Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 20 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 20 AVRIL 2022



(n° 220 , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/07519 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7V56



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 18/01394





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES MARCHE VERNAISON (HAUT), [Adresse 2] [Localité 6] représenté par son syndic, la société PERENIUM, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n°B 505 302 422

C/O Société PERENIUM

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Jérôme CHAMARD de la SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056







INTIMES 



Monsieur [J] [K]

né le 23 juin 1947 à [Localité 9] (18)

[Adresse 1]

[Localité 7]



Madame [W] [I] [K]

née le 13 juin 1938 à 

domiciliée [Adresse 1] [Localité 7] 

et résidant [Adresse 4]) - Royaume-Uni



Représentés par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

ayant pour avocat plaidant : Me Cyril LAROCHE, CABINET LAROCHE CYRIL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1605









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





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FAITS & PROCÉDURE



M. [J] [K] et Mme [W] [K] sont propriétaires de deux stands au sein du marché Vernaison, 'Partie Haute", situé [Adresse 2] à [Localité 8] (93). Cet ensemble immobilier est soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Le 6 septembre 2010, les propriétaires des lots dits 'de l'ilot 20" dépendant de cet ensemble

immobilier ont réuni une assemblée générale spéciale lors de laquelle ils ont exprimé le souhait de se retirer de la copropriété. Cette demande a toutefois été rejetée par l'assemblée générale du syndicat. Une procédure judiciaire a alors opposé ces copropriétaires au syndicat. Finalement, à la suite de la conclusion d'un protocole d'accord destiné à mettre fin au litige, une assemblée générale a été réunie le 6 juillet 2016. A cette occasion, les copropriétaires ont décidé :

- d'approuver le protocole d'accord (résolution 9),

- d'accepter le principe du retrait des copropriétaires constituant 'l'ilot 20" (résolution 10),

- d'approuver les conditions matérielles, juridiques et financières contenues dans le projet de division établi par un géomètre-expert et le projet d'acte de scission établi un notaire, ceci 'sous réserve de la prise en compte des observations formulées par le conseil syndical, ces dernières portant uniquement sur quelques réserves formelles' (résolution 11),

- d'approuver le nouveau réglement de copropriété établi par un notaire, ceci 'sous réserve de la prise en compte des observations formulées par le conseil syndical, ces clernières portant uniquement sur quelques réserves formelles' (résolution 12),

- d'habiliter le syndic 'à signer tous les actes nécessaires à l 'exécution et à la régularisation des décisions ci-dessus et au besoin cle convoquer toute assemblée qui s 'avérerait nécessaire.'



Aux termes de la résolution 10, il était précisé que 'conformément aux termes du protocole ayant fait l 'objet de la résolution 9, le retrait ne sera effectué qu 'à compter de l'acquisition du caractère définitif des résolutions 9 à 13".



ll est constant que les décisions de cette assemblée générale n'ont fait l'objet d'aucun recours.



Le 19 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires du marché Vernaison, 'Partie Haute", situé [Adresse 2] à [Localité 8] (ou ci-après le syndicat des copropriétaires) a réuni son assemblée générale annuelle, à laquelle le syndic n'a pas convoqué les copropriétaires de 'l'ilot 20".



Par acte d'huissier en date du 20 décembre 2017, les consorts [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d'annulation de cette assemblée.



Pendant le cours de l'instance, le 28 mars 2018, l'acte authentique de scission du syndicat des copropriétaires a été établi. Un acte authentique distinct daté du même jour est venu apporter au règlement de copropriété du syndicat initial diverses modifications consécutives à la division de la copropriété.



Par jugement du 20 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- annulé dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires réunie le 19 septembre 2017,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [K] et Mme [K] la somme de 750 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les consorts [K] du surplus de leurs demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Me

Smadja conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [K] seront dispensés de toute participation à la dépense conmune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 avril 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 12 janvier 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 3 décembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 28 et du décret du 17 mars 1967, notamment ses articles 9 et 9-1, à :

- le dire et le juger recevable et bien fondé en son appel, 

en conséquence y faisant droit, 

- réformer le jugement entrepris, 

statuant à nouveau, 

- juger M. et Mme [K] mal fondés en toutes leurs demandes, 

- en conséquence, les en débouter purement et simplement, 

- condamner in solidum les consorts [K] à lui payer une somme de 8.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum les consorts [K] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Jérôme Chamard conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les conclusions en date du 7 janvier 2022 par lesquelles M. et Mme [K], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 17 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, et 7, 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, de :

à titre principal, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 20 mars 2019 en ce qu'il a : 


annulé dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, réunie le 19 septembre 2017,

condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 750 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Me Laroche conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 

dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,


- l'infirmer pour le surplus,

à titre subsidiaire, 

- prononcer la nullité des résolutions n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 19 

septembre 2017,

à titre infiniment subsidiaire, 

- prononcer la nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 19 septembre 2017 relative à l'approbation des comptes,

en tout état de cause, 

- condamner le syndicat des copropriétaires ' à leur exclusion, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - à régler à ces derniers la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts, au titre de résistance abusive et procédure dilatoire,

- condamner le syndicat des copropriétaires ' à leur exclusion, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - à leur régler la somme de 13.597,47 € sauf à parfaire, à titre de dommages intérêts et subsidiairement au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le syndicat des copropriétaires ' à leur exclusion, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Me Laroche conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la demande principale d'annulation de l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale du 19 septembre 2017



Sur la recevabilité de la demande



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires maintient que M. et Mme [K] qui ont bien été convoqués à l'assemblée générale du 19 septembre 2017, sont irrecevables à en solliciter l'annulation pour cause de défaut de convocation d'autres copropriétaires ; 



Il ajoute que M. et Mme [K] sont d'autant plus irrecevables qu'ils ne sont pas opposants à chaque résolution outre que l'absence de convocation de certains copropriétaires n'a aucune incidence sur le résultat du vote des résolutions soumises à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;





Il est de principe que l'irrégularité d'une assemblée générale tenant au défaut de convocation d'un copropriétaire ne peut être invoquée par les autres copropriétaires ;



En l'espèce, M. et Mme [K] sont en effet irrecevables à invoquer le défaut de convocation des copropriétaires de 'l'ilot 20" dès lors qu'ils ont eux-mêmes été convoqués à l'assemblée litigieuse ;



En revanche, ils sont bien recevables à invoquer la nullité de cette assemblée au motif que les tantièmes qui ont servi de base de calcul pour l'ensemble des résolutions soumises au vote étaient erronés, peu important que l'omission de certains tantièmes ait eu ou non un impact sur la détermination de la majorité requise pour le vote des résolutions ;



Néanmoins, comme le soutient à juste titre en appel, le syndicat des copropriétaires, ils n'étaient pas opposants à chacune des résolutions, puisqu'ils se sont abstenus lors du vote des résolutions n° 7, 10, 11 et 12, soit 4 résolutions sur 29 ;



Pour les autres résolutions, ils ont bien la qualité d'opposants et sont donc recevables à solliciter leur nullité ;



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 19 septembre 2017 ;



M. et Mme [K] doivent être déclarés irrecevables à solliciter la nullité de l'assemblée générale du 19 septembre 2017 en son entier ;





Sur la nullité des résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 et 29



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires maintient que la scission était définitive lors de la convocation de l'assemblée générale litigieuse à défaut de recours contre l'assemblée générale du 6 juillet 2016 qui l'avait décidée ; que le syndic n'avait donc pas à convoquer les propriétaires de 'l'ilot 20" en vue de l'assemblée générale du 19 septembre 2017 ;



La division du syndicat des copropriétaires est régie par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;



L'article 28, ll, dispose qu'il revient à l'assemblée générale du syndicat initial de statuer sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division préalablement

sollicitée par un ou plusieurs copropriétaires. L'assemblée générale du ou des nouveaux

syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division ;



L'article 28, III, alinéa 2, pose le principe selon lequel le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas ;



L'article 28, Ill, alinéa 3, précise que la division du syndicat ne prend effet que lorsque sont

prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte alors la dissolution du syndicat initial ;



En application de l'article 28 précité, l'ancien règlement de copropriété reste en vigueur aussi longtemps qu'il n'a pas été établi de règlements distincts pour chacun des syndicats issus de la scission ;



En l'espèce, le tribunal a exactement énoncé qu'au vu des pièces versées aux débats, il n'est pas établi que les deux syndicats issus de la scission avaient approuvé leur nouveau règlement de copropriété lorsque l'assemblée générale du 19 septembre 2017 a été convoquée ; qu'il est notable à cet égard que l'acte authentique de scission du 20 mars 2018, qui retrace les différentes étapes du processus de division du syndicat, mentionne que les copropriétaires du bâtiment à détacher, c'est-à-dire ceux de 'l'ilot 20", ont approuvé la scission, ses modalités et le nouvel état descriptif de division à l'occasion d'une assemblée générale réunie le 11 décembre 2017, soit postérieurement à l'assemblée générale litigieuse ;



Comme l'a justement énoncé le tribunal, la dissolution du syndicat n'ayant pas encore pris effet le 19 septembre 2017, le syndic se devait de convoquer l'ensemble des copropriétaires à l'assemblée générale prévue ce jour-là ;



Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse que les tantièmes des copropriétaires de 'l'ilot 20" n'ont pas été pris en compte pour déterminer le nombre des voix et les majorités qui en découlent ;



Comme l'a dit le tribunal, le syndicat a méconnu le principe posé par l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, peu important à cet égard le fait que l'erreur ainsi commise ait été, le cas échéant, sans incidence sur le résultat des votes ;



Il convient d'annuler les résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 et 29 de l'assemblée générale du 19 septembre 2017 ;





Sur les dommages-intérêts demandés par M. et Mme [K] 



M. et Mme [K] sollicitent la somme de 10.000 € pour résistance abusive et pour préjudice moral ;



Néanmoins, la résistance abusive et dilatoire du syndicat des copropriétaires n'est pas démontrée ;



Il résulte au contraire de la convocation à l'assemblée générale du 15 décembre 2021, que le syndicat des copropriétaires souhaite régulariser la situation au regard des décisions de justice qui sont intervenues, et ce, afin d'éviter son placement sous administration judiciaire ;



S'agissant ensuite du préjudice moral allégué, les pièces produites (attestation notariée du 3 novembre 2018 et certificat médical du 3 janvier 2022) ne permettent pas d'établir le lien entre la vente de l'appartement et les difficultés de santé de M. [K], et la procédure en cours ;



La demande de dommages-intérêts doit être rejetée ;





Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;





Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. et Mme [K] la somme globale de 4.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [K] sont dispensés de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a annulé dans l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires réunie le 19 septembre 2017 ;



Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,



Déclare irrecevables M. et Mme [K] à solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 19 septembre 2017 dans son entier ;



Annule les résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 et 29 de l'assemblée générale du 19 septembre 2017 ;



Déboute M. et Mme [K] de leur demande de dommages-intérêts ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du marché Vernaison, 'Partie Haute", situé [Adresse 2] à [Localité 8], aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. et Mme [K], la somme globale de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [K] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

 

 Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT