Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 20 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 20 AVRIL 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/27929 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B642G



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2018 -Tribunal d'Instance de Bobigny - RG n° 17/11117





APPELANTS

 

Madame [C] [P]

née le 31 janvier 1962 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Et actuellement : [Adresse 4] (BELGIQUE)



Représentée par Me Antonin PECHARD substitué par Me Aïza BOUZI - SELEURL CABINET PECHARD - avocat au barreau de PARIS, toque : G793



Monsieur [J] [P]

né le 16 février 1959 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Et actuellement : [Adresse 4] (BELGIQUE)



Représenté par Me Antonin PECHARD substitué par Me Aïza BOUZI - SELEURL CABINET PECHARD - avocat au barreau de PARIS, toque : G793









INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société EVAM-GID, SAS immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 390 720 498

C/O Société EVAM-GID

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Valérie GARCON de la SCP WARET GARCON GENNETAY W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 22













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



Mme [C] [P] et M. [J] [P] sont propriétaires en indivision des lots n° 61, 65, 71 et 75 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2]. 



Dans cette copropriété se sont succédés plusieurs syndics, le cabinet SGN, puis à compter du 23 mai 2016, le Syndic de [Localité 5] et à compter de 2018, le cabinet Evam-Gid.



Par actes d'huissiers des 29 et 30 juin 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a fait assigner Mme [C] [P] et M. [J] [P] aux fins de condamnation en paiement de charges de copropriété.



Dans ses dernières conclusions communiquées le 19 septembre 2018, le syndicat a sollicité de condamner solidairement Mme [P] et M. [P] à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire les sommes de :

- 11.115,32 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 mai 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017,

- 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

- 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens.



Par jugement du 5 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :



- condamné solidairement Mme [C] [P] et M. [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :


11.115,32 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 09 mai 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017,

600 € à titre de dommages et intérêts,


- débouté Mme [C] [P] et M. [J] [P] de leurs demandes,

- condamné in solidum Mme [C] [P] et M. [J] [P] aux dépens,

- condamné in solidum Mme [C] [P] et M. [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.



Mme [P] et M. [P] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 décembre 2018.



La procédure devant la cour a été clôturée le 5 janvier 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 5 mars 2020 par lesquelles Mme [P] et M. [P], appelants, invitent la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 32-1 et 56 du code de procédure civile, à : 

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 5 décembre 2018, et, statuant à nouveau, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de toutes ses demandes formulées en première instance et en appel, 

A titre subsidiaire, 

- les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.816,88 € au maximum en règlement des arriérés de charges de copropriété depuis le 31 décembre 2013, 

En tout état de cause, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer solidairement la somme de 3.000 € au titre du préjudice qui résulte pour eux des manquements du syndic à son obligation d'information, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer solidairement la somme de 2.000 € au titre du préjudice qui résulte pour eux du fait de cette procédure abusive, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer solidairement la somme de 5.400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dire qu'ils ne seront pas tenus des charges qui résultent du jugement du 5 décembre 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny, conformément à l'article 10-1 de la 

loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et 

d'appel ; 



Vu les conclusions en date du 6 juin 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 55 du décret du 17 mai 1967, de : 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny en toutes ses dispositions, 

En conséquence, 

- débouter les consorts [P] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamner solidairement les consorts [P] à lui payer la somme de 3.000 € en 

vertu de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; 



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :





Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes : 



- la fiche d'immeuble du service de la publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaires de Mme [P] et M. [P] des lots 61, 65, 71 et 75,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2011, 4 mai 2012, 13 juin 2013, 18 juin 2014, 24 novembre 2015, 23 mai 2016, 15 juin 2017, 18 juin 2018, approuvant les comptes des exercices 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et les budgets prévisionnels des exercices 2018 et 2019,

- les extraits du grand-livre du 31 décembre 2016 au 1er juillet 2018,

- les appels de fonds du 1er octobre 2014 au 1er juillet 2017,

- le décompte des sommes dues du 31 décembre 2013 au 1er avril 2017 (dans les conclusions),

- les contrats de syndic ;



En première instance, le syndicat sollicitait la somme de 11.115,32 € au titre des charges de copropriété selon le décompte arrêté au 9 mai 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017 ;



Selon le décompte du lot 65 et le décompte des lots 61, 71 et 75 dans les conclusions du syndicat, à la date du 9 mai 2017, il était dû un total de 11.115,32 €, au titre des charges de copropriété dues entre le 31 décembre 2013 et le 1er avril 2017, soit la somme de 6.260,92 € pour le lot 65, et la somme de 4.854,40 € pour les lots 61, 71 et 75 (6.260,92 + 4.854,40 = 11.115,32) ;



Mme [P] et M. [P] indiquent ne pas avoir été destinataires des convocations aux assemblées générales et de la notification de leur procès-verbaux ; toutefois les premiers juges ont à juste titre rappelé que les décisions de l'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée ; Mme [P] et M. [P] ne justifiant pas que ces assemblées générales aient fait l'objet d'une annulation, les décisions qui y sont prises, notamment quant aux comptes et budgets de la copropriété, s'imposent ;



Le détail des charges figurant sur les deux décomptes du syndicat correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;



Le détail des sommes en débit et en crédit, entre le 31 décembre 2013 et le 1er avril 2017, correspond entre le décompte du syndicat et celui de Mme [P] et M. [P] (pièce 13) excepté concernant les sommes au titre des apurements de charges 2013 et 2014 ; la différence entre le total de leurs décomptes (11.115,32 € pour le syndicat et 10.314,04 € pour les appelants) s'explique par le fait que Mme [P] et M. [P] ont inclus dans leur tableau les sommes entre le 31 décembre 2012 et le 24 octobre 2013 alors que le syndicat ne sollicite le paiement des charges impayées qu'à compter du 31 décembre 2013 et par le fait que Mme [P] et M. [P] ont omis dans leur tableau les sommes, au titre des apurements de charges 2013 en débit, et au titre des apurements de charges 2014 en crédit ; 



Mme [P] et M. [P] soutiennent avoir effectué un certain nombre de paiements, entre le 24 janvier 2014 et le 19 décembre 2014, pour un montant total de 3.497,16 €, qui n'apparaissent pas dans les décomptes du syndicat des copropriétaires ;



A l'appui de leurs allégations, ils produisent un décompte établi par leur gestionnaire, la société SGN, qui était également le syndic de l'immeuble jusqu'à l'assemblée générale du 23 mai 2016 ; toutefois la seule production de ce décompte établi par la société SGN, en qualité de gestionnaire, même si à la même période la société SGN était aussi syndic, ne démontre pas que les sommes mentionnées ont été reversées sur le compte du syndicat des copropriétaires ; or, Mme [P] et M. [P] ne produisent pas d'élément permettant d'établir la réalité des paiements sur le compte du syndicat des copropriétaires, tels que leurs relevés de comptes et la copies des chèques ;



Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat qu'à la date de l'acte introductif d'instance du 30 juin 2017, Mme [P] et M. [P] étaient redevables de la somme de 11.115,32 € au titre des charges de copropriété dues entre le 31 décembre 2013 et le 1er avril 2017 (appels de fonds du 1er avril 2017 de 538,76 € et de 460,36 € inclus) ;



La créance du syndicat en première instance s'élève à la somme de 11.115,32 € ;



En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme [C] [P] et M. [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.115,32 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 09/05/2017, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017 ;





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires



Le syndicat des copropriétaires sollicite de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [P] et M. [P] à lui régler la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts, au motif du préjudice causé par l'absence de règlement des charges de copropriété ; il estime que Mme [P] et M. [P] sont de mauvaise foi, en ce qu'ils reconnaissent devoir des sommes mais refusent de les payer au motif de leur inimitié avec le précédent syndic ;



Mme [P] et M. [P] opposent qu'ils n'ont pas exprimé de résistance au principe du règlement des charges de copropriété et que le syndicat n'a pas respecté les dispositions de l'article '56" du code de procédure civile qui impose une tentative de résolution amiable du litige ;



En l'espèce, il convient au préalable de préciser que les dispositions imposant une tentative de résolution amiable du litige n'ont été introduite dans le code de procédure civile, en son article 54, que postérieurement à l'assignation du 30 juin 2017 et qu'en tout état de cause, il n'est pas prévu de sanction en cas de manquement à cette obligation ;



Mme [P] et M. [P] n'ont pas payé les charges de copropriété à leur échéance

depuis plusieurs années n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants, et ils n'ont pas démontré, selon l'analyse ci-après, un manquement des syndics à leur obligation d'information concernant ces charges ;



Toutefois la teneur des échanges de courriels entre M. ou Mme [P] et le Syndic de [Localité 5] est insuffisant à justifier de la mauvaise foi de Mme [P] et M. [P] ;



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [P] et M. [P] à payer au syndicat la somme de 600 € de dommages-intérêts ;



Et il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Mme [P] et M. [P] ;





Sur les demandes reconventionnelles de Mme [P] et M. [P]




sur la demande au titre du manquement à l'obligation d'information




Mme [P] et M. [P] sollicitent de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 € au titre du préjudice qui résulte pour eux des manquements du syndic à son obligation d'information 'en faisant l'économie de répondre aux consorts [P] lorsqu'ils lui demandaient les éléments qui leur auraient permis de régler leur éventuel passif' ;



Le syndicat des copropriétaires oppose qu'il n'existe pas de contrat entre M. ou Mme [P] et le syndic, et que le syndicat ne saurait être condamné pour une violation du devoir d'information du Syndic de [Localité 5] ;



Au préalable, il convient d'indiquer que Mme [P] et M. [P] ne précisent pas le texte fondant leur demande, toutefois il convient de considérer compte tenu de leurs conclusions, qu'ils exercent leur action à l'encontre du syndicat des copropriétaires, au titre de sa responsabilité à l'égard des copropriétaires, des fautes commises par son syndic, dans le cadre du mandat, défini par l'article 1998 du code civil ;



Aux termes de l'article 1998 du code civil, 'Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné' ;



Le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans le cadre de sa mission ;



En l'espèce, les appels de fonds produits par le syndicat des copropriétaires entre le 31 décembre 2013 et le 1er avril 2017 mentionnent les charges de copropriété et appels de travaux en débit, les sommes versées en crédit et le solde débiteur à régler ; ces appels de fonds adressés chaque trimestre par le syndic permettaient à Mme [P] et M. [P] d'être informés à échéances régulières de leur passif ; 



Le fait que par courriel du 2 mars 2017 adressé au Syndic de [Localité 5], Mme [P] et M. [P] précisent qu'ils ont découvert de façon fortuite qu'il est l'actuel syndic, qu'ils étaient 'sans aucune nouvelles d'aucun syndic depuis bientôt deux années' et qu'ils lui demandent de leur 'communiquer tout élément de gestion depuis son entrée en fonction : PV d'assemblées générales, relevés de charges, balances comptables ...' est insuffisant à justifier qu'ils n'aient pas reçu les documents de gestion sur lesquels les coordonnées des syndics successifs sont notés et notamment les appels de fonds entre le 31 décembre 2013 et le 1er avril 2017 ;



En conséquence, Mme [P] et M. [P] ne démontrant pas une faute des syndics qui se sont succédés entre le 31 décembre 2013 et le 1er avril 2017 dans l'exercice de leurs missions, ils ne justifient pas que la responsabilité du syndicat des copropriétaires soit engagée à leur égard ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3.000 € au titre du préjudice qui résulte pour eux des manquements du syndic à son obligation d'information ;




sur la demande au titre de la procédure abusive




En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; 



En l'espèce, Mme [P] et M. [P] succombant en l'instance, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;





Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



En l'espèce, Mme [P] et M. [P] succombant en l'instance, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dispense ;







Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mme [P] et M. [P], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [P] et M. [P] ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, excepté en ce qu'il a condamné solidairement Mme [C] [P] et M. [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts ;



Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;                                                    



Condamne in solidum Mme [C] [P] et M. [J] [P] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT