Cour d'Appel · 16e chambre — 21 avril 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



16e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 21 AVRIL 2022



N° RG 21/02807 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UPEO



AFFAIRE :



S.C. PATRIMMO COMMERCES



C/



S.N.C. FONCIERE DU CHENE VERT



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Pontoise

N° RG : 19/06390



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.04.2022

à : 



Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SOCIETE PATRIMMO COMMERCES

Société civile de placement immobilier à capital variable

N° Siret : 534 477 948 (RCS de Paris)

36 rue de Naples 

75008 PARIS

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Florent VIGNY de la SELARL CAUSIDICOR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133 - Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 21168



APPELANTE



****************





S.N.C FONCIERE DU CHENE VERT

N° Siret : 481 597 631 (RCS de Paris)

12 rue Godot de Mauroy

75009 PARIS 

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2165981 - Représentant : Me Charlotte LABAUZE, Plaidant, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2856



INTIMÉE

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,







EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous signature privée en date du 30 octobre 2007, la SAS Foncière Du Chêne Vert a consenti à Mme [K] [M], agissant pour le compte d'une Sarl HY Bazar en cours de formation, un bail commercial portant sur des locaux d'une surface de 533 m² sis dans le centre commercial la Grande Vallée 1 avenue Georges Pompidou 95500 Gonesse, pour une durée de 12 années à compter du 1er novembre 2007, moyennant un loyer annuel en principal de 63 960 euros HT et HC payable trimestriellement et d'avance, outre le remboursement de charges locatives. Un dépôt de garantie de 15 990 euros représentant 3 mois de loyer a été versé.



Il convient de préciser que par acte du même jour, Madame [M] agissant pour le compte de la Sarl HY Bazar, a acquis le fonds de commerce précédemment exploité par la Sarl Cadeaux 2000, qui bénéficiait d'un bail commercial du 6 janvier 1998. Il a toutefois été convenu qu'un nouveau bail serait régularisé concomitamment à la cession.

 

Par exploits des 3 octobre 2008 et 11 mars 2009, la SAS Foncière du Chêne Vert a fait délivrer à la Sarl HY Bazar deux commandements de payer visant la clause résolutoire, et par exploit du 28 septembre 2009 l'a assignée devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de la voir condamner à lui payer un arriéré de loyers et charges de 36 012,56 euros et aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion.

Ce litige a donné lieu à un jugement du 15 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Pontoise, deux arrêts de la cour d'appel de Versailles des 22 mai 2012 et 19 février 2013 puis un arrêt de la cour de cassation du 5 février 2014 rejetant le pourvoi formé par le bailleur. 



Dans son arrêt du 22 mai 2012, la cour d'appel de Versailles a notamment :


confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en ce qu'il avait dit que la clause d'indexation du loyer prévue au bail du 30 octobre 2007 était applicable à la hausse comme à la baisse, sauf en ce qui concerne la première indexation 

réformé le jugement entrepris en ce qu'il avait fait droit aux demandes de la SAS Foncière du Chêne Vert selon son mode de calcul de charges

dit qu'en l'absence de précision du bail signé le 30 octobre 2007, la quote part des charges devait être calculée suivant les modalités prévues à l'article 19-1 du bail antérieur signé le 6 janvier 1998

révoqué l'ordonnance de clôture et fait injonction à la SAS Foncière du Chêne Vert de produire les appels de charges trimestrielles, les régularisations annuelles et appels de taxes rectifiés, établis suivant le mode de calcul antérieurement prévu à l'article 19-1 du bail antérieur signé le 6 janvier 1998. 




Dans son arrêt du 19 février 2013, la cour d'appel de Versailles a, en complément de son précédent arrêt : 


débouté la SAS Foncière du Chêne Vert de l'ensemble de ses prétentions 

condamné la SAS Foncière du Chêne Vert à payer à la Sarl HY Bazar la somme de 16 043,02 euros à titre de restitution de trop perçu de loyers et charges. 




Entre temps, suivant acte authentique reçu le 4 mai 2012 par Maître [T] [W], notaire associée à Paris 8ème, la société Foncière du Chêne Vert a vendu à la société Patrimmo Commerce le lot n° 13 de l'ensemble immobilier situé 1 avenue Georges Pompidou à Gonesse au sein duquel la SARL HY Bazar exerce son commerce.



Par acte d'huissier du 10 avril 2014, la société Patrimmo Commerce a fait délivrer à la Sarl HY Bazar un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 36 047,61 euros en principal. Par exploit du 23 juin 2014, la Sarl HY Bazar a fait assigner la société Patrimmo Commerce devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins notamment de voir prononcer la nullité de ce commandement de payer et d'obtenir des dommages et intérêts pour procédure abusive. 



Par exploit du 14 octobre 2014, la société Patrimmo Commerce a fait assigner la société Foncière du Chêne Vert, aux fins notamment de la voir condamner à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et à supporter le coût des restitutions de charges qu'elle devra supporter. 











Par jugement du 21 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a déclaré nul le commandement du 10 avril 2014, débouté la société Patrimmo Commerce de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à la Sarl HY Bazar la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Au vu de cette décision, la SCI Patrimmo Commerce a notamment demandé la condamnation de la société Foncière du Chêne Vert à lui payer la somme de 196.508,16 euros au titre des charges jusqu'à la fin de la durée contractuelle convenue dans le bail commercial et la somme de 8 000 euros au titre des condamnations mises à sa charge par le jugement du 21 janvier 2019. 



Le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 8 mars 2021 a : 


débouté la SCI Patrimmo Commerce de l'ensemble de ses demandes 

condamné la SCI Patrimmo Commerce à payer à la SNC Foncière du Chêne Vert la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

condamné la SCI Patrimmo Commerce aux entiers dépens

ordonné l'exécution provisoire. 




La SCI Patrimmo Commerce a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 29 avril 2021. 



Dans ses dernières conclusions n° 2 signifiées le 26 janvier 2022, et auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la SCI Patrimmo Commerce, appelante , demande à la Cour de : 


Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions


Et statuant à nouveau, 


Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SCPI Patrimmo Commerce et faire droit à l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SAS Foncière du Chêne Vert ; 

Condamner la société Foncière du Chêne Vert à payer à la SCPI Patrimmo Commerce:

la somme de 196 508,16 euros au titre des charges jusqu'à la fin de la durée contractuelle convenue dans le bail commercial ; 

la somme de 8 000 euros au titre des condamnations mises à la charge de la SCPI Patrimmo Commerce par le jugement du 21 janvier 2019

Débouter la société Foncière du Chêne Vert de l'ensemble de ses demandes 

Condamner la société Foncière du Chêne Vert, au paiement d'une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la SCPI Patrimmo Commerce 

Condamner la société Foncière du Chêne Vert aux dépens avec distraction au profit de Maître Christophe Debray.




Elle fait valoir que : 


le commandement de payer en date du 10 avril 2014 a été signifié de bonne foi, la partie adverse étant à cette date débitrice du solde de l'échéance du 1er trimestre 2014 et de la somme de 38 843,49 euros et n'ayant pas connaissance à cette date de la décision de la Cour de cassation,

les arrêts rendus entre la société Foncière du Chêne Vert et Hy Bazar ne sont pas opposables à la SCPI Patrimmo Commerce, le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise ayant déclaré que ces décisions lui étaient opposables sera infirmé de ce chef,

la société Foncière du Chêne Vert devait en application des dispositions contractuelles prendre à sa charge les procédures en cours, elle doit par conséquent assumer le conséquences financières de l'abattement de 40% de charges. 




Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 septembre 2021, et auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la Sas Foncière du Chêne Vert , intimée, demande à la Cour de :


Dire et juger que l'acte de vente en date du 4 mai 2012 n'impose pas à la Société Foncière du Chêne Vert de supporter l'abattement de 40% sur les charges locatives jusqu'à l'expiration du bail, 

Dire et juger que le tribunal de grande instance de Pontoise a, dans son jugement du 21 janvier 2019, d'ores et déjà statué sur l'opposabilité des arrêts rendus par la cour d'Appel de Versailles des 22 mai 2012 et 19 février 2013 et de la Cour de cassation du 5 février 2014, 

Dire et juger que la société Foncière du Chêne Vert n'est pas tenue de garantir la société Patrimmo Commerce des condamnations prononcées à son encontre aux termes du jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 21 janvier 2019, 





Dire et juger que la société Patrimmo Commerce a fait preuve d'une particulière mauvaise foi et d'un acharnement injustifié à l'encontre de la société Foncière du Chêne Vert dans le cadre de cette procédure, ce qui a causé à cette dernière un préjudice certain, 


Par conséquent : 


Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 8 mars 2021 


en toutes ses dispositions, 


Débouter la société Patrimmo Commerce de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Foncière du Chêne Vert, 


Y ajoutant, 


Condamner la société Patrimmo Commerce à payer à la société Foncière Du Chêne Vert la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

Condamner la société Patrimmo Commerce à payer à la société Foncière 

Du Chêne Vert la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner la société Patrimmo Commerce aux entiers dépens de l'instance. 




Elle fait valoir que : 


la société Patrimmo Commerce a lors de l'acquisition du bien loué connu l'existence de l'instance en cours opposant la société Foncière Du Chêne Vert au locataire, a connu les termes de l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 22 mai 2012, dès le 25 juin 2012, décision qui lui est opposable,

l'article 18.3.2 de l'acte de cession ne peut justifier la prise en charge du montant des charges hors abattement de 40 % non payées par le preneur en application des différentes décisions de justice,

la société Patrimmo Commerce subrogée dans les droits de la société Foncière du Chêne Vert à l'égard du locataire ne peut lui imposer le paiement de charges postérieures au transfert des locaux,

elle ne peut garantir les condamnations de la société Patrimmo Commerce à des dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

la société Patrimmo Commerce doit en revanche être condamnée au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. 




L'affaire a été clôturée par ordonnance du 8 mars 2022, fixée à l'audience du 23 mars 2022 et mise en délibéré au 21 avril 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



À titre liminaire, il sera rappelé qu'n application des dispositions l'article 954 al 4 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. 



Force est de constater que le dispositif des dernières conclusions de l'appelante ne mentionne aucune prétention relative au commandement de payer en date du 10 avril 2014 délivré par elle à l'encontre de la société HY Barzar. 

Les longs développements de la société Patrimmo Commerce dans ses conclusions susvisées, faisant valoir notamment sa bonne foi lors de la délivrance de ce commandement sont dès lors inopérants. Il sera au surplus relevé que bailleresse n'a pas relevé appel du jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 21 janvier 2019 rendu entre la société HY Barzar et la société Patrimmo Commerce alors qu'il a prononcé la nullité de ce même commandement. 



Par ailleurs, dans le développement de ses conclusions, la société Patrimmo Commerce demande à la cour l'infirmation du jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 21 janvier 2019 en ce qu'il a déclaré l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles en date du 22 mai opposable à son encontre. 

Il sera d'une part relevé, que le dispositif des conclusions de cette dernière ne reprend pas cette demande d'infirmation et que d'autre part la cour est saisie de la procédure d'appel à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 8 mars 2021, qui n'a pas statué sur l'opposabilité dont l'infirmation est demandée, et non pas de l'appel du jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 21 janvier 2019, il sera rappelé que cette décision n'a fait l'objet d'aucun appel de la bailleresse. 









La cour n'est dès lors pas saisie de la demande d'infirmation de l'opposabilité de l'arrêt du 22 mai 2012 de la cour d'appel de Versailles à la société Patrimmo Commerce. Elle ne statuera pas non plus sur cette demande. 



Il sera enfin rappelé qu'en application des dispositions susvisées, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger »  qui sont des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas -hormis les cas prévus par la loi- de droit à la partie qui les requiert, ne sont pas des prétentions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points. La cour ne statuera donc pas sur les nombreuses demandes de dire et juger de la partie intimée bien que mentionnées dans le dispositif de ses conclusions. 



Sur la demande en paiement de la société Patrimmo Commerce à l'encontre de la société Foncière Du Chêne Vert



La société Patrimmo Commerce a acquis par acte du 4 mai 2012 des locaux d'une surface de 533 m² sis dans le centre commercial la Grande Vallée 1, avenue Georges Pompidou 95500 Gonesse, donné en location à la SARL HY Bazar. 



Cet acte de vente prévoit en son article 18.2 que l'acquéreur est purement et simplement subrogé au vendeur dans tous les droits, obligations et actions de celui-ci à l'égard des locataires, tant pour la période antérieure que postérieure à la date de la signature de la vente de façon que le vendeur ne puisse être recherchée ni inquiétée à ce sujet. 

Et l'article 18.3 de ce même acte précise que 'le vendeur déclare que, à sa connaissance, il n'existe pas à ce jour, en rapport avec la situation locative, de sinistres, contentieux ou procédures en cours, autres que ceux figurant dans le dossier d'information et dont l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance. 

le vendeur déclare faire son affaire personnelle des procédures en cours et de toutes leurs conséquences directes et indirectes, le tout de manière à ce que l'acquéreur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet, à quelque titre que ce soit. 



Le premier juge a parfaitement déduit de ces dispositions contractuelles que le société Foncière du Chêne vert, venderesse n'avait d'autre obligation que de prendre à sa charge les conséquences des procédures en cours, en l'espèce le contentieux l'opposant à la SARL HY Bazar à la suite des commandements de payer litigieux des 3 octobre 2008 et 11 mars 2009. 

Il n'est pas contesté par l'appelante que cette obligation a été respectée. 



Force est de constater tout comme le premier juge que la société Foncière du Chêne vert a donc parfaitement respecté les termes de ses engagements, cette dernière ne s'étant pas engagée à poursuivre l'exécution du bail commercial au delà de la date de la vente ou à supporter les charges afférentes au bail. 



La société Foncière du Chêne démontre par la production du dossier d'information en son article 12.4 avoir donné connaissance du jugement en date du 15 novembre 2010 et de la déclaration d'appel en date du 15 novembre 2010 de la SARL HY Bazar, et dès lors de la connaissance par l'appelante du contentieux portant sur l'interprétation de la clause relative aux charges locatives. 

Dans ses écritures devant la cour, la société Patrimmo Commerce reconnaît avoir eu connaissance de ces décisions ainsi que de l'arrêt de la Cour de cassation par courrier recommandé en date du 21 mars 2014. 



Il convient de relever que suite à l'arrêt de la cour de cassation en date du 5 février 2014, rejetant le pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles en date du 22 mai 2012, il a été définitivement jugé que l'abattement de 40% des charges devait s'appliquer, constituant des charges non récupérables. 

Si la société Patrimmo Commerce n'était pas partie à cette procédure, cette décision lui est cependant opposable, comme jugé également de façon définitive par le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 21 janvier 2019 ne lui permettant dès lors pas de solliciter auprès de son vendeur au titre de la garantie susvisée des charges dues postérieurement à l'acquisition du bien immobilier donné à bail et jugées de façon définitive comme étant non récupérables aux termes du bail susvisé. 



Le jugement contesté ayant débouté la société Patrimmo Commerce de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Foncière du Chêne vert sera par conséquent confirmé en toute ses dispositions. 





Sur la demande en dommages et intérêts de la société Foncière du Chêne



La société Foncière du Chêne allègue du caractère abusif de la présente procédure intentée par la société Patrimmo Commerce mais n'en justifie par aucun élément. 

Sa demande en dommages et intérêts sera dès lors rejetée. 



Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile



L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Foncière du Chêne. 





PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ; 



CONFIRME le jugement contesté en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Rejette la demande en dommages et intérêts de la société Foncière du Chêne ;



Condamne le société Patrimmo Commerce à payer à la société Foncière du Chêne la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne société Patrimmo Commerce aux entiers dépens. 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,