Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 20 avril 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 20 AVRIL 2022



(n° 221 , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22418 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBEAU



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 16/10229





APPELANTES

 

Société d'Economie Mixte SEMISO (Société d'économie mixte de construction et de rénovation de la ville de Saint-Ouen)

SA d'économie mixte immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 662 044 155

[Adresse 2]

[Localité 12]





Représentée par Me Maxime TONDI substitué par Me Gaëlle DUCHESNE - SELARL TONDI MAXIME - avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 145



Etablissement Public SAINT-OUEN HABITAT PUBLIC

OPH immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 276 300 131

[Adresse 2]

[Localité 12]



Représentée par Me Maxime TONDI substitué par Me Gaëlle DUCHESNE - SELARL TONDI MAXIME - avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 145







INTIMES 



Monsieur [B], [Z], [J] [P]

né le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

ayant pour avocat plaidant : Me Laurence ATTALI-MULLER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0421





Société MAAF ASSURANCES

immatriculée au RCS de Niort sous le numéro 542 073 580

CHABAN

[Localité 9] 



Représentée par Me Tanguy LETU substitué par Me Servane MEYNIARD - SCP LETU ITTAH ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



M. [B] [P] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 7] [Localité 12], cadastré AR [Cadastre 5], constitué d'un bâtiment A donnant sur la rue et d'un bâtiment B donnant sur une cour.



En fond de parcelle, le bâtiment B sur cour jouxte deux autres propriétés :

- côté nord-est sur une partie, l'immeuble sis [Adresse 3], cadastré AR [Cadastre 4] appartenant à Mme [S] [G],

- côté nord-est sur l'autre partie et côté sud-est, l'immeuble sis [Adresse 7], [Adresse 13] et [Adresse 11], cadastré AR[Cadastre 10], appartenant à l'établissement public à caractère industriel et commercial Saint-Ouen Habitat public. 



Courant 2014, des infiltrations sont apparues touchant le plancher haut du sous-sol du bâtiment B sur cour appartenant à M. [P]. 



M. [P] a mandaté un architecte, M. [L] [E], qui a rédigé deux comptes-rendus d'une visite sur les lieux du 16 juillet 2014, aux termes desquels il a constaté des infiltrations et estimé qu'elles provenaient des terrains voisins :

- le compte rendu du 21 juillet 2014 relatif au bâtiment sur cour, partie en limite de la parcelle [Cadastre 10],

- le compte rendu du 22 juillet 2014 relatif au bâtiment sur cour, partie côté parcelle [Cadastre 4]. 



Le 24 juillet 2014, M. [P], sous l'entête de la société d'expertises immobilières [B] [P], a déclaré le dégât des eaux à son assureur, la société MAAF, et lui a envoyé les comptes-rendus de visite de M. [E].



Le 30 juillet 2014, M. [P] a sollicité, d'une part de l'office public HLM de [Localité 12] et d'autre part de Mme [G], de faire effectuer les travaux pour mettre fin aux infiltrations en provenance de leurs immeubles cadastrés respectivement AR [Cadastre 10] et AR [Cadastre 4].



La société MAAF, assureur de M. [P], a mandaté un expert amiable M. [U] [N], qui a effectué une visite sur place le 21 janvier 2015 et a sollicité de l'Office public HLM de [Localité 12] de faire effectuer les recherches et les réparations relatives aux infiltrations.



Par acte d'huissier du 3 mars 2015, M. [P] a assigné la société MAAF, Mme [S] [G] et l'établissement public Saint-Ouen Habitat public, en référé expertise auprès du tribunal de grande instance de Bobigny. 



Par ordonnance du 10 avril 2015, le juge des référés a désigné M. [C] [X] en qualité d'expert.



Par ordonnance du 26 octobre 2015, à la demande de l'expert judiciaire M. [X], le magistrat chargé du contrôle de l'expertise l'a autorisé à pénétrer sur le terrain de l'office public d'HLM de [Localité 12] cadastré AR87, afin de procéder à une mise en eau colorée du pignon jouxtant la propriété de M. [P].



L'expert judiciaire, M. [X], a déposé son rapport le 4 février 2016. 



Par actes des 18 et 25 juillet 2016, M. [P] a assigné l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société MAAF Assurances devant le tribunal de grande instance de Bobigny, pour l'un en paiement de sommes au titre du coût des travaux de réfection de son bien et pour l'autre en garantie en sa qualité d'assureur.



Par acte notarié du 31 août 2016, l'établissement public Saint-Ouen Habitat Public a vendu à la société d'économie mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 12] (SEMISO) l'immeuble cadastré AR [Cadastre 10].



Par acte d'huissier en date du 16 janvier 2018, M. [P] a assigné en intervention forcée la société SEMISO devant le même tribunal, en vue de sa condamnation solidaire avec l'établissement public Saint-Ouen Habitat public. 



Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction par mention au dossier le 12 mars 2018.



Par jugement du 24 juin 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :



- débouté la société SEMISO de sa demande de mise hors de cause,

- rejeté la demande de l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et de la société SEMISO, de nullité du rapport d'expertise de M. [C] [X] du 4 février 2016,

- déclaré ce rapport d'expertise opposable à l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et à la société SEMISO,

- dit n'y avoir lieu à ordonner une nouvelle expertise,

- déclaré l'établissement public Saint-Ouen Habitat Public et la société SEMISO entièrement responsables des désordres constatés situés en sous- sol du bâtiment B situé [Adresse 7] à [Localité 12], appartenant à M. [P],

- condamné in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO, à payer à M. [P] la somme de 73.179,12 € TTC au titres des travaux de réfection des caves et du sous-sol du bâtiment B situé [Adresse 7],

- débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

- condamné in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

'à M. [P] la somme de 4.000 €

'à la société MAAF Assurances la somme de 2.000 €,

- rejeté les autres demandes de frais irrépétibles,

- condamné in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO aux dépens, y compris les frais d'expertise,

- ordonné l'exécution provisoire ;



La société SEMISO et l'établissement public Saint-Ouen Habitat public ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 décembre 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 15 décembre 2021.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 24 février 2020, par lesquelles la société SEMISO et l'établissement public Saint-Ouen Habitat public, appelants, invitent la cour, à :

- infirmer en toutes ses dispositions ledit jugement et statuant de nouveau, 

- constater que les opérations d'expertise n'ont pas été diligentées dans le respect du contradictoire et des droits des parties par l'expert judiciaire,

- en conséquence, prononcer la nullité du rapport d'expertise et /ou ordonner son annulation,

- à tout le moins, juger le rapport d'expertise inopposable à l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et débouter M. [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions, à son égard,

- subsidiairement, ordonner une contre-expertise dans les mêmes termes et conditions que l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 10 avril 2015,

- constater que la société SEMISO ne vient pas aux droits de l'établissement public Saint-Ouen Habitat public dans le cadre du présent litige,

- en conséquence, mettre la société SEMISO purement et simplement hors de cause,

- constater en tout état de cause que la société SEMISO n'est pas partie aux opérations 

d'expertise,

- en conséquence, prononcer la nullité du rapport d'expertise et /ou ordonner son 

annulation à son égard,

- à tout le moins, juger le rapport d'expertise inopposable à la société SEMISO et débouter M. [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions, à son égard,

- subsidiairement, ordonner une contre-expertise dans les mêmes termes et conditions que l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 10 avril 2015,

- condamner M. [P] et la MAAF à leur payer, pour chacun d'entre eux, la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [P] et la MAAF aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise ;



Vu les conclusions en date du 19 mai 2020, par lesquelles M. [P], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la théorie des troubles anormaux du voisinage et des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

 'débouté la société SEMISO de sa demande de mise hors de cause, 

 'rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise de M. [C] [X] du 4 février 2016, 

 'déclaré ce rapport d'expertise opposable à l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et à la société SEMISO, 

 'dit n'y avoir lieu à ordonner une nouvelle expertise, 

 'déclaré l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO responsables des désordres 



' condamné in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO à lui payer la somme de 73.179,12 € TTC au titre des travaux de réfection, 

' condamné in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

 à M. [P] la somme de 4.000 €

 à la société MAAF Assurances la somme de 2.000 €, 

'rejeté les autres demandes de frais irrépétibles, 

'condamné in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO aux dépens, y compris les frais d'expertise, 

'ordonné l'exécution provisoire,

- débouter l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO de leurs demandes plus amples et /ou contraire,

- réformer le jugement pour le surplus,

- dire que la MAAF sera tenue de le garantir en sa qualité d'assureur, et ce, en cas de sa condamnation, et sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil,

en tout état de cause,

- débouter l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO aux dépens ;



Vu les conclusions en date du 28 mai 2020, par lesquelles la société MAAF Assurances, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la théorie des troubles anormaux du voisinage, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

 'débouté la société SEMISO de sa demande de mise hors de cause, 

 'rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise de M. [C] [X] du 4 février 2016, 

 'déclaré ce rapport d'expertise opposable à l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et à la société SEMISO, 

 'dit n'y avoir lieu à ordonner une nouvelle expertise, 

 'déclaré l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO entièrement responsables des désordres, 

 'condamné in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO à payer à M. [P] la somme de 73.179,12 € TTC au titre des travaux de réfection, 

 'débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

 'condamné in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 

 à M. [P] la somme de 4.000 €

 à la société MAAF Assurances la somme de 2.000 €,

'rejeté les autres demandes de frais irrépétibles, 

'condamné in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO aux dépens, y compris les frais d'expertise, 

'ordonné l'exécution provisoire, 

- débouter l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la SEMISO de leurs demandes plus amples et/ ou contraire,

- débouter M. [P] de sa demande de garantie par elle,

en tout état de cause,

- débouter l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la SEMISO de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la SEMISO à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la SEMISO 

aux dépens ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par les appelantes, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :



Au préalable, il convient de constater que dans le dispositif de ses conclusions, la MAAF ne conteste pas le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande subsidiaire formée en première instance de condamner la société SEMISO à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;





Sur la demande de mise hors de cause de la société SEMISO



La société SEMISO sollicite sa mise hors de cause au motif qu'en application des conditions de la cession intervenue entre elle et la société Saint Ouen Habitat Public, elle ne peut venir aux droits de celle-ci, et que le litige ressortant de faits antérieurs à la cession, elle ne peut être concernée par l'instance introduite par M. [P] ;

 

En l'occurrence, il ressort des conclusions de M. [P] que celui-ci agit à l'encontre de la société SEMISO sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage ; or, s'agissant d'une responsabilité sans faute, il suffit de démontrer que le trouble a son origine dans l'immeuble voisin pour que le propriétaire en soit responsable de plein droit, même si ce trouble résulte de travaux ou de manquements réalisés par le précédent propriétaire ;



Il n'y a pas lieu d'étudier les conditions de la cession intervenue entre la société SEMISO et la société Saint Ouen Habitat Public qui sont inopposables à M. [P] ;



Ainsi la responsabilité de la société SEMISO étant susceptible d'être engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage à l'égard de M. [P], le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société SEMISO de sa demande de mise hors de cause ;





Sur les demandes de l'établissement Saint-Ouen Habitat public et de la société SEMISO de nullité de rapport d'expertise et d'inopposabilité 



L'établissement Saint-Ouen Habitat Public et la société SEMISO soulèvent la nullité et à tout le moins l'inopposabilité du rapport d'expertise judiciaire à leur égard, au motif que si l'assignation en référé et l'ordonnance ont été régulièrement signifiées à l'établissement Saint-Ouen Habitat Public, celui-ci n'a pas été convoqué régulièrement dans le cadre de l'expertise et n'a pas pu assurer la défense de ses intérêts dans le cadre des opérations d'expertise ;



Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations' ;



En l'espèce, par acte d'huissier en date du 3 mars 2015, M. [P] a assigné la société MAAF, Mme [S] [G] et l'établissement public Saint-Ouen Habitat public, en référé expertise auprès du tribunal de grande instance de Bobigny ; 



Dans les annexes du rapport d'expertise figurent la copie des convocations aux quatre réunions d'expertise, précisant pour chacune d'elles qu'elles ont été adressées à l'établissement Saint-Ouen Habitat Public, l'expert mentionnant expressément pour la première convocation du 25 juin 2015 qu'elle a été envoyée en lettre simple et en lettre recommandée ; il ressort des feuilles de présence et du rapport que malgré les convocations, l'établissement Saint-Ouen Habitat Public ne s'est jamais présenté aux réunions d'expertise ;



En annexe du rapport d'expertise figurent aussi les notes aux parties précisant que l'expert les a adressées à l'établissement Saint-Ouen Habitat Public ;



En conséquence, l'établissement Saint-Ouen Habitat Public ayant été régulièrement convoqué par l'expert judiciaire et destinataire des notes aux parties et du rapport d'expertise judiciaire, il convient de considérer que les opérations d'expertise sont contradictoires à son égard et que le rapport d'expertise est régulier et lui est opposable ;



La société SEMISO n'a pas été assignée dans le cadre de la procédure de référé expertise ;



Les opérations d'expertise ne se sont donc pas déroulées au contradictoire de cette société ;



Même si le rapport a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, l'inopposabilité de l'expertise étant soulevée, la communication du rapport d'expertise ne suffit pas à assurer le respect du contradictoire ;



Toutefois l'application de l'article 16 du code de procédure civile n'a pas pour conséquence, l'inopposabilité de facto ou la nullité du rapport d'expertise judiciaire qui n'a pas été établi de manière contradictoire, mais l'impossibilité pour le juge de se fonder exclusivement sur cette expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; ainsi aucune condamnation ne peut intervenir à l'encontre de la société SEMISO sur la base de ce seul rapport d'expertise, sachant que l'analyse des autres pièces du dossier susceptibles de corroborer ce rapport d'expertise relève du fond de l'affaire et sera donc étudiée ci-après ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté l'établissement Saint-Ouen Habitat Public et la société SEMISO de leur demande de prononcer la nullité du rapport d'expertise et de leur demande de dire que ce rapport leur est inopposable ;





Sur la demande de 'contre-expertise'



L'établissement Saint-Ouen Habitat Public et la société SEMISO sollicitent une 'contre-expertise' ;



Aux termes de l'article 146 du code de procédure civile, 'Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve' ;



En l'espèce, les appelants ne motivent pas leur demande d'ordonner une seconde expertise judiciaire ; 



Il ressort de l'analyse ci-avant que l'expertise judiciaire de M. [X] est régulière et opposable aux appelants ; 



Le premier juge a exactement relevé que 'l'expert a procédé à une analyse complète de la situation, en s'appuyant sur les pièces communiquées par les parties et a exécuté sa mission conformément aux termes de l'ordonnance du juge des référés' ; 



L'établissement Saint-Ouen Habitat Public et la société SEMISO ne produisent pas d'éléments nouveaux qui justifieraient d'ordonner une seconde expertise ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande d'ordonner une nouvelle expertise judiciaire ;





Sur les demandes de M. [P]




sur les désordres et leur nature




En l'espèce, le premier juge a exactement relevé que 'Il n'est pas contesté par les parties que le bien immobilier de M. [P] est situé en mitoyenneté du bien immobilier appartenant à la société SEMISO et qu'il existe un mur mitoyen en sous-sol entre ces deux propriétés de telle sorte qu'il existe un rapport de voisinage entre M. [P] et la société SEMISO ;

Les constatations de l'expert judiciaire M. [X], lors des quatre réunions d'expertise mettent en évidence des désordres d'infiltrations d'eau sur le mur mitoyen du sous-sol entre la propriété appartenant à la société SEMISO et la propriété de M. [P], le mur Nord -Est situé dans le couloir comprenant un taux d'humidité entre 25 % et 75%, tandis que celui du mur Nord situé dans la cave se situe entre 75% et 100%. Il constate l'existence de désordres portant sur la structure en fer du plancher haut "du sous-sol fortement oxydée, les entretoises supports du plancher qui se décrochent des augets plâtres entre les fers de structure très dégradés, et une humidité des murs très importante ;

L'expert ajoute que ces désordres portent atteinte à la destination des lieux' ;



L'existence et l'ampleur de ces désordres constatée par l'expert judiciaire est corroborée par :

- le courrier de l'expert amiable de la MAAF du 21 janvier 2015 (pièce 7) qui a constaté des infiltrations dans la cave en sous-sol au niveau de l'espace planté mitoyen à l'immeuble de l'OPHLM,

- le compte-rendu de l'architecte M. [E] du 21 juillet 2014 (pièce 3) selon lequel 'Au cours de la visite du sous-sol de ce corps de bâtiment, dans sa partie se trouvant en bord des limites avec la parcelle [Cadastre 10], il a été constaté le 16 juillet que les murs correspondants sont imbibés d'eau et que d'importantes dégradations affectent le plancher haut :


dans le couloir de droite, le mur de gauche, support de la façade arrière du bâtiment, en limite de cette parcelle [Cadastre 10], est imbibée d'eau,

la pierre du mur transversal, support du pignon donnant sur le même terrain vosin, comporte aussi une humidité excessive,

le plancher haut de ce couloir de desserte et des caves correspondantes est imprégné d'humidité et en conséquence, la structure fer est très fortement oxydée, se délite, des entretoises supports de plancher se décrochent, les augets plâtre sont imbibés d'eau et se décrochent en partie,

ces infiltrations d'eau engendrent aussi des dégradations de la partie correspondante du plancher du logement du rez-de-chaussée et des bas de murs des pièces' ; 




Ainsi il est justifié par l'expertise judiciaire, corroborée par d'autres pièces du dossier, de l'existence des désordres, constitués par une forte humidité et des dégradations, dans le sous-sol du bâtiment B appartenant à M. [P], et il convient de considérer compte tenu de l'ampleur de ces désordres qu'ils constituent un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;




sur les causes des désordres




En l'espèce, le premier juge a retenu à juste titre que 'L'expert, en pages 24 et 25 de son rapport, donne un avis général, sur l'origine et la cause des désordres en mettant en exergue des infiltrations provenant du terrain appartenant à la société SEMISO, côté nord-est, par un vide laissé entre le mur appartenant à M. [P] et une dalle béton et coté sud-est, par une bande de terre végétalisée sur le fonds de la société SEMISO. Il impute également une partie des dégradations du plancher haut à un défaut d'entretien par son propriétaire, notamment les fers de structure rouillés qui se délitent ;

Il précise que les infiltrations proviennent de l'absence d'étanchéité des murs nord-est et sud-est, côté fonds de la SEMISO' ;



Cette analyse des causes des désordres de l'expert judiciaire est corroborée par :

- l'analyse de l'expert amiable de la MAAF (pièce 7) qui estime avoir constaté des infiltrations et que 'étant donné la localisation des dommages (caves en sous-sol), la cause du sinistre se situerait au niveau de l'espace planté (appartenant à l'OPHLM de [Localité 12]) mitoyen à l'immeuble de l'assuré (M. [P])',

- l'analyse de l'architecte M. [E] (pièce 3) qui estime que les désordres ont pour cause des infiltrations qui proviennent 'des passages d'eau depuis le terrain voisin (parcelle [Cadastre 10]), dont essentiellement :


au long du mur du couloir, côté extérieur, par le vide laissé en bord d'une dalle béton couvrant une partie en terre plein,

le long du mur de la cave (lot 120), par l'absence de protection, en bord de la partie de terrain en terre végétale, plantée d'arbustes' ; 




Ainsi il est justifié par l'expertise judiciaire, corroborée par d'autres pièces du dossier, que les causes des désordres dans le sous-sol du bâtiment B appartenant à M. [P] sont des infiltrations en provenance de l'immeuble cadastré AR [Cadastre 10], en raison de l'absence d'étanchéité des murs nord-est et sud-est de cet immeuble ;




sur la responsabilité de l'établissement Saint-Ouen Habitat public et de la société SEMISO 




Aux termes de l'article 544 du code civil, 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements' ;



Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; il s'agit d'une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d'une faute ; elle implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice ;



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant des pièces du dossier que les désordres relatifs à l'humidité et aux dégradations dans le sous-sol du bâtiment B appartenant à M. [P], constituant un touble anormal de voisinage, existaient à la date du 18 juillet 2016, date de l'assignation de l'établissement Saint-Ouen Habitat public, et à la date du 16 janvier 2018, date de l'assignation de la société SEMISO ;



Il est démontré par l'analyse ci-avant que ce trouble a son origine dans l'immeuble voisin cadastré AR [Cadastre 10], et ses propriétaires, soit l'établissement Saint-Ouen Habitat public à la date du 18 juillet 2016 et la société SEMISO à la date du 16 janvier 2018, en sont chacun responsables de plein droit ;



S'agissant du même trouble pour lequel l'établissement Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO ont été assignés, le jugement est confirmé en ce qu'il les a condamnés in solidum à la réparation du préjudice de M. [P] ;




sur le préjudice de M. [P]




L'établissement Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO sollicitent d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions mais ne contestent pas dans le corps de leurs conclusions le montant du préjudice de M. [P] retenu par le premier juge ;



En l'espèce, le premier juge a exactement relevé que 'Selon devis N°2014/07/35 de la société SCR du 21 juillet 2014 d'un montant de 17.150 € HT, portant sur la réfection des plafonds des caves 119 et 120 du couloir du sous-sol côté droit du bâtiment B sis [Adresse 7], l'expert retient un montant de 3.026,47 € HT, soit 3.329,12 € TTC ;

Concernant les travaux de drainage, et de reprise du plancher haut du sous-sol de ce bâtiment, l'expert retient une somme de 63.500 € HT soit 69.850 € TTC, selon devis N°2010.010 du 13 janvier 2016 établi par l'entreprise [K] [F] ;

Les honoraires du maître d'oeuvre seront évalués à 10% du montant des travaux, soit 7.317,91 € TTC' ;



Cette appréciation par l'expert judiciaire du coût de réfection du sous-sol du bâtiment B appartenant à M. [P], en lien avec les infiltrations en provenance de la parcelle AR [Cadastre 10], est corroborée par les devis produits au dossier ;



Le total du coût de réfection du sous-sol du bâtiment B s'élève à la somme de 80.497,03 € TTC (3.329,12 + 69.850 + 7.317,91), toutefois M. [P] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la somme de 73.179,12 € TTC (3.329,12 + 69.850) ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné in solidum l'établissement public Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO à payer à M. [P] la somme de 73.179,12 € TTC au titre des travaux de réfection des caves et du sous-sol du bâtiment B situé [Adresse 7] à [Localité 12] ;




sur la demande de M. [P] de 'condamner la société MAAF à le garantir'




M. [P] sollicite de condamner la société MAAF, en sa qualité d'assureur, 'à le garantir, et ce, en cas de condamnation de M. [P]' et ce sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil ;



La société MAAF sollicite de débouter M. [P] de sa demande de garantie ;



En l'espèce, il ressort du jugement que M. [P] a formé cette demande en première instance et en a été débouté, puisque que nonobstant l'absence de motivation dans le corps du jugement, le dispositif du jugement mentionne le débouté des parties du surplus de leurs demandes ; 



M. [P] n'étant pas condamné, sa demande en garantie contre la MAAF est sans objet ; le jugement est confirmé sur ce point ;

 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



L'établissement Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO, partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [P] la somme supplémentaire de 3.000 € et à la société MAAF la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par l'établissement Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO ; 













PAR CES MOTIFS



 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne in solidum l'établissement Saint-Ouen Habitat public et la société SEMISO aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :

- à M. [P] : 3.000 €

- à la MAAF : 2.000 € ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT