théorie du propriétaire apparent. Elle fait valoir que la description du bien immobilier correspondait à celui présenté lors de la visite et remarque que la configuration des lieux ne laissait pas présager la possibilité de soustraire la pièce no 1 située à l'entrée de l'appartement et donnant accès aux autres pièces. Elle remarque qu'à l'époque de son acquisition, Monsieur Paul Antoine X... n'était pas encore propriétaire. Elle conclut à sa bonne foi sous l'empire d'une erreur commune et du silence du vendeur et à sa croyance que son vendeur était seul propriétaire de la totalité de l'appartement vendu. 

Elle revendique encore la propriété de l'ancien lot 10 acquise par prescription décennale prévue à l'article 2272 alinéa 2 du Code civil. Elle considère que l'acte de vente du 25 septembre 1989 constitue le juste titre requis pour la prescription abrégée et conclut à sa bonne foi au moment de l'acquisition des quatre pièces en se targuant d'actes témoignant d'une possession non viciée. 

Elle considère que Monsieur Paul Antoine X... lui réclame à tort le balcon et le WC proches du palier lesquels ne font pas partie du bien qu'elle a acquis auprès de Monsieur Xavier Pierre C... par acte du 25 septembre 1989. Elle note que Monsieur Paul Antoine X... ignore le jugement du 19 juin 1974 qui a rescindé la vente du 20 août 1970 faite entre ses auteurs et Madame Joséphine C... épouse 


X.... Elle rappelle que les co-partageants ne pouvaient inclure dans les lots des biens ne leur appartenant pas comme l'intégralité de la terrasse (nommée balcon dans le lot 10) ainsi que les deux WC situés à chaque extrémité. Elle fait référence aux arrêts du 18 décembre 1962 et du 15 avril 1969 pour affirmer que Madame Joséphine C... épouse X... n'a pu transférer aux auteurs de Monsieur Paul Antoine X... la propriété du WC le plus proche du palier et le balcon qui le soutient et que l'appelant n'en est pas propriétaire. Elle explique que le WC proche du palier et la terrasse ont été rattachés au lot 23 devenu lot 38 et que l'autre partie de la terrasse ainsi que l'autre WC ont été rattachés à l'ancien lot 9 dont elle est propriétaire. Elle n'est donc pas propriétaire de la partie de la terrasse et du WC proches du palier mais de ceux à l'opposé du palier. Elle conteste le montant des indemnités d'occupation réclamées par Monsieur Paul Antoine X.... Elle rappelle qu'un état descriptif de division de l'immeuble ne peut fonder la revendication de Monsieur Paul Antoine X... à qui elle ne confère aucun droit. Elle décrit la chaîne de mutation des lots 7 et 10 et explique que le 25 septembre 1989, date d'acquisition de son appartement, les auteurs de Monsieur Paul Antoine X... n'étaient plus propriétaires des lots 7 et 10 qu'ils n'ont jamais revendiqués. Elle cite les procédures dans lesquelles Monsieur Paul Antoine X... a dénié sa qualité de propriétaire du lot 37. 



Madame Joséphine C... épouse X..., assignée à sa personne, n'a pas comparu. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2012 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 4 février 2013. 



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MOTIFS DE LA DECISION :

- Sur la revendication immobilière : 

Par application des articles 2272 et 2275 du Code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l'acquisition. 

Comme l'a indiqué le Tribunal, une distorsion existe entre l'acte par lequel Mademoiselle Alphonsine Y...a acquis le bien de Monsieur Xavier Pierre C... et l'état descriptif de division établi le 12 février 1982 en ce que le lot 51, qui est l'ancien lot 9, apparaît constitué par un appartement de trois pièces situé au premier étage à 

droite alors que l'acte authentique mentionne quatre pièces y incluant l'ancien lot 10, constitué d'une pièce unique située à l'intérieur de l'équerre formé par les trois pièces du lot 9, côté sud, la plus proche en venant du palier, prenant jour sur la cour et un water-closet à l'entrée du balcon. 

Cependant, l'acte de cession mentionnant l'erreur présente les caractéristiques du juste titre puisqu'il s'agit d'un acte translatif de propriété en faveur de Mademoiselle Alphonsine Y...étant précisé que la nullité formelle de la mention manuscrite relative à la consistance de l'appartement vendu comme étant de quatre pièces n'a pas pour effet d'affecter la vente elle-même d'une cause de nullité. 

De plus, Mademoiselle Alphonsine Y...a acquis de bonne foi la pièce litigieuse de Monsieur Xavier Pierre C... qui en était le propriétaire apparent même s'il n'en était pas le véritable propriétaire ainsi qu'il résulte de l'acte de partage des auteurs de celui-ci et des actes subséquents. Au surplus, Mademoiselle Alphonsine Y...ne pouvait imaginer que la pièce litigieuse ne soit pas intégrée à son appartement puisqu'elle est située à l'entrée de l'appartement et qu'elle donne accès aux autres pièces, formant une unité d'habitation. La bonne foi initiale de Mademoiselle Alphonsine Y...n'est, de plus, pas contestée par Monsieur Paul Antoine X.... 

Mais encore, Mademoiselle Alphonsine Y...démontre une possession continue, paisible, publique et non équivoque depuis l'acquisition de son appartement incluant la pièce litigieuse, le 25 septembre 1989. Elle s'est comportée comme la véritable propriétaire auprès des copropriétaires qui ont été avisés des travaux de rénovation qu'elle y entreprenait pour transformer la première pièce en chambre ainsi qu'il ressort des attestations produites notamment de celle de l'artisan ayant effectué les travaux. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mademoiselle Alphonsine Y...a acquis par prescription l'ancien lot 10 dans l'immeuble situé à AJACCIO, ..., constitué d'une pièce unique située à l'intérieur de l'équerre formé par les trois pièces du lot 9, côté sud, la plus proche en venant du palier, prenant jour sur la cour et un water-closet à l'entrée du balcon pour en avoir eu une possession de plus de dix ans au jour de l'assignation et pour la détenir en vertu d'un juste titre. 

Le jugement entrepris sera, en conséquence, confirmé en toutes ses dispositions. 

S'agissant du WC dépendant de l'ancien lot 23 et constituant actuellement l'accessoire du lot 38, il échet de constater que Monsieur Paul Antoine X... ne le revendique pas de sorte qu'il n'y a pas lieu 

de le constater comme le demande Mademoiselle Alphonsine Y....

- Sur les autres demandes : 

Monsieur Paul Antoine X... succombant en son appel, il est débouté de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Il est inéquitable de laisser à la charge de Mademoiselle Alphonsine Y...les frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient de condamner Monsieur Paul Antoine X... à payer à Mademoiselle Alphonsine Y...la somme de 1. 500, 00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur Paul Antoine X... à payer à Mademoiselle Alphonsine Y...la somme de 3. 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Monsieur Paul Antoine X... est tenu aux dépens lesquels seront distraits au profit de Maître ALBERTINI, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Le jugement querellé sera confirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens. 

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PAR CES MOTIFS, 
LA COUR, 

CONFIRME le jugement rendu par le Tribunal de grande instance d'AJACCIO le 10 janvier 2011 en toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant, 

DIT n'y avoir lieu à constater que le WC dépendant de l'ancien lot 23 constitue maintenant l'accessoire du lot 38 ; 

DEBOUTE Monsieur Paul Antoine X... de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur Paul Antoine X... à payer à Mademoiselle Alphonsine Y...la somme de 1. 500, 00 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



CONDAMNE Monsieur Paul Antoine X... aux dépens lesquels seront distraits au profit de Maître Antoine Paul ALBERTINI, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,