Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 21 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 21 AVRIL 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17706 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAVHX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-19-4274





APPELANTS

 

Monsieur [E] [I]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Madame [O] [R] épouse [I]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés et assités par Me Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0273 substituée à l'audience par Me David GRAVIER, même cabinet, même toque







INTIMEE 



Société d'Economie Mixte REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 26 juin 2012, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [E] [I] et Mme [L] [I] pour un immeuble situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer et d'une provision sur charges d'un montant mensuel de 715 euros. Ce bail prévoit une clause de solidarité des preneurs y compris pour les indemnités. 



Suite à des plaintes et mains courantes, par acte d'huissier du 19 mars 2019, la Régie Immobilière de la Ville de Paris a fait citer M. [E] [I] et Mme [L] [I] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir : 

- la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [E] [I] et Mme [L] [I] à leurs torts exclusifs, 

- l'expulsion de M. [E] [I] et Mme [L] [I] et des occupants de leur chef,

- à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles garnissant les lieux occupés, 

- la condamnation de M. [E] [I] et Mme [L] [I] au paiement des indemnités d'occupation fixées au montant du loyer et des charges normalement exigible majoré de 30% à compter de l'assignation jusqu'à la libération des lieux, 

- l'exécution provisoire de la décision à intervenir, 

- la condamnation solidaire de M. [E] [I] et Mme [L] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts, 

- la condamnation de M. [E] [I] et Mme [L] [I] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire entrepris du 23 juillet 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué:

Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 4]) et ce à compter de ce jour ; 

Dit qu'à défaut par M. [E] [I] et Mme [L] [I] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévue par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la Régie Immobilière de la Ville de Paris pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur ; 

Condamne solidairement M. [E] [I] et Mme [L] [I] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de Paris une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de ce jour jusqu'au départ effectif des lieux ; 

Déboute les parties de leurs autres demandes ; 

Condamne solidairement M. [E] [I] et Mme [L] [I] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de Paris la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne solidairement M. [E] [I] et Mme [L] [I] aux dépens ; 

Ordonne l'exécution provisoire. 



Vu l'appel interjeté le 11 septembre 2019 par M. [E] [I] et Mme [L] [I] ; 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 octobre 2019 par lesquelles M. [E] [I] et Mme [L] [I], appelants, demandent à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL : 



Infirmer le jugement n° 11-19-4274 rendu le 23 juillet 2019 par le tribunal d'instance 

de Paris en ce que celui-ci a : 

- prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les locaux 

situés [Adresse 4], 

 - dit qu'à défaut pour M. [E] [I] et Mme [L] [I] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, la RIVP pourra procéder à leur expulsion, à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur, 

- condamné solidairement M. [E] [I] et Mme [L] [I] à payer à la RIVP une indemnité égale au montant des loyers et des charges qui auraient été du en cas de non-résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, 

 - condamné solidairement M. [E] [I] et Mme [L] [I] à payer à la RIVP la somme de 600 euros ainsi qu'aux dépens, 

- ordonné l'exécution provisoire ; 

 A TITRE SUBSIDIAIRE : 

Accorder à M. [E] [I] et Mme [L] [I] un délai minimum de 24 mois pour quitter les lieux ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

Condamner la Régie Immobilière de la Ville de Paris à verser à M. [E] [I] et Mme [L] [I] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 février 2022 au terme desquelles la Régie Immobilière de la Ville de Paris, intimée, demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris ; 

Débouter M. [E] [I] et Mme [L] [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

Et statuant à nouveau, 

Condamner solidairement M. [E] [I] et Mme [L] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de dommages intérêts ; 

Condamner solidairement M. [E] [I] et Mme [L] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'appel. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 février 2022.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la résiliation judiciaire :



Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, M. [E] [I] et Mme [O] [M] épouse [I] contestent la résiliation judiciaire prononcée par le tribunal et récusent les allégations de la gardienne, Mme [S].



Le bailleur sollicite la résiliation judiciaire du bail aux motifs de l'altercation violente avec la gardienne.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé :

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



Le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728, 1729 du Code civil et de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. A cet égard, il est constamment admis que les comportements violents, notamment envers un gardien d'immeuble ou d'autres locataires sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

Il en découle que si l'obligation de jouissance paisible faite au preneur concerne au premier titre les lieux loués, elle s'étend aussi à l'ensemble des occupants de la résidence envers lesquels le bailleur a une obligation de garantie, s'agissant des locataires, ou une obligation de sécurité, s'agissant de ses préposés. 

Il convient de constater que les troubles de voisinage imputés à M. et Mme [I] par le bailleur reposent sur les éléments suivants :

- une plainte déposée le 19 décembre 2018 par Mme [D] [V] [Y] épouse [S], gardienne d'immeuble au [Adresse 4] à [Localité 5], à l'encontre de M. et Mme [I], locataires de cet immeuble, en raison d'une altercation qui s'est produite le 18 décembre 2018 au cours de laquelle M. [I] a été virulent verbalement à son égard, lui a pris l'épaule en lui faisant mal et en l'insultant des termes de 'salope' et de 'connasse', et Mme [I] l'a également insultée et en lui faisant un doigt d'honneur ;

- une main courante du 21 janvier 2019 déposée par Mme [H] [W], responsable technique au sein de la RIVP, en raison des faits qui se sont déroulés le 18 décembre 2018, et au cours desquels Mme [S] a été victime d'agression verbale et physique par M. [I], et où Mme [I] lui a fait un doigt d'honneur, Mme [H] précisant avoir été présente à la fin et assisté au doigt d'honneur ;



- l'attestation du 29 mai 2019 de Mme [J] [Z], locataire de l'immeuble, indiquant avoir rencontré Mme [S] le 18 décembre 2018 dans le hall de l'immeuble, et que celle-ci était bouleversée et très éprouvée, et lui a dit avoir subi une agression de la part d'un couple de locataires ; 

- l'attestation du 30 mai 2019 de Mme [F] [P], locataire de l'immeuble, relatant sa propre altercation avec Mme [I] ;

- l'attestation du 3 juin 2019 de Mme [C] [T], salariée de la RIVP, qui indique que le 18 décembre 2018, elle a été sollicitée par des collègues en raison de cris provenant de la cour du [Adresse 2], et a constaté que Mme [I] suivait Mme [S] en lui hurlant dessus et en la menaçant de manière très agressive, et qu'elle a demandé à Mme [S] de se rendre dans sa loge pour se mettre en sécurité ;

- l'attestation du 22 mai 2019 de M. [B] [A], maître d'hôtel dans un restaurant proche de l'immeuble, qui indique que ne voyant pas venir Mme [S] qui devait chercher son repas, il s'est rendu [Adresse 6] et a trouvé la grande porte du [Adresse 3] bloquée par un homme qui lui a dit de ne pas rester là, et quand il a demandé ce qui se passait, l'homme a insulté la gardienne.



Ainsi, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [I], les faits explicités par la gardienne dans sa plainte sont corroborés par des collègues qui sont arrivés à la fin de la dispute, et par les constatations rapportées par une locataire et un voisin, qui confirment que M. et Mme [I] ont tenu des propos menaçants et insultants envers Mme [S], voire que M. [I] s'est comporté de manière violente en attrapant l'épaule de la gardienne. 



M. et Mme [I] produisent quant à eux deux attestations de voisins indiquant avoir de bonnes relations avec la famille [I].



M. et Mme [I] se contentant de fustiger des allégations mensongères sans toutefois apporter d'éléments en sens contraire, c'est donc justement que le premier juge a retenu à leur encontre le non-respect d'un usage paisible des lieux loués, en infraction aux dispositions de l'article 7 b) de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et des stipulations de l'article VI b).

En effet, des violences exercées sur un préposé de l'organisme bailleur, qui constituent une infraction pénale, forment au civil un trouble particulièrement grave dans l'ensemble immobilier et une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui imposent au locataire de n'importuner quiconque par son attitude et ce, de quelque façon que ce soit. 



En l'espèce, au vu de la gravité des faits reprochés qui recouvrent des qualifications pénales (menaces réitérées, insultes, violences...), ces manquements des locataires à leurs obligations justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à leurs torts, et leur expulsion des lieux loués.



La cour confirmera donc le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail au 23 juillet 2019, ordonné l'expulsion des locataires, et les a condamnés à payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges.



Sur les délais pour quitter les lieux :



M. et Mme [I] sollicitent un délai de 24 mois pour quitter les lieux, se fondant sur leurs ressources et la charge de quatre enfants.

Toutefois, ils ont déjà bénéficié de larges délais depuis le jugement rendu le 23 juillet 2019, soit 28 mois.

Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande de délais.

Le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur les dommages intérêts :



La RIVP sollicite la somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts en raison de l'atteinte à la sécurité de ses salariés et du climat serein pour les résidents.

Toutefois, elle ne fait état d'aucun préjudice distinct de celui déjà sanctionné par l'expulsion des locataires. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande. Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la RIVP la totalité des frais que celle-ci a dû supporter en cause d'appel. M. et Mme [I] seront donc condamnés à verser à la RIVP la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [E] [I] et Mme [L] [I] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de Paris la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne in solidum M. [E] [I] et Mme [L] [I] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président