Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 17 mai 2022

ARRET 

N°





[G]





C/



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BERLI OZ



 



















































































MS/SGS/VB/IK





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/01669 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IBPQ 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JURIDICTION DE PROXIMITE D'[Localité 9] DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [B] [G]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Marc BLONDET de la SCP BLONDET, avocat au barreau d'AMIENS





APPELANT



ET



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BERLIOZ, représenté par son Syndic de copropriété, la Société Etude et Réalisation de Gestion Immobilière de Construction SERGIC SAS, dont le siège social est [Localité 4], inscrite au RCS de LILLE, sous le numéro 428 748 909, prise en son établissement d'[Localité 8], sis à [Adresse 10], pris la personne de son de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 13]

[Localité 5]



Représenté par Me Frédéric MALINGUE substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS





INTIMEE



 



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 15 mars 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.



Sur le rapport de Mme [J] [D] et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 mai 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 17 mai 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



M. [G] et son épouse [U] [P], décédée le 22 octobre 2018, étaient propriétaires d'un bien constituant les lots n° [Cadastre 7], [Cadastre 3] et [Cadastre 2] dans l'immeuble en copropriété « [Adresse 12] » situé à [Adresse 11].



Suite à des impayés de charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Sergic, a, par acte du 3 septembre 2020, assigné M. [G] en paiement.



Par jugement du 15 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire a :



- débouté M. [G] de sa contestation relative au défaut de mise en cause des ayants-droit de [U] [P],

- ordonné la réduction des frais à la somme de 150 euros,

- condamné M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 545,88 euros à titre de charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2020,

- accordé à M. [G] un délai pour payer sa dette jusqu'au 15 mars 2021,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,

- condamné M. [G] aux dépens comprenant le droit proprortionnel de l'article 10 du décret du 12 mai 1996 et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 24 mars 2021, M. [G] a fait appel.



Par ordonnance du 24 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les éventuelles conclusions de M. [G], intimé incident, postérieures au 17 décembre 2021.



L'instruction a été clôturée le 2 mars 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience des débats du 15 mars 2022.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS



Dans ses dernières conclusions du 24 juin 2021, M. [G] demande à la cour :



- d'infirmer partiellement le jugement entrepris et statuant de nouveau, 

- dire que la condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre ne saurait excéder la somme de 3 459,26 euros en principal ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes plus amples,

- confirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- le débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [G] ne conteste pas devoir des charges de copropriété mais seulement son quantum. Il précise que si le décompte mentionne son règlement de 390,74 euros le 16 juillet 2020, il ne tient pas compte de ses règlements de 500 euros courant août 2020 et 390,74 euros courant septembre, de sorte que sa dette s'élève à 3 459,26 euros. Il ajoute avoir des difficultés administratives depuis le décès de sa femme et d'importants problèmes de santé.



Dans ses dernières conclusions du 7 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [G] au paiement des charges de copropriété, des dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'infirmer en ce qu'il a réduit les frais à la somme de 150 euros et débouté le syndicat des coprorétaires de sa demande de dommages-intérêts,

- y ajoutant, condamner M. [G] à lui payer la somme de 7 644,97 euros en principal et frais arrêtés au 4 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner M. [G] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [G] aux dépens outre le droit proportionnel prévu à l'article A 444-32 du code de commerce.



Le syndicat des copropriétaires indique que les règlements de M. [G] ont été pris en compte dans le décompte arrêté au 16 septembre 2021, que les frais sollicités, notamment ceux relatifs à la constitution du dossier, sont justifiés en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'en dépit de ses problèmes de santé, son défaut de paiement des charges constitue une faute ayant causé un préjudice à la collectivité des copropriétaires.



MOTIVATION



- Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement



Aux termes de l'article 10, alinéas 1 et 2, de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. » 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



M. [G] ne conteste pas devoir ses charges, telles qu'arrêtées au 1e octobre 2020.



S'agissant de la période postérieure, le syndicat communique un décompte arrêtant la dette de charge au 4 janvier 2022 à la somme de 7 122,97 euros expurgée des frais d'un montant de 522 euros.



Ce décompte mentionne au débit, le montant des charges appelées tel que justifié par les appels de fonds, et au crédit les règlements invoqués par M. [G], soit le règlement de 390,74 euros en juillet 2020 mais aussi celui de 500 euros en septembre 2020 et ceux de 390,74 en janvier et février 2021.



Est également produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 mai 2021, approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et les budgets prévisionnels des exercices du 1er  octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.



Sur les frais de recouvrement, l'article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 permet d'imputer au copropriétaire débiteur « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée, ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. [...] Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » 



Selon le décompte du 4 janvier 2022, il est réclamé :



- 11 mars 2019 : protocole suite rejet paiement...................10 euros

- 28 mars 2019 : mise en demeure par LRAR.....................35 euros

- 28 avril 2019 : relance après mise en demeure..................25 euros

- 28 juin 2019 : mise en demeure par LRAR.......................35 euros

- 28 juillet 2019 : relance après mise en demeure...............25 euros

- 28 septembre 2019 : mise en demeure par LRAR.............35 euros

- 28 octobre 2019 : relance après mise en demeure.............25 euros

- 28 décembre 2019 : mise en demeure par LRAR..............35 euros

- 28 janvier 2020 : relance après mise en demeure..............25 euros

- 14 mai 2020 : frais constitution dossier avocat.................122 euros

- 30 juin 2020 : mise en demeure par avocat.......................150 euros



Soit un total de 522 euros



La somme de 10 euros n'est pas justifiée aux termes du contrat de syndic. Les frais de mise en demeure apparaissent à quatre reprises. Cette répétition est inutile et les frais faisant doublon seront écartés à hauteur de 180 euros (60 x 3).



M. [G] doit donc la somme de 332 euros au titre des frais.



En conséquence, le jugement sera infirmé sur le quantum de la créance, qui sera portée à 7 454,97 euros (7 122,97 + 332) en principal et frais selon décompte arrêté au 4 janvier 2022.



- Sur les dommages-intérêts



Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.



S'il est établi que M. [G] ne paie plus régulièrement ses charges depuis le mois de mars 2019, il justifie une situation difficile. Son épouse est décédée en octobre 2018. Âgé de 83 ans, il a de graves problèmes de santé, notamment une insuffisance rénale ayant nécessité son hospitalisation au cours de l'année 2020. Malgré cette situation, il a opéré des versements pour réduire sa dette.



Dans ce contexte, la bonne foi de M. [G] n'est pas remise en cause et sa faute n'est pas caractérisée.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



- Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf sur le quantum de la créance de charges de copropriété, 



Statuant à nouveau de ce chef :



- Condamne [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 12] » la somme de 7 454,97 euros en principal et frais selon décompte arrêté au 4 janvier 2022,



Y ajoutant :



- Condamne [B] [G] aux dépens d'appel,



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande.







LE GREFFIERLE PRESIDENT