Cour d'Appel — 18 décembre 2020

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRET No 633 DU 18 DECEMBRE 2020




No RG 18/01524 -VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-DBBN


Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de BASSE-TERRE, décision attaquée en date du 13 septembre 2018, enregistrée sous le no 17/00476




APPELANTES :


S.C.I. YELLOW BIRD
[...]
[...]


S.C.I. TERRE ET MER
[...]
[...]


Représentées toutes les deux par Me Têtê ezolété KOUASSIGAN de la SELARL SELARL KOUASSIGAN, (TOQUE 102) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et ayant pour avocat plaidant Me Frédéric OLSZAKOWSKI, avocat au barreau de PARIS




INTIMÉE :


Syndicat des copropriétaires de la résidence BLUE BEACH Représenté par son Syndic l'EURL DISCOVER nom commercial EXCLUSIVE [...]
[...]
[...]


Représentée par Me Marie-pierre SAGET-JOLIVIERE, (TOQUE 94) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




COMPOSITION DE LA COUR


En application des dispositions de l'article 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 09 novembre 2020.


Par avis du 09 novembre 2020, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :


Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.


Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 18 décembre 2020.




GREFFIER


Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.




ARRET :


Contradictoire, prononcé publiquement par mise à dispositions de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.




***


Se prévalant de leur qualité de propriétaires de lots au sein de l'ensemble immobilier dénommé Résidence Blue Beach sise à [...], la SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer ont par acte du 12 mai 2017, fait assigner le syndicat des copropriétaires de cet ensemble représenté par son syndic l'EURL Discover FWI (le syndicat des copropriétaires) en annulation de l'assemblée générale tenue le 06 mars 2017 et en paiement d'une indemnité de procédure.


Par jugement contradictoire du 13 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a débouté la SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnées aux entiers dépens.


La SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 23 novembre 2018.


Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 18 février 2019.


Par ordonnance du 09 septembre 2019, le conseiller de la mise en état a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable à conclure et dit que les dépens suivront le sort de ceux de l'instance sur le fond.


Les SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer ont conclu les 08, 20, 22 février 2019 puis 17 janvier 2020.


Cette affaire dont la clôture est intervenue le 20 janvier 2020, fixée initialement à l'audience du 03 février 2020 a été renvoyée à l'audience de dépôt du 09 novembre 2020 en raison du mouvement national de grève des avocats. A cette date, l'affaire a été retenue puis mise en délibéré au 18 décembre 2020, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.




PRETENTIONS ET MOYENS


Dans ses dernières conclusions en date du 17 janvier 2020, la SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer demandent à la cour, de ;
-infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
-jugeant à nouveau, annuler l'assemblée générale des copropriétaires dudit ensemble immobiler résidence Blue Beach du 06 mars 2017 et l'ensemble des résolutions contenues à son procès-verbal,
-condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.


La SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer font essentiellement valoir le défaut de qualité de l'auteur de la convocation à cette assemblée générale à savoir l'agence immobilière Exclusive dépourvue de personnalité morale et de carte professionnelle et l'irrégularité de la convocation à cette assemblée générale dans la mesure où n'y étaient pas joints les documents requis par les dispositions des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 alors qu'il s'agissait de statuer sur les comptes de la copropriété et la désignation du syndic. Dans ses dernières écritures, elles ont indiqué que la SCI Terre et Mer n'a pas été convoquée à cette assemblée générale.




MOTIFS


En liminaire, il convient de préciser que si l'intimé ne conclut pas, il est réputé s'être approprié les motifs du jugement attaqué et en application de l'article 472 du code de procédure civile, il est statué sur le fond, le juge ne faisant droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés après avoir examiné la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé.


Sur l'annulation de l'assemblée générale du 06 mars 2017


Aux termes de l'article 7 du décret no67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires, laquelle est convoquée par le syndic.


Selon les dispositions de l'article 11 du décret précité, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour (de l'assemblée générale), pour la validité de la décision, l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général présenté lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel, les conditions essentielles du contrat ou en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, pour l'information des copropriétaires, les annexes au budget prévisionnel (...).


Aux termes de l'article 13 du même décret, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I., l'examen sans effet décisoire de toutes questions non inscrites à l'ordre du jour restant possible.


Au soutien de son argumentaire, la SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer produisent uniquement au dossier la convocation à l'assemblée générale du 06 mars 2017 de la SCI Yellow Bird et le procès-verbal de cette assemblée ordinaire.


Pour rejeter leurs demandes, la juridiction de premier ressort a considéré de première part qu'il a déjà été tranché au vu du Kbis en date du 21 septembre 2015 de l'EURL Discover FWI que l'Agence Exclusive, gérée par Mme E... F... à laquelle a d'ailleurs été délivrée l'assignation introductive d'instance, est le nom commercial de cette société exerçant la fonction de syndic de la résidence Blue Beach et que de seconde part, le syndicat des copropriétaires a justifié de l'envoi à l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble des documents imposés par la loi en vue de l'assemblée générale du 06 mars 2017.


La SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer ne contestent pas que l'appelation "Agence Exclusive" est le nom commercial de l'EURL Discover FWI disposant de la personnalité juridique, dont une des activités est celle d'agence immobilière, laquelle a été désignée en qualité de syndic de ladite résidence.


Ce faisant, l'EURL Discover FWI exerçant sous la dénomination Agence Exclusive et ayant l'activité d'une agence Immobilière constituant une même personne morale, c'est à tort que la SCI Yellow Bird et la SCI Terre arguent de l'absence de qualité de "l'Agence Immobilière Exclusive" pour convoquer l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence Blue Beach, les simples recommandations visées par l'arrêté du 04 août 1987 ne pouvant suffire à accueillir, en l'espèce, l'argumentaire des appelantes.


Par ailleurs, pour valider la tenue de l'assemblée générale du 06 mars 2017, les premiers juges ont considéré qu'en dépit de la quasi-destruction par l'ouragan Irma des locaux du syndic établie par la production d'un constat d'huissier de justice, le syndicat des copropriétaires avait rapporté la preuve de la communication de l'ensemble des documents obligatoires aux 33 copropriétaires (soit par la voie postale pour 25 d'entre eux ou par remise en mains propres pour 8 d'entre-eux à savoir 52 pages réparties en 17 sous-dossiers outre les pièces financières, le tout envoyé le 17 janvier 2017) par le biais d'attestations de témoins et du coût du timbrage de ces enveloppes recommandées compris entre 8.35 euros et 14.80 euros en fonction du lieu de destination.


Ces éléments seront retenus par la cour, d'autant qu'il ressort des termes du procès-verbal de l'assemblée générale querellée et de l'examen des résolutions adoptées que les pièces (projet de budget, comptes annexés, contrats de syndic) ont été joints à la convocation de l'assemblée générale querellée.


S'il est exact qu'aux termes de cette assemblée générale, l'Agence Exclusive a été désignée en qualité de syndic pour la période du 06 mars 2017 au 06 mars 2020 sans qu'il ait été précisé sur l'ordre du jour la question de la désignation du syndic, il y est précisé la mention "mise en concurrence obligatoire du contrat de syndic" qui implique le choix du représentant des copropriétaires, le procès-verbal d'assemblée générale indiquant expressément l'examen des propositions faites par les agences Sprimbarth et [...] dont les conventions avaient été annexées à la convocation et le choix final de l'intimée pour remplir cette mission de syndic.


Aussi, il y a lieu de considérer que les convocations à cette assemblée générale ont été envoyés à l'ensemble des copropriétaires dont la SCI Terre et Mer dans le respect des articles précités du décret no67-223 du 17 mars 1967.


Dés lors, il y a lieu de considérer que la SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer échouent à rapporter la preuve de la carence du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic dans la communication de l'ensemble des pièces et annexes imposées par la loi avant la tenue de l'assemblée générale querellée. C'est donc à tort que les appelantes contestent la validité de l'assemblée générale en date du 06 mars 2017 des copropriétaires de la Résidence Blue Beach.


En conséquence, c'est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a débouté la SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer de leurs demandes. Le jugement querellé sera donc confirmé en toutes ses dispositions.


Sur les frais irrépétibles et les dépens


Les circonstances de la cause ne commandent pas l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de sorte que la demande de la SCI Yellow Bird et de la SCI Terre et Mer en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.


Les dépens de l'instance seront laissés à la charge de la SCI Yellow Bird et la SCI Terre et Mer, succombant.




PAR CES MOTIFS


La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe ;


Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Basse-Terre ;
Y ajoutant,


Rejette les demandes présentées par la SCI Yellow Bird et la SCI Terre ;


Laisse les dépens à la charge de la SCI Yellow Bird et de la SCI Terre ;


Et ont signé le présent arrêt.


La Greffière La Présidente