Cour d'Appel · Expropriation — 8 septembre 2022

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY









Chambre de l'expropriation



Arrêt du huit Septembre deux mille vingt deux







N° RG 21/00004 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GWXG





jugement déféré à la cour d'appel : jugement de fixation du prix d'acquisition du 30 avril 2021 rendu par le juge de l'expropriation d'[Localité 7] (RG21/16 - Minute 24/2021)





APPELANT :



Société SASAU 1723 

Lieudit [Adresse 10]

[Localité 2]

en la personne de Monsieur [E] [N] président de la SASAU 1723, lequel est assisté à l'audience du 19 mai 2022 de Maître Aldo SEVINO de la SELARL ASEA, avocat iscrit au barreau de LYON (avocat plaidant) et Maître Alexandra GUYON, avocate inscrite au barreau d'ANNECY (avocat postulant)





INTIME :



LA COMMUNE NOUVELLE D'[Localité 7]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représenté par Maître Frédéric PONCIN de la SCP CDMF AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES, avocat inscrit au barreau de GRENOBLE 



en la présence du : COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, Monsieur [Y] [V] - [Adresse 8]





***



COMPOSITION DE LA COUR :



- Lors de l'audience publique des débats en date du 19 mai 2022 et du délibéré par mise à disposition au 8 septembre 2022, date indiquée à l'issue des débats :



Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller, faisant fonction de président 

Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, conseillère

Madame Anne de REGO, conseillère

assistés de Madame Sophie MESSA, greffière













EXPOSE DU LITIGE 



Par déclaration du 24 juillet 2020, la Société par actions simplifiée à associé unique 1723 a informé la commune d'[Localité 7] de son intention d'aliéner les parcelles [Cadastre 1] CX [Cadastre 6] et [Cadastre 5] AT [Cadastre 3], d'une contenance cadastrale de totale de 11 846 m², portant sur le lot de copropriété n°200 au prix de 1 500 000 euros.



L'ensemble immobilier en copropriété, connu sous le nom de 'copropriété Le [Adresse 11]', se situe dans la zone d'activité du [Localité 12]. La copropriété comprend 104 lots, les lots 1 à 103 correspondant au bâtiment A et au bâtiment dit 'atelier' qui sont des locaux d'activité et de bureaux sur plusieurs niveaux datant des années 70. Le dernier lot (n°200), objet de la présente procédure, correspond à un emplacement réservé à un bâtiment à construire désigné comme bâtiment B. Au jour de la déclaration, le lot n°200 est à usage de stationnement extérieur pour la copropriété. 



Suite à la visite du bien le 6 octobre 2020, la division des domaines de la DGFIP a émis un avis en date du 22 octobre 2020 lequel estime le bien à la somme de 1 050 000 euros sous réserve de l'obtention des autorisations administratives et privées de la copropriété pour la réalisation d'un bâtiment à vocation artisanal et tertiaire d'une surface de plancher d'environ 3 500 m².



Par décision du 5 novembre 2020, la commune d'[Localité 7] a exercé son droit de préemption urbain en vue d'acquérir le bien, en proposant un prix révisé à la somme de 96 768 euros.



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 11 décembre 2020, la SASAU 1723 a porté à la connaissance de la commune qu'elle refusait le prix proposé.



Aussi, par courrier reçu au greffe le 24 décembre 2020, la commune a saisi le juge de l'expropriation en vue d'une fixation judiciaire de la valeur du bien. Une vue des lieux a été réalisée le 15 mars 2021.



Par jugement du 30 avril 2021, le juge de l'expropriation de la Haute-Savoie a :



- fixé à la somme de 267 421,50 euros HT le prix du bien immobilier préempté, soit le lot de copropriété n°B 200 défini comme un lot à construire et les 1 906/10 000èmes des parties communes d'un immeuble en copropriété cadastré [Cadastre 1] CX [Cadastre 6] d'une surface cadastrale de 11 212 m² et [Cadastre 5] AT [Cadastre 3] d'une surface de 634 m², situé [Adresse 4],



- rappelé qu'en application de l'article L.213-7 §2 du code de l'urbanisme, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle de fixation du prix est devenue définitive et que leur silence dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption,



- condamné la commune d'[Localité 7] à payer à la SASAU 1723 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- dit que la commune d'[Localité 7] supportera les frais et dépens de l'instance.



Par courrier reçu au greffe de la cour le 25 mai 2021, la SASAU 1723 a interjeté appel du jugement en limitant toutefois son recours au montant de l'indemnité fixée par le juge. 



Par mémoire reçu au greffe le 23 juin 2021, notifié aux parties par pli recommandé du 24 juin 2021, et complété par mémoire du 10 janvier 2022 notifié aux parties le 18 janvier suivant, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SASAU 1723 demande à la cour de : 



- déclarer son appel recevable et bien-fondé,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé la valeur du terrain lui appartenant à la somme de 267 421,50 euros,

En conséquence, 

- fixer la valeur de l'ensemble immobilier cadastré [Cadastre 1] CX [Cadastre 6] et [Cadastre 5] AT [Cadastre 3] à la somme de 1 050 000 euros,



Subsidiairement, 

- fixer la valeur de l'ensemble immobilier précité à la somme retenue par le commissaire du gouvernement à savoir 976 500 euros,



En tout état de cause, 

- condamner la commune nouvelle d'[Localité 7] à mettre à sa charge le paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la commune nouvelle d'[Localité 7] aux entiers dépens.



Par mémoire reçu au greffe le 27 septembre 2021, notifié aux parties par pli recommandé du 28 septembre suivant, et complété par mémoire reçu le 29 décembre 2021 et communiqué aux parties le 13 janvier 2022, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la commune d'[Localité 7] demande à la cour de :



- dire et juger recevable mais non-fondé l'appel de la SASAU 1723,

- dire et juger non-fondé l'appel provoqué du commissaire du gouvernement,

- débouter en conséquence la SASAU 1723 et le commissaire du gouvernement de leurs demandes tendant à l'infirmation du jugement déféré,

- débouter la SASAU 1723 de l'intégralité du surplus de ses demandes,

- confirmer le jugement déféré,

- condamner la SASAU 1723 à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par mémoire reçu au greffe le 23 septembre 2021 et notifié aux parties le 27 septembre 2021, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le commissaire du gouvernement conclut à :



- l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a limité la constructibilité du lot, et par voie de conséquence son prix, aux données issues d'un permis de construire de 2010,

- la substitution à ces données les surfaces retenues pour l'évaluation par le service des domaines, soit 3 500 m², que l'appelant a d'ailleurs faits siennes, 

- la confirmation de la valeur unitaire retenue en première instance, soit 279 euros / m²,

- la fixation, en définitive, du prix de vente à (279 euros x 3 500 m²) 976 500 euros.

*



L'affaire a été appelée à l'audience du 19 mai 2022 à laquelle elle a été retenue.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



L'évaluation de la valeur d'un bien objet d'une préemption doit se fonder sur les principes applicables en matière d'expropriation issus des articles L.321-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique étant rappelé que le prix fixé doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain.



Les éléments constants de la procédure permettent de fixer la date de référence au 21 janvier 2020 et de retenir qu'à cette date, le terrain objet de la procédure de préemption est classé en zone UX au PLU. Les parties s'accordent en ce sens sur le fait qu'il s'agit d'un terrain à bâtir à vocation d'activités économiques (industrielles, artisanales, commerciales ou de services). 



Au jour du jugement de première instance, il est par ailleurs acquis aux débats que ce terrain correspond factuellement à un emplacement de bâtiment à construire utilisé comme parc de stationnement extérieur par la copropriété. Les réseaux sont à proximité immédiate et le bien bénéficie d'une situation favorable dans la mesure où il se trouve proche du centre de la commune et bien desservi par les différents axes de circulation.



Concernant la méthode d'évaluation, la cour ne saurait se référer au prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner dans la mesure où, d'une part, l'offre a été réalisée par une société (Opus Immobilier) ayant, ou ayant eu à la date de l'offre, un dirigeant commun avec la société venderesse et où, d'autre part, il est admis de tous, et notamment par l'appelante qui limite d'elle-même sa demande à la somme de 1 050 000 euros, que le prix mentionné à la déclaration d'intention d'aliéner est supérieur à celui du marché. Par ailleurs, l'offre de Vinci en date du 1er juillet 2020 s'avère inopérante pour servir de terme de comparaison fiable en ce que cette dernière n'a pas abouti à un projet d'acte de vente entre les parties et qu'elle s'avérait par ailleurs conditionnée à l'obtention d'un permis de construire définitif autorisant une surface de plancher globale ambitieuse (12 000 m²). De même, la méthode du compte à rebours ne saurait davantage s'appliquer en l'espèce en l'absence de projet de construction suffisamment défini et eu égard au fait que des termes de comparaison pertinents ont été communiqués à la cour.



Aussi, au regard de la destination communément envisagée par les parties concernant le terrain objet de la préemption, l'évaluation du bien doit être envisagée, en vue d'une juste indemnisation de l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé au préempté, au regard de son potentiel de construction et selon la méthode d'évaluation par comparaison.



En ce sens, concernant l'évaluation des droits à construire, la détermination de la surface de plancher potentiellement constructible doit être arrêtée, comme le soutien l'appelante, à la surface validée par le service de l'urbanisme de la commune pour l'établissement de l'avis des domaines soit à la surface de 3 500 m², étant au surplus rappelé que la commune ne s'est par ailleurs pas opposée à une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour une surface supérieure (4 000 m²), sollicité le 3 septembre 2020 par l'appelant. Quoique la SASAU 1723 ait par le passé sollicité (30 avril 2010) et obtenu (19 juillet 2010) un permis de construire visant une surface de plancher inférieure, l'évaluation des droits à construire ne saurait pour autant se réduire à celle envisagée pour un projet daté (retrait du permis intervenu à la demande de la SASAU 1723 le 22 février 2011) et manifestement sous-dimensionné s'agissant des droits à construire du terrain. 

 

En outre, si un litige est susceptible d'exister entre les copropriétaires quant à l'implantation d'un futur bâtiment sur la parcelle préemptée, il doit être rappelé que la constructibilité du lot est acquise comme reconnue par le règlement de copropriété (le lot étant désigné comme transitoire) et que l'assemblée générale des copropriétaires ne saurait s'opposer par principe à l'édification d'une construction sur le terrain préempté, et ce d'autant plus que la surface totale de la parcelle (11 846 m²) s'avère suffisamment vaste pour l'aménagement d'une éventuelle servitude de passage au bénéfice des autres lots de la copropriété si cela devait s'avérer nécessaire en vue de leur désenclavement. Il en résulte qu'une surface de plancher potentiellement constructible de 

3500 m² doit être retenue en vue d'une juste indemnisation du préempté.



Les termes de comparaison produits par les parties permettent de retenir de façon déterminante qu'une transaction récente (acte du 12 avril 2019 - terme de comparaison n°1 produit par le commissaire du gouvernement) a eu lieu à proximité immédiate du terrain objet de la préemption pour un prix de 279 euros / m² sans qu'il soit démontré par la SASAU 1723 qu'une hausse significative du marché soit intervenue dans ce secteur immobilier spécifique depuis cette date. Ce terme de comparaison sera donc retenu comme étant le plus pertinent.



En définitive, il convient donc de fixer le prix d'acquisition des parcelles préemptées à la somme de (3 500 x 279 euros) 976 500 euros, aucune indemnité de remploi n'étant due dans la mesure où le bien était notoirement destiné à la vente.



La commune d'[Localité 7], qui succombe à l'instance, est condamnée aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros à la SASAU 1723 au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 267 421,50 euros HT le prix du bien immobilier préempté, 



Statuant à nouveau, 



Fixe à la somme de 976 500 euros le prix du bien immobilier préempté, soit le lot de copropriété n°B 200 défini comme un lot à construire et les 1 906/10 000èmes des parties communes d'un immeuble en copropriété cadastré [Cadastre 1] CX [Cadastre 6] d'une surface cadastrale de 11 212 m² et [Cadastre 5] AT [Cadastre 3] d'une surface de 634 m², situé [Adresse 4],



Y ajoutant,



Condamne la commune d'[Localité 7] à payer la somme de 2 000 euros à la Société par actions simplifiée à associé unique 1723 au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 



Condamne la commune d'[Localité 7] aux dépens d'appel. 





Ainsi prononcé publiquement le 8 septembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller délégué dans les fonctions de président et Madame Sophie MESSA, greffière.





LA GREFFIERELE PRESIDENT