Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 20 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 20 AVRIL 2022



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/20269 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6KP6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 15/12916





APPELANTS

 

Monsieur [J] [E]

né le 15 octobre 1955 au Liban

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Frédéric-Michel PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1397



Madame [O] [E]

née le 15 novembre 1955 au Liban

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédéric-Michel PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1397





INTIMES 



SAS CABINET PG LANCE ET CIE

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

ayant pour avocat plaidant : Me Hervé CASSEL substitué par Me Amélie COISNE - SELAFA CABINET CASSEL - avocat au barreau de PARIS, toque : K0049





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la S.A.S CABINET PG LANCE ET CIE 

C/O CABINET PG LANCE ET CIE

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

ayant pour avocat plaidant : Me Hervé CASSEL substitué par Me Amélie COISNE - SELAFA CABINET CASSEL - avocat au barreau de PARIS, toque : K0049



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 



FAITS et PROCÉDURE



M. [J] [E] et Mme [O] [I] épouse [E] sont propriétaires de lots dans l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2]

arrondissement.



Le syndic est le cabinet PG Lance et Cie.



Par actes d'huissiers des 12 août 2015 et 22 janvier 2016, M. [J] [E] et Mme [O] [I] épouse [E] ont saisi le tribunal de grande instance de Paris notamment d'une demande de nullité des résolutions 4, 15, 16 et 17 de l'assemblée générale du 15 juin 2015 et 8 à 13 de l'assemblée générale du 9 novembre 2015.



Par conclusions du 10 juillet 2017, M. et Mme [E] se sont désistés de leur demande d'annulation des résolutions 15 à 17 de l'assemblée générale du 15 juin 2015 et ont maintenu leur demande d'annulation des résolutions 4 de l'assemblée générale du 15 juin 2015 et 8 à 13 de l'assemblée générale du 9 novembre 2015. 



Par conclusions du 21 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a soulevé l'irrecevabilité des demandes. A titre subsidiaire, il a sollicité le débouté des demandes de M. et Mme [E], et à titre reconventionnel leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de 46.754,36 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 192,20 € au titre des frais de recouvrement nécessaires, 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.





Par jugement du 10 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :



- déclaré recevable l'action de M. [J] [E] et son épouse Mme [O] [I],

- débouté M. [J] [E] et son épouse Mme [O] [I] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamné solidairement M.[J] [E] et son épouse Mme [O] [I] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :


46.754,36 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2017 comprenant le dernier appel de travaux de ravalement et couverture,

192,20 € au titre des frais nécessaires, 


avec intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2017,


4.600 € à titre de dommages et intérêts,


- condamné solidairement M.[J] [E] et son épouse Mme [O] [I] à payer au syndicat des copropriétaires et au Cabinet PG Lance et Cie la somme de 4 .000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement M.[J] [E] et son épouse Mme [O] [I] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



M. et Mme [E] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 août 2018.



La procédure devant la cour a été clôturée le 19 janvier 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 19 avril 2019, par lesquelles M. et Mme [E], appelants, invitent la cour, au visa des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 19-2 du décret du 17 mars 1967 modifié par décret du 20 avril 2010, art.11 et 9, 11 et 17 du décret du 17 mars 1967, à : 

- dire que la résolution n°4 qui a été adoptée lors de l'assemblée générale de l'immeuble sis [Adresse 2] le 15 juin 2015 a été votée en violation des prescriptions légales, 

- juger que les résolutions n° 8, 9, 10, 11, 12 et 13 qui ont été adoptées lors de l'assemblée générale de l'immeuble sis [Adresse 2] le 9 novembre 2015 ont été votée en violation des prescriptions légales, 

- dire que les 'travaux d'urgence' ne sont pas prouvés, 

- infirmer le jugement,

- débouter le syndicat des copropriétairesde l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement en ce en ce qu'il les a déclarés recevable à agir, 

- annuler la résolution n°4, adoptée par l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 2], le 15 juin 2015, 

- annuler les résolutions n°8, 9, 10, 11, 12 et 13, adoptées par l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 2] le 9 novembre 2015, 

- dire que le syndicat des copropriétaires n'a subi aucun préjudice qui justifie les dommages et intérêts à hauteur de 4.600 €, 

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; 



Vu les conclusions en date du 21 février 2019, par lesquelles la société Cabinet PG Lance et Cie et le syndicat des copropriétaires, intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 59 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de : 

- débouter les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

A titre principal, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action de M. et Mme [E], 

 - juger que les assignations du 12 août 2015 et du 22 janvier 2016 ont été délivrées à l'encontre du Cabinet PG Lance et Cie, et non du syndicat des copropriétaires, 

- dire irrecevables les demandes d'annulation des résolutions 4 de l'assemblée générale du 15 juin 2015 et des résolutions 8, 9, 10,11, 12 et 13 de l'assemblée générale du 9 novembre 2015, formulées par M. et Mme [E], 

A titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [E] de l'intégralité de leurs demandes, 

En tout état de cause, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [E] à payer au syndicat les sommes de : 


46.754,36 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2017 inclus, 

192,20 € au titre des frais de recouvrement nécessaires, 


avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2017, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [E] à payer au syndicat la somme de 4.600 € à titre de dommages et intérêts, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [E] à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 

Y ajoutant, 

- condamner solidairement les époux [E] à payer à chacun la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

 



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants 





Sur la recevabilité de l'action en nullité des résolutions des assemblées générales



Les intimés estiment que l'action en annulation de M. et Mme [E] est irrecevable, au motif que les deux assignations, du 12 août 2015 et du 22 janvier 2016, ont été délivrées au syndic à titre personnel alors qu'une telle action doit être engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires ; 



M. et Mme [E] opposent que les assignations ont été délivrées au syndic ès-qualités et donc au syndicat des copropriétaires ;



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;



Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant ...' ;



Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat en justice ;

 

Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale' ;



En l'espèce, l'assignation du 12 août 2015 a été délivrée à :

'Le cabinet PG Lance et Cie, SAS au capital de 100.000 € enregistrée au RCS de Paris sous le n°B572.149.581, dont le siège social est situé [Adresse 1].

Agissant ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal' ;



Il en ressort que le cabinet PG Lance et Cie a été assigné non pas en son nom personnel mais ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires ; il convient donc de considérer que c'est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la cabinet PG Lance et Cie, qui a été assigné ;



Le procès-verbal de l'assemblée générale du 15 juin 2015 a été notifié à M. Et Mme [E] le 18 juin 2015 ; l'assignation en nullité, délivrée le 12 août 2015, est intervenue dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;



L'action de M. et Mme [E] en nullité de résolutions de l'assemblée générale du 15 juin 2015 est donc recevable ;



L'assignation du 22 janvier 2016 a été délivrée à :

'Le cabinet PG Lance et Cie, SAS au capital de 100.000 € enregistrée au RCS de Paris sous le n°B572.149.581, dont le siège social est situé [Adresse 1].

Agissant ès-qualités de syndic, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble

Du [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal' ;



Il en ressort que le cabinet PG Lance etCie a été assigné non pas en son nom personnel mais ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires ; il convient donc de considérer que c'est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la cabinet PG Lance et Cie, qui a été assigné ;



Le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 novembre 2015 a été notifié à M. Et Mme [E] le 27 novembre 2015 ; l'assignation en nullité, délivrée le 22 janvier 2016, est intervenue dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;



L'action de M. et Mme [E] en nullité de résolutions de l'assemblée générale du 9 novembre 2015 est donc recevable ;



Le jugement doit ainsi être confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action de M. [J] [E] et son épouse Mme [O] [I] ;













Sur la nullité de la résolution 4 de l'assemblée générale du 15 juin 2015 relative à l'approbation des comptes annuels



M. et Mme [E] fondent leur demande de nullité de la résolution 4 sur le fait que les dépenses de '3.600 € M. [F]' et '3.600 € La Villa' n'ont pas été soumises à l'assemblée générale et n'ont pas fait l'objet d'une mise en concurrence ;



Aux termes de l'article 24 de la loi du du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ; 



En l'espèce, l'assemblée générale du 15 juin 2015 a adopté la résolution 4 relative à l'approbation des comptes de l'exercice 2014, dont le montant de dépenses est arrêté à 88.231,48 € ;




sur la dépense de 3.600 € M. [F]




L'assemblée générale du 27 juin 2013 (pièce 1 SDC) a approuvé la désignation de M. [F] architecte pour faire un rapport sur l'état de la toiture (résolution 16), sur la restauration de la pierre au 5ème étage (résolution 17), sur les travaux de ravalement au 5ème (résolution 18), a décidé de poursuivre les investigations avec M. [F] architecte pour la prochaine assemblée de mars 2014 et donné mandat au conseil syndical de décider du choix de l'entreprise la mieux disante en présence de M. [E] concernant les travaux de ravalement sur la hauteur du rez de chaussée de toutes les façades arrières (résolution 19) ; chacune de ces résolution précise que le coût des travaux, frais, honoraires, assurances seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense ;



Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mai 2014 (pièce 2 SDC) que M. [F] a effectué ses missions approuvées par l'assemblée générale du 27 juin 2013 et a déposé un rapport sur les travaux de toiture relatif à la réfection de la partie basse et du brisis (résolution 5), un rapport sur les travaux de toiture relatif à la réfection de la partie basse hors brisis (résolution 6) et un rapport sur les travaux de ravalement de la façade rue au 5ème étage (résolution 8) ;



Ces missions confiées à M. [F] et facturées 3.000 € HT soit 3.600 € TTC ont donc bien fait l'objet d'une décision de l'assemblée générale ;




sur la dépense de 3.600 € La Villa




L'assemblée générale du 12 mai 2014 (pièce 2 SDC), sans remettre en cause le fait que M. [F] a réalisé sa mission d'étude préalable, a adopté la résolution 6 donnant notamment mandat au conseil syndical d'étudier d'autres propositions que celle de M. [F] ;

 

L'assemblée générale du 20 octobre 2014 (pièce 3 SDC) a décidé de confier à M. [K], architecte du cabinet La Villa, les études et suivi du chantier concernant les travaux sur les chéneaux et le brisis (résolution 6), les études et le relevé métrique concernant les travaux de mise en sécurité, purge ou assainissement (résolution 8) ;



Le conseil syndical a expliqué dans la résolution 7 la démarche en vue d'obtenir un diagnostic complet sur la situation de l'immeuble et de sélectionner un nouvel architecte ;



La partie de ces missions confiée au cabinet La Villa et facturée 3.000 € HT soit 3.600 € TTC a donc bien fait l'objet d'une décision de l'assemblée générale ;














sur la mise en concurrence




L'assemblée générale du 27 juin 2013 (pièce 1 SDC) a approuvé la résolution 11 fixant à 3.000 € le montant des marchés de travaux et contrats de fournitures à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ;



L'assemblée générale du 12 mai 2014 (pièce 1 SDC) a approuvé la résolution 18 fixant à 3.000 € HT le montant des marchés de travaux et contrats de fournitures à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ; 



La résolution 11 de l'assemblée générale du 27 juin 2013 ne précise pas si le montant est HT ou TTC ; toutefois il convient de considérer qu'il s'agit d'un montant HT, à l'inverse de la résolution 10 de cette même assemblée précisant expressément pour la consultation du conseil syndical que le montant minimum est TTC, et en cohérence avec la résolution 18 de l'assemblée générale du 12 mai 2014 mentionnant un montant HT ;



La mission de M. [F] et la mission du cabinet La Villa relevant de décisions différentes de l'assemblée générale, il y a lieu d'analyser leur coût séparément et non globalement ;



Il en ressort que la mission de M. [F] de 3.000 € HT et la mission de La Villa de 3.000 € HT ne nécessitaient pas une mise en concurrence ; 



L'allégation de M. et Mme [Y] selon laquelle ces sommes auraient dû figurer dans la case 'charges exceptionnelles' de l'extrait des comptes de l'exercice 2014 n'est pas démontrée et n'est pas susceptible de remettre en cause la validité des comptes de l'exercice 2014 ; 



En conséquence, les factures d'honoraires des deux architectes constituant des dépenses régulièrement engagées par le syndicat des copropriétaires et figurant de manière régulière dans les comptes annuels 2014, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [E] de leur demande d'annulation de la résolution 4 de l'assemblée générale du 15 juin 2015 relative à l'approbation des comptes de l'exercice 2014 ; 





Sur la nullité des résolutions 8 à 13 de l'assemblée générale du 9 novembre 2015 portant sur les travaux de couverture, de ravalement



M. et Mme [E] sollicitent d'annuler les résolutions 8 à 13 de l'assemblée générale du 9 novembre 2015, au motif que les éléments essentiels du contrat de La Villa n'ont pas été produits avant le vote de l'assemblée générale, les trois devis ne portent pas sur les mêmes prestations ni sur les mêmes quantités, le tableau comparatif de l'architecte ne comporte pas le coût prévisionnel des travaux sur la base d'un avant métré, l'architecte écrit que les offres sont cohérentes et proches alors que ce n'est pas le cas, le CCTP et le DCE n'ont pas été produits alors que le coût sur la base d'un avant-métré mentionné dans le CCTP et le DCE aurait permis de comparer les devis ; ils ajoutent que le CCTP n'a pas été produit à l'entreprise CSPR avant l'élaboration de ses devis, que selon le pré-diagnostic la présence de plomb n'est pas prouvée et que la dépense de 155.258 € pour le traitement du plomb n'a pas fait l'objet de la communication d'un devis à l'assemblée générale ; ils fondent aussi leur demande sur l'absence de justification du caractère urgent des travaux, le caractère somptuaire des dépenses, la soumission de plusieurs objets distincts dans les résolutions n°10 et 11 à un vote unique, l'absence de mise en concurrence du contrat d'assurance dommages ouvrage, de la proposition de prêt et du contrat de contrôle technique, l'absence de production de la proposition de la société attributaire du marché de contrôle technique, l'absence de prise en compte du caractère privatif des travaux dans les répartitions des coûts, ;




sur l'absence de production des éléments essentiels au contrat avant le vote




Aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, 'Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

(...)

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat' ;



En l'occurrence, l'assemblée générale du 9 novembre 2015 (pièce 8 SDC) a adopté les résolutions 8 à 11, relatives à la réalisation de travaux de couverture et de ravalement, selon les études du cabinet d'architecte La Villa, la résolution 12 relative aux honoraires sur travaux du syndic et la résolution 13 donnant pouvoir au syndic de solliciter un prêt pour ces travaux ;



Les premiers juges ont exactement relevé qu'ont 'été joints à la convocation pour l'assemblée générale, les documents établis par le cabinet La Villa, conformément à son contrat voté lors de l'assemblée générale du 20 octobre 2014 :

- un planning des travaux et leur localisation,

- un plan de la copropriété permettant de localiser les travaux, 

- un tableau récapitulatif comparatif d'analyse des offres des entreprises, consultées par l'architecte, avec les observations de celui-ci, notamment sur les délais d'exécution, l'impression avec visite, la qualification de l'entreprise et les moyens humains proposés pour les travaux puis son avis sur le devis le plus pertinent,

- un tableau des offres des trois entreprises consultées par poste de travaux et l'analyse de l'architecte sur ces offres,

- les devis des entreprises consultées,

- le contrat de maîtrise d''uvre,

- les deux contrats de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé,

- les deux contrats d'assurance dommages ouvrage,

- la proposition de prêt, 

- le constat du risque d'exposition au plomb en parties communes de Citymo avec le résultat des mesures et la certification délivrée par le Bureau Veritas' ;



Il ressort des devis très détaillés des entreprises consultées, comportant une répartition poste par poste avec l'indication des prix unitaires, du tableau comparatif établi par l'architecte et de l'analyse de celui-ci (pièce 7 SDC), que l'assemblée générale disposait des éléments nécessaires pour pouvoir comparer les trois offres ; le fait que la présentation des offres, les prestations proposées ou les quantités proposées ne soient pas exactement identiques est inhérent à la nature des travaux, pour lesquels diverses techniques existent, et n'empêche pas une comparaison des offres ; 



Le fait que les copropriétaires n'ont pas été seulement destinataires de l'avis de l'architecte mais aussi de l'ensemble des pièces susvisées a permis à chaque copropriétaire d'effectuer sa propre analyse des offres et d'apprécier si son analyse correspondait à l'avis de l'architecte, selon lequel ces offres étaient cohérentes et proches les unes des autres ; 



Il n'y a pas d'élément justifiant que le CCTP (cahier des clauses techniques et particulières) et le DCE (dossier de consultation des entreprises), qui sont des documents destinés aux entreprises pour l'appel d'offres, et non à l'information des copropriétaires, étaient en l'espèce une condition essentielle du contrat de La Villa, au sens de l'article 11 précité ; il n'est donc pas démontré qu'ils devaient être notifiés à l'assemblée générale ; 



La date figurant en bas de la première page du CCTP (pièce 13 SDC) 'Mai 2015 Ind1" correspond à la date à laquelle ce document a été édité et est insuffisante à justifier que l'architecte n'a pas réalisé le CCTP avant cette date et ne l'a pas produit à l'entreprise CSPR pour son devis du 29 avril 2015 ;



Le constat du risque d'exposition au plomb en parties communes de la société Citymo (pièce 7 SDC) précise '... Des revêtements non dégradés, non visibles ou en état d'usage contenant du plomb on été mis en évidence ... il s'agit d'un pré-diagnostic devant être complété par un second relevé de mesures lorsqu'un moyen de levage ou échafaudage sera mis en place afin d'effectuer un diagnostic complet ... Les mesures présentes ... ne seraient constituer un rapport exhaustif des concentrations en plomb dans les peintures de la façade. En revanche, il met en évidence une forte concentration de plomb dans les peintures sur les parties mesurées le jour de la visite ...' ; il en ressort que même si ce pré-diagnostic n'est pas exhaustif, il révèle une forte concentration de plomb dans les parties mesurées, et que les copropriétaires disposaient d'informations suffisantes pour le vote des travaux afférents ;



Concernant le devis relatif au traitement du plomb, les premiers juges ont exactement retenu que 'Comme le rappelle le syndicat des copropriétaires, le traitement du plomb lors des travaux est intégré dans les devis des entreprises consultées, dans le cadre d'une sous-traitance dont la responsabilité demeure à l'entreprise qui y recourt. Il n'y a donc pas lieu de joindre les devis pour cette sous-traitance dans la convocation, les devis des entreprises générales l'étant' ; 



M. et Mme [E] ne justifient donc pas que le syndicat n'ait pas produit les élements essentiels au contrat avant le vote ;




sur l'absence de justification du caractère urgent des travaux




Il n'y a pas lieu de rechercher s'il s'agissait ou non de travaux urgents ; en effet, les premiers juges ont exactement rappelé que le caractère d'urgence ne relève pas des critères posés par la loi pour le vote des travaux de ravalement et de couverture à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;




sur le caractère somptuaire des dépenses




Il ressort du rapport du conseil syndicat du 9 février 2015 et de la note de M. [W] ingénieur conseil :

- la nécessité des travaux relatifs à l'étanchéité de la toiture, compte tenu d'une part des infiltrations subies par deux copropriétaires et d'autre part des brisis 'en fin de vie', 

- la nécessité des travaux sur les corniches compte tenu des éléments susceptibles de chuter sur la voie publique,

- la nécessité des travaux de ravalement des façades compte tenu des infiltrations constatées dans le hall d'entrée et le rez-de-chaussée 2 ; 



Il est donc justifié que les dépenses relatives aux travaux de ravalement et de couverture ne présentent pas un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble ;




sur la soumission de plusieurs objets distincts dans les résolutions n°10 et 11 à un vote unique




L'assemblée générale ayant adopté les résolutions relatives au principe de la réalisation des travaux, les résolutions n°10 et 11, relatives au choix de l'entreprise selon son devis, comprennent de manière nécessaire les prestations annexes, rendues obligatoires par le coût global des travaux, s'agissant de l'enveloppe de 5 % du coût des travaux pour les aléas du chantier, l'ampleur et la nature des travaux pour les honoraires de maîtrise d''uvre et du contrôle technique et la réglementation pour les honoraires du coordonnateur SPS et le coût de l'assurance dommages ouvrage ;






sur l'absence de mise en concurrence du contrat d'assurance dommages ouvrage, de la proposition de prêt et du contrat de contrôle technique




Il ressort de l'analyse ci-avant que les appels d'offres et les devis des entreprises ont été communiqués aux copropriétaires, ce qui leur permettait de pouvoir se prononcer sur les prestations offertes, et de déterminer ensuite la souscription de l'assurance dommages ouvrages, de la proprosition de prêt et du contrat de contrôle technique, selon les projets de résolutions annexés à la convocation ;



Aucun texte ne fait obligation de mettre en concurrence les assureurs, les prêteurs ou les prestataires de contrôle technique ;




sur l'absence de production de la proposition de la société attributaire du marché de contrôle technique




Les premiers juges ont exactement relevé que la mission du contrôle technique n'est pas définie par le mandant mais par la nature des travaux, ce qui exclut toute marge de man'uvre des copropriétaires ; en conséquence, l'absence de production de la proposition de la société attributaire du marché du contrôle technique n'est pas de nature à annuler les résolutions susvisées ;




sur l'absence de prise en compte du caractère privatif des travaux dans les répartitions des coûts




Les premiers juges ont à juste titre retenu que si les dommages sur les façades résultent notamment de désordres d'origine privative, seul le syndicat des copropriétaires peut engager les travaux sur les parties communes, ce que sont les travaux votés par l'assemblée générale le 9 novembre 2015 ; 



La question de la répartition du coût de ces travaux qui relève ensuite de la décision d'approbation des comptes travaux, une fois les travaux réalisés, n'est pas susceptible de remettre en cause la régularité des résolutions susvisées ; 



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [E] de leur demande d'annulation des résolutions 8 à 13 de l'assemblée générale du 9 novembre 2015 ;





Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété et frais



Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges de copropriété impayées ;



M. et Mme [E] opposent que 'cette demande concernant les appels de fonds travaux est une diversion qui masque les difficultés du syndicat à justifier les irrégularités latentes de la procédure concernant les travaux, soit une surfacturation de l'ordre de 450.000 € ;



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes : 



- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2013, 12 mai 2014, 20 octobre 2014, 15 juin 2015, 9 novembre 2015, 23 juin 2016 et 24 avril 2017, approuvant les comptes des exercices 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et les budgets prévisionnels des exercices 2017 et 2018,

- les appels de fonds,

- le décompte des sommes dues du 25 juillet 2014 au 15 mars 2017 (dans les conclusions),

- le contrat de syndic ;



En première instance, le syndicat sollicitait la somme de 46.754,36 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 mars 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et la somme de 192,20 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ;



Selon le décompte dans les conclusions du syndicat, à la date du 15 mars 2017, il était dû la somme de 46.946,56 € dont 46.754,36 € au titre des charges de copropriété et 192,20 € au titre des frais ;



Le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;



Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat qu'à la date du 16 mai 2017, date de la notification des conclusions du syndicat présentant pour la première fois cette demande, M. et Mme [E] étaient redevables de la somme de 46.754,36 € au titre des charges de copropriété et appels de travaux entre le 25 juillet 2014 (appel remplacement descente EU inclus) et le 15 mars 2017 (appel 8/8 couvert + ravalement inclus) ;



La créance du syndicat en première instance s'élève à la somme de 46.754,36 € ;



En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46.754,36 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2017 comprenant le dernier appel de travaux de ravalement et couverture, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2017 ;



Au titre des frais relatifs à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le premier juge a exactement retenu la somme de 192,20 € ;



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 192,20 €, au titre des frais nécessaires, avec intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2017;





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat



M. et Mme [E] n'ont pas payé les charges de copropriété à leur échéance depuis plusieurs années, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;



Le non paiement par M. et Mme [E] de leur quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;



Les manquements systématiques et répétés de M. et Mme [E] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



La mauvaise foi de M. et Mme [E] est confirmé par le fait qu'ils ont été alertés :

- par le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 octobre 2014 de l'urgence des travaux pour assurer l'étanchéité de la toiture, 

- par le rapport du conseil syndical du 9 février 2015, de l'urgence des travaux de la toiture, deux copropriétaires subissant des infiltrations, et de la nécessité du ravalement, compte tenu des infiltrations constatées dans le hall d'entrée et le rez-de-chaussée 2, 

- par la note de M. [W], ingénieur conseil, de l'urgence des travaux de couverture, compte tenu des infiltrations et des brisis 'en fin de vie', de l'urgence des travaux sur les corniches, compte tenu des éléments susceptibles de chuter sur la voie publique, et de la nécessité des travaux de ravalement des façades ;



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [E] à payer au syndicat la somme de 4.600 € de dommages-intérêts ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. et Mme [E], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [E] et par le cabinet PG Lance et Cie ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [J] [E] et Mme [O] [I] épouse [E] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;                                               



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT