Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 11 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 11 MAI 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17682 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYIM



Décisions déférées à la Cour : 

Jugement du 16 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 17/09007

Jugement rectificatif du 20 octobre 2020- TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL- RG n° 20/00018



APPELANTE

 

Madame [D] [R] épouse [P]

née le 1er Juillet 1962 à MIRANDELA (PORTUGAL)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant 

assistée de Me Bruno AGID, avocat au barreau de PARIS, toque : P0405, avocat plaidant 







INTIMEE 



SCI ATEM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 802 960 187

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par Me Julie BEAUJARD de la SELARL HUET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0211













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', 'président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère 

Madame Anne-Sophie TEXIER, conseillère



qui en ont délibéré





Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 

ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 

***** 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte du 16 mars 2009, M. [X] [K] et Mme [D] [R] ép. [P] ont acquis un fonds de commerce comprenant le droit au bail portant sur des locaux situés [Adresse 2]. Le 1er juillet 2013, le bailleur, l'indivision Couture, et les preneurs ont renouvelé le bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013. 



Par acte du 05 août 2014, l'indivision Couture a vendu les locaux litigieux à la Sci Atem. Dans un courrier du 29 août 2014, le mandataire de gestion de cette dernière en a informé les locataires et a sollicité la production d'une copie d'un contrat d'assurance. Par exploit du 06 février 2015, la Sci Atem a fait signifier à ses locataires un commandement de produire divers documents en visant la clause résolutoire du bail. Par exploit du 13 avril 2015, la Sci Atem leur a fait signifier un commandement de payer la somme de 1 382,42 € au titre de loyers impayés. 



Par ordonnance du 20 mai 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l'expulsion de M. [X] [K] et Mme [D] [R] ép. [P]. La cour d'appel de Paris a confirmé cette ordonnance par arrêt du 2 mars 2017 au contradictoire des époux [P]. 



Par jugement du 9 décembre 2015, le tribunal de commerce de Créteil a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de M. [X] [K], et de liquidation judiciaire par jugement du 25 mai 2016. 



Le 17 novembre 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Créteil a débouté les consorts [P] de leur demande de délais, et ceux-ci ont ainsi été expulsés des locaux. 



Par exploits des 3 et 17 octobre 2017, Mme [D] [R] ép. [P] a fait assigner à comparaître la Sci Atem devant le tribunal de grande instance de Créteil afin de faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire. 



Dans une ordonnance du 04 septembre 2018, le juge de la mise en état a débouté la Sci Atem de ses demandes formées par voie d'incident. 



Par jugement du 16 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'acte introductif d'instance formée par la Sci Atem ; débouté la Sci Atem de sa fin de non-recevoir, et déclaré en conséquence recevable l'action engagée par Mme [D] [R] ép. [P] à son encontre ; débouté Mme [D] [R] ép. [P] de l'ensemble de ses demandes ; constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail avec effet au 6 mars 2015 ; condamné la Sci Atem à payer à Mme [D] [R] ép. [P] la somme de 21 855 € à titre d'indemnité d'occupation, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ; ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; débouté la Sci Atem de sa demande en dommages-intérêts ; condamné Mme [D] [R] ép. [P] au paiement des entiers dépens de l'instance ; l'a condamnée à payer à la Sci Atem la somme de 2 000 € au titre des frais exposés par elle non compris dans les dépens, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ordonné l'exécution provisoire de la décision. 



Par jugement du 20 octobre 2020, le même tribunal a ordonné la rectification du jugement du 16 octobre 2020 en condamnant Mme [D] [R] ép. [P] à payer à la Sci Atem la somme de 21 855 € à titre d'indemnité d'occupation, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 



Par déclaration du 04 décembre 2020, Mme [D] [R] ép. [P] a interjeté appel de l'ensemble des chefs des jugements rendus les 16 et 20 octobre 2020. 



Par conclusions déposées le 30 avril 2021, la société Atem a interjeté appel incident de certains chefs du jugement. 



Saisi d'un incident aux fins de radiation par la société Atem, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 06 octobre 2021, dit n'y avoir lieu de radier l'affaire du rôle en raison du paiement intervenu, et condamné Mme [D] [R] ép. [P] à payer à la société Atem la somme de 500 € pour frais irrépétibles d'instance, ainsi qu'aux dépens. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 09 mars 2022. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les conclusions déposées le 1er février 2022, par lesquelles Mme [D] [R] ép. [P], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de réformer les jugements des 16 et 20 octobre 2020 rendus par le tribunal judiciaire de Créteil en toutes leurs dispositions visées à la déclaration d'appel en date du 4 décembre 2020 ; statuant à nouveau, écarter l'application de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, accorder rétroactivement des délais au locataire ; suspendre les effets de clause résolutoire ; en tout état de cause, ordonner sa réintégration dans les lieux loués sous astreinte de 2 000 € par jour retard qui commencera à courir 15 jours suivant le prononcé de la décision à intervenir ; condamner la Sci Atem au paiement d'une somme de 100 000 € ; la condamner à lui payer une somme de 15 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux dépens. 



Vu les dernières conclusions déposées le 04 février 2022, par lesquelles la société Atem, intimée et appelante à titre incident, demande à la Cour de confirmer les jugements rendus en ce qu'ils ont débouté Mme [R] ép. [P] de l'ensemble de ses demandes, constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail, avec effet au 6 mars 2015, condamné Mme [R] ép. [P] à payer à la Sci Atem la somme de 21 855 € à titre d'indemnité d'occupation, assortie des intérêts aux taux légal à compter de la décision, ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, l'ont condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, l'ont condamnée à payer à la Sci Atem la somme de 2 000 € au titre des frais exposés par elle non compris dans les dépens en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire de la décision ; infirmer les jugements rendus en ce qu'ils ont déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'acte introductif d'instance formée par la Sci Atem, débouté la Sci Atem de sa fin de non-recevoir, et déclaré en conséquence recevable l'action engagée par Mme [R] ép. [P] à son encontre, débouté la Sci Atem de sa demande de dommages-intérêts ; statuant à nouveau, avant tout débat au fond, déclarer irrecevables les demandes de Madame [D] [R] épouse [P] ; prononcer la nullité de l'acte introductif d'instance signifié à la société Atem les 3 et 17 octobre 2017 ; sur le fond, débouter Madame [D] [R] épouse [P] de l'intégralité de ses demandes ; la condamner à lui payer la somme de 21.855 €, sauf à parfaire, à titre d'indemnité d'occupation, outre les intérêts à compter de l'arrêt à intervenir ; ordonner que les intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; condamner Madame [D] [R] épouse [P] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ; la condamner à lui payer la somme de 5 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'appel et aux entiers dépens d'instance. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.



Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée. 



La société intimée soulève une fin de non recevoir en exposant que l'appelante n'a ni qualité ni intérêt pour agir dès lors qu'elle n'a jamais été personnellement titulaire du droit au bail. Elle invoque la nullité de l'acte introductif d'instance pour irrégularité de fond tirée de son défaut de capacité. En réponse, l'appelante affirme sa qualité de co-preneur et soutient que l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés et la liquidation judiciaire de M. [P] sont indifférents sur sa capacité ou intérêt à agir.



Au fond, l'appelante prétend que la clause résolutoire est invoquée de mauvaise foi et ajoute que la clause est imprécise. Elle conteste le manquement qui lui est reproché au motif que le bail n'obligeait pas expressément les preneurs à transmettre des attestations d'assurance à leur bailleresse, étant précisé qu'ils ont été assurés tout au long de la période de location. Elle affirme que le bail ne prévoyait aucune obligation d'entretien de la chaudière ni de communication d'un contrat de ramonage de la cheminée, tout en soulignant l'absence de cheminée et l'existence d'une ventilation des cuisines. De plus, elle prétend que l'obligation relative à la vidange et aux réparations de toute fosse particulière aux locaux loués n'est qu'une clause de style dans la mesure où ces derniers ne comportaient aucune fosse sceptique. Ensuite, elle prétend que les travaux de conformité sollicités par la mairie relèvent des travaux de l'article 606 du code civil qui incombent au seul bailleur. Elle ajoute que les constructions litigieuses ont été réalisées par le précédent exploitant du fonds de commerce, et ont été approuvées par le précédent bailleur. 



La société intimée affirme que la demande de résiliation n'a plus objet en raison de la résiliation du bail et de l'expulsion intervenues. Elle ajoute que la résiliation du bail commercial et l'expulsion intervenues sont régulières et justifiées. Elle affirme que le commandement de justifier, signifié le 6 février 2015, est resté infructueux dans un délai d'un mois. Elle expose que les preneurs ont résisté à produire les pièces qui leur étaient réclamées en violation du bail qui les obligeait à les produire. Elle ajoute qu'ils ont également résisté à justifier des travaux de conformité sollicités par la Mairie et à justifier des autorisations nécessaires avant les travaux réalisés. Elle affirme que les preneurs ont construit sans autorisation une véranda, une cuisine et une salle d'eau. Elle soutient que les preneurs n'ont pas respecté la destination du bail en organisant des cours de danse. Elle rappelle la jurisprudence selon laquelle de telles activités constituent un changement significatif de l'activité de bar/restaurant. Elle affirme que les preneurs n'ont pas payé les loyers et charges. Elle prétend que chacun de ces manquements justifie à lui seul la résiliation du bail. Au surplus, elle affirme que le commandement de payer signifié le 13 avril 2015 est resté infructueux et justifie à lui seul la résiliation du bail. 



À titre subsidiaire, l'appelante sollicite l'octroi de délais rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire en exposant avoir produit les justifications d'assurance. En réponse, la société intimée affirme que l'ordonnance de référé du 20 mai 2015 constatant l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l'expulsion des preneurs a acquis force de chose jugée, ce qui empêche le juge du fond d'accorder de nouveaux délais. En tout état de cause, elle souligne que l'appelante se trouvait dans une situation lui permettant de se libérer immédiatement de son obligation. 



Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, l'appelante prétend que la mauvaise foi du bailleur lui a causé un préjudice matériel et moral. La société intimée répond n'avoir commis aucune faute dans le cadre de la procédure relative à l'expulsion des preneurs. 



Au soutien de sa demande relative au paiement de la dette locative, la société intimée rappelle que le commandement de payer du 13 avril 2015 est resté infructueux. Elle ajoute qu'aucun loyer ni charge n'a été réglé du 23 mai 2016 au 8 août 2017, date du départ définitif des lieux, par l'appelante. En réponse, l'appelante affirme avoir procédé au paiement de la somme de 23 551 €. 





MOTIFS DE L'ARRET



Sur la validité de l'assignation



Selon l'article 73 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer la procédure irrégulière est une exception de procédure devant être soulevée simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Constitue une exception de procédure relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état, le moyen de nullité de fond de l'assignation pour défaut de capacité du demandeur d'ester en justice. 



Le tribunal doit en conséquence être approuvé d'avoir jugé irrecevable l'exception de nullité de l'assignation sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile, pour défaut de capacité de Madame [P].



Sur la fin de non recevoir



Le défaut d'intérêt à agir et le défaut de qualité à agir constituent des fins de non recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile.



En l'espèce, Madame [P] formule des prétentions en qualité de co-titulaire du bail et elle prétend notamment que ce bail doit se poursuivre à son profit.



Le tribunal doit être en conséquence approuvé d'avoir jugé qu'elle justifiait d'une qualité et d'un intérêt à exercer l'action en justice, dès lors qu'il résulte du contrat de bail que les 2 époux se sont engagés conjointement et sont désignés dans le contrat comme « le preneur ».



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



En application de l'article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.



L'article L 145-41 du code de commerce régit les clauses résolutoires. Le juge doit vérifier qu'une clause résolutoire est invoquée de bonne foi par le bailleur, pour des infractions précises au bail, reproduisant la clause du contrat.



En l'espèce, la bailleresse s'est prévalue d'un commandement de justifier diverses obligations par acte du 6 février 2015, reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article précité du code de commerce ; par ordonnance du 20 mai 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a constaté que le commandement était resté infructueux, qu'il avait été signifié de façon régulière, et que la clause résolutoire était en conséquence acquise au bénéfice de la bailleresse et le bail résilié de plein droit ; par arrêt du 2 mars 2017, la cour d'appel de Paris a confirmé cette ordonnance, sauf du chef de l'indemnité de procédure. La SCI Atem a fait procéder à l'exécution forcée par un procès-verbal d'expulsion du 8 août 2017.



Or, le contrat de bail stipule, au 8° des charges et conditions, que le preneur s'est engagé, sous peine de tous dommages-intérêts et même de résiliation immédiate du bail si bon semblait au bailleur en cas d'inexécution de l'une d'elles, « 8° de faire assurer contre l'incendie, le dégât des eaux, les risques locatifs et le recours des voisins, ses mobiliers, matériels et marchandises ainsi que les glaces contre le bris, à une compagnie notoirement solvable, et de justifier du paiement des primes à toute réquisition ».



Le commandement de justifier visant la clause résolutoire délivré par acte du 6 février 2015 rappelle les mises en demeures précédemment adressées le 18 septembre et le 12 décembre 2014, par lesquelles avait notamment été invoquée la disposition contractuelle précitée pour exiger la communication d'une attestation d'assurance ; et par ce commandement, la bailleresse a exigé la production de l'attestation d'assurance des locaux et la justification du règlement des cotisations.



C'est donc de bonne foi que la SCI Atem a demandé que soit justifiée l'assurance locative des locaux, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si d'autres pièces également réclamées par le commandement litigieux étaient toutes exigibles en vertu du bail. La SCI Atem ayant fait l'acquisition récente des locaux loués était particulièrement de bonne foi à vouloir obtenir la justification de toutes les obligations contractuelles des locataires, et ce commandement n'était pas soudain et inopiné puisque précédé de deux mises en demeure restées sans effet.



Il n'est pas contesté que la justification d'une assurance locative n'a pas été communiquée dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement ; il est constant que pendant ce délai, les locataires n'ont pas tenté de justifier de l'assurance par la production d'une justification du règlement des cotisations.



La production tardive des attestations d'assurance, après l'expiration du délai, est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire à l'expiration du délai, à moins qu'un délai de régularisation ne soit ultérieurement accordé par le juge dans le cadre d'une demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire.



En l'espèce, Madame [P] n'est plus recevable à solliciter des délais rétroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire, alors qu'elle a déjà formé une demande identique qui a été rejetée par l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 2 mars 2017, dont la motivation ne peut qu'être une nouvelle fois adoptée en ce que « les relances qui leur ont été adressées à ce sujet les 18 septembre et 12 décembre 2014 outre le commandement de justifier du 6 février 2015 et la longueur de la procédure liée à l'encombrement des rôles privent de sérieux leurs demandes tendant à obtenir un délai supplémentaire de 15 jours pour justifier d'un contrat d'assurance couvrant la période antérieure ».



Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a débouté Madame [P] de ses demandes et constaté la résiliation de plein droit du bail avec effet au 6 mars 2015.



En conséquence, la demande de réintégration et la demande de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice consécutif à l'expulsion, sont infondées.



Sur la dette locative



Dans le dispositif de ses conclusions, Madame [P], à titre subsidiaire, ne demande pas la réformation de la disposition du jugement l'ayant condamnée au paiement d'une somme de 21 855 €, ne formant aucune critique contre cette disposition et se contentant d'affirmer avoir procédé au règlement de la somme par deux virements en date du 14 septembre 2021.



En conséquence, cette disposition doit être confirmée.



Sur la demande de dommages-intérêts



la SCI Atem prétend être indemnisée d'un préjudice résultant d'un abus de droit d'ester en justice. Cependant, l'action de Madame [P] a été jugée recevable, et il ne ressort pas du dossier qu'elle ait dégénéré en abus de droit. 



Sur les dépens et frais irrépétibles



Le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.



En revanche, le maintien de ses prétentions en appel a entraîné pour la SCI intimée des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge pour lesquels elle sera condamnée à lui payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle supportera les dépens de l'instance d'appel en application de l'article 696 du même code.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme en toutes leurs dispositions le jugement rendu le 16 octobre 2020 et le jugement rectificatif rendu le 20 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Créteil,



Y ajoutant,



Condamne Madame [D] [R] épouse [P] à payer à la SCI Atem une indemnité complémentaire de 5000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel,



La condamne aux dépens.











 LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT