Cour d'Appel · 1ère Chambre — 12 juillet 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/00175 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FNJG

Minute n° 22/00174





S.C.I. NATIONALE 53

 C/

[U]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 03 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 2019/00904

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 12 JUILLET 2022









APPELANTE :



S.C.I. NATIONALE 53, prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ









INTIMÉ :



Maître [T] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ







DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 17 Mars 2022 tenue par Mme Claire DUSSAUD, magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 12 Juillet 2022, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère

Mme DUSSAUD, Conseillère







ARRÊT : Contradictoire 



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme Flores, Présidente de Chambre et par Mme Cindy Nondier, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









EXPOSE DU LITIGE


Par acte authentique du 14 décembre 2015 passé devant Me [T] [U], notaire à [Localité 6], M. [K] [Y], M. [D] [Y] et Mme [W] [P] ont vendu à M. [L] [A] et M. [I] [N], un terrain à bâtir sur lequel est édifiée une maison à usage d'habitation destinée à être démolie, l'ensemble étant situé à [Localité 4]. Cette vente a été consentie au prix principal de 300.000 euros.



Selon acte authentique du même jour passé devant le même notaire, M. [L] [A] et M. [I] [N] ont vendu ledit bien immobilier à la SCI Nationale 53 représentée par son gérant, M. [E] [R], pour un prix de 600.000 euros.



Exposant que lors de la revente envisagée, la valeur du terrain n'était pas conforme à son prix d'acquisition et que seule une promesse de vente au prix de 345.000 euros avait pu être négociée, la SCI Nationale 53 a, par acte d'huissier du 4 mars 2019, fait assigner Me [U] devant le tribunal de grande instance de Metz, soutenant que ce dernier avait manqué à son devoir de conseil en ne l'ayant pas informée de l'estimation initiale du bien.



Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, la SCI Nationale 53 a demandé au tribunal de :


condamner Me [U] à lui payer la somme de 280.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 janvier 2019

le condamner à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

le condamner aux dépens.




En réponse Me [U] a conclu au rejet de ces prétentions et a sollicité la condamnation de la SCI Nationale 53 à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens.


Par jugement du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Metz a  :


débouté la SCI Nationale 53 de sa demande de dommages et intérêts évaluée à la somme de 280.000 euros pour manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil lors de l'acte authentique passé en son étude le 14 décembre 2015  

débouté la SCI Nationale 53 de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile

condamné la SCI Nationale 53 prise en la personne de son gérant aux dépens ainsi qu'à régler à Maître [T] [U], notaire, une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




Le tribunal a rappelé que la variation du prix de vente pouvait résulter de différentes circonstances comme celle de pouvoir tirer de l'acquisition du bien un bénéfice substantiel et qui n'existait pas lors de la première vente. Il a considéré que la perte de la possibilité d'obtenir la rentabilité escomptée, ne résultait pas de la faute du notaire puisqu'elle ne découlait pas d'une information erronée, insuffisante ou fautive tenant à l'opération projetée, mais résultait d'une erreur d'appréciation de la SCI Nationale 53. 

Il a ainsi conclu que même en présence d'une évolution importante du prix de revente du bien immobilier, dont il était informé par la concomitance des actes passés le même jour, le notaire n'était nullement tenu d'informer la SCI Nationale 53 sur la différence de prix, sauf à soutenir que l'officier ministériel aurait dû l'alerter sur l'opportunité économique de l'acte auquel il prêtait son concours, ce qui n'a jamais relevé de son devoir de conseil ni de mise en garde. 


Par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Metz le 21 janvier 2021, la SCI Nationale 53 a interjeté appel du jugement aux fins d'annulation subsidiairement d'infirmation de la décision en ce qu'elle l'a déboutée de chacune de ses prétentions. La déclaration d'appel mentionne à ce titre l'intégralité du dispositif.





Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 3 septembre 2021 la SCI Nationale 53 demande à la cour de:


faire droit à l'appel

infirmer jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts, de sa demande au titre de l'article 700 et condamnée sur ce même fondement ainsi qu'aux dépens 


Statuant à nouveau,


condamner Me [U] au paiement de la somme de 222.052 euros de dommages-intérêts pour manquement à l'obligation d'information

le condamner à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

le condamner aux dépens.




Elle expose tout d'abord qu'elle bénéficiait d'une indemnité consécutive à l'expropriation d'un bâtiment dont elle était propriétaire et qu'elle voulait réinvestir. Elle dit avoir été contactée par MM. [A] et [N] qui lui ont indiqué disposer d'un permis de construire. Elle ajoute que l'opération de promotion immobilière n'a pu être menée jusqu'à son terme, qu'elle a tenté de revendre le bien pour un prix de 345.000 euros mais que la vente n'a pas eu lieu. Elle souligne avoir découvert à cette occasion que le bien avait été acquis le même jour par ses propres vendeurs pour la somme de 300.000 euros.

Elle soutient que le notaire a manqué à son devoir d'information et de conseil et que son statut d'acquéreur professionnel est indifférent. Elle précise que le notaire a commis un manquement en ne l'informant pas du prix auquel les vendeurs avaient acquis l'immeuble le même jour alors que cet acte avait été également passé devant lui, et en dissimulant même le prix d'acquisition initial dans l'acte de vente la concernant (étant observé le premier acte de vente mentionne le prix de vente d'origine). Elle estime que le notaire aurait dû l'alerter sur la plus-value très importante (300.000 euros) réalisée par les vendeurs. Elle ajoute que la clause relative aux modalités de paiement contenue dans les 2 actes ne se comprend que par la succession des deux cessions, le paiement du prix de la première vente ne se faisant que par le remploi du paiement du prix prévu dans la seconde vente et que le notaire n'avait pas à cacher cette information puisqu'elle a vocation à être publiée.

Elle fait valoir en outre que cette information était déterminante. Elle indique que lors de la première vente, le bien bénéficiait déjà d'un permis de construire et l'opération de promotion immobilière était déjà en germe. Elle estime dès lors que l'existence du permis de construire ne pouvait justifier l'augmentation du prix de la seconde vente, d'autant plus qu'elle devait en solliciter le transfert à son bénéfice. Elle ajoute l'augmentation du prix ne peut s'expliquer par le fait que le bien ait été vendu occupé la première fois puisque les deux ventes ont eu lieu le même jour. Enfin elle souligne qu'elle avait encore jusqu'en février 2016 pour investir l'indemnité de remploi dont elle avait bénéficié et qu'elle aurait donc pu investir dans un autre projet immobilier. Elle conclut que la subite inflation du prix de vente injustifiée aurait dû alerter le notaire qui aurait dû l'en informer. 

Elle estime son préjudice à la somme de 222.052 euros correspondant à une perte de chance de ne pas acquérir le terrain qu'elle évalue à 99,9%. 



 

Me Grouix, par dernières conclusions récapitulatives du 29 novembre 2021 demande à la cour de :


débouter la SCI Nationale 53 de son appel et de toutes ses demandes formées à son encontre 

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions  ;

condamner la SCI Nationale 53 aux entiers dépens d'instance et d'appel et à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




Il observe tout d'abord que la SCI Nationale 53 ne conteste ni la validité, ni la fiabilité de l'acte de vente et que les moyens développés à ce titre sont inopérants. Il rappelle que l'obligation d'information lui incombant concerne les risques juridiques d'une opération et qu'en l'espèce ces risques étaient inexistants et d'ailleurs non invoqués. Il conteste l'existence d'une obligation d'avoir à faire apparaître le prix d'acquisition initial du bien par les vendeurs. Il souligne que les actes passés entre MM. [A] et [N] et les propriétaires précédents sont couverts par le secret professionnel. Il affirme que la SCI Nationale 53 a choisi d'acquérir le bien, en connaissance du prix fixé et convenu avec les vendeurs en vue d'une opération précise, promise comme lucrative: soit la construction de deux immeubles collectifs de 17 logements. Me [U] estime qu'il n'avait pas à juger de l'opportunité de l'opération. 

Il fait valoir par ailleurs que le prix initial du bien n'a jamais été pour la SCI Nationale 53 un élément déterminant de son acquisition puisqu'elle souhaitait réaliser une opération de promotion immobilière avec MM. [A] et [N] avec lesquels elle était en relations d'affaires bien avant son intervention. Il relève que les consorts [A] et [N] avaient acquis le terrain dans le cadre d'une succession sur la base d'une estimation figurant dans le cadre d'une déclaration de succession datant de 2005, soit ancienne et dans un contexte où les évaluations sont basses. Il affirme que pendant le temps des négociations entre les parties la SCI Nationale 53 pouvait se renseigner sur les prix habituellement pratiqués. Il souligne qu'il est logique que le prix ait augmenté dans la mesure où le permis de construire et autres démarches en vue de la construction de logement avait été initiés par les vendeurs, une convention ayant été conclue sur le transfert du permis de construire en avril 2015. Il ajoute que lors de l'acquisition par MM. [A] et [N] le terrain était occupés alors que lors que la revente à la SCI Nationale 53 le bien était libre de toute occupation, assorti d'un permis de construire libre de tout recours.

Il conclut qu'il ne peut être tenu pour garant de la rentabilité économique d'un investissement négocié avant son intervention et de la déconvenue de la SCI Nationale 53 dans cette opération. 

Il ajoute que la SCI Nationale 53 ne démontre pas que l'engagement souscrit aurait été pour elle un risque démesuré. Il relève que le délai pour investir l'indemnité dont elle disposait expirait le 31 décembre 2015 et qu'elle devait en outre acquérir un bien à un prix qui ne pouvait être inférieur à celui fixer pour bénéficier d'une exonération fiscale. Enfin il indique qu'il n'est pas démontré que la SCI Nationale 53 n'aurait pas acquis le terrain si elle avait connu le prix d'acquisition initial au regard du prix du m² constructible.







MOTIFS DE LA DECISION





Vu les conclusions déposées le 3 septembre 2021 par la SCI Nationale 53 et le 29 novembre 2021 par Me [U] auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;



Vu l'ordonnance de clôture en date du 18 janvier 2022 ;





L'ancien article 1382 du code civil applicable en l'espèce dispose que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».



Le notaire est tenu à un devoir d'information et de conseil à l'égard de tous ses clients. Il est ainsi tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui. 



Afin d'assurer la validité des actes qu'il reçoit il doit vérifier que toutes les conditions de fait nécessaires à la validité d'un acte sont réunies et qu'aucune condition de droit ne fait défaut. Le notaire doit également s'assurer que l'acte une fois rédigé produit toutes les conséquences attendues par les parties. Il doit ainsi rechercher et protéger la volonté des parties, notamment quant aux conséquences de l'acte.



En revanche il n'est pas tenu à une obligation de conseil et de mise en garde en ce qui concerne l'opportunité économique de l'opération à laquelle il prête son concours. Sa responsabilité n'est donc pas engagée si l'opération ne produit pas la rentabilité attendue par les parties. Sa qualité d'officier public lui impose en outre d'être impartial.



En l'espèce, il ressort des deux actes de ventes versés aux débats et établis successivement le 14 décembre 2015 que le même bien immobilier a été acquis par M. [A] et M. [N], futurs associés de la SCI ICP en formation, pour la somme de 300.000 euros et a été revendu ensuite à la SCI Nationale 53 au prix de 600.000 euros. 



Les conditions de chaque vente étaient identiques puisqu'il est mentionné dans chacun des actes authentiques que l'entrée en jouissance serait différée au 4 janvier 2016, M. [K] [Y] occupant de l'immeuble s'étant engagé à le libérer pour cette date. 



Il était également mentionné dans les deux actes que M. [A] avait obtenu le 11 juin 2013 au nom de la société Immo Consul à Luxembourg un permet de construire en vue de l'édification de deux collectifs d'une surface plancher de 1.027 m² et comprenant 17 logements. Ont été annexés à chacun des actes le permis de construire, l'attestation de non recours délivrée par le tribunal administratif le 24 septembre 2015 ainsi que l'attestation de non recours délivrée par la mairie de [5] le 18 septembre 2015. La seule différence existant au titre de la mention du permis de construire étant que dans le premier acte, il est également indiqué comme annexée la convention portant accord de transfert du permis de construire au nom de l'acquéreur alors que dans le second acte, l'acquéreur a déclaré faire son affaire personnelle du transfert du permis de construire à son profit.



Si effectivement, l'acte de vente conclu au bénéfice de la SCI Nationale 53 ne mentionne pas, dans le paragraphe intitulé « origine de propriété », le prix payé par M. [A] et M. [N] futurs associés de la SCI ICP en formation, auprès des consorts [Y] pour l'acquisition de ce même bien le même jour, il convient de relever que l'appelante n'invoque pas de disposition légale à ce sujet, le notaire devant uniquement vérifier les droits de propriété. Il sera observé que le premier acte de vente ne comporte pas non plus le prix d'acquisition de l'immeuble par les consorts [Y] mais seulement la mention de l'estimation du bien dans les deux déclarations de successions par lesquelles les vendeurs avaient recueilli leurs droits. 



De plus, la SCI Nationale 53 ne justifie pas avoir avisé le notaire que la connaissance du prix d'acquisition initial était un critère déterminant pour son consentement à la vente.



Si la revente a été réalisée à un prix correspondant au double du prix d'acquisition, aucune disposition légale n'encadre les marges réalisées lors de ce type d'opération, notamment en définissant des marges qui seraient abusives. Dès lors, Me [U] n'avait pas à alerter la SCI Nationale 53 de l'importance de la marge appliquée lors de la revente, sauf à ce que l'opération recouvre une opération frauduleuse dont le notaire aurait eu connaissance. Or aucune fraude n'est invoquée ni caractérisée par l'appelante. En outre, il convient de relever que toutes les démarches relatives au permis de construire avaient déjà été faites par M. [A], à l'exception de la demande de transfert, ce qui constitue un élément supplémentaire de négociation du prix de vente. 



Par ailleurs, il n'est pas invoqué que le prix de 600.000 euros payé par la SCI Nationale 53 n'était pas adapté à ses capacités financières. 



Il n'est pas non plus établi que ce montant comportait des risques pour l'appelante et était de nature à remettre en cause l'efficacité de l'opération immobilière envisagée par l'appelante, soit la construction de deux immeubles collectifs comportant 17 logements, opération destinée à être lucrative pour la SCI Nationale 53.



Enfin, Me [U] n'avait pas d'obligation de conseil sur l'opportunité économique de l'opération immobilière envisagée et la SCI Nationale 53 ne produit aucun élément permettant d'établir que des éléments portés à la connaissance du notaire permettaient de suspecter l'absence de rentabilité du projet immobilier et qu'il aurait dû les en aviser. 



Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté de ses demandes formées contre Me [U]. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Le jugement sera également confirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Nationale 53 qui succombe en appel sera condamnée aux dépens.



Au regard de l'équité, il y a lieu de condamner la SCI Nationale 53 à payer à Me [U] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande formée sur ce même fondement.





PAR CES MOTIFS





La Cour, 





CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 3 décembre 2020 dans toutes ses dispositions ;





Y ajoutant,





CONDAMNE la SCI Nationale 53 aux entiers dépens;





CONDAMNE la SCI Nationale 53 à payer à Maître [T] [U] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





DEBOUTE la SCI Nationale 53 de sa demande formée sur ce même fondement.





La GreffièreLa Présidente de Chambre