Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 13 octobre 2022

N° RG 21/04786 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I6UK





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 13 OCTOBRE 2022







DÉCISION DÉFÉRÉE :



11-21-1487

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE ROUEN du 22 Novembre 2021





APPELANTE :



Madame [D] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]



représentée par Me Marie-Noëlle CAMPERGUE de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Alexandre NOBLET, avocat au barreau de ROUEN





INTIMEE :



Madame [N] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]



N'ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice en date du 16/02/2022





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 15 Septembre 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère



Madame DUPONT greffière lors des débats et de la mise à disposition



DEBATS :



A l'audience publique du 15 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Octobre 2022







ARRET : 



Réputé contradictoire



Prononcé publiquement le 13 Octobre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



Signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.





Exposé des faits et de la procédure



Suivant acte sous seing privé du 30 janvier 2016, Mme [D] [U] a donné à bail à Mme [N] [E] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 450 euros outre les charges.



Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre les parties.



Par lettre du 20 juillet 2019, Mme [U] a adressé à Mme [E] un congé pour vendre à effet au 31 janvier 2020.



Suivant procès-verbal établi le 8 février 2020, Me [F], huissier de justice, a établi un constat d'état des lieux de sortie.



Par acte d'huissier du 23 août 2021, Mme [U] a fait assigner Mme [E] afin d'obtenir le paiement des sommes dues à la suite de la restitution des lieux le 8 février 2020.



Par jugement réputé contradictoire du 22 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :



- condamné Mme [E] à payer à Mme [U] la somme de 1 644,60 euros au titre du solde de loyers, de charges et de réparations locatives ;



- condamné Mme [E] à payer à Mme [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné Mme [E] aux dépens.



Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment estimé que le manque d'entretien du logement justifiait de fixer le montant des réparations locatives à la somme de 1 500 euros



Par déclaration du 20 décembre 2021, Mme [U] a relevé appel de cette décision.



Mme [E] n'a pas constitué avocat.



La déclaration d'appel rappelant la nécessité de constituer avocat et les conclusions de l'appelante ont été signifiées à Mme [E] par acte d'huissier remis à l'étude le 16 février 2022. La présente décision sera rendue par défaut.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022.



Exposé des prétentions des parties



Par dernières conclusions reçues le 11 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens de celles-ci, Mme [U] demande à la cour de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [E] au paiement de la somme de 144,66 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;



- l'infirmer pour le surplus et condamner Mme [E] à lui payer la somme de 11 412,16 euros au titre des travaux de remise en état ;



Y ajoutant



- condamner Mme [E] à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner Mme [E] aux dépens d'appel.



MOTIVATION



Sur les réparations locatives



L'appelante reproche au premier juge d'avoir limité à la somme de 1 500 euros le montant des réparations locatives aux motifs que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie faisait apparaître un manque sévère d'entretien des lieux et que les pièces produites étaient principalement constituées de devis alors que l'importance des dégradations et le coût des travaux de remise en état ont été sous-estimés.



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



En l'espèce, il résulte de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement lors de la signature du bail et le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie établi le 8 février 2020 en présence du bailleur et du preneur, que le logement, dont les peintures et les équipements étaient à l'état neuf en 2016 et en bon état pour le reste, a été restitué en 2020 avec les dégradations suivantes :



- présence d'une odeur nauséabonde dans le logement,

- entrée : peinture défraîchie, traces de saleté, parquet et interrupteurs encrassés, fissure sur l'interphone, ouverture difficile des portes coulissantes du placard,

- séjour : porte encrassée, peinture du bâti de la porte écaillée, parquet encrassé, présence de déchirures, trous et décollements sur le papier peint, présence de débordements de peinture au niveau de la jonction avec le plafond, traces sur le plafond, convecteur encrassé, boîtier électrique défixé, présence d'adhésifs sur la baie vitrée, traces sur le balcon et fissure sur le sol du balcon,

- chambre : forte odeur nauséabonde, parquet encrassé, barre de seuil dégradée, traces d'urine sur le parquet, gondolements à proximité des plinthes, présence de déchirures sur les murs, traces sur le papier peint, prise de courant désaxée, présence de débordements sur la peinture du plafond, traces de lessivage sur les vitrages et traces de corrosion sur le sol du balcon,

- cuisine : dalles thermostatiques encrassées, barre de seuil dégradée, revêtement mural défraîchi, meuble haut dégradé, évier encrassé, deux chocs sur la porte du réfrigérateur, plafond défraîchi,

- salle d'eau : porte encrassée, sol fortement encrassé, cuvette encrassée, revêtement des murs et du sol défraîchi, lavabo encrassé, meuble deux portes encrassé, miroir encrassé et cabine de douche encrassée.



Ces constatations établissent à la fois le défaut d'entretien courant du logement qui a été restitué dans un état sale et malodorant révélant l'absence de tout nettoyage d'usage mais également les dégradations imputables à Mme [E], lesquelles excèdent l'usure liée à un usage normal des lieux pendant quatre ans.



Il en résulte que Mme [E] doit être condamnée à indemniser le bailleur du préjudice subi au titre des dégradations avérées dans le logement loué.



L'appelante sollicite le paiement de la somme de 5 892,80 euros au titre du coût de la remise en peinture du logement et du changement du parquet dans l'entrée, le séjour et la chambre et verse aux débats une facture établie le 9 juillet 2020 par la SARL Batiservice d'un montant total de 5 892,80 euros.



Il est établi que les revêtements du logement, à l'état neuf en 2016, ont été dégradés au cours du bail et que le parquet de la chambre a été endommagé.



Les constatations de l'état des lieux de sortie ne justifient cependant pas de remplacer le parquet dans l'entrée et dans le séjour.



Il convient en outre de tenir compte de la vétusté inhérente à la durée d'occupation des lieux de sorte que la bailleresse n'est pas fondée à faire supporter à Mme [E] l'entier coût de la remise à neuf du logement.



En considération des dégradations imputables à la locataire, du devis de rénovation produit et de la vétusté, Mme [E] sera condamnée à verser à Mme [U] la somme de 3 000 euros au titre de la réfection des revêtements muraux et des sols.



Mme [U] sollicite également le remboursement à hauteur de la somme de 3 577,73 euros au titre du remplacement d'une porte-fenêtre dont elle soutient qu'elle a été endommagée par l'urine d'un animal qui a rendu le bois et les joints poreux. 



L'état des lieux de sortie ne comporte cependant aucune mention relative à la dégradation de la baie vitrée coulissante du séjour, uniquement décrite comme étant encrassée avec la présence d'adhésifs en partie supérieure ni aucune mention relative à une dégradation de la baie coulissante de la chambre de sorte que la demande tendant à faire supporter le coût du remplacement d'une porte-fenêtre à la locataire doit être rejetée.







Mme [U] sollicite enfin le paiement de la somme de 1 852,13 euros au titre du coût des matériaux achetés pour effectuer les réparations locatives.



Compte-tenu des dégradations constatées et des justificatifs d'achat produits, il sera intégralement fait droit à la demande formée à ce titre.



Le montant des réparations imputables à Mme [E] doit en conséquence être fixé à la somme de 4 852,13 euros.



Le jugement déféré n'étant pas critiqué dans ses dispositions ayant fixé le montant de l'arriéré de loyers et de charges dus entre le 1er et le 7 février 2020 à la somme de 144,66 euros, Mme [E] sera condamnée au paiement de la somme de 4 996,79 euros (144,66 + 4 852,13 euros), le jugement étant réformé sur ce point.



Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement ayant condamné Mme [E] au paiement des dépens et de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ne sont pas dévolues à la cour par la déclaration d'appel de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ce chef.



La charge des dépens d'appel sera supportée par Mme [E] conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'appelante les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente instance.



Aussi Mme [E] sera-t-elle condamnée à verser à Mme [U] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;



Statuant à nouveau



Condamne Mme [N] [E] à payer à Mme [D] [U] la somme de 4 996,79 euros au titre de l'arriéré locatif ;



Y ajoutant



Condamne Mme [N] [E] aux dépens d'appel ;



Condamne Mme [N] [E] à payer à Mme [D] [U] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La greffièreLa présidente

C. DupontE. Gouarin