Cour d'Appel · 3ème chambre — 11 mai 2022

11/05/2022



ARRÊT N°355/2022



N° RG 21/02210 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OFFS

EV/CD



Décision déférée du 28 Avril 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE 

( 20/01396)

Mme [G]

















S.C.I. RESIDENCE DU SOLEIL





C/



[O] [S] [X]





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***





APPELANTE



S.C.I. RESIDENCE DU SOLEIL

149 rue du Faubourg Bonnefoy

31500 TOULOUSE/FRANCE

Représentée par Me Hugo BOUILLET, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉE



Madame [O] [S] [X]

40 impasse Barthe 

appt 5

31200 TOULOUSE

Représentée par Me Flavie DE MEERLEER, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.013383 du 14/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par contrat du 18 novembre 2013, la SCI Résidence du Soleil a donné à bail à Mme [O] [S] [X] un appartement situé 65, rues Pierre-Paul Riquet à Toulouse.



Par acte du 1er avril 2014, Mme [S] [X] a pris à bail un autre appartement propriété de la bailleresse situé 40, Impasse Barthe à Toulouse.



Des impayés ont entraîné la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 juin 2019.



Par acte du 16 juin 2020, la SCI Résidence du Soleil a fait assigner Mme [O] [S] [X] aux fins d'obtenir :

' le constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

' l'expulsion de la locataire,

' la condamnation de Mme [S] [X] à lui verser 24'430,21 € outre intérêts et une indemnité d'occupation mensuelle,

à titre subsidiaire :

' dire et juger que Mme [S] [X] n'a pas usé paisiblement des locaux loués,

En conséquence :

' ordonner l'expulsion de Mme [S] [X],

' condamner Mme [S] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation,

A titre très subsidiaire et en tout état de cause :

' constater le défaut de justification d'une attestation d'assurance contre les risques locatifs,

En conséquence :

' prononcer la résiliation du bail,

' ordonner l'expulsion de Mme [S] [X],

' condamner Mme [S] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation,

' condamner Mme [S] [X] au paiement de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner Mme [S] [X] aux dépens.



Par jugement du 17 novembre 2020, le tribunal d'instance de Toulouse a :

' ordonné une réouverture des débats et invité :

* la SCI Résidence du Soleil à produire les quittances de loyer correspondant aux mois pour lesquels les paiements ont été effectués en espèces,

* Mme [S] [X] à fournir la preuve du paiement des factures dont elle demande de remboursement,

* les parties à produire l'état des lieux d'entrée suite au bail du 1er avril 2014, 

* l'attestation de la caisse d'allocations familiales indiquant pour les périodes non prescrites le montant des prestations versées et le bénéficiaire du paiement pour toutes les périodes concernées par la demande.



Par jugement du 28 avril 2021, le juge du contentieux de la protection de Toulouse a :

' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2014 entre la SCI Résidence du Soleil et Mme [O] [S] [X] sont réunies,

' condamné Mme [S] [X] à verser à la SCI Résidence du Soleil la somme de 27'909,39 €,



' condamné la SCI Résidence du Soleil à payer à Mme [S] [X] la somme de 17'516,80 € en réparation du préjudice de jouissance subi et des factures de travaux qu'elle a dû avancer,

' ordonné la compensation entre ces sommes,

' autorisé Mme [S] [X] à s'acquitter de la somme de 10'392,59 €, outre le loyer les charges courantes en 36 mensualités de 100 € chacune,

' suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés et dit que si les délais accordés sont entièrement respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

' dit qu'en revanche toute mensualité qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible et qu'à défaut pour Mme [S] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux il pourra être procédé à son expulsion et à sa condamnation à verser à la SCI Résidence du Soleil une indemnité mensuelle d'occupation,

' condamné la SCI Résidence du Soleil à verser à me Maître Flavie de Meerler 2000 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

' condamné la SCI Résidence du Soleil aux dépens.



Par déclaration du 14 mai 2021, la SCI Résidence du Soleil a fait appel de la décision en ce qu'elle a : «Condamné la SCI Résidence du Soleil à payer à Mme [O] [S] [X] la somme de 17.516,80 € en réparation du préjudice de jouissance subi et des factures de travaux qu'elle a dû avancer, - Autorisé Mme [O] [S] [X] à s'acquitter de la somme de 10.392,59 €, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 100 € chacune dont une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts; - Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accords, - Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise; - Condamné la SCI Résidence du Soleil à verser à Maître Flavie De Meerleer, avocate au Barreau de Toulouse, la somme de 2.000 € au titre de l'article 37 de la loi sur l'aide juridique du 10 juillet 1991, - Condamné la SCI Résidence du Soleil aux dépens. ».



Par dernières conclusions du 15 mars 2022, la SCI Résidence du Soleil demande à la cour de :

' accueillir la société Résidence du Soleil en son appel et le dire recevable, 

' débouter Mme [O] [S] [X] de l'ensemble de ses conclusions, fins et prétentions, en ce compris ses demandes additionnelles en cause d'appel, 

' confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2014 entre la SCI Résidence du Soleil et Mme [O] [S] [X] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au 40 impasse Barthe, appartement 5, à Toulouse (31200) sont réunies à la date du 14 août 2019 ;

- condamné Mme [O] [S] [X] à verser à la SCI Résidence du Soleil la somme de 27.9090, 39 € (décompte arrêté au 29 décembre 2020), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2019 sur la somme de 13.456,36 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; 

L'infirmer en ce qu'il a : 

- condamné la SCI Résidence du Soleil à payer à Mme [O] [S] [X] la somme de 17.516,80 € en réparation du préjudice de jouissance subi et des factures de travaux qu'elle a dû avancer, 

- ordonné la compensation entre ces deux sommes, 

- autorisé Mme [O] [S] [X] à s'acquitter de la somme de 10.392,59 €, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 100 € chacune dont une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts; 

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, 

- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; 

- condamné la SCI Résidence du Soleil à verser à Maître Flavie De Meerleer, avocate au Barreau de Toulouse, la somme de 2.000 € au titre de l'article 

37 de la loi sur l'aide juridique du 10 juillet 1991, 

- condamné la SCI Résidence du Soleil aux dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant : 

Au principal : constater la résiliation par application de la clause résolutoire y étant insérée, du bail consenti par la SCI Résidence du Soleil à Mme [O] [S] [X] à la date du 14 août 2019, 

A titre subsidiaire: dire que Mme [O] [S] [X] n'a pas usé 

paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et prononcer la résiliation du bail consenti par la SCI Résidence du Soleil à Mme [O] [S] [X]à la date du

14 août 2019, 

En conséquence : 

Ordonner l'expulsion de Mme [O] [S] [X] et de tout occupant de son chef, ainsi que de ses biens, de l'appartement sis 40 impasse Barthe, rez-de-chaussée, appartement 5, 31200 Toulouse, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, 

Ordonner à Mme [O] [S] [X] de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clefs, 

Autoriser la SCI Résidence du Soleil à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [S] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, 

Autoriser la SCI Résidence du Soleil à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de Justice qui sera commis à cet effet, assisté s'il estime utile d'un technicien, 

Autoriser la Résidence du Soleil à séquestrer les effets mobiliers qui en sont 

susceptibles pour sûretés des loyers échus, charges locatives et indemnités d'occupation, 

Condamner Mme [O] [S] [X] au paiement de la somme de 27.909,39 € outre intérêt au taux légal depuis le commandement du 13 juin 2019 à titre de loyers, à parfaire à la date de la résiliation du bail, 

Condamner Mme [O] [S] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux, 

En toutes hypothèses : 

Dire qu'il n'y a lieu à condamnation de la société Résidence du Soleil à payer à Mme [O] [S] [X] une somme au titre d'un préjudice de jouissance et des factures travaux qu'elle a présentée, Et à titre subsidiaire la ramener à de justes proportions limitées à 5.000 €,

Condamner Mme [O] [S] [X] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 



Condamner Mme [O] [S] [X] au paiement des entiers dépens de l'instance et de ses suites, en ce compris le coût du commandement de payer, 



Par dernières conclusions du 7 mars 2022, Mme [S] [X] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a retenu une dette de loyers de 27.909, 39 €, 

- juger que la dette de Mme [O] [S] [X] s'élève à la somme de 2.337 €, 

- débouter la SCI Résidence du Soleil de l'ensemble de ses demandes, 

Y ajouter sur le fondement de l'article 556 du Code de Procédure Civile ; 

- condamner la SCI Résidence du Soleil à verser à Mme [S] [X]la la somme de 3.500 € au titre du préjudice de jouissance lié à la continuation du préjudice depuis le jugement et l'absence d'entreprise des travaux malgré les injonctions de la Mairie de Toulouse, 

- condamner la SCI Résidence du Soleil à verser à Mme [S] [X] la somme de 1.500 € au titre du préjudice de jouissance lié à la violation de sa vie privée par la venue incessante de la bailleresse sur les lieux. 

- ordonner la compensation entre la dette de loyer retenue et le montant global des dommages-intérêts alloués au titre du manquement à l'obligation de jouissance du bailleur, 

En tout état de cause, 

' condamner la SCI Résidence du Soleil au versement de la somme de 4.000 € à titre d'indemnité qualifiée d'honoraires auprès de Me Flavie De Meerleer, conseil de Mme [S] [X] en application des articles 

37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,

' donner acte à Me Flavie De Meerleer de ce qu'elle s'engage à renoncer au 

bénéfice de l'aide juridictionnelle si,dans les douze mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès de la Résidence du Soleilla somme allouée ; 

' condamner la SCI Résidence du Soleil aux entiers dépens. 



La clôture de l'instruction est intervenue le 21 mars 2022.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS :



Sur la portée de l'appel :



Aux termes des dispositions de l'article 562 du Code de procédure civile l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent et la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.

La cour est saisie par les dispositions énoncées comme étant critiquées dans l'acte d'appel formalisé par la partie appelante ou, ensuite, par l'appel incident relevé par la partie intimée.



En l'espèce la cour n'est pas saisie des dispositions du jugement attaqué relatives au constat de la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire de sorte qu'il n'y a pas lieu de confirmer le jugement de ce chef comme le demande l'appelante.



Sur la condamnation de la bailleresse au versement de dommages-intérêts à la locataire :



La bailleresse conteste avoir pu être à l'origine de la suspension de l'aide au logement versée à la locataire par la CAF et rappelle qu'elle s'est contentée d'informer cet organisme de la situation d'impayés de sa locataire ce qui a entraîné la suspension de ses droits.



Elle explique que ce n'est qu'en réponse à sa demande de résiliation du bail que la locataire a évoqué l'insalubrité des lieux alors que ceux-ci ont été donnés en parfait état et que les désordres qui ont été constatés résultent exclusivement du comportement de la locataire qui a notamment obturé la principale source de lumière et de circulation d'air de l'appartement en installant un auvent devant la baie vitrée.



Elle explique être intervenue dès le 30 avril 2021 afin d'évaluer les travaux et s'être présentée le 1er mai chez la locataire avec des professionnels. Cependant, la locataire n'a pas ouvert puis a refusé de convenir d'un nouveau rendez-vous et régulièrement retardé l'intervention des professionnels en charge des reprises.



Elle rappelle que la désinsectisation a dû être reprise trois fois car la locataire ne respectait pas le protocole prévu laissant notamment de la nourriture à l'air libre.



Elle conteste enfin que la locataire se soit trouvée devoir quitter son logement sans solution de relogement.



Elle rappelle que l'humidité dans les toilettes provenait d'un dégât des eaux de l'appartement du dessus et qu'il appartenait à la locataire de déclarer ce sinistre à son assureur.



Elle affirme le caractère factice des factures produites par la locataire à hauteur de 2516,80 € et qu'en tout état de cause elle a elle-même répondu dans le cadre de la procédure d'insalubrité qu'aucuns travaux n'avaient été réalisés suite à ce dégât des eaux. D'ailleurs, elle ne justifie pas du règlement de ces factures, les désordres ayant en tout état de cause dû être pris en charge par son assureur.



Mme [S] [X] oppose que le délabrement du logement résulte d'un problème structurel d'aération et d'un important dégât des eaux survenu en 2016 qui n'a donné lieu à aucuns travaux. Elle rappelle que le rapport du service communal d'hygiène et de santé de Toulouse du 29 janvier 2021 relève que le logement présent un risque manifeste pour la santé des occupants en raison des infiltrations et du développement de moisissures, des défauts de l'installation électrique et de la présence de blattes; que l'importance des désordres a entraîné la reconnaissance de l'état d'insalubrité de son appartement. 



Elle affirme enfin avoir dépensé 2516,80 € pour suppléer la carence de la bailleresse et affirme ne pas être responsable des désordres qui persistent malgré ses relances alors qu'elle souffre de troubles respiratoires et n'a pas été relogée pendant les travaux alors qu'elle était seule avec ses enfants.



Il est constant que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurite physique ou à la sante, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critere de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le bailleur est obligé :

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse .



Le préjudice de jouissance d'un locataire ne peut résulter d'un éventuel manquement de son propriétaire à la communication à la CAF des informations nécessaires à l'obtention des aides au logement par le locataire. Le propriétaire en tout état de cause justifie de ses obligations par les messages adressés à cet organisme.



S'agissant des désordres affectant les lieux et lorsque ceux-ci ont été donnés en bon état,le point de départ de l'indemnisation du locataire est le moment où il a informé le bailleur des difficultés rencontrées dans la jouissance du bien.



En l'espèce, le bien a été donné à bail selon acte du 1er avril 2014. Des travaux de réfection avaient été effectués moins quatre ans auparavant et il résulte de l'état des lieux d'entrée établi le même jour et de l'état des lieux de sortie des précédents locataires que l'appartement a été donné en parfait état.



Les parties s'accordent à dire qu'en mars 2016 l'appartement a subi un dégât des eaux, sans que les causes de celui-ci soient déterminées ni les désordres en résultant établis.



En tout état de cause, si par courrier du 19 septembre 2020, la locataire a demandé ses quittances à la bailleresse elle n'a pas évoqué de trouble dans la jouissance du logement.



Selon courrier du 21 décembre 2018, le service communal d'hygiène et de santé informait la bailleresse des constatations suivantes :

' une forte présence d'humidité de moisissures dans tout le logement : sur les murs et plafonds des deux chambres, de la cuisine, de couloir, de séjour, du cabinet d'aisance et de la salle de bains,

' le plafond de la salle de bains fendu.

Il concluait que cette situation portait atteinte à la salubrité du public et constituait une infraction au règlement sanitaire et social et lui demandait d'y remédier.



C'est donc à partir de cette date, qui fixe information de la bailleresse que la locataire peut-être indemnisée au titre de son préjudice de jouissance



Le 10 avril 2019 une mise en demeure était adressé à la bailleresse.



Le 19 novembre 2020 le service communal d'hygiène constatait :

' présence importante d'humidité développement de moisissures dans l'ensemble du logement,

' dégradation liée à un excès d'humidité des pieds de murs dans le couloir de l'entrée,

' présence d'infiltrations au niveau de la cloison de la salle de bains. Cette dernière est complètement dégradée elle se désolidarise du plafond et des éléments des plaques de plâtre tombent,

' défaut du système de ventilation : absence de tirage au niveau des bouches d'extraction de la VMC,

' au niveau de la cloison dégradée de la salle de bains présence d'interrupteurs et de prises qui pendent sur leur fils d'alimentation,

' présence de blattes dans le logement.



Le 7 janvier 2021 un rapport de constatations d'insalubrité était établi préconisant : toutes mesures nécessaires pour remédier à la présence d'humidité constatée dans l'appartement, pour assurer un système d'extraction d'air suffisant et efficace, mettre en sécurité l'installation électrique et remédier à la présence de blattes dans le logement.



Plus précisément, ce rapport relève que suite au dégât des eaux de mai 2016 aucuns travaux n'a été réalisé, sans qu'aucune précision soit donnée sur la responsabilité de ce dégât des eaux (copropriété, voisin du dessus) et sur l'action de l'assurance de la locataire.



Les parties n'ont pas estimé utile de produire l'arrêté préfectoral du 25 mars 2021 déclarant insalubre le logement.



S'agissant des blattes, elles auraient été vues si elles étaient apparues avant l'arrivée des locataires. Suite à la demande des services de la mairie, ce n'est que le 17 novembre 2021 que la bailleresse a fait intervenir la société Adonis qui a effectué trois passages et précise dans un rapport du 8 décembre 2021 « moins de cafards actifs mais toujours présents. Traitement dans toutes les pièces de la maison. Traitement difficile car le protocole n'est pas respecté (appartement sale et encombré. Nourriture laissée à l'air libre dans la cuisine et salon').».



Ainsi, si la bailleresse est intervenue tardivement, le comportement de la locataire a contribué au maintien de ce désordre.



Il ressort des rapports de la mairie que la locataire ne peut être considérée comme responsable de la défaillance du système de ventilation du logement qui a forcément aggravé le problème d'humidité.



Il convient d'examiner si la bailleresse a tenté de remédier aux désordres constatés.



Il ressort du procès-verbal de constat établi le 26 novembre 2019 que si la locataire à laquelle il était reproché d'avoir aménagé en rez-de-jardin un auvent à usage de débarras débordant sur les parties communes de la copropriété a opposé l'insalubrité de son logement, elle a refusé que le propriétaire rentre en sa présence afin de constater les désordres.



Suite à l'intervention des services de la mairie, la bailleresse écrivait à la locataire selon message du 6 mai 2021: « vendredi 30 avril 2021, nous nous sommes présentés à votre domicile afin de vous demander l'accès à votre logement pour réaliser les travaux.



Vous nous avez indiqué que nous pourrions faire les travaux nécessaires que nous pouvions venir dès le samedi 1er mai à 8 h00, car vous deviez vous présenter à partir de 11 heures.

Ce samedi 1er mai 2021, nous sommes venus avec le plombier, l'électricien, le plaquiste et le peintre, devant votre domicile à 8 h00, pour constater les travaux à réaliser et vous fixer le rendez-vous nécessaire à leur exécution.

À 8h00 vous nous avez ouvert la porte mais refusé l'accès au motif que vous n'étiez pas encore levée. Vous nous avez demandé de revenir à 10 h00.

À 10h 00, nous nous sommes présentés avec les artisans mais vous ne nous avez pas ouvert votre porte. Après avoir fait le tour de votre appartement par l'extérieur, nous en avons déduit que vous ne souhaitiez pas nous ouvrir, ou que vous étiez déjà partie.

Nous vous demandons de nous fixer un nouveau rendez-vous afin que nous puissions faire le point sur les travaux à réaliser et indiquer aux entreprises les dates auxquelles elles pourront intervenir.

Nous souhaitons remettre en état votre appartement sans délai et une prompte réponse en retour débloquera la situation. ».



La locataire ne conteste pas avoir reçu ce message auquel elle ne justifie pas avoir répondu.



Par message du 17 mai 2021, la bailleresse alertait les services de la mairie de Toulouse de ce que son artisan prévoyait cinq jours de travaux, précisant que la locataire aurait accès à l'eau, l'électricité et aux toilettes mais qu'elle devrait fournir des pièces désencombrées. 



Le 19 mai 2021 elle proposait un début des travaux le 24 mai à la locataire qui, le 24 mai à 1h12 du matin sollicitait un report au 25 mai ce qui était impossible les travaux étaient reportés au 31.



Le 23 juin 2021 la locataire écrivait à son bailleur qu'elle comptait terminer de faire de la place « d'ici deux à trois jours » pour que les peintres puissent intervenir et il résulte du message de la bailleresse du 1er juillet 2021 que la locataire n'a pas recontacté la propriétaire pour que les artisans interviennent et qu'eux- mêmes n'arrivaient pas à la rencontrer ni à la contacter. Le 4 juillet elle indiquait qu'il lui restait à libérer la chambre ce qui serait fait le 5 juillet et enfin informait la bailleresse avoir débarrassé les lieux le 5 juillet à 23h08. Finalement le 8 juillet 2021 le bailleur indiquait à sa locataire ne pas réussir à la contacter téléphoniquement, mail ou SMS depuis que le plaquiste avait fini son intervention.



Il ressort des derniers messages de la locataire que celle-ci se plaignait de problèmes d'électricité sans qu'ils soient établis ou affectant les radiateurs dont elle alertait les services de l'hygiène en novembre 2021. Il était répondu que ce point n'avait pas été relevé ou mentionné et Mme [S] [X] ne produit aucune pièce à l'appui de ses affirmations, le service communal d'hygiène et de santé indiquant le 19 novembre 2021 que s'agissant du chauffage ou la difficulté incombait au bailleur et un arrêté d'urgence pourrait être pris ou bien elle incombait au locataire et il était possible de solliciter les services sociaux pour mise en danger d'enfant. La locataire ne justifie pas de la suite qui a été donnée à ce message.



Finalement, l'arrêté déclarant insalubre l'appartement objet du litige était abrogé le 7 décembre 2021.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il n'est pas établi que la bailleresse avait connaissance de l'état de l'appartement avant l'intervention du service d'hygiène du 21 décembre 2018. La locataire ne peut donc être indemnisée au titre de son préjudice de jouissance avant cette date alors qu'au surplus les causes du dégât des eaux qui s'est produit en 2016 ne sont pas établies, l'expertise qui au vu de la convocation produite a été diligentée en mai 2016 n'étant pas produite par la locataire qui ne justifie pas des suites données à l'intervention de son assureur.



Par la suite le service communal d'hygiène a adressé une mise en demeure à la bailleresse le 10 avril 2019 et un arrêté d'insalubrité rémédiable pris le 25 mars 2021.



Pourtant, ce n'est qu'à compter du 30 avril 2021 que la bailleresse a tenté d'engager les premiers travaux.



Par la suite, le comportement dilatoire de la locataire tel qu'il est établi par les messages échangés entre les parties a retardé leur réalisation et l'entreprise de désinsectisation a stigmatisé l'absence de respect par elle du protocole nécessaire à l'éradication des insectes.



Au regard cet historique et des conséquences de l'état de l'appartement sur sa santé dont justifie la locataire, il convient de fixer l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant de la carence de la bailleresse à 8000 €, par infirmation du jugement déféré.



Au surplus, la locataire ne justifie pas de la persistance des troubles depuis la levée de l'arrêté d'insalubrité, les photographies non datées qu'elle produit étant insuffisantes à l'établir, sa demande de 3500 € au titre d'un préjudice de jouissance complémentaire subie depuis le jugement qui doit en conséquence être rejetée.



La locataire sollicite 1500 € en raison d'intrusions fréquentes et de violations réitérées de sa vie privée par la bailleresse.



Elle invoque les photographies qui ont été prises par celle-ci. Ces photographies sont produites à l'appui de la demande subsidiaire de la bailleresse de prononcer de résiliation du bail en raison des manquements de la locataire résultant notamment d'une installation par cette dernière d'un auvent et de véhicules sur les parties communes. Ces photographies prises dans les parties communes ne sont pas constitutives d'une atteinte à la vie privée de même que le procès-verbal de constat qui a été tenté le 26 novembre 2019 qui n'a pu relever que l'installation du auvent débordant sur les parties communes la locataire ayant refusé l'entrée de son logement propriétaire bien que invoquant son insalubrité. Si une des photographies montre les enfants de la locataire, ce qui est regrettable, cette photographie n'étant pas destinée à la diffusion mais exclusivement sa production en justice et les enfants étant dehors aucun manquement ne peut être retenu. S'agissant du compteur d'eau, il ne peut être reproché à la bailleresse alertée d'une surconsommation d'avoir tenté d'en comprendre les causes avec l'aide d'un technicien, la locataire aurait au contraire dû s'associer à cette recherche ce dont elle ne justifie pas. En conséquence, aucune somme ne peut être octroyée à la locataire pour « pénétrations fréquentes et violation réitérée de la vie privée ».



Enfin, bien que par décision du 17 novembre 2020 il a été demandé à la locataire de justifier du paiement des factures dont elle demandait le remboursement et correspondant à des frais d'embellissement de l'appartement, il n'a pas été répondu à cette demande qui doit en conséquence être rejetée par infirmation du jugement déféré, étant rappelé que dans le cadre de la procédure d'insalubrité la locataire a affirmé qu'aucuns travaux n'avaient été réalisés depuis le dégât des eaux de 2016. 



Sur la dette de loyer de la locataire :



La locataire fait valoir qu'elle était en position de faiblesse, a toujours réglé son loyer en espèces à la demande du bailleur et que seule une partie en a été comptabilisée. Elle affirme que jusqu'à l'engagement de la procédure aucune quittance ne lui a été remise.



Elle affirme que la bailleresse n'a pas remis en temps utiles les documents nécessaires afin que la CAF verse les allocations venant en déduction des loyers depuis le 23 mars 2018 alors qu'elle aurait dû recevoir depuis cette date et jusqu'au 30 janvier 2019 la somme totale de 8717 € dont elle réclame le paiement.



Elle produit des courriers de personnes indiquant qu'elles règlaient leurs loyers à la bailleresse en espèces et ne pas avoir obtenu de quittance. 



La bailleresse conteste que ces personnes aient été ses locataires et aucune pièce n'est produite à l'appui de leurs affirmations (bail, factures...).



La bailleresse produit les messages échangés avec la CAF sans qu'il soit établi par la locataire un quelconque manquement lui ayant fait perdre le bénéfice de ses droits.



En conséquence, sa demande de condamnation de la bailleresse à hauteur de 8717 € doit être rejetée.



Sur la consommation d'eau :



La locataire conteste la somme mise à sa charge à ce titre.



La bailleresse oppose que les compteurs sont relevés par une société indépendante et relève que la consommation d'eau de la locataire a très fortement augmenté à compter de la délivrance du commandement de payer qui lui a été adressé le 13 juin 2019 entraînant une alerte de la société.



En l'état la cause de cette augmentation n'est pas établie et Mme [S] [X] est la seule locataire à avoir vu sa consommation augmenter d'une façon aussi importante, ce qui laisse présumer l'absence de difficultés du réseau commun.



À défaut pour la locataire de justifier d'une cause relevant de la responsabilité de la bailleresse elle gardera la charge des factures de consommation d'eau qui lui sont imputées.









Sur la clause résolutoire :



La bailleresse fait valoir qu'il est constant que les conditions de la clause résolutoire sont acquises au 14 août 2019 l'arriéré n'ayant pas été régularisé par la locataire dont l'arriéré s'élevait à 27'909,39 € et dont la dette n'a été diminuée que par la somme qui lui avait été allouée à titre de dommages-intérêts. Elle souligne que la locataire n'a pas respecté les délais de paiement qui lui avait été accordés par le premier juge malgré le prononcé de l'exécution provisoire.



La locataire n'a pas répondu sur ce point.



Il ressort du décompte produit par la bailleresse que depuis le jugement la dette de la locataire a augmenté de 2228,53 € ce qui n'est pas contesté par la locataire.



En tout état de cause la dette de la locataire s'élevait à 27'909,39 € au 

13 juin 2019 et il lui a été octroyé 8000 € à titre de dommages-intérêts.



L'apurement du solde de 19'909,39 € en 36 mensualités obligeraient la locataire à effectuer des versements de 553 € en plus du loyer courant.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 réserve l'octroi de délais de paiement dans la limite de trois ans « au locataire en situation de régler sa dette locative ». Or, en l'espèce la locataire ne démontre pas au regard de son important retard locatif pouvoir assumer un montant supplémentaire supérieur au montant du loyer alors qu'elle ne bénéficie que d'aides sociales.



En conséquence, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire par infirmation de jugement déféré.



Enfin, il n'y a pas lieu d'autoriser la bailleresse à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier, les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 devant recevoir exécution ni de séquestrer les effets mobiliers de la locataire.de plus, les comptes entre les parties s'établiront au départ de la locataire sans qu'il y ait lieu d'ordonner à celle-ci de justifier de l'acquis des charges, la remise des clés devant se faire à son départ sans qu'il y ait lieu de l'ordonner.





Sur les demandes annexes :



L'équité commande de rejeter les demandes présentées en première instance et en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle du 10 juillet 1991 par infirmation du jugement déféré.



Au regard de la solution du litige, chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés, sauf le coût du commandement de payer du 13 juin 2019 qui restera à la charge de la locataire.





PAR CES MOTIFS :



La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine: 



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 27'909,39 €, le solde dû par Mme [O] [S] [X] au titre des loyers et charges arrêtés au 29 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 

13 juin 2019 sur 13'456,36 € et à compter du jugement pour le surplus et ordonné la compensation des dettes réciproques des parties,



Statuant à nouveau pour le surplus et y ajoutant :



Fixe à 8000 € le montant des dommages-intérêts dus par la SCI Résidence du Soleil à Mme [O] [S] [X] en réparation du préjudice de jouissance subi par la locataire,



Au regard de la compensation ordonnée entre les dettes réciproques :



Condamne Mme [O] [S] [X] à verser à la SCI Résidence du Soleil 19'909,39 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2019 sur 13'456,36 € et à compter du jugement pour le surplus,



Rejette la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire présentée par Mme [O] [S] [X],



A défaut de départ volontaire de Mme [O] [S] [X] dans le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux ordonne son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, et dit qu'il sera procédé conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par la bailleresse,



Condamne Mme [O] [S] [X] à verser à la SCI Résidence du Soleilune indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux, cette indemnité d'occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,



Rejette les demandes de la SCI Résidence du Soleil de faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice et de séquestrer les effets mobiliers de la locataire pour sûreté des loyers échus, charges et indemnités d'occupation, d'ordonner à Mme [O] [S] [X] de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clés,



Rejette la demande de Mme [O] [S] [X] de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance depuis le jugement déféré et en raison de la violation de sa vie privée,



Rejette les demandes des parties présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle en première instance et en cause d'appel,





Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés en première instance et en appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle pour Mme [O] [S] [X] et qui gardera la charge du coût du commandement de payer du 13 juin 2019.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









 I. ANGER E. VET