Cour d'Appel — 26 février 2015

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 


Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 26 FEVRIER 2015 


(no, 8 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 16815 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 14920 




APPELANTE 


Madame Paule, Liliane X...Veuve Y...née le 18 février 1927 à PARIS 75014 


demeurant ...-75020 PARIS (France) 


Représentée par Me Pascale BETTINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0140 
Assistée sur l'audience par Me Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0551 






INTIMÉES 


Madame Clémentine Z...née le 31 janvier 1979 à COLMAR 68000 


demeurant ...-75008 PARIS 


Représentée et assisté sur l'audience par Me Michel PIALOUX de la SCP MICHEL PIALOUX-MICHELE AUSSEDAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0136 


SARL FONCIERE JPB PAL représentée par son gérant en exercice domicilié au siège social 
3 
ayant son siège au 6 rue des Remises-94100 SAINT MAUR DES FOSSES 


non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 11 octobre 2013 par remise à personne présente à domicile et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 7 novembre 2013 en vertu de l'article 659 du Code de Procédure Civile. 




SARL SAVI LA DITE SOCIETE agissant poursuites et diligences de son gérant domicilie en cette qualité audit siège 


ayant son siège au 266 avenue Daumesnil-75012 PARIS 


Représentée par Me Francisco BRIGAS-MONTEIRO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0483 


SCP N...

A...

B...
C...La SCP Christophe N..., Guillaume 
A...
, Amaury 
B...
, Elisabeth 
C...
et Alain 
D...
, notaires associés,, agissant poursuites et 
diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 




ayant son siège au ...-93503 PANTIN CEDEX 


Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 
Assistée sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 










COMPOSITION DE LA COUR : 


L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de : 


Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre 
Mme Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 




Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 








ARRÊT : DÉFAUT


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 








* 


* * 




Suivant acte authentique reçu le 31 juillet 2007 par M. Amaury 
B...
, notaire associé, la SARL SAVI et la SARL Foncière JPB PAL ont vendu à Mme Clémentine Z...les lots no 34 et 35 de l'état de division, établi le 20 octobre 2005 et modifié le 20 juin 2006, d'un immeuble sis ...à Paris 20e arrondissement, soit deux locaux à usage d'habitation, au prix de 92 000 ¿, avec cette mention que le bien était loué à usage d'habitation au profit de M. Roger Y..., suivant bail verbal régi par la loi du 1er septembre 1948. Le 27 mai 2010, Mme Z...a assigné, devant le juge des référés du Tribunal d'instance, M. Roger Y..., Mme Martine E..., M. Antony E...et Mlle Laëtitia F...en constatation de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par M. Y...et sous-location irrégulière. Par acte des 8 et 9 septembre 2010, Mme Paule X..., veuve de Roger Y..., décédé le 1er mai 2010, a assigné les vendeurs, l'acquéreur et le notaire en nullité de cette vente, alléguant que le droit de préemption prévu par l'article 10 de la loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 n'avait pas été purgé. 


C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 juillet 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :


- déclaré recevable l'action de Mme Y...,
- débouté Mme Y...de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Mme Y...à payer à Mme Z..., aux sociétés SAVI et Foncière JPB PAL et à la SCP de notaire N...-A...-B...-C...-D..., chacune, la somme de 1 500 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- rejeté le surplus des demandes reconventionnelles,
- condamné Mme Y...aux dépens. 




Par dernières conclusions du 2 février 2014, Mme Y..., appelante, demande à la Cour de :


- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré son action recevable,
- débouter Mme Z...de son appel incident,
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :
- vu l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975,
- retenir que le droit de préemption qui lui profite n'a pas été purgé,
- annuler la vente du 31 juillet 2007,
- statuer ce que de droit sur les loyers qu'elle a versés à Mme Z...,
- condamner solidairement ou in solidum Mme Z..., les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL et la SCP N...-A...-B...-C...-D... à lui payer la somme de 15 000 ¿ de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et celle de 5 000 ¿ au titre des frais irrépétibles engagés en première instance,
- subsidiairement de ce chef si la Cour confirmait la condamnation en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- diminuer notablement en son quantum cette somme au nom de l'équité et de sa situation économique,
- condamner solidairement ou in solidum Mme Z..., les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL et la SCP N...-A...-B...-C...-D... à lui payer la somme 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 5 mars 2014, la société SAVI prie la Cour de :


- vu les articles 1315 et 1382 du Code Civil,
- à titre principal, confirmer le jugement entrepris et débouter Mme Y...de ses demandes et Mme Z...de son appel en garantie contre les sociétés venderesses,
- à titre subsidiaire :
- surseoir à statuer sur la demande de remboursement de Mme Z...dans l'attente de production des justificatifs ou à défaut, la condamner à rembourser les loyers charges et accessoires et ou indemnité d'occupation perçus depuis le 31 juillet 2007,
- débouter Mme Z...de ses demandes formées contre les sociétés venderesses,
- condamner la SCP de notaire à la garantir de toute condamnation,
- en tout état de cause,
- débouter Mme Y..., Mme Z...et la SCP de notaire de toute demande formée contre elle,
- condamner Mme Y...à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 10 décembre 2014, Mme Z...prie la Cour de :


- vu les articles 1751 du Code civil, 10 de la loi du 31 décembre 1975 et 1er du décret du 30 juin 1977,
- à titre principal :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme Y...de ses demandes,
- condamner Mme Y...à lui payer la somme de 10 000 ¿ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par sa faute,
- à titre subsidiaire,
- condamner les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL à lui payer la somme de 92 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2007 à titre de restitution de l'indûment perçu,
- dire que ces sociétés et la SCP de notaire ont commis une faute les obligeant à réparer le préjudice causé par celle-ci,
- en conséquence, condamner in solidum les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL et la SCP de notaire à lui payer la somme de 233 455, 28 ¿ à titre de dommages-intérêts,
- condamner in solidum les susnommés à la garantir de toute condamnation prononcée sur la demande de Mme Z...,
- condamner Mme Y..., subsidiairement les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL et la SCP de notaire, à lui payer la somme de 10 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner tout succombant aux dépens. 




Par dernières conclusions du 7 janvier 2015, la SCP Christophe N...-Guillaume A...-Amaury B...-Elisabeth C...-Alain 
D...
demande à la Cour de :


- vu les dispositions de la loi du 31 juillet 1975 et l'article 1382 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter Mme Y...de ses demandes dirigées contre elle,
- dire que Mme Y...ne rapporte pas la preuve d'une faute de sa part à l'origine d'un préjudice indemnisable,
- débouter Mme Z...de ses demandes dirigées contre elle,
- dire que Mme Z...ne rapporte pas la preuve d'une faute de sa part à l'origine d'un préjudice indemnisable,
- débouter la société SAVI de ses demandes dirigées contre elle,
- dire que cette société ne rapporte pas la preuve d'une faute de sa part à l'origine d'un préjudice indemnisable,
- condamner Mme Y...ou tout succombant, solidairement, à lui payer la somme de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 


La société Foncière JPB PAL, assignée à personne présente à domicile, n'a pas constitué avocat. 




SUR CE 
LA COUR 




Considérant que, si la notification de la vente prévue par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne s'impose qu'à l'égard du locataire qui occupe effectivement les lieux, cependant, au cas d'espèce, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 mai 2007, les propriétaires-bailleurs ont notifié à M. Y...le prix et les conditions de la vente projetée, l'informant de son droit de préemption et des conditions de son exercice, ce dont il se déduit que les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL lui reconnaissait la qualité d'occupant effectif des lieux loués en vertu de l'engagement de location par acte sous seing privé du 22 mai 1956 ; 


Que, d'ailleurs, l'acte authentique de vente du 31 juillet 2007, qui fait état du contrat de location au profit de M. Y..., du paiement du loyer du trimestre en cours, de l'absence de tout litige avec le locataire et de la purge du droit de préemption par la lettre du 21 mai 2007, le vendeur déclarant " n'avoir reçu à ce jour du locataire aucune réponse à sa notification ", ne mentionne pas la non-occupation prétendue des lieux par le locataire ; 


Qu'ainsi, il ne peut être prétendu que la notification de la vente n'a pas été faite à Mme Y...en raison de sa non-occupation effective des lieux alors que cette occupation était admise pour son époux ; 


Considérant que Mme Y...justifie par les lettres de la société Hugo immo PAL, gérant le bien, en date des 21 novembre 2005, 9 janvier 2006, 27 mars 2006, 29 mai 2006 et 16 janvier 2007, toutes adressées à M. et Mme Y..., que l'existence de Mme Y...avait été portée à la connaissance du bailleur antérieurement à la notification du 31 juillet 2007, étant observé que le mariage des époux Y..., célébré le 12 avril 1947, était lui-même antérieur à leur entrée dans les lieux ; 


Qu'ainsi, Mme Y...était titulaire d'un droit au bail à la date de la notification du 31 juillet 2007 et que cette dernière, qui a été faite au locataire en titre auquel nulle inoccupation effective des lieux n'était reprochée, aurait également dû lui être délivrée ; 


Considérant, sur la non-occupation effective des lieux loués, que, si le locataire qui n'occupe pas effectivement les lieux ne peut se prévaloir du droit qui lui est conféré par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, c'est à la condition que cette non-occupation ne soit pas imputable au bailleur ; que tel n'est pas le cas du locataire dont la jouissance paisible a été troublée par le bailleur et qui, en raison des agissements de ce dernier, s'est trouvé contraint de quitter les lieux ; 


Qu'au cas d'espèce, il ressort de l'acte de vente du 31 juillet 2007 que les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL, qui avaient acquis la propriété de la totalité de l'immeuble le 11 février 2005, ont procédé à des travaux de rénovation ; que, lors du constat dressé le 24 mars 2010 à la demande de Mme Z...par M. Jacky G..., huissier de justice, Mme E..., fille des époux Y..., a déclaré qu'elle occupait le logement avec ses parents depuis 30 ans, que son père était âgé de 87 ans et sa mère de 83 ans, que son père s'était coincé le poignet deux ans auparavant dans la porte palière dont les charnières s'étaient désolidarisées du mur, que, ne pouvant plus ouvrir la porte palière, ses parents étaient hébergés chez sa soeur, que son père était malade en raison de l'état d'insalubrité du logement, qu'elle avait demandé des travaux de réfection depuis février 2008 sans que le propriétaire " ne bouge " ; que la non-occupation des lieux par les époux Y...est attestée par Mme Charlotte L...depuis 2005 et par Mme Aurore-Marie I...depuis le 21 avril 2007, Mme Marie-Laure J...ayant, toutefois, rencontré le couple dans la cour de l'immeuble fin 2009 ; 


Que ces témoignages établissent la non-occupation des lieux par les locataires postérieurement à l'acquisition des lieux par les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL ; que, toutefois, ils ne fournissent aucun élément sur les conditions d'occupation de l'immeuble ; qu'à cet égard, Mme Martine K..., auxiliaire de vie demeurant dans l'immeuble depuis 1996, relate les difficultés rencontrées par les époux Y...pour ouvrir la porte de leur appartement et pour sortir de l'immeuble lors des " gros travaux entrepris dans les années 2005 à 2007 " dans l'escalier dont les marches étaient recouvertes d'un plastic et alors qu'il y avait des " gravats partout " ; que l'état des parties communes décrit par Mme K...est confirmé par les photographies versées aux débats ; que cet état a conduit le Tribunal à dire que la présence de gravas et d'important travaux dans les parties communes rendaient " difficile voire impossible l'accès des lieux à une personne âgée en 2006 et 2007 " ; 


Que, dans ces conditions, la non-occupation des lieux par Mme Y..., qui ne pouvait y accéder pour des raisons indépendantes de sa volonté et qui est imputable à son bailleur, ne peut faire obstacle à l'existence de son droit de préemption ; 


Considérant qu'en conséquence, la vente, qui a été conclue le 31 juillet 2007, sans notification préalable à Mme Y..., doit être annulée, de sorte que le jugement entrepris droit être infirmé ; 


Considérant, sur la demande de dommages-intérêts de Mme Y..., que la seule sanction de la méconnaissance du droit de préemption institué au profit du locataire par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, texte dérogatoire au droit commun et, partant, d'application stricte, est la nullité de la vente conclue en violation de ce droit ; 


Qu'en conséquence, Mme Y..., titulaire d'un droit au bail, qui est remplie de ses droits par l'annulation qui vient d'être prononcée, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ; 


Considérant, sur les restitutions, que les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL doivent restituer à Mme Z...la somme de 92 000 ¿ au titre du prix avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2013, date de la signification des conclusions de Mme Z..., demande en justice valant mise en demeure ; 


Qu'il doit être fait droit à la demande de Mme Z...en paiement de la somme de 1 851 ¿ au titre des taxes foncières acquittées de 2008 à 2011 ; 


Que Mme Z...doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 4 683 ¿ payée au titre des droits de mutation qu'elle peut répéter sur le fisc à la suite de l'annulation de la vente ; 


Que, par l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, le prêt est résolu de plein droit, l'emprunteur devant rembourser le capital emprunté à la banque qui doit restituer à l'emprunteur les échéances payées en capital, intérêts et frais d'assurance ; qu'ainsi la demande en paiement de la somme de 13 212, 70 ¿ au titre des frais d'intérêts et d'assurance formée par Mme Z...doit être rejetée ; 


Que la demande de Mme Z...en paiement de la somme de 200 000 ¿, au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value compte tenu de l'évolution du marché immobilier parisien n'est pas justifiée, alors qu'aucun des agents immobiliers ayant délivré les attestations versées aux débats ne précise avoir visité les parties privatives du bien et les parties communes de l'immeuble et qu'ils n'indiquent pas avoir tenu compte de l'occupation des lieux par un locataire en vertu d'un titre régi par la loi du 1er septembre 1948 auquel il n'a pas été mis fin par la notification de l'article 10 précité, ni par une décision de justice définitive, l'instance en référé ayant été radiée à la demande de Mme Z...le 16 décembre 2010 ni encore par un congé ; 


Qu'ainsi, Mme Z..., qui ne justifie pas de l'augmentation du prix de vente du bien, doit être déboutée de sa demande au titre d'une perte de chance ; 


Considérant que Mme Z..., qui n'a pas encaissé certains chèques envoyés par Mme Y...ou pour son compte en paiement des loyers et des charges, notamment en 2009, contraignant la locataire à envoyer ses paiements par lettres recommandées avec avis de réception, reconnaît avoir perçu, d'août 2007 jusqu'au 2e trimestre 2014, la somme globale de 6 018, 17 ¿ ; qu'elle devra restituer cette somme aux sociétés SAVI et Foncière JPB PAL ; qu'il ne peut être fait droit à la demande en paiement par ces sociétés de la somme de 13 708, 58 ¿ au titre des charges de copropriété alors que la locataire s'est acquittée des provisions sur charges dont le montant n'est pas justifié par Mme Z...; 


Considérant, sur la demande de Mme Z...à l'encontre du notaire fondée sur la faute, que Mme Z...vient d'être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ; qu'elle n'a été condamnée qu'à restituer aux venderesses les loyers perçus ; que cette restitution n'est pas un préjudice indemnisable, de sorte que Mme Z...doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts contre le notaire ; 


Considérant, sur la demande de garantie formée contre le notaire par la société SAVI, qu'il incombait à M. 
B...
de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité de l'acte de vente qu'il rédigeait ; que, s'agissant de la première vente d'un appartement depuis la division de l'immeuble dont il dépendait et eu égard à l'ancienneté de l'occupation de M. Y..., il appartenait au notaire d'interroger le vendeur sur l'existence d'un conjoint qui aurait pu être portée à sa connaissance et sur l'importance de ce renseignement ; que, ne l'ayant pas fait, le notaire a commis une faute à l'origine de la nullité de la vente ; 


Que, cependant, les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL n'ayant été condamnées qu'à la restitution du prix et des taxes foncières, le paiement de ces sommes ne constitue pas un préjudice indemnisable, de sorte que la société Savi doit être déboutée de sa demande de garantie de ce chef ; 


Que les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL vont être condamnées ci-après sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au profit du locataire et de l'acquéreur ; que la faute du notaire étant à l'origine de la présente instance, il convient de dire que la SCP de notaire N...-A...-B...-C...-D... devra garantir la société SAVI du montant de ces condamnations ; 


Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société SAVI ; 


Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la SCP N...-A...-B...-C...-D... ; 


Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de Mme Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, tant en première instance qu'en appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 




PAR CES MOTIFS 




Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a déclaré recevable l'action de Mme Paule X..., veuve Y...; 


L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau : 


Annule la vente suivant acte authentique reçu le 31 juillet 2007 par M. Amaury 
B...
, notaire associé de la SCP Christophe N...-Guillaume A...-Amaury B...-Elisabeth C...-Alain 
D...
, publié au 11e bureau des hypothèques de Paris le 18 septembre 2007, volume 2007 P no 6699, des lots no 34 et 35 de l'état de division de l'immeuble sis ...à Paris 20e arrondissement, cadastré section DN no 31, par les SARL SAVI et Foncière JPB PAL, vendeur, au profit de Mme Clémentine Z..., née le 31 janvier 1979 à Colmar (68), de nationalité française, avocat, demeurant ...à Paris 8e arrondissement, le lot no 34 ayant la consistance suivante : un local à usage d'habitation dans le bâtiment 3, 2e étage, escalier D et entresol 2e et 3e étages et les 31/ 1007es de la propriété du sol des parties communes générales, et le lot no 35 : un local à usage d'habitation dans le bâtiment 3, 2e étage, escalier D et entresol 2e et 3e étages et les 32/ 1007es de la propriété du sol des parties communes générales ; 


Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent ; 


Condamne in solidum les SARL SAVI et Foncière JPB PAL à restituer à Mme Clémentine Z...la somme de 92 000 ¿ au titre du prix d'acquisition avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2013 et celle de 1 851 ¿ au titre des taxes foncières de 2008 à 2011 ; 


Condamne Mme Clémentine Z...à restituer aux SARL SAVI et Foncière JPB PAL la somme globale de 6 018, 17 ¿ au titres des loyers et provisions sur charges perçus d'août 2007 jusqu'au 2e trimestre 2014 ; 


Déboute Mme Paule X..., veuve Y..., de sa demande de dommages-intérêts ; 


Déboute Mme Clémentine Z...de ses demandes contre la SCP Christophe N...-Guillaume A...-Amaury B...-Elisabeth C...-Alain 
D...
; 


Condamne la SCP Christophe N...-Guillaume A...-Amaury B...-Elisabeth C...-Alain 
D...
à garantir la société SAVI des condamnations qui vont être prononcées contre elle sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 


Rejette les autres demandes de la société SAVI contre la SCP Christophe N...-Guillaume A...-Amaury B...-Elisabeth C...-Alain 
D...
; 


Rejette toute autre demandes ; 


Condamne in solidum les sociétés SAVI et Foncière JPB PAL aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 


Condamne in solidum la société SAVI, sous la garantie de la SCP Christophe N...-Guillaume A...-Amaury B...-Elisabeth C...-Alain 
D...
, et la société Foncière JPB PAL, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en première instance et en appel, à payer à :


- Mme Paule X..., veuve Y..., la somme de 10 000 ¿,


- Mme Clémentine Z...la somme de 10 000 ¿. 








Le Greffier, La Présidente,