Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 5 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 05 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 421







N° RG 20/01487 



N° Portalis DBVB-V-B7E-BFQ4G







[S] [K]



[G] [C]





C/



[B] [F]





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Véronique TOURNAIRE-CHAILAN 

 Me Jean Pascal JUAN



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de TARASCON en date du 05 Décembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17-000433.





APPELANTS



Monsieur [S] [K]

né le 14 Juin 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]



Madame [G] [C]

née le 20 Février 1954 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]



représentés par Me Véronique TOURNAIRE-CHAILAN, membre de l'ASSOCIATION NIQUET - TOURNAIRE CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON





INTIME



Monsieur [B] [F]

né le 03 Février 1932 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]



représenté par Me Jean Pascal JUAN, membre de LEX MEA, avocat au barreau de TARASCON









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Suivant contrat de bail du 20 décembre 2012, M.[F] a donné en location à M. [K] et Mme [C] un logement [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros. Un dépôt de garantie de 1.000 euros a été versé. 



M. [K] et Mme [C] ont donné congé à leur bailleur le 31 décembre 2016.



Par acte d'huissier de justice du 10 mai 2017, M.[F] a assigné M.[K] et Mme [C] devant le Tribunal d'instance de TARASCON aux fins d'obtenir sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1134 et 1147 du code civil :

-leurs condamnations solidaires à lui payer la somme de 1000 €, au titre du loyer du mois de décembre 2016,

-leurs condamnations solidaires à lui payer la somme de 16 264,16 € de dommages et intérêts au titre des dégradations et défaut d'entretien du bien loué,

-la compensation de ces sommes avec le dépôt de garantie d'un montant de 1 000 € détenu par lui même, 

-leurs condamnations solidaires à lui payer la somme de 16 264,16 €,

-leurs condamnations au versement de la somme de 1500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens

-l'exécution provisoire.



Par jugement rendu le 5 décembre 2019 et jugement rectificatif du 6 janvier 2020, le Tribunal d'instance de TARASCON a :

CONDAMNE solidairement M.[K] et Mme [C] à payer à M.[F] la somme de 1 000 €, au titre du loyer impayé du mois de décembre 2016 relatifs au bail de location du logement sis [Adresse 1]. 

ORDONNE la compensation des créances réciproques à hauteur de 1 000 € avec la somme de 1000 € conservée par M. [F] au titre du dépôt de garantie.

CONDAMNE solidairement M.[K] et Mme [C] à payer M.[F] la somme de 9 807,95 euros, au titre des travaux de remise en état de la maison sise [Adresse 1].

DEBOUTE M. [K] et Mme [C] de leurs demandes reconventionnelles en réparation du préjudice de jouissance. 

CONDAMNE M.[K] et Mme [C] à payer à M.[F] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE M.[K] et Mme [C] aux entiers dépens,

ORDONNE 1'exécution provisoire.



Par déclaration au greffe en date du 30 janvier 2020, M.[K] et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision. 



Ils sollicitent :

- la confirmation des jugements querellés en ce qu'ils ont prononcé la compensation entre le loyer de décembre 2016 dû par les concluants et le dépôt de garantie que devra rembourser M.[F], 

-la confirmation également, des jugements querellés en ce qu'ils ont débouté M.[F] de sa demande concernant l'entretien du jardin, 

-à la réformation des jugements querellés en ce qu'ils ont : 

 - condamné les concluants solidairement à payer à Monsieur [F], la somme de 9.807,95 € au titre des travaux de remise en état des lieux, 

 - débouté les concluants de leurs demandes reconventionnelles, 

 - condamné les concluants à régler à Monsieur [F] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. 

-la condamnation de M.[F] à rembourser aux concluants le dépôt de garantie, 

-le débouté de M.[F] de ses demandes au motif que les concluants ont toujours respecté leur obligation d'entretien locatif, 

-à la condamnation de M.[F] à leur régler la somme de 1.000 € au titre du remboursement de dépôt de garantie, 

-la compensation entre le remboursement de ce dépôt de garantie et le loyer de décembre 2016, 

-le débouté de M.[F] de ses demandes qui sont totalement injustifiées, au motif d'une part que l'état des lieux de sortie n'a pas été totalement établi au contradictoire des concluants et que, d'autre part, ces demandes ne relèvent pas des obligations d'entretien locatif, 



A Titre Infiniment Subsidiaire, concernant les travaux de peinture, 

A tout le moins, 

-la déduction des demandes formulées par M.[F] du coût des travaux de peinture des plafonds à hauteur de 1.249,05 € TTC, selon la facture de l'Entreprise FM en date du 15 mars 2017, au motif que M. [F] n'a nullement fait refaire les peintures des plafonds qui étaient qualifiées de "bon état" lors de l'entrée dans les lieux des nouveaux locataires après le départ des concluants, 

-qu'il soit fait droit à leurs demandes reconventionnelles, 

-la condamnation de M.[F] à leur régler la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance qu'ils ont subi du fait des agissements de leur bailleur, 

-la condamnation du même à la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. 



A l'appui de leur recours, ils font valoir :

-qu'ils ne contestent pas devoir le loyer de décembre 2016 et acceptent sa compensation avec le dépôt de garantie,

-que l'état des lieux de sortie, contrairement à l'état des lieux d'entrée, n'a pas été fait à leur contradictoire ainsi la plupart des prétendus désordres ont été constatés par l'huissier mandaté par le bailleur et qui gérait la location après leur départ,

-qu'ils ne sont pas partis volontairement mais ont été invités à quitter les lieux par l'huissier,

-qu'ils ont régulièrement entretenu le bien mais se sont heurtés à la vétusté des lieux loués,

-qu'en 4 années d'occupation il est normal que les peintures aient terni ou aient été tâchées avec le temps, surtout au dessus des appareils de chauffage ou de climatisation, 

-qu'ils n'ont rien pu faire contre les traces d'humidité qui sont ressorties,

-que le bailleur voulait leur faire payer le double du prix qu'il a finalement réglé pour les peintures,

-qu'ils n'ont pas à payer la réfection des peintures qui ne relève pas des obligations locatives,

-que les plafonds étaient en bon état quand ils ont quitté les lieux de sorte que leur réfection ne peut être mise à leur charge,

-qu'ils n'ont pas endommagé le portail, dont le fonctionnement n'a pas été vérifié dans l'état des lieux d'entrée et pour cause, il n'a jamais été électrique puisqu'il leur a été remis la clé du cadenas pour le fermer,

-qu'en tout état de cause le devis de remplacement est excessif,

-qu'ils n'ont jamais eu de problème d'évacuation des eaux usées,

-qu'ils ont dévissé le radiateur de la cuisine sur autorisation du bailleur, sans chaudière il ne servait à rien, 

-qu'ils ont procédé à la vidange de la fosse septique selon facture du 4 août 2016,

-que les volets datent des années 50 et n'ont jamais été entretenus par le propriétaire, qu'ils ont dénoncé à leur bailleur leur état par courrier du 13 septembre 2014,

-que le remplacement des volets comme de la porte de garage ne les concerne pas,

-que ces derniers ne sont pas décrits dans l'état des lieux d'entrée,

-qu'ils ont dû payer le ramonage à leur entrée dans les lieux et que le bailleur ne justifie pas avoir payé la facture de ramonage.

-qu'ils ont toujours entretenu le jardin dont la taille se fait au printemps et pas en hiver,

-que le bailleur a décidé unilatéralement de diminuer de moitié le potager qu'il leur louait, et la piscine qui leur était également louée s'est très vite détériorée, dès août 2014 elle était inutilisable la plage en bois s'étant effondrée à plusieurs endroits, la plage en pierre s'est fissurée et le liner déchiré à plusieurs endroits, une gouttière a chuté du toit ainsi qu'un pavé en béton, un arbre a endommagé la toiture d'un abris de jardin,

-qu'ils en ont avisé leur bailleur,

-qu'ils ont subi un harcèlement de leur bailleur, également voisin mitoyen.



M. [F]conclut:

-à la confirmation des jugements du 5 décembre 2019 et du 6 janvier 2020 en toutes leurs dispositions, 

 

Y ajoutant : 

-à la condamnation solidaire des appelants au paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

-à la condamnation solidaire des appelants aux entiers dépens. 

 

Il soutient :

-que l'état des lieux de sortie a été fait contradictoirement,

-que le logement avait été refait à neuf à l'entrée des locataires comme en atteste l'état des lieux d'entrée contradictoire, qu'aucune vétusté ne peut être retenue pour une occupation de 4 ans,

-que les locataires ne se sont jamais plaints d'aucun problème d'humidité, 

-qu'il importe peu de savoir si la peinture des plafonds a été ou non refaite quoiqu'elle l'a été,

-que le portail a été enfoncé et maintenu par une chaîne et un cadenas lors de l'état des lieux de sortie,

-qu'il importe peu de savoir si le portail électrique fonctionnait il a été enfoncé et c'est ce dommage dont l'indemnisation est sollicitée,

-qu'il ressort de l'état des lieux de sortie que le tuyau d'évacuation des eaux usées a été cassé et le radiateur électrique de la cuisine se trouve au sol sur la terrasse or les locataires ont obligation de restituer les lieux dans l'état dans lequel ils les ont reçus,

-qu'il a procédé à la vidange de la fosse septique et au ramonage de la cheminée ( preuve du paiement par lui même de la facture) parce que les locataires n'ont pas justifié l'avoir fait,

-que les locataires ont cassé les volets en omettant de les attacher les jours de vent sans s'être plaints de butoir défectueux, et en commettant des dégradations volontaires (volet découpé pour laisser passer le chat),

-que les lettres produites par les locataires pour établir qu'ils se seraient plaints d'un préjudice de jouissance dont il n'est pas établi qu'elles ont été envoyées et reçues ne sauraient justifier leur demande indemnitaire,

-que les attestations produites ne respectent pas les règles de forme de l'article 202 du code de procédure civile, émanent de la famille des locataires et ne sont pas circonstanciées, qu'elles doivent être écartées,

-qu'ils ne l'ont jamais mis en demeure de remplir une quelconque obligation qui aurait été inexécutée.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2022.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur l'arriéré de loyer du mois de décembre 2016 et sa compensation avec le dépôt de garantie non restitué par le bailleur



Il n'est pas contesté par les locataires qu'ils doivent le loyer de décembre 2016 et par le bailleur qu'il n'a pas restitué le dépôt de garantie constituant un mois de loyer de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a ordonné la compensation des créances réciproques qui sont équivalentes entre elles en application de l'article 1290 devenu 1347 du code civil.









Sur les dégradations locatives



Il résulte de l'article 1728 du code civil, que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.



L'article 1730 du même code dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.



Il est constant que l'état des lieux d'entrée établi par huissier de justice en date du 20 décembre 2012 est contradictoire.



L'état des lieux de sortie établi par le même huissier en date du 3 janvier 2017 a eu lieu après convocation régulière des locataires, a débuté en présence du bailleur et de la locataire accompagnée de son beau frère. Il indique et ce jusqu'à inscription de faux, après des premières vérifications et constatations de dégradations que ' Mme [C] me remet 2 trousseaux de clés et se retire' en cours de constat.



Aussi c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il ne peut être valablement soutenu que les constatations réalisées ne l'ont pas été au contradictoire des parties, les locataires ne versant aux débats aucune pièce étayant leur argumentaire selon lequel ils auraient été invités à se retirer par l'huissier, l'attestation du beau frère présent à l'état des lieux de sortie se contentant de 'confirmer que l'huissier n'a pas fait aucun constat (théoriquement signé par les deux parties comme pour l'entrée) sous la pression du propriétaire', ce qui n'est pas exact au regard du constat versé aux débats.



Il ressort de la comparaison entre ces deux états des lieux le constat des dégradations locatives.





Sur les peintures



Le constat des lieux d'entrée précise que les peintures des murs et plafonds sont neuves. Or le constat des lieux de sortie retient des tâches de toutes parts, des traces noires, des trous rebouchés non peints, sans que 4 années d'occupation ne puissent justifier de cet état, qui ne résulte donc pas d'une usure normale, ou que les locataires n'établissent comme ils l'allèguent que la détérioration des peintures est due à de l'humidité masquée par le bailleur, dont l'existence n'est établie ni par les constats ni par d'éventuelles récriminations faites au bailleur en cours de bail.



Si l'état de la peinture du mur du garage n'est pas précisée, il résulte de la comparaison des photographies de ce mur prises à l'entrée puis à la sortie la décrépitude de ce dernier, sans, encore, que les locataires ne justifient de l'humidité qu'ils invoquent.



Il importe peu qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée du locataire suivant que les plafonds n'aient pas été refaits, la responsabilité civile reposant sur le principe de l'indemnisation par équivalent, le préjudice est indemnisé par une contrepartie financière destinée à rétablir la valeur du patrimoine de la victime de l'état antérieur, sans que la victime ne soit contrainte de réaliser aucune mesure effective de remise en état.



Aussi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il condamne les locataires à payer à leur bailleur la somme de 3 541,45 € à ce titre, selon facture versée aux débats.





Sur le portail



Il importe peu de savoir si le portail était ou non électrifié et s'il fonctionnait ou non, puisque ce qui est sollicité par le bailleur est l'indemnisation de l'enfoncement de ce portail non contesté par les locataires sans que ces derniers n'établissent que cette dégradation serait due à un tiers.



Aussi, le jugement est également confirmé en ce qu'il condamné les locataires à payer au bailleur la somme de 2 000€ selon facture versée aux débats.





Sur le tuyau cassé d'écoulement des eaux usées et le radiateur en fonte de la cuisine



L'état des lieux de sortie établit que le tuyau d'évacuation des eaux usées a été endommagé et que le radiateur de la cuisine a été déplacé.



Les locataires n'établissent pas qu'ils ont été autorisés par le bailleur à procéder à ce déplacement peu importe que ce radiateur soit inutile puisque non relié à une chaudière et peu importe qu'il ait été scié ou dévissé.



Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné les locataires à payer au bailleur la somme de 350 € factures à l'appui.





Sur les volets



L'état des volets n'est pas précisé dans l'état des lieux d'entrée, les locataires ne sont donc pas tenus de réparer les dégradations précisées dans celui de sortie, la comparaison entre les deux états des lieux étant impossible.



Aussi, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné les locataires à la somme de 3 540 € à ce titre.





Sur la vidange de la fosse septique et le ramonage de la cheminée



Il ressort du contrat de bail que ces deux obligations reposaient sur les locataires.



Il résulte de l'état des lieux de sortie que l'huissier de justice a, par courrier LRAR du 7 décembre 2016, demandé à ce que les factures de ramonage de la cheminée et la vidange de la fosse septique soient remises.



Or lors de cet état des lieux, la locataire a refusé de remettre ces justificatifs de sorte que le bailleur y a procédé à ses frais.



Aussi quant bien même une vidange de la fosse septique est intervenue aux frais des locataires en août 2016, c'est à juste titre que le premier juge les a condamnés à payer au bailleur la somme de 376,50€ factures acquittées par ce dernier à l'appui.





Sur l'entretien du jardin



Le bailleur a été débouté en première instance de sa demande à ce titre et n'a pas formé appel incident de sorte que le jugement est définitif sur ce point.





Sur les demandes reconventionnelles en réparation pour trouble de jouissance



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

- de délivrer la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent,

- d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée

- d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu d eremettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter attenite à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le bail renvoie à l'état des lieux d'entrée pour la consistance des locaux loués. Cet état des lieux vise un jardin agrémenté d'une piscine et d'un potager.



L'état des lieux de sortie ne mentionne rien concernant cette piscine et ce potager. 



Il résulte de l'attestation de M.[Z], régulière en la forme, que 'quant à la piscine, je n'ai jamais vu qu'elle était en état de fonctionnement'.



Mme [T], belle soeur des locataires, précise dans son attestation régulière en la forme 'quant à la piscine ne souhaitant pas faire les travaux nécessaires concernant la sécurité de celle-ci ainsi que sa conformité, il (le bailleur) a préféré la boucher en prévenant ses locataires un vendredi soir pour le samedi matin'.



Les photographies versées aux débats établissent que cette piscine a été bouchée.



Si ces travaux n'avaient pas été réalisés par le bailleur, il l'aurait inévitablement mentionné à l'état des lieux de sortie, qui est totalement taisant sur la piscine.



Si les locataires échouent à établir qu'ils ont été privés de la moitié de leur potager, allégation qui ne repose que sur une attestation ou qu'ils ont été victimes de harcèlement, d'une chute de gouttière ou de tuiles, ils établissent qu'ils ont été privés de la piscine pourtant prévue au bail et ce depuis août 2014.



Or, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.



Ainsi, peu importe que les locataires n'établissent pas avoir dénoncé à leur bailleur le trouble de jouissance dont ils s'estiment victimes, ce dernier devait respecter son obligation de délivrance conforme.



Par ailleurs, il importe peu que le bien ait été reloué sans la piscine pour un loyer équivalent.



En conséquence, il convient d'évaluer leur préjudice à la somme de 3 000 € et d'infirmer le jugement entrepris sur ce point.





Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M.[K] et Mme [C] sont condamnés aux dépens de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME les jugements rendus le 5 décembre 2019 et le 6 janvier 2020 par le Tribunal d'instance de TARASCON en ce qu'il a:

 - condamné solidairement M.[K] et Mme [C] à payer à M.[F] la somme de 1 000€ au titre du loyer impayé du mois de décembre 2016,

 -ordonné la compensation des créances réciproques à hauteur de 1 000€ avec la somme de 1 000€ conservée par M.[F] au titre du dépôt de garantie,

 -condamné solidairement M.[K] et Mme [C] à payer à M.[F] des réparations locatives,



INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,



statuant à nouveau,



CONDAMNE solidairement M.[K] et Mme [C] à payer à M.[F] la somme de 6267,95€ au titre des réparations locatives,



CONDAMNE M.[F] à payer à M.[K] et Mme [C] la somme de 3 000€ au titre de leur préjudice de jouissance,



ORDONNE la compensation entre les sommes dues,



Y ajoutant,



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE M.[K] et Mme [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel.







LA GREFFIERELE PRESIDENT