Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 1 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2022



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02957 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBOVN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de MEAUX - RG n° 11-18-0016





APPELANTS

 

Monsieur [T] [M]

né le 21 février 1981 à [Localité 8] (IRLANDE)

[Adresse 7]

[Localité 3]



Madame [Z] [P] [J] épouse [M]

née le 3 décembre 1980 à [Localité 8] (ANGLETERRE)

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentés par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant : Me Sylvain LEBRETON





INTIMEE 



Madame [Y], [H] [X]-[W] 

née le 16 Mars 1967 à DOUALA (CAMEROUN)

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée et assistée par Me Emmanuel SEIFERT de la SARL SEIFERT BARBE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0179



























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 23 juin 2012, Mme [Y] [X] a donné à bail à M. [T] [M] et Mme [Z] [M] un local à usage d'habitation sis [Adresse 2]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 900 euros.



Par acte d'huissier du 23 novembre 2018, Mme [Y] [X] a fait assigner M. [T] [M] et Mme [Z] [M] devant le tribunal d'instance de Meaux aux fins d'obtenir le paiement solidaire, subsidiairement conjoint, des sommes suivantes :

- 2 305,08 euros au titre des réparations locatives,

- 28 338, 71 euros au titre de la dette locative,

- 3 000 euros au titre du préjudice causé par la procédure d'expulsion subie par Mme [Y] [X], 

- 3 000 euros au titre d'un préjudice financier,

- 11 748,04 euros au titre des frais de remise en état du bien,

- 12 012,31 euros au titre des frais de remise en état de la toiture, et 9 274.63 euros à titre subsidiaire,

- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens comprenant ceux de l'instance en référé et les frais d'expertise.



Par jugement contradictoire entrepris du 13 novembre 2019 le tribunal d'instance de Meaux a ainsi statué :

Rejette la demande de M. [T] [M] et Mme [Z] [M] tendant à ce que le rapport d'expertise soit annulé ;

Condamne solidairement M. [T] [M] et Mme [Z] [M] à verser à Mme [Y] [X] la somme de 2 037,80 euros au titre de la réparation de la chaudière ;

Condamne solidairement M. [T] [M] et Mme [Z] [M] à verser à Mme [Y] [X] la somme de 608,58 euros au titre des réparations locatives ;

Déboute Mme [Y] [X] de sa demande tendant à ce que M. [T] [M] et Mme [Z] [M] soient condamnés solidairement à lui verser la somme de 12 012,31 euros ;

Condamne solidairement M. [T] [M] et Mme [Z] [M] à verser à Mme [Y] [X] la somme de 28 338,71 euros au titre de l'arriéré locatif ;

Déboute M. [T] [M] et Mme [Z] [M] de leur demande tendant à obtenir la condamnation de Mme [Y] [X] à leur verser la somme de 28 338,71 euros ;

Condamne solidairement M. [T] [M] et Mme [Z] [M] à verser à Mme [Y] [X] la somme de 1 000 euros a titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [T] [M] et Mme [Z] [M] à verser à Mme [Y] [X] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [T] [M] et Mme [Z] [M] aux dépens comprenant le coût de l'expertise ;

Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.



Vu l'appel interjeté le 7 février 2020 par M. [T] [M] et Mme [Z] [M] ; 

 

PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 mai 2022 par lesquelles M. [T] [M] et Mme [Z] [M], appelants, demandent à la cour de :

Voir infirmer le jugement rendu ; 

Voir annuler l'expertise de M. [V] qui n'a pas été exercée contradictoirement et personnellement en violation de l'article 233 du code de procédure pénale ; 

Et statuant à nouveau,

Sur le fond, constater que le logement était indécent au sens du décret du 30 janvier 2002, faute de chaudière qui avait la double fonction de chauffer l'immeuble mais également de produire de l'eau chaude courante ; 

Constater que depuis novembre 2014 jusqu'à juin 2018, M. [T] [M] et Mme [Z] [M] n'ont pu bénéficier de ces éléments de confort minimalistes ; 

En conséquence, condamner Mme [Y] [X] à régler des dommages et intérêts correspondant à une diminution de 100 % des loyers sur cette période, soit 28 338.71 euros qui se compenseront avec la somme qu'elle réclame au titre desdits loyers ; 

Débouter Mme [Y] [X] de l'ensemble de ses demandes contenues dans ses écritures;

Condamner Mme [Y] [X] à régler à M. [T] [M] et Mme [Z] [M] 5 000 euros au titre du manquement à l'obligation de délivrance ; 

Condamner Mme [Y] [X] à 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [Y] [X] aux entiers dépens. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 avril 2022 au terme desquelles Mme [Y] [X], intimée, demande à la cour de :

Débouter M. [T] [M] et Mme [Z] [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 

Juger l'appel interjeté par M. [T] [M] et Mme [Z] [M] mal fondé en toutes leurs demandes et les en débouter ; 

En conséquence, 

Confirmer l'ensemble des dispositions du jugement entrepris ; 

Y ajoutant : 

Condamner in solidum M. [T] [M] et Mme [Z] [M] à payer à Mme [Y] [X] la somme supplémentaire de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; 

Condamner in solidum M. [T] [M] et Mme [Z] [M] à payer les entiers dépens de la présente instance devant la cour de céans ; 

Juger que conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats constitués pourront recouvrer directement les frais dont ils ont fait l'avance sans en avoir reçu provision.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la reconnaissance de la créance par Mme [Z] [M] :



Mme [X] indique que Mme [M] a reconnu sa créance envers elle par la saisine de la commission de surendettement le 29 juin 2021, puis lors de la validation des mesures imposées par la commission le 10 janvier 2022 par les paiements partiels effectués de février à avril 2022, et en déduit que l'appel initié est donc dilatoire.



Il est vrai que la saisine par le débiteur de la commission de surendettement vaut reconnaissance sur le fondement de l'article 2240 du code civil, qui dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. 



Toutefois, cette règle ne vaut que pour l'interruption de la prescription relative au droit d'agir du créancier, et non pour une reconnaissance du montant de la créance déclarée. Par ailleurs, la reconnaissance par le débiteur du droit du créancier doit être certaine, c'est-à-dire dépourvue de tout caractère équivoque, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisque les locataires ont formé appel du jugement le 7 février 2020 et ont maintenu cet appel. 



En outre, la créance de Mme [X] est due solidairement par M. et Mme [M], alors que seule Mme [M] bénéficie de la procédure de surendettement, M. [M] étant un tiers à cette procédure et n'ayant donc été l'auteur d'aucune reconnaissance de la créance.



Enfin, M. et Mme [M] ne contestent pas que des loyers et charges sont restés impayés vis-à-vis de la bailleresse, mais sollicitent la compensation de cette créance avec des dommages intérêts en raison de l'état d'insalubrité invoqué.



Sur la demande de nullité de l'expertise judiciaire :



M. et Mme [M] sollicitent la nullité de l'expertise effectuée par M. [V], suite à l'ordonnance de référé du tribunal d'instance de Meaux du 25 avril 2017 qui l'a désigné pour examiner le logement objet du litige, dire si celui-ci est affecté de désordres et en rechercher la cause, aux motifs que l'expert ne s'est déplacé qu'une fois sur le site, et n'a pas personnellement réalisé sa mission, seule la société EAM ayant établi un devis et constaté l'état de la chaudière.



L'expertise judiciaire a été déposée le 21 juin 2018.



Par jugement du 7 mai 2019, le tribunal d'instance de Meaux a ordonné la réouverture des débats et la convocation des parties ainsi que de l'expert à l'audience du 11 septembre 2019, l'expert ayant comparu à celle-ci.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :

- l'expert a déposé son rapport en se fondant notamment sur un devis produit par une entreprise mandatée par la bailleresse en cours d'expertise, l'expert ayant analysé personnellement ce document et se l'étant approprié ;

- l'expert a personnellement analysé les constats qu'il a réalisés sur place lors de la visite contradictoire du 13 septembre 2017 ;

- l'expert a expliqué lors de son audition par le tribunal les imprécisions de son rapport, de sorte que le tribunal constate qu'il a personnellement et effectivement rempli sa mission.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise.



Sur le caractère indécent du logement :



Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. 



En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu pour sa part de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination ; des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.



L'article 1730 du code civil dispose que « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure» et l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



L'annexe du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives pour les appareils de chauffage, de production d'eau chaude et de robinetterie :

- le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

- le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

- le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

- le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.



S'agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation mais celui qui invoque l'exception d'inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l'exécution de ses propres obligations.



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée effectué contradictoirement le 23 juin 2012, indique que la chaudière individuelle au fuel est en état moyen et qu'il existe une cuve à fuel dans le jardin.



Pour justifier du caractère indécent du logement, M. et Mme [M] produisent, comme devant le premier juge, un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 9 janvier 2017, qui constate:

- que la chaudière de marque Viessmann modèle Vitola est manifestement très ancienne et date des années 80 ;

- qu'il a tenté en vain de l'allumer alors qu'elle était branchée ;

- que des pièces usagées proviennent de réparations effectuées en leur temps sur la chaudière ;

- qu'il constate au rez de chaussée des marques de moisissure et d'humidité au bas des murs et autour des huisseries extérieures ;

- que l'intégralité de la surface des murs non carrelée de la salle de bains est couverte de salpêtre;

- qu'il constate d'importantes traces d'humidité le long des deux poutres apparentes situées dans les chambres sous comble.



Dans le rapport d'expertise déposé le 21 juin 2018, l'expert judiciaire mentionne qu'il a constaté le 13 septembre 2017 la présence d'une chaudière ancienne, et des traces de condensation et de remontées par capillarité au rez-de-chaussée, ainsi que d'importantes traces de condensation dans la salle de bains à l'étage, et des traces de venues d'eau par la toiture dans deux chambres, ce qui est conforme aux constatations faites par l'huissier de justice quelques mois auparavant.

L'expert indique que les fuites d'eau liées à une carence de la toiture ancienne, au droit des châssis du toit, relèvent de la responsabilité de la bailleresse, qui devait assurer le clos.

S'agissant de la chaudière, il précise que plusieurs interventions d'entretien ont eu lieu à la demande de la bailleresse sur la chaudière en juillet 2012, avril et novembre 2013 et novembre 2014, mais qu'il s'agissait de réparations relevant des locataires, ceux-ci n'ayant produit aucune facture de travaux ou de contrat d'entretien, ni aucune facture de livraison de fuel pour la période 2012-2017.

Par ailleurs, l'expert relève que la société EAM mandatée pour un devis en novembre 2017 a indiqué que la chaudière fonctionnait lorsque du fuel était remis dans la cuve, et qu'il était nécessaire de faire un entretien de la chaudière en changeant les fils d'électrode d'allumage et le transformateur, et de changer la crépine fuel qui était sèche par manque de fuel.

L'expert conclut que la carence dans l'entretien de la chaudière par les locataires a causé les défauts d'humidité dans le logement, à l'exception des coulures dans les deux pièces en comble qui nécessitent des travaux de reprise d'étanchéité des tuiles et des châssis relevant de la propriétaire.



Les preneurs ne produisent devant la cour aucune facture d'entretien de la chaudière, ni de facture de livraison de fuel, pour l'ensemble de la période où ils ont occupé les lieux, et ne justifient donc pas avoir respecté leur propre obligation d'entretien courant. Or, il résulte de l'expertise judiciaire que le défaut de remplissage de la cuve à fuel a usé la chaudière et notamment la pompe, et a causé les pannes.



Par ailleurs, la bailleresse produit plusieurs factures d'entretien de la chaudière à ses frais, entre 2012 et 2014, ces travaux concernant le remplacement du flexible, des réglages d'entrée d'air du brûleur, le remplacement d'une pompe, d'une soupape, d'une boîte de dérivation, d'un purgeur et d'un gicleur, qui relèvent des menues réparations locatives au sens du décret du 26 août 1987, et qui auraient dû être pris en charge par les locataires. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les locataires à rembourser à la bailleresse la somme de 2 037,80 euros au titre des frais d'entretien de la chaudière de juillet 2012 à décembre 2017, au vu des factures produites.



En l'absence de respect de leur obligation d'entretien de la chaudière, les locataires ne peuvent reprocher à la bailleresse l'indécence du logement liée au non fonctionnement de la chaudière depuis novembre 2015, ni l'humidité par capillarité et par condensation dans les pièces du rez-de-chaussée et dans la salle de bains, qui en découle directement, ainsi que le souligne l'expert judiciaire.



Seules les fuites d'eau ponctuelles en provenance de la toiture en raison du manque d'étanchéité sont imputables à la bailleresse, et ont causé un préjudice aux locataires dans les deux chambres sous comble du fait des traces d'humidité aux alentours des poutres, qui sera évalué à la somme de 1 000 euros au vu du loyer mensuel de 900 euros et du taux d'inhabitabilité évalué par l'expert à 2%. Le jugement sera infirmé de ce chef.



Néanmoins, il ne résulte pas de ce seul élément qu'il existe une impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination, ni que le logement était indécent, étant relevé que M. et Mme [M] se sont maintenus dans les lieux loués jusqu'au 15 juin 2018.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de suspension des loyers de 2014 à 2017 pour logement indécent, l'octroi de dommages intérêts se compensant avec les loyers dus durant cette période, ainsi que la demande de dommages intérêts au titre du manquement à l'obligation de délivrance.





Sur l'arriéré locatif :



La bailleresse indique que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 28 338,71 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er janvier 2014 au 15 juin 2018, date du départ des lieux.



Les locataires ne contestent pas le montant réclamé, soutenant seulement que cette somme doit se compenser avec les dommages intérêts dus pour logement indécent, et que la cour a écartés.



Il y a donc lieu de condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à Mme [X] la somme de 28 338,71 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les réparations locatives :



Mme [X] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il lui a accordé la somme de 608,58 euros au titre des réparations locatives.



Pour justifier de cette demande, Mme [X] produit les pièces suivantes :

- l'état des lieux d'entrée du 23 juin 2012 qui mentionne un état général bon (B) ou moyen (C), et ne fait état d'aucun désordre particulier ;

- l'état des lieux de sortie établi par huissier le 15 juin 2018 mentionnant un état de saleté général avec des moquettes et sols tâchés, du papier peint arraché, des toilettes, cuisine et salle de bains extrêmement sales, des vitrages manquants remplacés par des cartons dans la porte du séjour, et un jardin à l'état de friche;

- des devis de réparation par la société Becco Plâtrerie.



Au vu de la comparaison entre les deux états des lieux d'entrée et de sortie, seule une partie des frais doit être pris en charge par les locataires, les réparations des plafonds n'étant pas justifiées en raison des fuites d'eau du toit imputables à la propriétaire. Au vu des réparations locatives à la charge des locataires sortants (remise en état de la cuisine, réparation d'une porte), ceux-ci seront condamnés à verser à la bailleresse la somme de 608,58 euros.

Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les dommages intérêts :



Mme [X] sollicite des dommages intérêts en raison de sa situation personnelle délicate causée par l'absence de paiement des loyers durant trois années, qui a conduit à sa propre expulsion.



Elle verse aux débats pour en justifier son assignation devant le tribunal d'instance de Saint Maur des Fossés du 28 juin 2017à la demande de la SA HLM Coopération et Famille, et le relevé de compte locataire mentionnant qu'elle est débitrice depuis le mois de décembre 2015.



Mme [X] justifie donc que sa situation financière a été affectée par l'absence de paiement des loyers par les locataires à compter de janvier 2014.



Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a accordé à Mme [X] la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts de ce chef.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il n'apparaît pas équitable de laisser à Mme [X] la charge des frais qu'elle a dû supporter au cours de la présente instance d'appel.

M. et Mme [M] seront condamnés à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages intérêts de M. et Mme [M] ; 



Statuant à nouveau sur le seul chef de jugement infirmé et y ajoutant :



Condamne Mme [Y] [X] [W] à verser à M. [T] [M] et Mme [Z] [J] épouse [M] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;



Condamne in solidum M. [T] [M] et Mme [Z] [J] épouse [M] à verser à Mme [Y] [X] [W] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [T] [M] et Mme [Z] [J] épouse [M] aux entiers dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par les avocats en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



La greffière Le Président