Cour d'Appel · 4ème Chambre — 28 avril 2022

4ème Chambre





ARRÊT N° 163



N° RG 20/02049 

N°Portalis DBVL-V-B7E-QSTR





















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 AVRIL 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Février 2022

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Avril 2022 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 07 Avril 2022 prorogée au 28 Avril 2022





****





APPELANTE :



Madame [Y] [H]

née le 18 Septembre 1947 à BESARETY (MADAGASCAR)

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉE :



Syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] représentée par son syndic en exercice PROXIMMO, prise en la personne de son gérant, dont le siège social est [Adresse 1] 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Erwan LECLERCQ de la SCP LECLERCQ & CASTRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES







Exposé du litige :





Suivant acte authentique du 24 mars 1999 au rapport de Me [B] [D], Mme [Y] [H] a acquis divers droits immobiliers dans une copropriété située [Adresse 2], dont le lot n°27 consistant dans le droit à la jouissance exclusive d'un bâtiment à usage de dépôt situé dans la cour commune. 



Par courrier du 25 octobre 2000, Me [D] a confirmé à Mme [H] qu'elle était propriétaire du garage situé au fond de la cour de l'immeuble et précisé que M. [J], l'un des précédents propriétaires, avait agrandi le lot n° 27, initialement à usage de dépôt d'huile, pour en faire un garage, le plan du cadastre ayant pris en compte cette modification.



A la suite d'un litige opposant Mme [H] et la copropriété sur la consistance du garage agrandi, un accord est intervenu à l'assemblée générale du 19 février 2009, dont les termes ont été repris dans un protocole d'accord transactionnel signé les 1er août, 20 octobre et 23 novembre 2011 par le syndicat des copropriétaires, la société MMA, assureur de Me [D], et Mme [H], autorisant cette dernière à détruire le bâtiment litigieux et à construire un garage 'sur la surface qui lui sera attribuée', la dimension de l'emprise devant être majorée de la surface de l'ancien lot n°27.



Mme [H] a par la suite fait démolir les constructions litigieuses et construit un garage dans la cour commune sur une nouvelle emprise se situant dans la cour dans l'axe du porche d'entrée.



Le 7 décembre 2016, l'assemblée générale des copropriétaires a, dans la 13ème résolution, voté le principe d'un devis pour réduire l'emplacement du garage tout en permettant d'y mettre un véhicule.



Estimant être lésée et en l'absence de solution amiable, Mme [H], par acte d'huissier en date du 8 février 2017, a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution.



Par un jugement assorti de l'exécution provisoire du 14 février 2020, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- débouté Mme [H] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Mme [H] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 avril 2020.



Par ordonnance en date du 17 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a constaté la caducité de la désignation de M. [U] en qualité de médiateur par ordonnance du 10 août 2020 et la poursuite de l'instance.



Par ordonnance du 26 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de radiation du rôle et l'a condamné à payer à Mme [H] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'incident.



Dans ses dernières conclusions en date du 7 janvier 2021, Mme [H] au visa des articles 5, 6-3, 6-4, 10, 16, 22, 34 et suivants, 43 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 13 du décret du 10 mars 1967, 1134 et suivants, 1147 et suivants du code civil, demande à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

- annuler la décision n°13 de l'assemblée générale du syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 2] en date du 7 décembre 2016 ;

- désigner tel géomètre-expert qu'il plaira à la cour ayant pour mission d'établir le modificatif au règlement de copropriété-état descriptif de division et à l'état de répartition des charges afin d'y intégrer la nouvelle situation de la cour (bâtiments démolis et lots supprimés, création de quatre lots à usage de stationnements), l'attribution d'un droit de jouissance privatif à Mme [H] sur le stationnement n°PK 1 agrandi de la surface du lot n°27 ainsi que la création de trois autres stationnements sur la cour, calcul de la modification à l'état de répartition des charges résultant de ces travaux et du changement de consistance de la cour ;

- en toute hypothèse, condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter la décision n°11-1 de l'assemblée générale du 21 août 2020 ayant décidé de mandater un géomètre-expert dans l'objectif de « faire modifier le règlement de copropriété état descriptif de division et à l'état de répartition des charges afin d'y intégrer la nouvelle situation de la cour (bâtiment démoli et lot supprimé, création de 4 lots à usage de stationnement), l'attribution d'un droit de jouissance privatif à Mme [H] sur le stationnement n°PK 1 agrandi de la surface du lot n°27 ainsi que la création de trois autres stationnements sur la cour, calcul de la modification à l'état de répartition des charges résultant de ces travaux et du changement de consistance de la cour » ;

- homologuer le modificatif au règlement de copropriété- état descriptif de division et à l'état de répartition des charges qui sera établi par l'expert géomètre désigné ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à faire publier le modificatif au règlement de copropriété état descriptif de division et à l'état de répartition des charges établi par le géomètre auprès de la Conservation des hypothèques de [Localité 5] ;

- dire et juger que les frais de publication hypothécaire et que les frais éventuels d'acte notarié nécessaires seront à la charge du syndicat de copropriété ;

- surseoir à statuer sur cette dernière demande dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert géomètre désigné ;

- mettre à la charge du syndicat de copropriété la charge de la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert- géomètre désigné ;

En toute hypothèse, 

A défaut, 

- condamner le syndicat de copropriété à faire désigner un géomètre-expert par l'assemblée générale du syndicat de copropriété pour préparer la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de l'immeuble, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

- condamner le syndicat de copropriété à voter la mise en conformité des actes établis par le géomètre avec les prévisions du protocole d'accord transactionnel validé par l'assemblée générale du 18 juillet 2011 et signé par le syndic le 23 novembre 2011, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'établissement des actes par le géomètre-expert ;





- condamner le syndicat de copropriété à faire publier la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au service du fichier immobilier compétent, 

- condamner le syndicat de copropriété à faire modifier l'accès au sous-sol de l'immeuble permettant de garantir l'accès aux caves tout en facilitant la man'uvre des véhicules, conformément au troisième paragraphe de l'article 1er du protocole d'accord transactionnel repris dans le courrier du 11 juin 2012 à la mairie de [Localité 4], sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;

- condamner le syndicat de copropriété à payer à Mme [H] une indemnité de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans la mise en 'uvre du protocole d'accord transactionnel ;

- condamner le syndicat de copropriété à payer à Mme [H] une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat de copropriété à payer à Mme [H] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dire et juger, en application des dispositions de l'article L141-6 du code de la consommation, que la partie succombant supportera la charge de l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement et d'encaissement prévus aux articles L111-8 et L124-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

-condamner le syndicat de copropriété aux dépens de première instance et d'appel.



Mme [H] soutient que la résolution n° 13 ne fait pas que confier au syndic la recherche d'un devis puisque celui-ci précise s'y engager unilatéralement ; qu'en fait le syndicat des copropriétaires a acté par cette décision que la construction de son garage en 2013 ne bénéficiait pas de l'accord de l'assemblée, ce qui remet en cause les droits acquis suite aux précédents décisions de l'assemblée générale et au protocole transaction régularisé en 2011. 



Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'inscription de cette résolution à l'ordre du jour, communiqué dans la convocation dans le délai de 21 jours avant la réunion, en violation des article 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en outre le décompte des voix lors du vote de cette résolution démontre que le syndicat y a pris part, ce qui est prohibé par l'article 16 de la loi de 1965 et qu'il n'a pas été opéré sur la base des tantièmes de propriété du sol de 2000 millièmes, mais sur 1400 millièmes, sans justification.



Concernant ses droits quant à l'édification du garage, elle fait observer que les assemblées générales des 19 février 2009 et 26 avril 2011 ont admis que la surface du lot 27 serait additionnée à la place de stationnement qui lui serait affectée, les travaux liés à la construction d'un garage sur cette place restant à sa charge ; qu'il lui a été reconnu le droit de démolir le garage situé dans la cour et de le reconstruire. Elle fait valoir que le protocole transactionnel signé en 2011 sur cette base lui a attribué la place identifiée PK1 sur le plan, place agrandie pour prendre en compte la restitution en surface du lot 27 et l'a déjà autorisée à reconstruire le garage sur cet emplacement, sans qu'une autorisation de l'assemblée générale ne soit nécessaire, ce que méconnaît la résolution litigieuse. Elle estime que le débat sur l'emplacement du stationnement PK1 est entretenu artificiellement par la copropriété, alors qu'il était parfaitement identifié sur le plan de la société Eguimos, ajoutant que les trois autres places de stationnement doivent être déterminées, ce qui a conduit à la résolution 11-1 de l'assemblée générale du 21 août 2020, votée à son initiative, de mandater un géomètre .



Elle soutient que le syndicat doit faire intervenir ce géomètre également afin de mettre les actes de la copropriété en accord avec l'accord transactionnel intervenu ce qui n'a jamais été fait depuis 2011. Elle fait observer qu'en application de l'article 6-3 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 son droit de jouissance exclusif suit la propriété des lots dont il est l'accessoire, soit ses lots à usage d'habitation et que selon les nouveaux textes, il doit être inscrit dans le règlement de copropriété en précisant les charges qui s'y rapportent, ce qui implique sa modification. 



Elle estime que la décision de l'assemblée générale du 21 août 2020 de mandater un géomètre dont le choix est délégué au syndic doit donner lieu à une condamnation ; qu'elle n'est en tout état de cause pas suffisante puisque le protocole prévoyait que l'aménagement de la cour prenne en compte celui de l'accès au sous-sol, source de difficultés de man'uvre pour les véhicules, ce qui n'a jamais été fait et doit doit donner lieu à une condamnation.

 Mme [H] estime que l'attitude du syndicat qui remet en cause ses engagements justifie sa condamnation à des dommages et intérêts.





Dans ses dernières conclusions transmises le 2 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Proximmo, demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel ; 

- débouter Mme [Y] [H] de toutes ses demandes fins et conclusions ; 

-condamner Mme [Y] [H] à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.



Le syndicat de copropriété soutient que la résolution contestée concerne la proposition à Mme [H] de réduire son garage afin de permettre l'accès aux autres véhicules et de procéder à la réfection de la cour, ainsi que de mandater le syndic pour obtenir un devis.



Il objecte que cette résolution n'affecte pas les droits acquis de Mme [H], dès lors que si le protocole transactionnel de 2011 lui a reconnu le droit de démolir le garage implanté dans la cour et de le reconstruire en prenant en compte la surface du lot 27, il prévoyait également trois autres stationnements, la validation par l'assemblée générale des transformations de stationnement en garage et l'établissement d'un plan de géomètre soumis également à cette assemblée. Il relève qu'il n'a jamais été établi de plan de géomètre et que l'emplacement du garage de l'appelante n'a jamais été déterminé, ni proposé à l'assemblée générale. Il estime qu'elle ne peut invoquer l'attribution de l'emplacement PK1 sur la base d' un document qui n'émane pas de la société Equimos et qui précise être un projet et ne comporte pas de place d'une surface majorée. Le syndicat fait en outre observer que la notice établie par l'architecte des bâtiments de France lors de la demande d'autorisation de construire en 2012 comportait un croquis prévoyant des places de stationnement dans l'axe nord/sud, ce qui démontre que les emplacements n'étaient pas définis dans l'accord un an plus tôt. 





L'intimé en déduit que la résolution contestée caractérise une démarche préalable pour envisager les solutions permettant de mettre un terme à la difficulté d'usage de la cour constatée par tous les copropriétaires et qui ne porte pas atteinte à son droit de jouissance, ce qui justifie le débouté et la confirmation du jugement.



S'agissant de la désignation d'un géomètre, le syndicat observe que l'assemblée générale a voté le 21 août 2020 à l'initiative de Mme [H] un budget de 5000€ pour mandater un géomètre afin d'établir un ou plusieurs projets d'implantation des parkings en vue de la mise en conformité du règlement de copropriété. Il ajoute que la démolition de la rampe d'accès aux caves est envisagée mais ne suffira pas à permettre l'accès des voitures compte tenu de l'emplacement du garage construit par l'appelante, ce qui motive l'autorisation donnée au syndic d'obtenir un devis afin d'examiner les possibilités de modification de l'emplacement. Il estime qu'une condamnation à supprimer la rampe d'accès au cave n'est pas justifiée par les termes du protocole.



Il conteste pareillement la demande au titre d'une résistance abusive compte tenu de l'objet limité à l'obtention d'un devis de la résolution.



L'instruction a été clôturée le 4 janvier 2022.







Motifs :



-Sur l'annulation de la résolution 13 de l'assemblée générale du 7 décembre 2016 :



La résolution n°13 intitulée « Construction dans la cour sans accord de l'assemblée générale» soumise à l'assemblée générale est rédigée comme suit : 

«Dans un courrier recommandé en date du 20 septembre 2016, la SCI Clemat demande qu'un point soit fait sur la construction d'un garage dans la cour, réalisée sans l'autorisation de l'assemblée générale et de ce fait privant les autres copropriétaires de leur droit de jouissance sur la cour.



L'assemblée demande au syndic de bien vouloir faire le point sur cette situation.



Il a été proposé à Mme [H] de réduire son garage afin de permettre l'accès aux autres véhicules de la copropriété et de procéder à la réfection de la cour.



Lors de l'assemblée générale du 6 mai 2004, il avait été évoqué la création de 4 emplacements de parking.



Mme [H] a construit son garage sans l'accord de l'assemblée générale.



Le syndic s'engage à effectuer un devis pour réduire l'emplacement du garage tout en permettant d'en mettre un véhicule. »

Ont voté pour: 4 copropriétaires présents ou représentés totalisant 999 tantièmes,



contre : un copropriétaire présent ou représenté totalisant 311 tantièmes, [H] [Y] 

abstention: un copropriétaire présent ou représentée totalisant 90 tantièmes, [H] [Y] représentant M. [F],

absents : deux copropriétaires totalisant 289 tantièmes.



Cette résolution valide l'obtention par le syndic d'un devis en vue de la modification du garage construit par Mme [H] dans des conditions estimées irrégulières et affectant la jouissance des autres copropriétaires sur la cour de l'immeuble. 



Cette dernière estime que cette décision remet en cause les droits qu'elle a acquis quant à la construction de son garage dans cette partie de la cour suite aux décisions des assemblées générales des 19 février 2009 et 26 avril 2011 et du protocole transactionnel signé en novembre 2011 avec la copropriété. Or, il est constant qu'une décision d'assemblée générale ne peut remettre en cause des droits qu'elle a par l'effet de décisions antérieures définitivement accordés à un copropriétaire. 



Il résulte de l'acte de vente du 24 mars 1999 que Mme [H] a acquis le lot 27 consistant en un droit de jouissance exclusive du bâtiment à usage de dépôt représentant 25/2000éme situé dans la cour de l'immeuble. Les explications du notaire dans un courrier du 25 octobre 2000 établissent que ce dépôt a été agrandi par les précédents propriétaires pour constituer un garage, ce que confirment les attestations de ces derniers. Les photographies annexées à la déclaration préalable de 2013 montrent que ce garage était situé dans l'angle Nord-Ouest de la cour.



L'assemblée générale du 19 février 2009, suite à plusieurs procédures à l'initiative de l'appelante, a validé dans la résolution 5 l'accord des parties sur la démolition de l'ensemble des bâtiments situés dans la cour, dont le lot 27 et le local à usage de garage de Mme [H], l'attribution des frais de démolition, l'aménagement de la cour et la création 4 stationnements suivant le plan établi par la société Eguimos, la surface du lot 27 étant ajoutée à celle de la place de stationnement devant être affectée à l'appelante, débitrice du coût de la reconstruction du garage. 



Sur ces bases, les parties ont régularisé en protocole d'accord en 2011 valant transaction au sens de l'article 2052 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, rédigé comme suit :

« (') un accord est intervenu sur les bases suivantes :

-la démolition de l'ensemble des bâtiments dans la cour comprenant le garage à vélos (lot 25), le wc (lot 26), le local à usage de dépôt d'huile( lot 27) et le local utilisé par Mme [H] à titre de garage (local sans numéro).

l'aménagement de la cour prendra en compte l'aménagement de l'accès au sous-sol sans pour autant supprimer les lots existant au sous-sol,

-les frais de démolition seront pris en charge par les copropriétaires sauf ceux liés au local de Mme [H].

-la création de quatre emplacements suivant le plan établi par la SCP Eguimos.

Il est entendu que la surface du lot 27 sera additionnée à la place de stationnement identifiée sous le lot n° PK1 qui sera affecté à Mme [H].

Il est précisé que les travaux liés à la construction d'un garage attribué à Mme [H] dans les conditions précitées seront supportées par celle-ci sous réserve des autorisations administratives nécessaires.

-la ou les transformations de stationnement en garage devront être soumises à l'assemblée générale.

-l'attribution des stationnements se fera de la manière suivante, un par étage (RDC, 1erétage, 2d étage, 3ème étage)

-un nouveau plan de géomètre tenant compte de ces dispositions sera transmis à l'assemblée générale.

-l'assemblée mandate le syndic pour déposer une demande de certificat d'urbanisme en vue de la démolition des lots visés et de la construction d'un garage.

Le syndicat de copropriété autorise à ce stade Mme [H] à démolir à ses frais les bâtiments existants dans la cour à usage de garage et de dépôt d'huiles et à reconstruire à ses frais un garage sur la place de stationnement qui lui sera attribuée dans la cour.

Il est fait rappel que la dimension de la place de stationnement qui sera attribuée à Mme [H] sera plus étendue que celle attribuée aux copropriétaires. La dimension de la place sera majorée en tenant compte de la surface de l'ancien lot 27(...) ».



Il résulte de ces dispositions que Mme [H], suite à la démolition du lot 27 et de sa partie agrandie, avait le droit de reconstruire le garage dans le cadre de l'aménagement global de la cour et de la création de 4 emplacements de stationnement adaptés au nombre de niveaux de l'immeuble et que la surface qui lui serait attribuée pour cette construction serait majorée de celle du lot 27. Ces autorisations ne sont pas discutées par le syndicat et sont confirmées par le courrier du syndic adressés à la mairie le 11 juin 2012 lors de la demande d'autorisation administrative présentée par l'appelante. Ce courrier fait référence à une implantation jointe des stationnements qui n'est toutefois pas produite aux débats.



Les parties s'opposent en fait sur la localisation de l'emplacement affecté à Mme [H] pour réaliser la reconstruction autorisée.



Mme [H] a construit en 2013 son garage d'une superficie de 19,25 m² dans l'angle Sud-Ouest de la cour, face au porche d'entrée. Elle soutient que ce positionnement correspond à l'emplacement PK1 visé dans le plan de la société Eguimos constituant sa pièce 18 et dans le protocole. Toutefois, comme le relève l'intimé à la suite du tribunal, ce document, qui ne porte pas le cartouche de la société Eguimos en charge de l'établissement des quatre emplacements de stationnement, est un croquis manuscrit qui ne répond pas aux conditions de précision d'un document de géomètre en termes de mesures. Son origine demeure inconnue. Une mention manuscrite précise qu'il s'agit d'un projet et indique la date de mars 2003. Par ailleurs, les emplacements figurés ne s'inscrivent pas dans la perspective des décisions d'aménagement de la cour prises par le syndicat à compter de 2009 et reprise dans le protocole, puisqu'y est figuré un emplacement à usage de dépôt dans l'angle Nord-Ouest, lot 108, et que tous les stationnements présentent une même dimension.



Le courrier même de Mme [H] du 10 juillet 2012 proposant au syndic deux implantations du garage sans référence à l'emplacement PK1 et évoquant la proposition de l'architecte des bâtiments de France d'implanter les 4 places de parking le long du mur nord de la cour dans un axe Ouest/Est témoigne de l'absence de localisation de l'emplacement attribué dans le protocole.



En outre, cet accord prévoit que la transformation d'un stationnement en garage serait soumise à l'assemblée générale. Cette disposition s'applique à Mme [H] comme aux autres copropriétaires ce que traduit la rédaction de cette stipulation dans le protocole et apparaît cohérente, dès lors que l'accord concernait l'organisation générale du stationnement dans la cour, ce qui impliquait de vérifier que la construction envisagée n'affecterait pas la jouissance des autres copropriétaires ou ne majorerait pas les difficultés de man'uvre dans la cour.



L'appelante ne discute pas qu'elle n'a pas soumis à l'assemblée générale le projet de construction de son garage le long du mur en face du porche et la circonstance que la construction en 2013 n'a pas donné lieu à des contestations ou réactions des autres copropriétaires ne peut valoir validation de son emplacement. 



Il s'en déduit que Mme [H] ne peut prétendre que la résolution n°13, qui indique que la construction du garage n'a pas été soumise à l'accord de l'assemblée générale, porte atteinte aux droits que lui a conférés le protocole signé en août et octobre 2011 et régulièrement validé par l'assemblée générale du 18 juillet précédent. Cette résolution ne peut être annulée pour ce motif.



 En revanche, en application de l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriété ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives qu'il détient. En l'espèce, il apparaît que la résolution n° 13 a été adoptée à la majorité simple de l'article 24 par 999 tantièmes sur les 1400 tantièmes de parties communes représentant le total des copropriétaires présents ou représentés, Mme [H] (311 tantièmes ayant voté contre et M. [F] 90 tantièmes s'étant abstenu). Cette dernière soutient que la majorité obtenue inclut les tantièmes de parties privatives détenus par le syndicat de 12/2000ème, moyen auquel l'intimé ne répond pas. Or, comme le montre la résolution 19 qui énonce les tantièmes détenus par les copropriétaires présents qui ont voté en faveur de la résolution 13, leur total représente 987 tantièmes ( Hollender 173 ; SCI Clemat,284 ; Les Deux L, 530 ). 



Il s'en déduit que la majorité aurait dû être calculée en défalquant les tantièmes relatifs au lot détenu par le syndicat, cette irrégularité justifie l'annulation de la résolution. Le jugement est réformé.





 -Sur la condamnation aux fins de désignation d'un géomètre :



 Compte tenu de ce qui précède, l'exécution du protocole transactionnel revendiquée par Mme [H] implique que le syndicat désigne un géomètre afin de définir les emplacements de stationnement dans la cour des copropriétaires et, plus précisément, l'emprise du garage de l'appelante avant de modifier l'état descriptif de division.



 Or, l'assemblée générale du 21 août 2020, à l'initiative de Mme [H], a décidé dans sa résolution 11-1 de mandater un géomètre expert afin de préparer un modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de propriété ainsi que de la répartition des charges ; d'inscrire dans le règlement de copropriété les droits de jouissance privatifs sur la base des modifications actées dans le protocole d'accord, ce projet devant être soumis à l'assemblée générale. Elle a affecté à cette mission un budget de 5000€. Dans la résolution 11-2, elle a délégué au syndic l'organisation d'un appel d'offres auprès de plusieurs géomètres et l'a mandaté pour choisir le mieux disant. La résolution 11-3 relative à l'aménagement de l'accès au sous-sol situé dans la cour n'a pas été examinée et il a été prévu de la mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui validera le projet de modification des actes.



Du fait de cette décision qui intègre la nécessité de préciser dans le règlement de copropriété les droits de jouissance privatifs et les charges qui s'y rapportent, comme l'exige désormais l'article 6-3 du la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019, la demande de désignation d'un géomètre-expert par la cour ou de condamnation du syndicat à y procéder est dépourvue d'objet. Il n'est pas établi de retard dans la mise en 'uvre de la résolution 11-1 justifiant une condamnation sous astreinte à l'exécuter.



De la même façon, la demande de condamnation sous astreinte du syndicat à voter la mise en conformité avec le protocole ne peut être accueillie.



S'agissant de la demande de condamnation du syndicat à modifier l'accès au sous-sol afin de faciliter les man'uvres des véhicules, le protocole d'accord énonçait seulement une position de principe, à savoir que l'aménagement de la cour prendrait en compte cet accès sans qu'aient été définies ni même étudiées de manière précise de nouvelles modalités d'accéder aux caves. Ces dernières doivent en tout état de cause être cohérentes avec l'organisation du stationnement dans la cour, ce qui suppose qu'ait été établi un nouvel état descriptif de division comprenant les places de stationnement et le garage de Mme [H], matérialisés par des plans. En conséquence, cette demande ne peut prospérer. Le jugement est confirmé.



 -Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :



 Il a été jugé que la résolution n° 13 n'avait pas pour effet de remettre en cause des droits reconnus antérieurement à Mme [H] par le protocole transactionnel validé par l'assemblée générale, ce qui constituait le fondement de sa demande indemnitaire. L'appelante ne peut soutenir que le syndicat a agi de manière déloyale puisqu'il l'avait mise en demeure d'exécuter le protocole le 11 janvier 2013. La demande du syndicat se limitait, en effet, seulement à la démolition du garage et poursuivait l'application de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 9 mai 2012 qui avait fixé au 1er juillet suivant la date limite de cette démolition. 



Dans ces conditions, à défaut de faute démontrée du syndicat dans l'exécution du protocole transactionnel de 2011, le jugement qui a rejeté cette demande doit être confirmé.



-Sur les demandes annexes :



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.



Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d'appel sans qu'il y ait lieu de faire application des dispositions du code de la consommation relatives au recouvrement des droits proportionnels, le litige n'opposant pas un professionnel et un consommateur.



En revanche, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Les demandes à ce titre sont rejetées.







Par ces motifs





La cour, 



Statuant publiquement, contradictoirement en dernier ressort,





Confirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 7 décembre 2012 et condamné Mme [H] aux dépens et au paiement de frais irrépétibles,



Statuant à nouveau, 



Annule la résolution n° 13 de l'assemblée générale du syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 2] en date du 7 décembre 2016, 



Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,



Condamne le syndicat des copropriété de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel.







Le Greffier, Le Président,