Cour d'Appel · Cabinet D — 12 mai 2022

N° 176



GR

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Jacquet,

le 16.05.2022.





Copie authentique délivrée à :

- Me Dumas,

le 16.05.2022.



REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 12 mai 2022





RG 21/00125 ;



Décision déférée à la Cour : ordonnance n° 21-05, rg n° 19/00026 du Juge des Référés du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, section détachée d'Uturoa Raiatea, du 19 mars 2021 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 7 avril 2021 ;



Appelants :



Mme [C] [G], née le 17 août 1978 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant à [Adresse 1] ;



M. [F] [T], né le 8 octobre 1968 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 1] ;



Représenté par Me Brice DUMAS, avocat au barreau de Papeete ;



Intimée :



Mme [N] [K], née le 17 novembre 1980 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 2] ;



Représentée par Me Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 25 février 2022 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 mars 2022, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 83/OD /PP.CA/21 du Premier Président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 15 décembre 2021 pour faire fonction de Président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;









Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



Faits, procédure et demandes des parties :



[N] [K] a demandé la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail souscrit par [C] [G] et [F] [T] pour non-régularisation de loyers impayés après mise en demeure.



Par ordonnance rendue le 19 mars 2021, le juge des référés de la section détachée de Raiatea du tribunal de première instance de Papeete a :



Constaté la résiliation à la date du 30 juillet 2019 du bail liant les parties, ainsi que l'occupation illicite du local situé à Huahine, section de Fare;

Ordonné à [C] [G] et [F] [T] de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux litigieux dans le délai de 1 mois à compter de la signification de l'ordonnance et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 12 000 XPF par jour de retard ;

Réservé la liquidation de l'astreinte au juge des référés ;

Ordonné, à défaut de ce faire, dans le délai imparti, l'expulsion d'[C] [G] et [F] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

Condamné [C] [G] et [F] [T] à payer à [N] [K] à titre provisionnel, la somme de 1 260 000 F CFP au titre des loyers et charges échus à la date du 30 avril 2020 ;

Condamné [C] [G] et [F] [T] à payer à [N] [K] une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation de 90 000 F CFP par mois à compter du 1er mai 2020, jusqu'à la libération effective des lieux ;

Condamné [C] [G] et [F] [T] à payer à [N] [K] la somme de 150 000 F CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamné [C] [G] et [F] [T] aux dépens de la présente procédure ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision, nonobstant appel ;

Rejeté le surplus des demandes.



[C] [G] et [F] [T] ont relevé appel par requête enregistrée au greffe le 7 avril 2021.









Il est demandé :



1° par [C] [G] et [F] [T], appelants, dans leurs conclusions récapitulatives visées le 23 septembre 2021, de :



Infirmer la décision du 19 mars 2021 en toutes ses dispositions,

Et,

Vu l'article 28 de la loi LP 2012-26 du 10 décembre 2012 et le défaut de production de l'accusé réception, vu l'absence de tout droit de propriété de Mme [K],

Dire et juger les demandes de Mme [N] [K] irrecevables,

Ou,

Si par extraordinaire la présente action venait à être jugée recevable,

Vu le caractère irrégulier du commandement de payer délivré, vu le mal fondé de la demande de provisions non justifiée,

Débouter Mlle [N] [K] de toutes ses demandes soumises à contestations sérieuses,

Et, en tout état de cause,

Condamner Mlle [N] [K] au paiement de la somme de 339.000 F CFP au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens d'instance dont distraction ;



2° par [N] [K], intimée, appelante à titre incident, dans ses conclusions récapitulatives visées le 23 novembre 2021, de :



Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'il a été :

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 29 juillet 2019 ;

Ordonné l'expulsion de Mme [G] et Mr [T] ce sous astreinte par jour de retard et si besoin est avec le concours de la force publique ;

Prononcé leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 90 000 xpf /mois jusqu'à la libération des lieux ;

L'infirmer sur le montant de la provision octroyée ;

Condamner Mme [G] et Mr [T] au paiement d'une provision à valoir sur les arriérés de loyers et indemnités d'occupation jusqu'en juillet 2021 de 2 790 000 xpf ;

Les condamner au paiement d'une somme de 500 000 xpf au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel ainsi qu'aux dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2022.



Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.



Motifs de la décision : 



L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.



L'ordonnance dont appel a retenu que :

-Sur la résolution du bail et l'expulsion des locataires :

Il est versé au dossier l'accusé de réception en date du 19 novembre 2019 de la notification à la Polynésie française, par exploit d'huissier, de l'assignation aux fins de résiliation du bail, conformément aux dispositions de l'article 28 de la loi LP 2012-26 du 10 décembre 2012; en effet, la première date d'audience a été fixée le 24 janvier 2020, soit plus de deux mois après la notification de l'assignation. Il y a lieu de dire l'action de la requérante devant le juge des référés recevable.

Il ressort de la lecture du contrat de bail d'habitation avec promesse de vente en date du 16 novembre 2017, que Mme [N] [K] est sans contestation possible, propriétaire du bien donné à bail aux défendeurs. Le mail versé aux débats par ces derniers confirme par ailleurs que Mme [K] a acquis le bien en toute bonne foi. Il est évoqué dans ce même échange, un conflit de terre entre des parties tiers donnant lieu à de longues procédures judiciaires, qui pourrait avoir une conséquence sur la possibilité d'acquérir le bien donné en location. Cependant, cet élément ne constitue pas une contestation sérieuse, quant à l'obligation de payer les loyers en contrepartie de l'occupation du bien loué et selon le contrat de bail, la vente restant hypothétique jusqu'à la manifestation de l'intention des preneurs, au plus tard au 31 décembre 2019.

Il est mentionné que le contrat est conclu pour une durée de deux années du 1er décembre 2017 et jusqu'au 30 novembre 2019, moyennant un loyer annuel de 1 080 000 fr., dont tous les paiements seront effectués de mois en mois par virement au compte du bailleur. Dans ce contrat est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le contrat prévoit en outre, que la promesse de vente consentie pourra être demandée par le bénéficiaire pendant toute la durée du bail, soit jusqu'au 31 décembre 2019. Le contrat prévoit que passé ce délai, si le bailleur n'a pas reçu de la part du preneur la déclaration d'intention d'acquérir l'immeuble donné en location, la promesse de vente sera caduque. Le promettant ne sera tenu de faire aucune mise en demeure ni de remplir aucune formalité judiciaire. Le contrat précise que le preneur pourra lever l'option soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé.

Il n'est pas justifié en l'espèce par les défendeurs, qu'ils aient manifesté leur intention dans les conditions précitées, d'acquérir l'immeuble donné en location. En conséquence, la promesse de vente est désormais caduque et seul a subsisté le contrat de location, aux modalités déjà précisées, qui sont parfaitement claires et qui ne nécessitent aucune expertise contradictoire pour déterminer la valeur locative du bien concerné.

Le commandement de payer, signifié à la requête du bailleur par acte d'huissier de justice le 29 mai 2019, est effectivement demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance. Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de l'effet de la clause résolutoire du bail à la date du 30 juillet 2019.

L'article 432 du code de procédure civile de la Polynésie française prévoit notamment que le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'occupation d'un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu'il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [C] [G] et M. [F] [T] devenus occupants des lieux sans droit ni titre après résolution du contrat de bail. L'effectivité de la mesure sera assurée par une mesure d'astreinte.

-Sur les demandes provisionnelles :

L'article 433 du code de procédure civile de la Polynésie française prévoit que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier. Compte tenu du loyer résultant du bail souscrit entre les parties et de l'occupation illicite des lieux depuis l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, il y a lieu d'allouer au créancier une indemnité provisionnelle de 1 260 000 CFP correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 30 avril 2020. En outre, la partie défenderesse est redevable depuis le 1er mai 2020, d'une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, équivalente au montant du loyer et des charges, soit 90 000F.CFP par mois jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés du local.



Les moyens d'appel sont : il n'est pas justifié du délai entre la notification de l'assignation aux fins d'expulsion à l'administration et l'audience ; le bail était l'accessoire d'une promesse de vente mais le bailleur n'a pas justifié être propriétaire ; la clause résolutoire n'a pas joué pour défaut de paiement de loyers mensuels car le loyer était payable annuellement ; il n'y a pas de décompte des loyers ou indemnités d'occupation réclamés ; le montant du loyer doit être révisé car il a été fixé sur la base d'une location-vente qui ne s'est pas réalisée.



L'intimée conclut que : la requête et l'assignation ont été notifiées par lettre recommandée avec accusé de réception le 19 novembre 2019 pour le 24 janvier 2020 soit dans le délai de deux mois ; son titre de propriété est un acte de vente de 2007 qui retrace une origine de propriété jusqu'en 1977, il n'est pas contesté par quiconque et la prescription abrégée lui est acquise ; le bail stipule que le loyer annuel est payé de mois en mois ; la provision demandée est du montant des loyers impayés depuis mars 2019 ; les preneurs n'ont pas levé leur option et la promesse de vente est caduque.



Sur quoi :



À défaut d'exécution dans le délai de deux mois des causes d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'habitation qui a été signifié en mairie aux consorts [G]-[T] par exploit en date du 29 mai 2019, [N] [K] a présenté requête le 19 septembre 2019 au juge des référés de la section détachée de Raiatea du tribunal de première instance de Papeete afin de poursuivre leur expulsion et le paiement des loyers par provision.



Le bail a été contracté, avec une promesse de vente, en la forme authentique le 16 novembre 2017. Il est à usage d'habitation. Une clause résolutoire a été stipulée.



Il est clair et non contesté que ce bail est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 relatif aux baux à usage d'habitation meublée et non meublée, dont l'article LP28 dispose que :

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



À peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée a` la diligence de l'huissier de justice au Président de la Polynésie française, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes ou les services sociaux compétents.



Il est produit une copie d'un courrier daté du 19 novembre 2019 par lequel l'huissier instrumentaire a notifié au président de la Polynésie française la requête et l'assignation aux fins de résiliation du bail. Il est justifié de son envoi en recommandé à cette date par la copie d'un cahier de recommandés avec le cachet de la poste.



L'assignation a été délivrée aux deux locataires par exploit signifié à leurs personnes le 13 novembre 2019, pour une audience fixée au 24 janvier 2020, soit plus de deux mois plus tard. Il n'est, certes, pas justifié de la date à laquelle le président de la Polynésie française a reçu ce courrier ; en effet, l'accusé de réception de la lettre recommandée par le destinataire n'est pas produit. Mais, comme le prévoit l'article 399-5 du code de procédure civile de la Polynésie française, la date de la notification par voie postale est, à l'égard de celui qui y procède, celle de l'expédition.



La décision déférée a donc exactement rejeté l'exception de ce chef.



Aucun élément ne permet de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré irrégulièrement en la forme, ou que celle-ci a été invoquée de mauvaise foi.



Les preneurs ne contestent pas l'interruption du paiement des loyers depuis mars 2019 et ne justifient d'aucune régularisation. Le bail a été conclu jusqu'au 30 novembre 2019, il était en cours quand le commandement a été délivré. Il résulte des stipulations claires et précises de l'acte authentique que les preneurs, bénéficiaires d'une promesse de vente pendant toute la durée du bail, ne seraient propriétaires que du jour de la constatation de la vente en la forme authentique «par la confusion sur sa tête de ses qualités de locataire et de propriétaire». Au demeurant, les locataires n'ont pas exercé leur option d'achat.



D'autre part, même au cas où la bailleresse ne serait pas propriétaire du bien loué, ce dont il n'y a pas apparence à hauteur de référé, il est de jurisprudence constante que le bail de la chose d'autrui est valable entre les parties, et les locataires ne justifient d'aucun trouble de jouissance de ce chef.



Le loyer a été fixé au montant annuel de 1 080 000 F CFP. Il ne résulte d'aucune clause du bail que le prix du loyer puisse varier selon que la promesse de vente est ou non exécutée, et il n'y a aucune indication que le consentement des preneurs au montant du loyer ait été vicié. Leur demande de révision de celui-ci est d'autant moins fondée qu'ils ne la présentent que reconventionnellement en défense d'un défaut total de leur part, encourant ainsi le grief de mauvaise foi et d'intention dilatoire exprimé par l'intimée.





Il a été convenu d'un paiement de mois en mois par virement au compte du bailleur. Le paiement à l'échéance convenue du loyer est l'obligation essentielle du locataire. Son non-respect malgré une mise en demeure fait prendre effet à la clause résolutoire, ainsi que l'a justement constaté l'ordonnance entreprise. Celle-ci sera confirmée de ce chef et sur l'expulsion ordonnée sous astreinte.



La résolution du bail a pris effet à compter du 31 juillet 2019. La créance des échéances de loyer impayées de mars à juillet 2019 n'est pas sérieusement contestable. Il échet d'accorder de ce chef une provision d'un montant de 450 000 F CFP.



L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a justement fixé une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 90 000 F CFP. Celle-ci a couru à compter d'août 2019 et jusqu'à la libération complète des lieux.



L'intimée indique que les appelants ont quitté les lieux en septembre 2021. Il sera prononcé une condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant de 2 250 000 F CFP pour la période d'août 2019 à septembre 2021.



Il sera fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de l'intimée. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.



PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;



En la forme, déclare l'appel recevable ;



Au fond, confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a condamné [C] [G] et [F] [T] à payer à [N] [K] à titre provisionnel, la somme de 1 260 000 F CFP au titre des loyers et charges échus à la date du 30 avril 2020, et qu'elle a condamné [C] [G] et [F] [T] à payer à [N] [K] une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation de 90 000 F CFP par mois à compter du 1er mai 2020, jusqu'à la libération effective des lieux ;



Statuant à nouveau de ces chefs :



Condamne solidairement [C] [G] et [F] [T] à payer à [N] [K] les sommes suivantes :

450 000 F CFP à titre de provision pour loyers impayés ;

2 250 000 F CFP à titre d'indemnité provisionnelle d'occupation ;



Condamne solidairement [C] [G] et [F] [T] à payer à [N] [K] la somme supplémentaire de 300 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;



Rejette toute autre demande ;



Met à la charge d' [C] [G] et [F] [T] les dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.



Prononcé à Papeete, le 12 mai 2022.



Le Greffier, Le Président,





signé : M. SUHAS-TEVEROsigné : G. RIPOLL