Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 4 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 04 MAI 2022



N° 2022/ 218









N° RG 20/10122



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGNNR







[G] [C]



[W] [C]



SCI 4 M





C/





[Y] [I]











































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Géraldine LESTOURNELLE 



Me Eric TARLET 







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité de Martigues en date du 08 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 2020/843.





APPELANTS



Monsieur [G] [C]

né le 29 Novembre 1943 à MARSEILLE (13), demeurant et domicilié chez la société SCI 4 M - 9 boulevard Gay-Lussac 13014 MARSEILLE



Madame [W] [C]

née le 28 Juin 1946 à MARSEILLE (13), demeurant et domiciliée chez la société SCI 4 M - 9 boulevard Gay-Lussac 13014 MARSEILLE



SCI 4 M

dont le siège social est 9 boulevard Gay-Lussac 13014 MARSEILLE, prise en la personne de son gérant, Monsieur [C] domicilié en cette qualité audit siège



représentés par Me Géraldine LESTOURNELLE de la SCP LESTOURNELLE, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIME



Monsieur [Y] [I]

né le 14 Septembre 1957 à PERREUX SUR MARNE, demeurant 55 avenue Draio de Mar Résidence Hermer Bâtiment C - 13620 CARRY LE ROUET



représenté par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant acte reçu devant notaire le 15 mars 2019, la société civile immobilière dénommée 4 M, agissant par son gérant Monsieur [K] [C], vendait à Monsieur [Y] [I] un appartement et ses dépendances au sein d'un ensemble immobilier en copropriété situé 55 avenue Draïo de la Mar à Carry-Le-Rouet (13620).



Il était stipulé que l'acquéreur devenait propriétaire du bien à compter du jour de l'acte, mais que, le vendeur occupant actuellement les lieux, l'entrée en jouissance serait différée au 1er septembre 2019, date à laquelle ce dernier s'obligeait à les rendre libres.



A défaut, le vendeur s'engageait à verser à l'acquéreur une indemnité journalière forfaitaire de 80 euros à titre de pénalité, cette obligation étant garantie par le séquestre d'une somme de 36.250 euros prélevée sur le prix de vente.



L'appartement n'était pas libéré à la date susdite, et M. [I] devait apprendre par la suite que la société 4 M avait consenti à compter du 1er janvier 2011 un bail d'habitation aux époux [G] et [W] [C], père et mère de son gérant, moyennant un loyer mensuel de 1.900 euros.



Par acte d'huissier du 30 octobre 2019, l'acquéreur faisait signifier à ces derniers un commandement de payer les loyers échus.



Puis il les assignait le 13 janvier 2020 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues pour entendre prononcer la résiliation du bail, voir ordonner leur expulsion, et obtenir paiement d'une somme de 22.800 euros, à parfaire, au titre des loyers échus à compter du 15 mars 2019.



Parallèlement, M. [I] assignait la société 4 M devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille pour lui réclamer paiement d'une provision à valoir sur la clause pénale stipulée dans l'acte de vente, ainsi que sur une créance de dommages-intérêts en réparation du dol dont il aurait été victime.



Par ordonnance rendue le 10 juillet 2020, le juge des référés condamnait la société 4 M à lui verser une provision de 16.800 euros au titre de la clause pénale, et une provision de 10.000 euros à valoir sur le montant de sa créance de dommages-intérêts.



De son côté, par jugement rendu le 8 septembre 2020, le juge du tribunal de Martigues prononçait la résiliation du bail aux torts des locataires avec effet au 15 juin 2020, date de la libération effective des lieux, et condamnait les époux [C] au paiement d'une somme de 22.800 euros au titre de leur dette locative, écartant pour ce faire le moyen tiré de l'enrichissement sans cause invoqué par la société 4 M, qui était intervenue volontairement à l'instance. 



Les époux [C] et la société 4 M relevaient appel de ces deux décisions.



Par un arrêt rendu le 14 octobre 2021, la Cour de céans, statuant dans une autre formation, infirmait l'ordonnance de référé en considérant d'une part que l'obligation née d'un dol était sérieusement contestable, et que d'autre part M. [I] avait perçu en cours de procédure de la part du séquestre une somme de 23.040 euros en règlement de l'indemnité forfaitaire due pour la période du 1er septembre 2019 au 15 juin 2020.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par conclusions conjointes et récapitulatives notifiées le 2 décembre 2021, les époux [G] et [W] [C] et la société 4 M font valoir :



- que M. [I] était informé dès avant la conclusion de la vente de ce que le différé de son entrée en jouissance s'expliquait par la nécessité de pourvoir au relogement des parents de M. [K] [C], âgés et handicapés, dans un immeuble en état futur d'achèvement,



- que l'indemnité forfaitaire stipulée dans l'acte avait été précisément convenue pour le cas où ce relogement ne pourrait intervenir à la date prévue,



- que cette indemnité ne saurait cependant se cumuler avec le versement d'un loyer, sauf à entraîner un enrichissement sans cause au profit de l'acquéreur au sens des articles 1300 et suivants du code civil,



- et que d'autre part il n'existe pas de contrat de bail entre les époux [C] et M. [I].





Ils demandent à la Cour :



- d'infirmer le jugement entrepris, 



- de débouter M. [I] de l'ensemble de ses prétentions, 



- de le condamner à leur payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, 



- et de le condamner en outre aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le même jour, Monsieur [Y] [I] soutient pour sa part :



- que s'il avait effectivement connaissance de ce que l'appartement était occupé par les époux [C], l'existence d'un bail d'habitation lui avait en revanche été dissimulée à l'époque de la conclusion de la vente, 



- que l'acte de cession a opéré transfert à son profit des droits et obligations découlant de ce bail,



- et qu'il ne peut exister aucune confusion entre l'indemnité due par le vendeur et le loyer dû par les locataires.







Il demande à la Cour :



- de confirmer le jugement entrepris, sauf à porter le montant de la dette locative à 28.500 euros, correspondant aux quinze mois de loyer échus entre le 15 mars 2019 et le 15 juin 2020,



- et de condamner les appelants aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation et du commandement de payer, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





DISCUSSION





Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la cession d'un immeuble emporte transfert à l'acquéreur des droits et obligations découlant du bail d'habitation consenti par le vendeur, et un congé pour reprise ne peut être délivré au locataire que dans les formes et délais prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.



En revanche c'est à bon droit que l'intimé fait valoir qu'il est titulaire de deux créances distinctes, l'une contre son vendeur en vertu de la clause pénale stipulée dans l'acte de vente, et l'autre contre ses locataires sur le fondement du contrat de bail.



Aucun enrichissement injustifié n'est caractérisé au sens des articles 1303 et suivants du code civil, dès lors que les sommes dues à M. [Y] [I] par chacun de ses débiteurs procèdent d'une obligation contractuelle.



Il n'est pas établi en outre que l'intéressé ait agi de mauvaise foi, aucun élément ne venant démontrer qu'il connaissait l'existence du bail antérieurement à la conclusion de la vente.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, sauf à porter le montant de la dette locative à 28.500 euros correspondant aux quinze mois de loyer échus entre le 15 mars 2019, date du transfert de propriété de l'immeuble, et le 15 juin 2020, date du départ des locataires, le premier juge ayant omis de tenir compte des trois derniers termes.



La demande en dommages-intérêts pour procédure abusive formulée par les appelants sera nécessairement rejetée.



Enfin, il y a lieu de préciser que le coût de la sommation interpellative délivrée le 2 octobre 2019 et celui du commandement signifié le 30 octobre 2019 seront inclus dans les dépens, dès lors que ces actes, bien qu'antérieurs à l'instance, sont en rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire,





Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative,





Condamne les époux [G] et [W] [C] à payer de ce chef à Monsieur [Y] [I] la somme de 28.500 euros,





Y ajoutant, dit que les dépens de première instance comprendront le coût de la sommation interpellative délivrée le 2 octobre 2019 et celui du commandement signifié le 30 octobre 2019,





Déboute les appelants de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive,









Condamne in solidum les époux [C] et la société 4 M aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à l'intimé une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERELE PRESIDENT