Cour d'Appel · Chambre commerciale — 17 mai 2022

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délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



Chambre commerciale



ARRET DU 17 MAI 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/06906 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OLX5





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 23 SEPTEMBRE 2019 

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER 

N° RG 16/13201





APPELANT :



Maître [G] [W] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL HELIOS PROMOTION

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMEES :



SNC LE CADUCEE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Yann LE TARGAT de la SEP ALAIN ARMANDET ET YANN LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par Me Yohan VIAUD, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant



SARL HELIOS PROMOTION prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social,

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Assignée en PV de recherches infructueuses du 18 décembre 2019





Ordonnance de clôture du 15 Février 2022



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 MARS 2022, en audience publique, Madame Marianne ROCHETTE, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseiller

Mme Marianne ROCHETTE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame Audrey VALERO





ARRET : 



- Rendue par défaut 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, et par Madame Audrey VALERO, Greffière.



*

**



FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES: 

 

La SARL Le Caducée dans laquelle la société Hélios promotion détenait initialement 99 parts a bénéficié le 28 avril 2011 du transfert d'un permis de construire d'une résidence étudiante à [Localité 8] initialement accordé à une société tierce.



Pour la réalisation de cette opération immobilière, les sociétés Kaufman & Broad Nantes et Hélios promotion ont décidé de s'associer, leur partenariat se réalisant au travers de la société Le caducée dont la société Kaufman & Broad Nantes a acquis 60 parts, les 40 autres restant acquises à la société Hélios promotion.



Ce partenariat a été conditionné à la transformation de la SARL Le caducée en société en nom collectif dont la gérance a été dévolue à l'associé majoritaire.



Le 20 décembre 2011, ont été signées entre les sociétés Kaufman & Broad Nantes et Hélios promotion une convention intitulée "Protocole d'accord- convention de partenariat" suivie d'une "Convention de commercialisation, de gestion administrative, financière et technique dite convention tripartite" dans le cadre desquelles les parties cocontractantes se sont réparties leurs missions, Hélios promotion étant notamment chargée de la commercialisation. 



Une clause de garantie a été stipulée à l'article 4 par laquelle, Hélios promotion s'est engagée à garantir la société Le caducée des conditions financières relatives à la grille de commercialisation et au coût total des travaux tels que visés en annexe 1 et 2. Les articles 4.1 à 4.3 de la convention précisent le plafond de la garantie, la nature des garanties (garantie de la grille de commercialisation et garantie du coût des travaux) ainsi que le calcul du montant de la garantie due.



Par jugement prononcé le 21 janvier 2013 par le tribunal de commerce de Montpellier, la société Hélios promotion a fait l'objet d'une ouverture de procédure de redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire le 22 mars 2013 dans le cadre de laquelle la SNC Le Caducée a déclaré une créance de 575 608,48 euros TTC en application de cette clause de garantie.



Cette déclaration en date du 4 avril 2013 ayant été contestée par Mme [W], mandataire liquidateur de la société Hélios promotion, le juge commissaire a renvoyé les parties devant le juge du fond.







Le tribunal de commerce de Montpellier, par jugement du 23 septembre 2019, a notamment :



- rejeté la contestation de Mme [W] de la créance de la société Le Caducée,

- admis la créance de la SNC Le Caducée au passif de la société Hélios promotion pour la créance réactualisée de 416'946 euros TTC et dit que cette somme se compensera avec le montant des honoraires restant due par la SNC Le Caducée à Hélios promotion une fois le décompte de ces sommes établi par Mme [W],

- condamné Mme [W] ès qualités au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Mme [W] a régulièrement relevé appel, le 17 octobre 2019, de ce jugement.



Elle demande à la cour, en l'état de ses conclusions déposées et notifiées le 15 juin 2020 via le RPVA, de :



Vu les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, vu le protocole d'accord et la convention dite tripartite du 20/12/2011,



- recevoir l'appel interjeté par Mme [W] ès qualités et le dire bien fondé,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Montpellier le 23/09/2019 et, statuant a nouveau,

- faire droit à la contestation élevée par Mme [W] ès qualités,

- rejeter toutes prétentions de la SNC Le Caducée,

- dire n'y avoir lieu à admission de la Société SNC Le Caducée au passif de la SARL Hélios promotion,

- condamner la SNC Le Caducée à payer à Mme [W] ès qualités la somme de 10.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens tant de première instance que d'appel.



Relevant qu'aux termes des dernières conclusions notifiées, la demande adverse ne se rapporte pas à la garantie du coût des travaux puisqu'aucun dépassement de ce coût n'a été déploré, elle fait essentiellement valoir que :



- la convention tripartite prévoit seulement un délai de commercialisation mais n'enferme la réalisation du chiffre d'affaire dans aucun délai,

- la mission impartie à la société Hélios promotion de commercialiser le dernier lot le 31 décembre 2012 au plus tard ne signifiait pas que l'objectif de chiffre d'affaires convenu devait être réalisé à la même date dans la mesure où la "commercialisation" ne se définit pas comme la conclusion de la vente mais comme la mise sur le marché des lots,

- la garantie de commercialisation n'était fonction que du seul chiffre d'affaire global obtenu in fine qui s'est révélé supérieur au montant prévisionnel,

- le calcul de la garantie revendiqué par la société Le Caducée et retenu par le tribunal ne correspond pas aux stipulations du contrat (art.4.3) qui impliquent un triple calcul portant sur la baisse de chiffre d'affaires constatée globalement, sur l'éventuel surcoût du montant des travaux (inexistant et non en cause) et sur le plafond de la garantie,

- il n'y avait pas eu baisse de chiffre d'affaire par rapport au prévisionnel et la différence entre le résultat et le prévisionnel s'établissant à + 3 064 934,00 euros, aucune garantie n'est due et le plafond de la rémunération stipulé 3 % HT du CA TTC serait donc de 463 269,29 euros HT de sorte qu'en toute hypothèse, la garantie n'est pas due, 

- la partie adverse se réfère à un prévisionnel intégrant des frais qui ne constituent ni une recette ni une charge, tel les frais de notaire acquittés par l'acquéreur final,

- il n'existait aucune dépense exceptionnelle à déduire du chiffre d'affaires obtenu puisque la baisse des prix de vente était déjà effective (pour un différentiel de 347'892 euros) avant la signature de la convention tripartite et que les parties en avaient accepté le principe,

- dans le cadre de l'instance engagée par la société Hélios promotion représentée par son liquidateur devant le tribunal de commerce de Nanterre pour avoir paiement de sa rémunération, la société Le Caducée n'avait pas opposé par voie de d'exception, une compensation avec une prétendue garantie car celle-ci n'existait pas,

- la sanction d'une prétendue défaillance s'analyse en l'espèce comme une clause pénale susceptible de modération en raison de son caractère manifestement excessif.



La société Le Caducée sollicite de voir, aux termes de ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 16 mars 2020 :



-Vu les articles L. 624-2 et R. 624-4 du code de commerce, les articles 1226, 1134,1152 et 1315 du code civil, dans leur rédaction applicable aux faits de l'espèce, c'est-à-dire antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016

- confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel,

- débouter Mme [W] de toutes ses demandes,

- la condamner, ès qualités, au paiement d'une somme de 4 000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel par la SNC Le Caducée et aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Soutenant qu'en application des articles 4.2.1 et 3.1.3 de leur convention, la société Hélios promotion garantissait une commercialisation de l'opération avant le 30 juin 2012 et que le dernier lot devait être commercialisé au plus tard le 31 décembre 2012, elle expose en substance :



- qu'elle ne revendique pas la garantie de la commercialisation au motif d'un délai contractuel non tenu mais par le fait que cette commercialisation n'a finalement pu se faire qu'à un prix très inférieur à celui prévu de manière à écouler le stock d'invendus,

- la garantie de niveau de chiffre d'affaires a vocation à jouer puisque le chiffre d'affaires obtenu s'établit à la somme de 14'571'975 euros TTC, soit un montant sensiblement inférieur à celui qui était attendu, après déduction des dépenses exceptionnelles telle que prévue à l'annexe 1 de la convention tripartite,

- le plafonnement de la clause de garantie aboutit concrètement au montant de la rémunération de la société Hélios promotion et la demande d'admission de la créance au passif de cette dernière permettra à la société Le Caducée d'opposer une compensation quant à la demande en paiement d'honoraires engagée devant le tribunal de commerce de Nanterre,

- la clause de garantie ne s'analyse pas comme une clause pénale puisqu'elle n'a pas pour objet de sanctionner l'éventuelle inexécution des obligations de la société Hélios promotion, elle n'est que l'accessoire d'une obligation lui permettant de s'assurer de l'exécution du contrat.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 15 février 2022.









MOTIFS DE LA DÉCISION :



Les parties s'accordent sur un chiffre d'affaires obtenu de 15 442 303 euros TTC après achèvement de la commercialisation de l'opération en cause de sorte que la limite du montant des honoraires de base d'Hélios promotion s'établirait à 463 269,09 euros.



Elles s'opposent par contre sur le chiffre d'affaires prévisionnel qu'elles établissent chacune en référence aux documents annexés à leur convention qui, contrairement aux stipulations contractuelles qui seront rappelées infra ne sont pas numérotées. Il convient de résumer leurs prétentions chiffrées avant d'en examiner leur cohérence par rapport aux stipulations de leur convention. 



1) Mme [W] ès qualités se réfère au tableau annexé et intitulé 'grille d'allotement au 27 octobre 2011" qui énonce :

- un prix vente total investisseur TTC de 16.042.600 euros,

- un prix net promoteur de 12 376 369 euros TTC après déduction de différents frais (frais d'acquisition/acte/prêt, aide à la gestion locative, rémunération du mandataire négociateur, montant forfaitaire TTC facturés par le mandataire négociateur garanti sécurité de valeur épargne, Pnc).



Elle en déduit que le chiffre d'affaire obtenu de 15 442 303 euros TTC est supérieur au chiffre d'affaires prévu de 12 376 369 euros revenant au promotteur de sorte que la clause de garantie n'a pas à être mise en oeuvre en l'absence de baisse constatée.



La société Le Caducée se reporte quant à elle à un autre tableau également annexé à la convention qui donne :

- un 'prix grillé TTC par taux de TVA' de 16.042.600 euros 

- un 'prix de vente total TTC' de 14 998 460 euros obtenu après déduction de la PNC TTC globale de 1 043 740 euros (selon un ratio de 6,51 %) 

- un chiffre d'affaires hors taxe de 12 535 071 euros HT.



Elle chiffre ainsi le prévisionnel à ce dernier montant de 12 535 071 euros HT.



Elle déduit ensuite sur le chiffre d'affaire obtenu de 15 442 303 euros la somme de 870 328 euros au titre de la PNC TTC selon un ratio de 5,64 % et obtient un chiffre d'affaire HT de 12 187 616 euros pour en conclure que le chiffre d'affaires obtenu est en réalité inférieur au chiffre d'affaire prévisionnel de sorte que la SARL Hélios promotion lui doit le différentiel de 347 455 euros HT, soit 416 946 euros TTC allouée par le tribunal.



2) L'article 4 de la convention tripartite, intitulé 'Clause de garantie', prévoit: « dans le cadre de certaines missions ci-dessus consenties à Hélios promotion, celle-ci s'est engagée à garantir la société Le caducée des conditions financières relatives à la grille de commercialisation et au coût total des travaux tels que visés en annexe 1 et 2 ». (souligné par la cour)



La référence faite d'une 'garantie aux conditions financières' ne peut renvoyer qu'au montant revenant au final à la SNC Le Caducée tel qu'il figure au tableau 'Grille d'allotement au 27 octobre 2011", soit la somme de 12 373,69 euros TTC, l'appelant soutenant assez logiquement que les différents frais (frais d'acquisition/acte/prêt, aide à la gestion locative, rémunération du mandataire négociateur, montant forfaitaire TTC facturés par le mandataire négociateur garanti sécurité de valeur épargne) ne participent pas du montant prévu revenant à la société Le Caducée.



Le calcul revendiqué par la société Le Caducée tend à corriger le chiffre d'affaire obtenu, de 'divers efforts commerciaux consentis' (soit des remises de prix, la prise en charge de frais notariés et le recours à des réseaux de commercialisation indépendants) mais sa pièce n°16 n'établit pas que les dépenses correspondantes aient été supportées par elle-même au final et le ratio qu'elle applique au titre des PNC par référence au tableau annexé à la convention qui s'analyse comme un prévisionnel des PNC ne repose sur aucune analyse avérée .



Il résulte de ce qui précède que la baisse du chiffre d'affaires obtenu de 15 442 303 euros par rapport au prévisionnel de 12 376 369 n'est pas établie et que la garantie n'est pas due.



Le jugement de première instance sera donc infirmé en ce qu'il a admis la SNC Le Caducée au passif de la société Hélios promotion pour la créance réactualisée de 416 946,00 euros TTC, la société Le Caducée étant déboutée de toutes prétentions à cet égard. 



La société Le Caducée qui succombe, devra supporter les dépens de première instance et d'appel et payer à Mme [W] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Hélios promotion une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut,

 

Infirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 23 septembre 2019 et statuant à nouveau,



Déboute la SNC Le Caducée de sa demande d'admission de créance au passif de la SARL Hélios promotion, 



Dit que la société Le Caducée supportera les dépens de première instance et d'appel et payera à Mme [W] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Hélios promotion une somme de 4000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



le greffier, le président,