Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 20 avril 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 20 AVRIL 2022



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04790 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBUFR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2020 -Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 19/06028





APPELANTE

 

SCI ANAELLE, agissant poursuites et diligences de son gérant , Monsieur [G] [I], domicilié en cette qualité audit siège, 

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 498 824 838,

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335, substitué par Me Johanna IBGHI de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335 





INTIMÉE 



SARL ATELIER A2 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 384 192 084,

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Sandrine QUETU, avocate au barreau de PARIS, toque : B0514









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur. Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère, 

Madame Anne LATAILLADE, conseillère, 



qui en ont délibéré 







Greffière, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL





 

ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. 



 ''''''' 



FAITS ET PROCÉDURE



La Sci Anaelle est propriétaire d'un local commercial sis [Adresse 4]. 



La société Atelier A2 occupe ledit local depuis le 1er janvier 2016, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.550 € HT, pour son activité de travaux de maçonnerie générale et de gros oeuvre de bâtiment. 



Par courrier recommandé en date du 15 janvier 2019, la Sci Anaelle a mis en demeure la société Atelier A2 de libérer les lieux loués, conformément aux règles applicables au bail dérogatoire dont elle se prévaut. 



Par acte d'huissier du 28 mai 2019, la Sci Anaelle a assigné la société Atelier A2 devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin principalement de voir ordonner son expulsion au motif que le bail verbal les unissant n'était pas un bail commercial d'une durée de neuf ans soumis au statut régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce mais un bail dérogatoire d'une durée de trois ans, prévu à l'article L.145-5 du code de commerce, ayant pris fin le 31 décembre 2018. 



Par jugement du 05 février 2020, le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire de Bobigny a dit que le bail unissant les parties est un bail de neuf ans soumis au statut des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et a débouté la Sci Anaelle de sa demande en expulsion ; enjoint à la Sci Anaelle de communiquer à la société Atelier A2 des factures de loyer acquittées rectifiées, pour la période allant du 1er février 2019 jusqu'à ce jour, portant la mention « loyer » et non « indemnité d'occupation » ; débouté les parties du surplus de leurs demandes ; condamné la Sci Anaelle à payer à la société Atelier A2 la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la Sci Anaelle aux dépens ; ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. 



Par déclaration du 06 mars 2020, la Sci Anaelle a interjeté appel de ce jugement. 



Par conclusions notifiées par le RPVA le 24 septembre 2020, la société Atelier A2 a interjeté appel incident de ce jugement. 



Saisi par la Sci Anaelle, le conseiller de la mise en état, par ordonnance du 03 mars 2021, a notamment constaté l'irrecevabilité des conclusions et des pièces de la société Atelier A2 notifiées le 24 septembre 2020. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 09 février 2022. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu ses dernières conclusions déposées le 27 mai 2020, par lesquelles la Sci Anaelle, appelante, demande à la Cour notamment d'infirmer le jugement rendu et statuant à nouveau, d'ordonner l'expulsion immédiate et sans délai du preneur sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la solution à intervenir, et ce jusqu'à libération effective des lieux loués ; fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société Atelier A2 au montant du loyer conventionnel majoré du double, soit la somme de 3.100 € ; condamner la société Atelier A2 au paiement de ladite indemnité, et ce, jusqu'à libération effective des lieux loués ; la condamner au paiement de la somme de 7.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; la condamner à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens. 



La société appelante fait valoir que le bail litigieux est un bail dérogatoire soumis aux dispositions de l'article L.145-5 du Code de commerce. Elle prétend le démontrer par le fait que la société locataire a toujours payé les loyers correspondant au projet de bail dérogatoire, en observant que le montant du dépôt de garantie ne permet pas de considérer que les parties ont souhaité conclure un bail commercial classique, en affirmant que la société bailleresse n'a jamais appliqué une quelconque clause d'indexation au loyer en cours. Ainsi, rappelant que le bail litigieux est arrivé à son terme à la date du 31 décembre 2018, elle prétend que le preneur est devenu occupant sans droit ni titre à partir du 1er janvier 2019 dès lors qu'elle a clairement exprimé sa volonté de le voir quitter les lieux au 31 décembre 2018.



Au soutien de sa prétention tendant à la condamnation au paiement de dommages-intérêts, elle fait valoir que le preneur fait preuve d'une résistance abusive dès lors qu'il résiste à la libération des locaux, lui causant un préjudice certain en la privant de leur usage. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelante.





MOTIFS DE L'ARRET



Les baux commerciaux soumis au statut sont régis par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce ; le bail d'immeubles prend pour le commerçant le caractère d'un acte de commerce dont la preuve peut être rapportée par le bailleur par tout moyen.



Selon l'article 1714 du Code civil, on peut d'ailleurs louer par écrit ou verbalement.



En application de l'article L 145-5 du code de commerce, les parties au bail commercial peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, conclure un bail dérogatoire d'une durée maximale de 3 ans. À l'expiration de cette durée et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, si le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut ;



Il s'évince des dispositions précitées que la SCI Anaelle a la charge de prouver que le bail verbal la liant à la société Atelier A2, en l'absence de contrat écrit, est un bail dérogatoire comme elle le prétend. Les parties s'accordant sur l'existence d'un bail verbal ayant reçu exécution depuis le 1er janvier 2016, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1550 € hors-taxes soit 1860 € TTC, ainsi qu'un dépôt de garantie d'un montant de 3100 €, le caractère dérogatoire de ce bail suppose la preuve d'un consentement clair et non équivoque de la société locataire.



La SCI Anaelle produit un projet de bail commercial soumis aux articles L 145-1 et suivants du Code civil, d'une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2016, date à laquelle la société locataire est effectivement entrée en jouissance ; ce bail qui faisait l'objet d'une négociation n'a pas été signé, il n'est pas daté, et ce document comporte en outre de nombreuses annotations manuscrites montrant le désaccord d'une partie souhaitant le retrait de multiples clauses ; on observera par une clause manuscrite la volonté de la société locataire d'ajouter à la clause de destination la réalisation de travaux de serrurerie et menuiserie ; on observera aussi que la durée de 9 ans semblait acceptée dans ce projet, sauf à préciser une faculté pour le preneur de donner congé à tout moment moyennant un préavis de 6 mois. En aucun cas ce document ne laisse supposer l'intention des parties de conclure un bail dérogatoire.



La SCI appelante produit un autre projet de bail commercial, dérogatoire, d'une durée de 3 ans, pour la seule destination de stockage de matériel de travaux ; ce document ne comporte aucune annotation manuscrite, et il n'est pas daté ni signé ; il n'est pas même justifié de l'envoi de ce document, lequel ne permet pas de démontrer que la société locataire aurait eu l'intention de conclure un bail dérogatoire, alors qu'il eût été facile pour elle, dans ce cas, de signer ce contrat.



La SCI Anaelle produit encore un projet de bail commercial soumis aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce, non daté ni signé, qui semble avoir incorporé en gras ou parfois en caractères à l'encre rouge, des modifications par rapport au premier projet. En aucun cas ce document ne laisse supposer l'intention des parties de conclure un bail dérogatoire.



La lettre recommandée du 15 janvier 2019 ne peut constituer la preuve d'une intention de la société locataire à qui elle est adressée, de conclure un bail dérogatoire, la SCI bailleresse ne pouvant se constituer une preuve à elle-même. Il en est de même du courrier de son avocat en date du 25 janvier 2019.



On ne saurait déduire du montant du dépôt de garantie ou de la pratique d'indexation, la preuve d'une intention de conclure un bail dérogatoire.



En conséquence, le tribunal doit être approuvé d'avoir jugé que la preuve n'était pas rapportée de l'intention des parties de conclure un bail dérogatoire dans les conditions de l'article L 145-5 du code de commerce.



En conséquence, elles sont liées par un bail nécessairement soumis au statut régi par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, d'une durée de 9 ans.



Il en résulte que la demande d'expulsion n'est pas fondée, ni les demandes accessoires relatives à la séquestration des meubles, à la fixation d'une indemnité d'occupation ; de même, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive n'est pas fondée, dès lors que la SCI Anaelle succombe en ses prétentions et ne démontre de ce fait aucune résistance abusive de la société locataire.



Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions. La SCI Anaelle devra supporter les dépens de l'instance d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 5 février 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny,



Condamne la SCI Anaelle aux dépens de l'instance d'appel.







 LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT