Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 13 MAI 2022



(n° 2022/ , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/05125 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7PF4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/01208





APPELANTS

 

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 3]





Madame [L] [W]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux représentés et assistés de Me Béatrice RUDLOFF de la SCP RUDLOFF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1770





INTIMÉS 



Monsieur [H] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]





Madame [I] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés et assistés de Me Nadia BAKOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : E1052





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mars 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre, chargé du rapport et Madame Monique CHAULET, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :



Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats 





ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

*****



Par acte du 8 octobre 2014, M. et Mme [S] ont conclu avec M. [Y] et Mme [W] une promesse de vente portant sur une maison à usage d'habitation située à [Adresse 4].



Avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, un dégât des eaux est survenu.



L'acte de vente signé le 16 janvier 2015 précise qu' 'il est toutefois ici précisé qu'un dégât des eaux a eu lieu dans les biens objets des présentes.

A ce sujet, le vendeur déclare ce qui suit :

- une déclaration de sinistre a été effectuée le 17.12.2014,

- la compagnie d'assurance n'a pas encore accepté la prise en charge du sinistre,

- les travaux ont été intégralement réalisés et les biens ont été remise en état tels qu'ils ont été visités par l'acquéreur lors de l'avant-contrat. Une copie desdits documents est demeurée ci-annexée.

Le vendeur subroge l'acquéreur dans tous ses droits ou obligations à l'égard dudit sinistre et lui délègue le bénéfice de toute somme qui pourrait lui être allouées par la compagnie d'assurance seulement suite à une aggravation du dommage ou de tout autre dommage lié au sinistre dont il est parlé ci-dessus, ce qui est accepté par l'acquéreur. Par ailleurs, dans le cas où la compagnie d'assurance n'aurait pas accepté de prendre en charge le sinistre, que les travaux de remise en état n'auraient pas été correctement réalisés et que les entreprises seraient défaillantes, le vendeur s'engage à prendre en charge le coût de la nouvelle réparation et les frais de remise en état à première demande de l'acquéreur. L'acquéreur devra lui fournir deux devis et le vendeur choisira le professionnel de son choix. Les parties déclarent vouloir régulariser le présent acte malgré l'absence de confirmation de la prise en charge par une compagnie d'assurance et observent qu'une cloque est apparue sur la peinture ayant été refaite'.



L'acte contient en outre une clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés, stipulant que 'l'attention de l'acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (eau, électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres) ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur. Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l'un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur'.



Le 4 mars 2015, M. [Y] et Mme [W] ont informé les vendeurs de la survenance de nombreux désordres liés au précédent sinistre de dégât des eaux puis les ont assigné en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés et d'un manquement à leurs obligations contractuelles.



Par jugement du 28 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré irrecevables les conclusions de M. [Y] et Mme [W] postérieures à l'ordonnance de clôture ;

- condamné M. et Mme [S] à payer à M. [Y] et Mme [W] la somme de 513 euros ;

- rejeté toutes autres demandes. 



Le tribunal, après avoir déclaré recevable l'action fondée sur la garantie des vices cachés, a débouté M. [Y] et Mme [W] en retenant d'une part que la servitude de vue grevant le bien ne constitue pas un vice caché, d'autre part que les désordres, qui sont la conséquence du sinistre du dégât des eaux survenu en décembre 2014, n'étaient pas prévisibles par les vendeurs qui ne sont pas des professionnels de la vente nonobstant la qualité de plâtrier-finisseur de M. [S] et qu'ainsi leur mauvaise foi n'est pas établie, de sorte qu'ils sont fondés à se prévaloir de la clause de non-garantie.



Il a ensuite constaté que l'assureur du bien a réglé à M. [Y] et Mme [W] une somme de 7 317,37 euros au titre de l'indemnisation du préjudice causé par la reprise des désordres, qu'une somme de 972,13 euros leur sera versée sous la condition de réalisation des travaux et que ne leur reste due qu'une somme de 513 euros au titre du solde du coût de remplacement des portes. Il a enfin retenu que les autres demandes ne sont pas fondées dès lors que les postes peinture, vêtements et radiateurs ont été indemnisés par l'assureur, que l'indemnisation de la perte de jouissance n'a pas été prévue par le contrat de vente, que les désordres, facilement réparables, ne sont pas à l'origine d'une perte de valeur du bien et que la demande de prise en charge du coût de la mise en conformité de la canalisation d'évacuation des eaux usées, outre qu'il n'est pas chiffré, est exclue par la clause exclusive de garantie.



M. [Y] et Mme [W] ont interjeté appel de ce jugement. 



Par arrêt du 4 septembre 2020, la cour a ordonné une expertise avec pour mission donnée à l'expert, notamment, d'identifier et de décrire les vices allégués, de préciser s'ils étaient apparents, s'ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée.



Après dépôt du rapport de l'expert, M. [Y] et Mme [W] ont conclu à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes d'indemnisation en écartant la garantie des vices cachés sur la dégradation des peintures suite aux travaux effectués par M. [S] et en retenant que celui-ci n'est pas un professionnel de la vente. Faisant valoir qu'ils n'ont pu avoir connaissance de l'ampleur et des conséquences du dégât des eaux alors que M. et Mme [S] avaient connaissance des dégradations des peintures pour avoir repeint le rez-de-chaussée sur un support humide ainsi que du dysfonctionnement de l'écoulement du WC de l'étage inférieur, Ils réclament en conséquence sur le fondement de la garantie des vices cachés la condamnation de M. et Mme [S] à leur payer :

- la somme de 8 200 euros au titre de la restitution d'une partie du prix correspondant à la moins-value de l'immeuble ;

- la somme de 39 160,50 euros au titre de l'indemnisation de leurs préjudices se décomposant comme suit :

* coût des travaux de réfection des peintures : 6 000 euros

* pose de deux sanibroyeurs  : 2 200 euros 

* coût des travaux de correction des anomalies affectant les canalisations : 17 798 euros 

* préjudice de jouissance : 13 162,50 euros.

Ils réclament en outre la condamnation de M. et Mme [S] à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [S] concluent à la confirmation du jugement et sollicitent la condamnation de M. [Y] et Mme [W] à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour se prévaloir de l'application de la clause exclusive de garantie figurant dans l'acte de vente, ils soutiennent avoir été des vendeurs de bonne foi pour avoir informé M. [Y] et Mme [W] du sinistre et des travaux réalisés et mentionné l'existence d'une cloque sur les revêtements de peinture mais qu'ils ne pouvaient prévoir l'évolution défavorable de ces travaux. 

Ils ajoutent qu'en tout état de cause, les vices allégués ne sont pas rédhibitoires puisqu'ils ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination. 

Ils font enfin valoir que les désordres affectant les revêtements ont été indemnisés par la compagnie d'assurance qui a versé à M. [Y] et Mme [W] la somme de 8 288,50 euros supérieure au coût de réalisation des travaux et à l'indemnisation du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux.



SUR CE : 



1 - Sur les demandes de M. [Y] et Mme [W]

Attendu que selon les dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ;



Attendu, sur le vice affectant la canalisation d'alimentation en eaux, qu'il est constant qu'un dégât des eaux, dont M. [Y] et Mme [W] avaient été informés, est survenu le 13 décembre 2014 avant la signature de l'acte de vente ; que ceux-ci ne pouvaient ignorer la gravité de ce sinistre qui a nécessité l'intervention d'une entreprise pour pomper l'eau et curer la canalisation, compte tenu en outre de la nature des travaux de remise en état qu'ont fait réaliser M. et Mme [S] (réfection des peintures du rez-de-chaussée et remplacement des meubles de la cuisine) ; qu'il a été indiqué que ce sinistre a été causé par la rupture d'une canalisation du réseau public d'alimentation en eau ainsi que le confirme une attestation de M. [G] versée aux débats par M. et Mme [S] ; que si le refoulement de l'eau dans le pavillon peut être imputé à l'absence de clapet anti-retour, aucun élément ne démontre que les vendeurs avaient subi de manière récurrentes de tels sinistres ; que dans ces conditions, l'absence de clapet anti-retour, à laquelle il peut être facilement remédié, ne constitue pas un vice rendant l'immeuble impropre à sa destination ou diminuant son usage;



Attendu que les désordres affectant les revêtements de peinture et les plinthes du rez-de-chaussée, posés sur un support humide, sont apparus après la vente et ne pouvaient être décelés par des acquéreurs profanes ; que ces désordres, qui affectent les murs du rez-de-chaussée et nécessitent une reprise complète, sont d'une importance telle que M. [Y] et Mme [W] n'auraient acquis le bien qu'à un moindre prix ; que dans les conditions dans lesquelles ces travaux ont été réalisés par les vendeurs, sur un support encore humide après l'inondation provenant du réseau d'adduction, dans le but d'une remise en état rapide du bien qu'ils étaient en train de vendre, établissent que ceux-ci ne pouvaient ignorer que ces désordres allaient nécessairement apparaître après la vente, compte tenu notamment de la qualité de plâtrier-finisseur de M. [S]; que la clause exclusive de garantie doit être écartée ;

que M. [Y] et Mme [W] sont ainsi fondés à réclamer à M. et Mme [S], sur le fondement de l'action estimatoire, une somme de 6 000 euros au titre d'une restitution partielle du prix correspondant à la moins-value subie par le bien, étant précisé que les indemnités versées par la compagnie d'assurance ayant garanti le sinistre de dégât des eaux n'étaient pas destinées à couvrir le coût de la réalisation des travaux destinés à réparer ce désordre ; qu'ils sont également en droit de réclamer à M. et Mme [S], qui avaient connaissance du vice affectant le bien vendu, une somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance pendant la durée nécessaire à la réalisation des travaux ;



Attendu, sur les dysfonctionnements de l'écoulement des eaux usées provenant des WC en raison d'un retour dans les WC du rez-de-chaussée lors de la mise en charge du réseau d'évacuation de ces eaux, qu'il résulte de l'expertise que M. [Y] et Mme [W] ont réalisé dans la salle de bain de travaux de réfection sans chercher à remédier à ce dysfonctionnement qui n'empêche par l'usage des WC ; qu'en conséquence, ce défaut ne constitue pas un vice au sens de l'article 1641 du code civil ; que la garantie de M. et Mme [S] n'est pas due ; 



2 - Sur les demandes de M. et Mme [S]

Attendu que l'action engagée par M. [Y] et Mme [W] ayant été partiellement accueillie, celle-ci ne peut être qualifiée d'abusive ; que la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme [S] doit être rejetée ;



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il rejette les demandes d'indemnisation complémentaire formées par M. [Y] et Mme [W] ;



Statuant à nouveau de ce chef :



Condamne M. et Mme [S] à payer à M. [Y] et Mme [W] la somme de 6 000 euros au titre de l'action estimatoire et la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;



Déboute M. et Mme [S] de leur demande ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [S] à payer à M. [Y] et Mme [W] la somme de 2 000 euros ;



Les condamne aux dépens.



LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT