Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 12 mai 2022

N° RG 21/00567 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IVWW





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 12 MAI 2022











DÉCISION DÉFÉRÉE :



19-000664

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DIEPPE du 14 Janvier 2021





APPELANTS :



Monsieur [J] [C]

né le 22 Juillet 1994 à TIZI OUZOU (99)

89 Rue Jean JAURES

95400 ARNOUVILLE LES GONESSE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001610 du 15/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)



Représenté et assisté par Maître Antoine Bachar TOMEH, avocat au barreau de Dieppe 





Madame [B] [V] épouse [C]

née le 06 Octobre 1986 à DIEPPE (76200)

8 Rue Saint François

76190 YVETOT



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001611 du 15/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)



Représentée et assistée par Maître Antoine Bachar TOMEH, avocat au barreau de Dieppe 







INTIMEE :



S.A. LOGEAL IMMOBILIERE LOGEAL IMMOBILIERE, société anonyme d'habitations à loyer modéré, au capital de 122.228 € immatriculée au RCS de ROUEN sous le n° 975.680.190, dont le siège social est 5 rue Saint Pierre - 76190 YVETOT 

5 rue Saint Pierre

76190 YVETOT



Représentée et assistée par Maître Marie TESSIER de la SCP BOBEE TESSIER, avocats au barreau de Rouen









COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 10 Mars 2022 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, Conseillère, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION:



Madame DUPONT





DEBATS :



A l'audience publique du 10 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2022





ARRET : 



Contradictoire





Prononcé publiquement le 12 Mai 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.





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Exposé des faits et de la procédure



Par acte sous seing privé du 21 mai 2013, la société Logeal Immobilière a donné à bail à Mme [B] [V] épouse [C], un logement situé 424 route de Dieppe les Grandes Ventes, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 322,91 euros.



Par acte d'huissier du 4 octobre 2019, M. [J] [C] et Mme [C] ont fait assigner la société Logeal Immobilière devant le tribunal d'instance de Dieppe aux motifs que la société Logeal ne leur avait pas remis un logement décent et leur avait causé par sa carence un préjudice de jouissance justifiant l'allocation d'une indemnité de 7.485,25 euros ainsi que celle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, outre la somme de 2.411,33 euros à titre des dommages et intérêts pour préjudice économique et financier.



Par jugement contradictoire du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Dieppe a :



- rejeté la demande des époux [C] tendant à ce que les écritures et demandes de la société Logeal Immobilière soient écartées des débats ;

- condamné la société Logeal Immobilière à verser aux époux [C] la somme de 1.200 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

- rejeté la demande des époux [C] en paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- rejeté la demande des époux [C] en paiement de la somme de 5.730,03 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice économique et financier ;

- rejeté la demande de la société Logeal Immobilière tendant à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire ;

- rejeté la demande de la société Logeal Immobilière tendant à ce qu'une réouverture des débats soit ordonnée pour vérification et analyse des consommations d'électricité ;

- condamné la société Logeal Immobilière aux entiers dépens incluant le coût du constat d'huissier en date du 4 décembre 2019 ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration reçue le 10 février 2021, les époux [C] ont relevé appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2022.



Exposé des prétentions des parties 



Par dernières conclusions reçues le 16 octobre 2021, M. et Mme [C] demandent à la cour de :



- débouter la société Logeal Immobilière, intimée et appelante incidente, de l'ensemble de ses demandes, fin et conclusions ;

- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu du tribunal judiciaire de Dieppe en date du 14 janvier 2021 ;

- en exception, confirmer son jugement concernant la condamnation de la société Logeal à payer les dépens dont les frais liés au constat d'huissier de justice réalisé à la requête des parties appelante pour la somme de 330 euros ;

- constater que le tribunal judiciaire de Dieppe a admis aux débats la remise des conclusions de la société Logeal Immobilière contrairement aux dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile.

Sur ce : 

- constater que la société Logeal Immobilière a failli à ses obligations en tant que propriétaire de devoir présenter un logement décent et accessible à la jouissance pour les époux [C], locataires ;

- constater que la société Logeal Immobilière a causé, par sa carence, sa mauvaise foi et par le non-respect de ses obligations de procéder aux réparations nécessaires, un préjudice de jouissance à l'égard des époux [C].

Par conséquent : 

- condamner la société Logeal Immobilière à payer aux époux [C] la somme de 7.485,25 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

- condamner la société Logeal à payer aux époux [C] la somme de 3.500 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- condamner la société Logeal Immobilière à payer aux époux [C] la somme de 3.318,70 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice économique et financier ;

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- la condamner aux entiers dépens pour cause d'appel dont la somme de 330 euros correspondants aux frais de l'huissier de justice susvisés.



Par dernières conclusions reçues le 3 août 2021, la société Logeal Immobilière demande à la cour de :



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l'exception de la condamnation de la société Logeal Immobilière à payer aux époux [C] la somme de 1.200 euros au titre du préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau sur ce point :

- constater l'absence de préjudice de jouissance et débouter les époux [C] de cette demande.

En toute hypothèse :

- débouter les époux [C] de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamner les époux [C] à payer à la société Logeal Immobilière une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens de celles-ci.



MOTIVATION



A titre liminaire il convient de constater que les époux [C] demandent à la cour de constater que le tribunal a admis aux débats les conclusions de la société Logeal Immobilière mais qu'ils n'en tirent aucune conséquence juridique.



Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance



Pour allouer aux époux [C] une somme forfaitaire de 1200 euros au titre de leur trouble de jouissance, le premier juge a considéré que, si le bailleur était intervenu suites aux différentes réclamations des locataires, ceux-ci avaient néanmoins subi un préjudice jusqu'à l'intervention du bailleur ; qu'en outre le constat d'huissier du 4 décembre 2019 permettait de constater que la société Logéal Immobilière n'était pas intervenue concernant l'isolation des fenêtres de la salle de bains et de la pièce principale et que le mur de la buanderie présentait toujours une humidité et de la moisissure. Le premier juge a toutefois relevé que les locataires ne pouvaient solliciter une indemnité correspondant aux loyers versés depuis le début du bail, ce qui impliquerait de démontrer que les désordres étaient présents dès leur entrée dans les lieux, avaient été signalés dès l'origine et rendaient les lieux inhabitables, ce qui n'était pas le cas.



M. et Mme [C] critiquent l'évaluation faite de leur préjudice considérant que le premier juge aurait dû constater que la privation d'une jouissance paisible et entière du bien loué par les locataires, avait commencé dès le début du bail et n'avait été résolue, partiellement que quelques années plus tard, de sorte que leur préjudice s'étale sur la totalité de la période du bail.



La société Logéal Immobilière soutient qu'elle n'a commis aucune faute puisque l'intégralité des demandes de locataires a été suivie d'effet et les travaux ont été réalisés sans que l'on puisse lui reprocher un retard dans leur exécution.







Comme l'a rappelé le premier juge, conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant aux performances énergétiques minimales et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitabilité.

En outre le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée établi le 24 mai 2013 que le logement donné à bail était en bon état à l'exception d'un vélux fêlé dans l'escalier et des convecteurs mal placés dans les chambres. En revanche, la peinture avait été refaite à neuf et il était indiqué que les sanitaires des toilettes étaient neufs.



Le bailleur a donc remis un logement décent le 21 mai 2013.



Au cours du bail et suivant courrier recommandé du 29 août 2017, les locataires ont sollicité le changement d'un bac à douche à l'origine d'une fuite générant humidité et champignons. Aux termes de ce courrier, Mme [C] indiquait avoir téléphoné à de multiples reprises au du bailleur en vue d'obtenir le changement de cet élément, sans succès. 



Le 4 décembre 2019, les époux [C] faisaient réaliser un constat d'huissier, de plaignant de la présence d'une forte humidité dans le logement et d'une surconsommation anormale d'électricité liée à la vétusté du système de chauffage.



L'huissier a constaté dans la salle de bains le passage de l'air sous l'encadrement de la fenêtre ainsi que le joint du bac de douche et des parois en faïence décollé permettant aux eaux de la douche de s'infiltrer.

Il a constaté la présence de salpêtre et de moisissure sur le mur de la buanderie derrière le lave-linge et un relevé d'humidité du mur de 43,4%.

Dans les pièces du rez-de-chaussée de l'habitation pourvues de radiateurs, il a observé que les radiateurs étaient anciens, que les grilles en nid d'abeille étaient vétustes et que les radiateurs ne se mettaient en fonctionnement qu'après que la molette eut été réglée en position 7 ou 8.

Enfin l'huissier a constaté la présence de salpêtre et de moisissure au niveau des angles de murs et pieds de murs se trouvant à proximité de la porte qui devait prochainement être convertie en fenêtre.



Le 27 juillet 2020, Mme [C] écrivait à son bailleur pour lui indiquer qu'elle avait bien reçu la visite de l'entreprise envoyée pour la destruction de cafards, précisant que les murs étaient toujours pleins de moisissure.

Puis par courrier du 4 septembre 2020, elle informait son bailleur de son départ des lieux, dans la mesure où la maison était infestée de moisissure et de cafards. 

C'est par des motifs pertinents que le premier juge a constaté que si à la suite du signalement des époux [C] concernant la fuite du bac à douche, la société Logéal Immobilière avait fait réaliser des travaux le 29 novembre 2017 et le 31 janvier 2018, après avoir constaté lors d'une visite effectuée le 12 septembre 2017, une fuite sous le receveur et la nécessité de reprendre deux cloisons et deux portes, ces travaux portant sur le mur séparant la salle de bains et la buanderie n'avaient pas permis de faire cesser les troubles puisque l'huissier avait constaté le 4 décembre 2019, la persistance d'humidité dans la buanderie.



Pour autant, M. et Mme [C] n'établissent pas que l'existence d'humidité dans la buanderie les ait privés de l'usage de celle-ci justifiant l'octroi d'une indemnité pour trouble de jouissance, le constat du 4 décembre 2019 établissant d'ailleurs la présence d'une machine à laver, de sorte que cette pièce était bien utilisée conformément à l'usage auquel elle était destinée.



De même s'agissant des radiateurs, quand bien même le constat d'huissier indique que ceux-ci sont anciens, il ressort d'une intervention de la société Engie du 1er avril 2019 destinée au contrôle des radiateurs, que celle-ci n'a relevé aucune panne. Néanmoins la société Logéal Immobilière a fait procéder à leur remplacement ainsi que cela ressort de la facture du 20 décembre 2019, soit très peu de temps après les constatations de l'huissier.

Aucun trouble de jouissance ne peut donc être invoqué au titre du système de chauffage.



En ce qui concerne la porte d'entrée dont les époux [C] se sont plaints aux termes d'un courrier du 10 octobre 2019 qu'elle laissait s'infiltrer l'air dans la maison, il est versé un devis du 24 octobre 2019 prévoyant notamment la dépose de la porte métallique et la nécessité de procéder à l'isolation de la maison avec des bandes de finition.

Il n'est pas établi qu'à la suite de ce devis, les travaux d'isolation de la porte ont été réalisés, l'huissier ayant en effet constaté lors de son passage que l'air passait le long des bâtis de la porte d'entrée et de la porte de service.

Si l'intensité du passage de l'air peut difficilement être appréciée au regard des seules constatations de l'huissier, l'existence d'un devis décrivant les travaux de nature à isoler la maison conforte l'absence d'isolation suffisante dont se sont plaints M. et Mme [C]. Sans être de nature à rendre le logement indécent, ce désordre constitue néanmoins un trouble de jouissance.



Enfin s'agissant de la présence de cafards, seul le courrier du 27 juillet 2020 adressé par Mme [C] à son bailleur, établit l'existence de ces insectes et leur éradication par une entreprise mandatée par Logéal Immobilière, sans que la cour ne soit en mesure de connaître la date à laquelle ces insectes sont apparus, dans quel délai le bailleur est intervenu et quelle en est la cause.

Leur présence constitue néanmoins un trouble et la prise en charge par la société bailleresse des mesures propres à les éliminer laisse présumer sa responsabilité dans la survenance de ce trouble.



Le trouble de jouissance dont se prévalent M. et Mme [C] est, au regard de ce qui précède, limité au passage de l'air sous les portes d'entrée, qui n'a été signalé au bailleur qu'à compter du 10 octobre 2019 et s'est poursuivi jusqu'au départ des locataires le 6 septembre 2020 et à la présence de cafards dont la durée et l'information donnée au bailleur sont ignorées.



C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté la demande tendant à obtenir une indemnité équivalente au montant des loyers depuis la signature du bail, alors que les troubles invoqués n'étaient apparus qu'en cours de bail et qu'il n'était pas démontré que les désordres invoqués rendaient les lieux totalement inhabitables depuis l'origine. C'est également par une juste appréciation du préjudice invoqué que le premier juge l'a évalué à 1200 euros.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



Sur la demande au titre du préjudice économique et financier



M. et Mme [C] reprochent au premier juge de les avoir déboutés de leur demande au titre du préjudice économique lié à la consommation anormale d'électricité dans le logement au motif que les factures et les lettres de relance produites ne permettaient pas de distinguer les consommations électriques liées à la consommation normale du foyer de celles causées par un défaut d'isolation du logement.

Ils prétendent que contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, la comparaison entre les deux seuils de consommation d'électricité démontre qu'ils ont subi un niveau élevé de dépenses depuis le début du bail. En outre la consommation d'énergie du logement est proche du niveau G, soit proche d'un logement énergivore, de sorte que le bailleur a sciemment délivré un logement ne respectant pas les normes concernant l'économie de la consommation d'énergie et aurait dû procéder à des travaux d'entretien dans ce sens.



La société Logeal Immobilière soutient que l'existence d'une surconsommation n'est pas rapportée et que le montant n'est pas justifié puisqu'il correspond au cumul des deux factures alors que la dernière facture inclut le reste dû sur les factures antérieures.



Pour fonder leur demande d'indemnisation au titre d'un prétendu préjudice économique lié à la surconsommation d'énergie, M. et Mme [C] versent aux débats comme en première instance, des lettres de relance concernant une facture d'électricité du 24 juillet 2018 d'un montant de 915,94 euros, une facture du 26 mai 2019 d'un montant de 1095,39 euros, une facture du 10 juin 2020 d'un montant de 960,64 euros et une lettre de résiliation reprenant le montant total des factures impayées au 11 septembre 2020 à hauteur de 3 318,70 euros.



Ainsi que l'a justement indiqué le premier juge, ces pièces ne permettent pas de déterminer les périodes de consommation auxquelles correspondent ces factures.



Le seul fait qu'un cumul de 3 318, 70 euros soit réclamé au titre de la consommation électrique correspondant au cumul des factures impayées sur plusieurs années est insuffisant à démontrer l'existence d'une surconsommation électrique.



Aussi le jugement sera-t-il confirmé en ce qu'il a débouté les époux [C] de leur demande indemnitaire de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral



Le premier juge a débouté les époux [C] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, considérant que ce préjudice avait déjà été indemnisé dans le cadre du trouble de jouissance, notamment en ce qui concerne le trouble engendré par la présence de cafards. Il a en outre estimé qu'il n'était pas établi que l'aggravation de l'état de santé de Mme [C] était en lien avec l'état du logement.



M. et Mme [C] soutiennent que la carence des bailleurs a accru les problèmes de santé de Mme [C] et que les problèmes d'isolation et d'humidité ont engendré une surconsommation électrique, obligeant le couple à affronter de multiples relances du fournisseur d'énergie. En outre, la présence de cafards a eu un impact psychologique sur le couple qui ne pouvait plus recevoir d'amis ou de proches.



Si comme l'a indiqué le premier juge, il n'est pas établi que l'aggravation de l'état de santé de Mme [C], d'ailleurs non démontrée, soit en lien avec l'état du logement et que de même, dès lors qu'il n'est pas justifié que les relances du fournisseur d'électricité en raison des factures impayées sont la conséquence d'une surconsommation d'énergie, en revanche M. et Mme [C] versent aux débats plusieurs attestations d'amis et de proches qui indiquent avoir constaté la présence de cafards sur les murs du logement des époux [C].

Parmi ces attestations, Mme [S] amie du couple indique qu'en raison de la présence de cafards et de cloportes, elle ne s'est plus rendue chez ses amis.

Sans se trouver totalement isolés de la totalité de leurs proches, M. et Mme [C] démontrent qu'au moins un de leurs amis a cessé de se rendre à leur domicile en raison de la présence d'insectes. Le rejet suscité auprès de leurs amis de se rendre à leur domicile en raison de la présence de cafards constitue un préjudice moral qu'il convient d'indemniser à hauteur de 200 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [C] de cette demande et la société Logéal Immobilière condamnée à payer la somme de 200 euros aux appelants.



Sur les frais et dépens



La charge des dépens d'appel sera supportée par la société Logeal Immobilière conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



En revanche, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [C] les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel. Aussi seront-il déboutés de leur demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, 



Confirme le jugement déféré en toutes les dispositions dont appel à l'exception de celles relatives au préjudice moral ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la société Logeal Immobilière à payer à Mme [B] [V] épouse [C] et M. [J] [C] la somme de 200 euros au titre de leur préjudice moral ; 



Condamne la société Logéal Immobilière aux dépens d'appel ,



Déboute Mme [B] [V] épouse [C] et M. [J] [C] de leur demande d'indemnité procédurale.



La greffièreLa présidente

C. DupontE. Gouarin









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