Cour d'Appel · 1ère chambre — 21 avril 2022

ARRÊT N°



N° RG 21/03411 - 

N° Portalis DBVH-V-B7F-IFW4 



MPF - AB



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS

20 juillet 2021 

RG :20/01176



S.C.P. DALMAS-NALLET



C/



S.C.I. ESTHER IMMOBILIER

S.C.P. ROYOL RAJZMAN AGNEL FRITSCH NOTAIRES











Grosse délivrée

le 21/04/2022

à Me Jean-michel DIVISIA (x2)

à Me Yves BONHOMMO

















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 21 AVRIL 2022









APPELANTE :



S.C.P. DALMAS-NALLET 

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES







INTIMÉES :



S.C.I. ESTHER IMMOBILIER 

inscrite au RCS de ROMANS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentée par Me Michel ALLIO de la SELARL CABINET ALLIO, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON

Représentée par Me Yves BONHOMMO, Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS



S.C.P. ROYOL RAJZMAN AGNEL FRITSCH NOTAIRES 

prise en la personne de son rprésentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Thomas DJOURNO de la SELARL PROVANSAL AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE











COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente, et Mme Séverine LEGER, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère

Mme Séverine LEGER, Conseillère



GREFFIER :



Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



À l'audience publique du 01 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 Avril 2022,

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente, le 21 Avril 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DU LITIGE:



Le 23 juin 2011, la SCI Esther Immobilier a acquis pour la somme de 670 000 euros un bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 7] lequel comprenait une maison d'habitation et un gîte.



La revente du bien est intervenue en 2015 pour un montant de 720 000 euros, réparti comme suit: 

- la maison d'habitation : 300 000 euros ; 

- le gîte : 420 000 euros.



Les services fiscaux ayant réclamé un impôt sur la plus-value immobilière réalisée par la société à l'occasion de la vente du gîte, la SCI Esther Immobilier a estimé que les notaires intervenus à l'acte de vente avaient manqué à leur obligation de conseil. Par actes des 14 et 29 octobre 2020, elle a assigné devant le tribunal de grande instance de Carpentras la SCP Dalmas-Nallet et la SCP Rayol-Jazman Agnel Fritsh en réparation de son préjudice.



Par ordonnance réputée contradictoire du 21 juillet 2021 le juge de la mise en état a : 

- déclaré être compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir et exceptions de procédure soulevées par les SCP Dalmas-Nallet et SCP Rayol Rajzman Agnel ; 

- rejeté les demandes de nullité de l'assignation,

- rejeté l'exception de prescription de l'action en justice dirigée à l'encontre de la SCP Rayol Rajzman Agnel Fritsh ; 

- débouté présentement les parties de leurs réclamations respectives au titre des frais irrépétibles; 

- condamné les SCP Dalmas-Nallet et SCP Rayol Rajzman Agnel à supporter chacune moitié des dépens de la procédure d'incident ; 

- renvoyé la cause et les parties à l'audience de mise en état du 23 septembre 2021, pour conclusions au fond en défense des SCP Dalmas-Nallet et SCP Rayol Rajzman, avec injonction de conclure avant le 15 septembre précédent. 



Par déclaration du 13 septembre 2021, la SCP Dalmas-Nallet a interjeté appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 9 novembre 2021, l'appelante demande à la cour de :

- prononcer la nullité de l'assignation délivrée à la SCP Dalmas-Nallet le 29 octobre 2020 ; 

- juger que l'action initiée par la SCI Esther Immobilier à l'encontre des notaires est prescrite; 

- débouter la SCI Esther Immobilier de toutes ses demandes ; 

- condamner la SCI Esther Immobilier à lui payer la somme de 2000 euros ;

- la condamner aux dépens.



L'appelante fait observer toute d'abord à la cour que l'assignation ne comporte pas la mention de l'organe qui représente légalement la personne morale, mention prescrite à peine de nullité par l'article 648-2b du code de procédure civile. Elle soutient que l'absence de cette mention lui cause un grief pour l'exercice des droits de la défense puisqu'elle empêche de procéder aux vérifications utiles de pouvoir, de capacité à agir, d'intérêt à agir, de qualité à agir, de la SCI Esther Immobilier au moment de l'assignation et sont autant de possibles moyens de défense au fond, d'exception de procédures de fond et de formes, et de fins de non-recevoir dont elle est privée par cette absence. Elle en déduit que l'assignation est nulle pour vice de forme de l'article 114 du code de procédure civile.



La SCP Dalmas-Nallet estime ensuite que l'action initiée par la SCI Esther Immobilier à l'encontre des notaires est prescrite en application de l'article 2224 du code civil, puisque le manquement dénoncé aurait eu lieu le 23 juin 2011 à l'occasion de l'acte d'achat alors que l'assignation n'a été délivrée que le 29 octobre 2020. 



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 4 novembre 2021, la SCI Esther Immobilier demande à la cour de confirmer l'ordonnance, de débouter les SCP Dalmas-Nallet et Royol Rajzman Agnel Fritsh de l'intégralité de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui régler la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'intimée soutient que la SCP Dalmas-Nallet ne démontre pas avoir subi un grief, étant souligné que l'appelante est l'auteur de ses statuts et connait ses dirigeants ; que les statuts de la société ont été versés dans le cadre de l'incident et sont à nouveau versés aux débats, de sorte que l'absence de mention de l'organe représentant a fait l'objet d'une régularisation et que la nullité est ainsi couverte conformément aux dispositions de l'article 115 du code de procédure civile ; qu'en outre, l'absence de mention figure uniquement dans l'acte délivré à la SCP Dalmas Nallet, ce qui montre qu'il s'agit d'une erreur de sa part et non d'une intention de masquer sa situation personnelle. 



Quant à la prescription, l'intimée estime qu'elle n'est pas acquise: si l'acte d'achat des biens immobiliers concernés a été signé le 23 juin 2011, ce n'est qu'à l'occasion de la vente desdits biens le 21 décembre 2015 et des demandes de l'administration fiscale qu'elle a pu réaliser l'erreur commise quatre ans auparavant par les notaires rédacteurs d'acte. Elle ajoute qu'en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, les notaires ne peuvent se prévaloir de leur propre manquement contractuel pour soulever la prescription de son action. 



En application de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 1er mars 2022 à 8h30. L'instruction de l'affaire a été déclarée close à la date du 22 février 2022. 







MOTIFS:





Sur la nullité de l'assignation:



L'article 648 du code de procédure civile dispose: « tout acte d'huissier de justice indique ...3- si le requérant est une personne morale: sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ».



L'assignation délivrée le 29 octobre à la SCP Dalmas Nallet mentionne : «  à la requête de la Sci Esther Immobilir immatriculée au RCS de Romans sous le numéro 532 678 091 ayant son siège [Adresse 5] [Localité 7] ».



Le premier juge a écarté l'exception de nullité de l'assignation au motif que le défaut de désignation du représentant de la SCI Esther Immobilier était un vice de forme et que la Scp Dalmas-Nallet, partie invoquant la nullité, ne démontrait pas qu'il lui avait causé un grief puisqu'elle connaissait l'identité du représentant légal pour avoir elle-même, en sa qualité de notaire, rédigé ses statuts.



L'appelante conteste avoir rédigé les statuts de la SCI Esther Immobilier et ajoute qu'en tout état de cause, le propre d'une société est d'évoluer et que divers actes ont pu être passés ultérieurement tels que des cessions, donations ou modification de gérants. Elle estime donc qu'en ne précisant pas dans l'assignation le nom de l'organe représentant la personne morale, l'intimée l'a privée de la possibilité de vérifier son pouvoir, sa capacité et qualité à agir.



L'intimée maintient que l'appelante connaissait parfaitement les dirigeants de la SCI Esther Immobilier pour avoir rédigé les statuts de la société, lesquels sont versés aux débats.



L'absence de mention de l'organe habilité à représenter une personne morale est sanctionnée par une nullité de forme (Ch. mixte, 22 février 2002, pourvoi no 00-19.742,), laquelle suppose la preuve d'un grief pour être prononcée et demeure régularisable si aucune forclusion n'est intervenue et s'il ne subsiste pas de grief conformément aux dispositions des articles 114 et 115 du code de procédure civile.



La cour relève que dans ses conclusions déposées et signifiées en première instance le 16 mars 2021 comme dans ses conclusions déposées et signifiées devant la cour le 4 novembre 2021, l'intimée a précisé que la SCI Esther Immobilier était prise en la personne de son représentant légal en exercice. L'appelante qui se borne à l'allégation d'un grief en termes vagues et généraux - «  l'absence de mention de l'organe qui représente légalement la SCI Esther Immobilier empêche de procéder aux vérifications utiles sur le pouvoir, la capacité à agir, l'intérêt à agir de la SCI Esther Immobilier lors de l'assignation » - échoue à rapporter la preuve du grief tangible qu'elle aurait subi à la suite du vice de forme affectant l'assignation.



L'ordonnance entreprise sera donc sur ce point confirmée.



Sur la prescription:



Par acte authentique du 23 juin 2011, la Sci Esther Immobilier a acheté un bien immobilier au prix de 670 000 euros, revendu par acte authentique du 21 décembre 2015 au prix de 720 000 euros.



L'administration fiscale ayant réclamé le règlement d'un impôt sur la plus-value d'un montant de 84 156 euros, les associés de la SCI ont relevé que dans l'acte de vente initial du 23 juin 2011 précisait en page 7, sous le paragraphe intitulé: «  déclarations sur les plus-values immobilières », que la partie constituant la résidence principale était évaluée à la somme de 479 947,50 euros et la partie ne constituant pas la résidence principale à celle de 159 998,50 euros. Estimant que cette mention était à l'origine de l'imposition sur la plus-value et que les notaires avaient manqué à leur obligation de conseil, la SCI Esther Immobilier a engagé leur responsabilité.



L'article 2224 dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Pour écarter la prescription de l'action en responsabilité des notaires engagée par la Sci Esther Immobilier, le premier juge a retenu comme point de départ du délai susvisé non pas le 23 juin 2011, date de l'acte notarié aux termes duquel la Sci Esther Immobilier a fait l'acquisition des biens immobiliers litigieux, mais le 21 décembre 2015, date de la revente desdits bien, laquelle a caractérisé les conséquences fiscales néfastes des mentions relatives à la valeur du gîte et de la maison d'habitation contenues dans l'acte de vente initial.



L'appelante fait grief au juge de la mise en état de ne pas avoir retenu comme point de dépat du délai de prescription le 23 juin 2011, date de l'acte de vente contenant les mentions à l'origine, selon l'intimée, de son imposition sur la plus-value. Elle expose que le manquement à l'obligation de conseil des notaires alléguée par la Sci Esther Immobilier a été commis à l'occasion de la rédaction de l'acte de vente du 3 juin 2011 de sorte que l'action en responsabilité des notaires ayant rédigé cet acte était prescrite le 29 octobre 2019, date de l'assignation.



Cependant, ainsi que le soutient l'intimée, le préjudice résultant de l'imposition sur la plus-value n'a pu apparaître qu'à l'occasion de la revente du bien immobilier, la plus-value étant précisément calculée par comparaison entre le prix d'achat du bien immobilier payé le 23 juin 2011 et son prix de revente encaissé le 21 décembre 2015. Ce n'est donc que postérieurement à la revente de son bien immobilier que la Sci Esther Immobilier a eu connaissance du fait dommageable qu'elle déplore et dont elle demande réparation. Si la faute des notaires alléguée par la SCI Esther Immobilier a été commise à l'occasion de la rédaction de l'acte du 23 juin 2011, le dommage qui serait consécutif à cette faute n'est apparu qu'à l'occasion de la revente de leur bien le 21 décembre 2015. 



L'ordonnance sera pareillement confirmée sur ce point.





Sur l'article 700 du code de procédure civile:



Il est équitable de condamner in solidum les SCP Dalmas-Nallet et SCP Rayol Rajzman Agnel à payer à la Sci Esther Immobilier la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile:







PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,



Condamne in solidum les SCP Dalmas-Nallet et SCP Rayol Rajzman Agnel à payer à la Sci Esther Immobilier la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Les condamne aux dépens.



Arrêt signé par Mme FOURNIER, Présidente et par Mme RODRIGUES, Greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,