Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 10 mai 2022

ARRET N° 

du 10 mai 2022



R.G : N° RG 21/00911 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-E747





Syndic. de copro. [Adresse 4]





c/



POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3]











FM



Formule exécutoire le :

à :



la SCP

SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS





COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 10 MAI 2022



APPELANTE :



d'un jugement rendu le 15 mars 2021 par le tribunal judiciaire de TROYES



Syndic. de copro. [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau d'AUBE





INTIMEE :



POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Non comparant, ni représenté





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame Florence MATHIEU, conseiller, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseiller

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller



GREFFIERS :



Monsieur Abdel-Ali AIT AKKA, greffier lors des débats, Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors du prononcé 







DEBATS :



A l'audience publique du 28 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 mai 2022,



ARRET : 



Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mai 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.































EXPOSE DU LITIGE



Madame [U] [I] était de son vivant propriétaire des lots n°1,4,9, 18 et 20 représentant respectivement 220/1000ème, 7/1000ème, 9/1000ème, 5/1000ème et 2/1000ème des parties communes de l'immeuble situé [Adresse 4].



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic, la SASU SYNDIC ONE, a, le 27 décembre 2017, adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à Madame [U] [I] au motif que l'intégralité des charges de copropriété n'était pas réglée pour la somme de 996,56 euros correspondant au solde des charges de copropriété au 30 septembre 2017, aux provisions sur charges du 1er octobre au 31 décembre 2017 et aux frais de mise en demeure.



Madame [U] [I] est décédée le 4 janvier 2018.



Le POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3] a été désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire du 28 septembre 2020 en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [U] [I] à la requête du syndicat des copropriétaires.



Par acte d'huissier en date du 2 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, a fait assigner le curateur à succession vacante devant le tribunal judiciaire de Troyes en demandant le paiement des charges de copropriété pour un montant de 2.409,30 euros correspondant à la période du 1er janvier 2016 au 1er octobre 2020.



Par jugement réputé contradictoire, le tribunal judiciaire de Troyes a :



-condamné le POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], en qualité de curateur de la succession de Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 2.016,24 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté 12 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 2 décembre 2020,



-condamné le POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], en qualité de curateur de la succession de Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 56 euros au titre des frais de recouvrement exposés arrêtés au 28 février 2020,



-débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,



-laissé au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais exposés au titre des frais irrépétibles,



-condamné le POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], en qualité de curateur de la succession de Madame [U] [I] aux dépens de l'instance. 



Par un acte en date du 6 mai 2021, le syndicat de copropriété' a' interjeté appel de ce jugement.

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Aux termes de ses dernières écritures signifiées à un agent de recouvrement de POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], ès-qualités, par acte du 26 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires conclut à l'infirmation partielle du jugement déféré et demande à la cour de' condamner l'intimé à lui payer les sommes de :











-2.409,30 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2020, outre la somme supplémentaire de 410,69 euros au titre des charges postérieures au 1er janvier 2021 jusqu'au 1er juillet 2021, en application des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,



-2.400 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,



-270 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,



-1.200 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles,



le tout avec intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 28 décembre 2017 de la mise en demeure.



Il réclame en outre la somme supplémentaire de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles et s'oppose à l'octroi de délais de paiement. 

Il expose que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de régler ses charges de copropriété et que l'article 43 précise que les dispositions de cette loi et du décret de 1967 sont ordre public.



Il fait valoir que le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 novembre 2019, en sa résolution 9, approuvait le budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, de sorte que contrairement à la motivation retenue par le premier juge il n'était pas nécessaire de produire le procès-verbal de l'assemblée générale de 2020, le budget prévisionnel incluant la demande du syndicat de copropriétaires étant validé par l'assemblée générale de 2019.



Il souligne qu'il reste dû également des charges impayées postérieurement à l'assignation, soit une somme de 410,69 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2021 correspondant à la troisième provision sur charges courantes.

Il soutient que le comportement du copropriétaire ne réglant pas les charges dues aux syndicats obtient de fait des délais auxquels il n'a pas le droit et génèreune perturbation de la gestion de la copropriété privée de revenus découlant du paiement des charges.



Il précise que la copropriété est liée au syndicat par un contrat et que dès lors en l'espèce il existe des frais et honoraires à hauteur de 270 euros imputables à la seule carence de l'intimé.



La déclaration d'appel et les conclusions du syndicat de copropriété ont été régulièrement signifiées au POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], à une personne habilitée à recevoir l'acte, par acte du 26 juillet 2021. L'intimé n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2022.

 

MOTIFS DE LA DECISION

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Sur la demande en paiement du syndicat de copropriété au titre des charges impayées




En vertu de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, tels que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.







Il ressort de ces dispositions que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté, dans les délais légaux, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. La provision est exigible, le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale



Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat de copropriété justifie de son habilitation par le syndic (production des contrats couvrant la date de délivrance de l'assignation et de l'instance d'appel) à représenter la copropriété et produit, outre la matrice cadastrale, les procès-verbaux d'assemblée générale des 31 mars 2015, 5 juillet 2016, 17 octobre 2017, 25 septembre 2018, 14 novembre 2019 et 4 septembre 2020. Il ressort de ces documents que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les appels de charges pour la période du 1er janvier 2016 au 30 juin 2021, étant précisé que la résolution n°9 du procès-verbal du 14 novembre 2019 a spécifiquement validé le budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.



Aussi, contrairement à l'analyse du premier juge, qui avait limité la demande de règlement des charges de copropriété correspondant aux lots dont Madame [I] était propriétaire jusqu'au 12 janvier 2020, la cour, au vu des décomptes produits au 1er octobre 2020 pour un montant de 2.409,30 euros et sur la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021 pour un montant de 410,69 euros, estime que les créances telles que réclamées par le syndicat des copropriétaires sont fondées.



Les appels de fonds adressés à Madame [I] puis au curateur de la succession font apparaître que le délai imparti pour s'acquitter desdites charges est expiré s'agissant des appels de charges pour la période allant du 1er janvier 2016 au 1er juillet 2021. Les mises en demeure pour la période du 1er janvier 2016 au 1er octobre 2020 ont été adressées à Madame [I] à la maison de retraite des [6], à [Localité 5]. En l'absence de production des bordereaux de remise, et rappelant que Madame [I] est décédée le 4 janvier 2018, force est de constater que cette dernière n'a pas pu être destinataire desdites mises en demeure.



Aussi, il convient de juger que les intérêts sur les sommes précitées à hauteur de 2.409,30 euros et de 410,69 euros coureront à compter de la délivrance de l'assignation au curateur de la succession, pour la première, soit le 2 décembre 2020, et de signification des écritures, soit le 26 juillet 2021, pour la seconde.



Dans ces conditions, il convient de condamner le pôle de gestion des patrimoines privés de [Localité 3], ès-qualités, à payer au syndicat des copropriétaires, les sommes de':



-2.409,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2020 au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2016 au 1er octobre 2020,



-410,69 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2021 au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021, et par conséquent, d'infirmer partiellement le jugement déféré de ce chef. 




Sur les frais de recouvrement




Aux termes de l'article 10-1a) de la loi de 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque.







Le syndicat de copropriété réclame le paiement de la somme de 270 euros pour l'envoi de huit missives (mise en demeure, relance) facturées entre 25 et 45 euros. La cour comme le tribunal, relève qu'il n'a pas été justifié des bordereaux de remises des accusés de réception et que cette facturation annoncée ne correspond pas un engagement réel de la dépense. Aussi en considération de l'équité, Madame [I] ayant été domiciliée en maison de retraite puis étant décédée au moment des derniers appels de provisions, il convient de fixer des frais de recouvrement à la somme de 56 euros (7 euros X 8), et par conséquent de confirmer le jugement déféré de ce chef.




Sur la demande en paiement de dommages et intérêts




Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



La cour comme le premier juge relève que le non-paiement des charges de Madame [I], dans les temps précédant son décès puis par la suite, représente les 243/1000èmes du budget de la copropriété et il n'est pas démontré que cette situation ait généré des frais supplémentaires. De plus, le non-paiement pour la période postérieure au 4 janvier 2018 résulte du décès de la copropriétaire redevable, ce qui constitue indéniablement un cas de force majeure.



Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts.




Sur les autres demandes


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Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, le POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], ès-qualités, succombant, il sera tenu aux dépens d'appel. 



Les circonstances de l'espèce commandent de condamner le POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.

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PAR CES MOTIFS

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La cour, statuant publiquement par arrêt par défaut,

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Infirme le jugement rendu le 15 mars 2021 par' le tribunal de grande instance de Troyes, en ce qu'il a':



- condamné le POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], en qualité de curateur de la succession de Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 2.016,24 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté 12 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 2 décembre 2020,



Et statuant à nouveau,



Condamne le POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], en qualité de curateur de la succession de Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, les sommes de':



-2.409,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2020 au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2016 au 1er octobre 2020,







-410,69 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2021 au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021,



Le confirme pour le surplus.



Y ajoutant 

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Et statuant à nouveau,



Condamne le POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], en qualité de curateur de la succession de Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. 

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Condamne le POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVES DE [Localité 3], en qualité de curateur de la succession de Madame [U] [I] aux dépens d'appel.

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Le greffier La présidente