Cour d'Appel · Chambre del'Expropriation — 14 octobre 2022

Chambre de l'Expropriation





ARRÊT N° 4



N° RG 21/06181 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SCPU













M. [S] [N]



C/



COMMUNE DE [Localité 17]

















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Collet

 Me Heitzmann

 cpie conforme DRFP région bretagne et département 35





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,





GREFFIER :

Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Juin 2022, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



En présence de :



- Monsieur [L], commissaire du Gouvernement d'Ille et Vilaine représentant le DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA RÉGION BRETAGNE ET DU DÉPARTEMENT D'ILLE ET VILAINE





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 14 Octobre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :

Monsieur [S] [N]

né le 10 Août 1959 à [Localité 16], de nationalité marocaine et française

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par Me Esther COLLET, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉ :

COMMUNE DE [Localité 17], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 17]

Représenté par Me Sarah HEITZMANN de la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de RENNES



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Suivant acte du 26 janvier 2006, M. [S] [N] a acquis, moyennant le prix de 60'000 euros une maison comprenant un local commercial au rez-de-chaussée et deux étages, sise à [Localité 17], [Adresse 10], édifiée sur une parcelle de 43 m², cadastrée section AT n° [Cadastre 4]. Cet immeuble a été loué jusqu'en mars 2015, en dernier lieu, à la société New Dream Art qui y exploitait une galerie d'art.



Après expertise ordonnée le 10 mars 2015 par le tribunal administratif de Rennes, le maire de la commune de [Localité 17] a, par arrêté de péril du 24 avril 2015, mis M. [N] en demeure de réaliser certains travaux qu'en l'état de la défaillance du propriétaire, elle a effectués. Le 24'novembre 2016, le maire a, après procès verbal du 7 juillet précédant notifié au propriétaire et prescrivant divers travaux, constaté l'état d'abandon manifeste de l'immeuble, procédure que le conseil municipal a décidé de poursuivre suivant délibération du 28 septembre 2017, devenue définitive après rejet des voies de recours (arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 5'juin 2020) en expropriant l'immeuble.



Par arrêté du 1er octobre 2018 (devenu définitif après rejet des voies de recours ' arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 8 mars 2022), le préfet d'Ille et Vilaine a notamment :

- déclaré d'utilité publique l'acquisition de cet immeuble en vue de l'intégrer dans une opération de réhabilitation (Îlot dit de la Fourchette),

- déclaré cessible au profit de la commune ladite parcelle, fixant le montant de l'indemnité prévisionnelle allouée au propriétaire à la somme de 15'250 euros. 



Par ordonnance du 4 février 2019, le juge de l'expropriation a prononcé le transfert de la propriété de la parcelle litigieuse à la ville de [Localité 17].



La commune de [Localité 17] a signifié à M. [N] son offre par acte d'huissier du 26 mars 2019 et a saisi le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine par mémoire enregistré au greffe du tribunal de grande instance de Rennes le 26 avril 2019.



Le transport sur les lieux, ordonné le 6 janvier 2021, a eu lieu le 22 mars suivant.



Par jugement du 31 mai 2021, le juge de l'expropriation a :

- fixé à la somme de 1 euro le montant de l'indemnité principale due par la commune de [Localité 17] à M. [S] [N] et à la somme de 0,20 euro l'indemnité de remploi,

- laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 17]. 



Le juge a estimé que quelque soit la méthode d'évaluation appliquée (terrain intégré ou récupération foncière), le bien devait être estimé à la somme de 1 euro, compte tenu de son état et du coût des travaux de réhabilitation ou de démolition.



M. [N] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 5 octobre 2021.



Aux termes de ses écritures (3 janvier 2022, notifiées le 5 janvier), M. [S] [N] demande à la cour de :

- réformer le jugement du juge de l'expropriation de Rennes en date du 31 mai 2021,



- fixer le montant de l'indemnité principale que lui doit la commune de [Localité 17] à la somme de 65'000 euros,

- fixer le montant de l'indemnité de remploi que lui doit la commune de [Localité 17] à la somme de 7'500 euros et, subsidiairement, à celle de 4'600 euros,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par la commune de [Localité 17],



- mettre à la charge de la commune de [Localité 17] la somme de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Il rappelle que la parcelle se trouve en zone UCz du plan local d'urbanisme, dans un site patrimonial remarquable et fait valoir que l'immeuble est libre de toute occupation. Il ajoute que son bien a notamment été dégradé lors de la démolition par la commune des constructions avoisinantes. Il précise avoir fait évaluer en 2016 les travaux de réhabilitation de l'immeuble lesquels s'élevaient à la somme de 21'400 euros TTC.

Il sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 24 mai 2013, date à laquelle est devenue exécutoire la délibération du 18 avril 2013 portant adoption du plan local d'urbanisme et prévoyant, pour la zone considérée, un droit de préemption urbain et en ce qu'il a considéré que le terrain devait recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Il conteste, en revanche, la méthode d'évaluation suggérée par la commune fondée sur des travaux de réhabilitation démesurés et inutiles alors qu'il les avait faits évaluer à la somme de 21'400 euros. Il soutient donc que la réhabilitation de l'immeuble est parfaitement possible et rappelle que le péril ne portait que sur la souche de cheminée, démontée par la commune. Il relève que les désordres causés par cette dernière n'ont pas été repris par celle-ci et qu'elle ne lui a pas laissé le temps d'entreprendre les travaux nécessaires à la rénovation.

Il estime que la méthode d'évaluation appropriée est celle du terrain intégré estimé par comparaison et sollicite une indemnité principale de 65'000 euros. Faisant valoir qu'il n'existe aucun barème pour l'indemnité de remploi, il réclame une somme de 7'500 euros et, a minima, celle de 4'600 euros, faisant valoir que les frais d'agence se montent pour l'acquisition d'un bien de moins de 60'000 euros à une somme minimale de 4'000 euros.



Aux termes de ses dernières écritures (7 juin 2022, notifiées le 10 juin 2022), la commune de [Localité 17] demande à la cour de :

- rejeter l'appel incident du commissaire du gouvernement,

- rejeter l'intégralité des demandes de M. [N],

- le condamner à lui verser la somme de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle rappelle l'état de délabrement du bâtiment. Elle observe qu'il n'existe aucune contestation quant à la date de référence (24 mai 2013) et quant au caractère constructible de la parcelle à cette date, laquelle était située en zone UCc(z) du plan local d'urbanisme.

Elle sollicite l'application de la méthode d'évaluation dite de «'récupération foncière'», relevant que le bâtiment édifié sur la parcelle est dépourvu de valeur vénale compte tenu de son état de vétusté. Elle conteste le coût des travaux de réhabilitation avancé par M. [N] lesquels sont lacunaires et ne tiennent pas compte de la nécessité d'une maîtrise d''uvre. Elle relève que la valeur du terrain (43 m²) peut être estimée à la somme de 4'248,40 euros (sur la base de 98,80 euros /m²) mais que le coût de la démolition lui est dix sept fois supérieur puisqu'il s'élève à la somme de 71'040 euros TTC et celui de la réhabilitation bien supérieur encore puisqu'il se monte à celle de 210'255 euros.

Elle conteste les termes de comparaison cités de même que l'indemnité de remploi revendiquée.



Le commissaire du gouvernement, aux termes de ses écritures (28 mars 2022, notifiées le 31 mars) demande à la cour d'infirmer le jugement et de fixer le montant de l'indemnité principale à la somme de 4'500 euros et l'indemnité de remploi à celle de 900 euros.



Il approuve la décision de première instance en ce qu'elle a fixé la date de référence au 24'mai 2013 et considéré que le terrain devait recevoir la qualification de terrain à bâtir.



Il conteste les termes de comparaison cités par l'exproprié et le raisonnement suivi par l'expropriante estimant que les biens objets de l'arrêt du 16 décembre 2016 sur lequel celle-ci se fonde, étaient dans un état de dégradation nettement plus avancés.

Il propose deux termes de comparaison concernant des biens d'une qualité à l'évidence supérieure et estime qu'une valeur de 100 euros/m² peut être retenue.





SUR CE :



Sur le bien exproprié':



Le bien exproprié consiste en une petite maison implantée sur une parcelle de 43 m² entièrement bâtie située à [Localité 17], entre la rue de la Fourchette (au n° 5) et le rempart. Cet immeuble, ancien, est bâti en pierres de schiste et recouvert d'une couverture en ardoises. 

En 2014, M. [V], expert judiciaire mandaté par la ville, a, dans un rapport technique, constaté au rez-de-chaussée de cet immeuble, une importante voie d'eau ayant permis le développement d'un champignon lignivore, une dégradation du solin se trouvant en limite avec l'immeuble voisin (n° 3), une souche d'évacuation des fumées fissurée en de multiples endroits et un chéneau d'évacuation des eaux pluviales totalement engorgé. 

M. [O], expert désigné par le tribunal administratif dans le cadre d'une procédure de constat, a, dans son rapport du 16 décembre 2014, confirmé ces désordres (dégradation de la base de la cheminée ne permettant pas son maintien, infiltrations en toiture en l'absence de traitement en mitoyenneté, fissures infiltrantes de 10 mm d'un mur porteur, forte humidité à l'intérieur, présence de champignons lignivores, affaissement du plancher du premier étage).

Ces différents points ont été confirmés dans le cadre de la procédure de péril initiée par la ville (ordonnance de référé du 10 mars 2015), l'expert désigné, M. [V], ayant, dans son rapport définitif (21 mars 2015), conclu, notamment en raison de l'état de la cheminée, à l'existence d'un péril avéré et imminent, soulignant également l'infestation par la mérule et des difficultés liées à l'étanchéité de l'immeuble (solin/chéneau). 

Sur la préconisation de l'expert, un état parasitaire a été dressé le 23 octobre 2015. Cet état a mis en évidence la présence du champignon mérule au rez-de-chaussée, au premier étage et au niveau supérieur du bâtiment, le technicien relevant notamment un ensemble très dégradé en présence de fuites avec une poutre étayée, prête à s'effondrer (plancher haut du RDC), une hygrométrie forte (RDC, 1er et 2ème étages), des fissures très importantes au premier étage avec menace d'effondrement.



L'existence de ces dégradations a été confirmée par M. [V], à nouveau désigné par le tribunal administratif dans le cadre d'un référé préventif, dans un rapport du 25 mars 2016 où il fait état de murs gorgés d'eau, du développement de champignons lignivores et de plan de mur destructurés au premier étage, ajoutant que l'ampleur des dégradations ne permet pas d'établir un inventaire exhaustif. 

Il est constant que nonobstant ces constatations, M. [S] [N] n'a pas entrepris de travaux pour remettre l'immeuble en l'état (ni même pour mettre fin au péril, la souche de cheminée ayant été démontée par la commune du fait de la carence du propriétaire).



Au jour du transport sur les lieux (22 mars 2021), le juge a relevé un état apparent de délabrement, mais n'a pu visiter les lieux en l'état des risques causés par les dégradations, le structure bois du plancher haut du rez-de-chaussée étant maintenue par quatre étais métalliques.



Sur la date de référence ni sur la constructibilité de la parcelle expropriée': 



Il n'existe aucune discussion sur la date de référence que le premier juge, en application des articles L 322-2 du code de l'expropriation et L 213-6 du code de l'urbanisme, a fixé à bon droit au 24 mai 2013, date de transmission au préfet et de publication de la délibération du 18 avril précédent portant approbation du plan local d'urbanisme, le bien étant situé dans un périmètre de préemption urbain.



Il n'est pas davantage contesté qu'à la date de référence, la parcelle dont s'agit était située en zone constructible, en l'espèce UCc(z), mais soumise à des règles particulières tenant à l'emplacement du bien situé dans un site patrimonial remarquable. Cette parcelle étant desservie par l'ensemble des réseaux est donc constructible au sens du code de l'expropriation.



L'immeuble doit donc être évalué dans l'état dans lequel il se trouvait à la date de l'ordonnance d'expropriation (4 février 2019), en tenant compte de la situation juridique de la parcelle à la date de référence fixée ci-dessus (24 mai 2013).



Sur l'estimation du bien':



Le juge de l'expropriation a fixé la valeur du bien exproprié à un euro, précisant que ce résultat est obtenu quelle que soit la méthode d'évaluation pouvant être appliquée, récupération foncière revendiquée par la commune, bâti intégré revendiqué par M. [N]. 



Ce dernier rappelle, à juste titre, qu'il a acheté l'immeuble litigieux en 2006 moyennant le prix de 60'000 euros net vendeur et que cet immeuble bénéficie d'une situation très privilégiée puisqu'adossé au rempart et situé entre le château et la ville haute de [Localité 17]. Cette considération doit toutefois être nuancée, s'agissant d'un terrain d'une très faible superficie (43 m²), se trouvant dans une rue en forte déclivité dans une zone où les contraintes urbanistiques sont fortes, s'agissant d'un secteur patrimonial remarquable.

De plus, il convient de relever que si l'immeuble se trouvait lors de son acquisition dans un état qui permettait encore son exploitation (location dans le cadre d'un bail commercial), ce n'était manifestement plus le cas en février 2019 en l'absence de tout entretien (et des arrêtés de péril du 24'février 2015 et d'abandon manifeste du 24 novembre 2016). 

L'appelant prétend que la réhabilitation du bâtiment était envisageable moyennant un investissement limité à la somme de 21'400 euros TTC (investissement qu'il n'a pas réalisé malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées), ce que conteste la ville de [Localité 17] qui produit une étude (26 juillet 2017) effectuée par un cabinet d'architectes (Messieurs [H] et [W]) dont il ressort que le coût de cette opération s'élevait à une somme dix fois supérieure (210'255,18 euros TTC).

L'analyse comparative de ces documents permet de constater que les devis établis à la demande de M. [N] sont partiels (intervention ponctuelle sur la couverture) et incomplets, qu'ils ne comportent en effet ni la maîtrise d''uvre ni même la reprise des maçonneries bien que celles-ci soient gravement fragilisées (le constat d'état des lieux de sortie du locataire dressé le 2 novembre 2016 fait ainsi état d'un mur en briques apparentes au second étage en mauvais état «'avec des matériaux tombés'») ainsi qu'il résulte des constats et expertises rappelés ci-dessus. Si l'exproprié soutient que ces dégradations incombent à la commune, il n'en rapporte nullement la preuve et force est de constater qu'il n'a d'ailleurs jamais mis la commune en demeure de les reprendre.

En outre, le traitement des bois (estimé à la demande de M. [N] en 2016 et non en 2019), est totalement inadapté et largement sous évalué puisqu'il ne concerne que les insectes à larves xylophages (petites vrillettes et grosses vrillettes) et non les champignons lignivores (mérule) dont la présence a été constatée à tous les niveaux et qui suppose le traitement non seulement des bois mais également des maçonneries.

Si l'estimation produite par la commune concerne la rénovation complète du bâtiment et non simplement les travaux permettant sa sauvegarde qui, sans tenir compte des aménagements intérieurs, s'élèvent à la somme de 154'000 euros TTC environ (ravalement et gros oeuvre, charpente et bois, couverture, menuiseries bois, traitements parasitaires, maîtrises d''uvre) celle de M. [N] manque manifestement de sérieux et est à l'évidence sous évaluée.

Il convient d'ajouter que la démolition du bâtiment a été chiffrée par la société AD Ingé à la demande de la commune à la somme de 59 200 euros HT soit 71 040 euros TTC, chiffrage détaillé et non contesté. 



L'exproprié cite trois termes de comparaison': 

- l'acquisition le 30 novembre 2017 par la commune de l'immeuble contigu, [Adresse 5] à [Localité 17] (cadastré section AT n° [Cadastre 13] et [Cadastre 14] d'une superficie de 64 m²) moyennant le prix de 65 000 euros,

- la vente le 16 mai 2019 d'un immeuble à usage d'habitation sis à [Localité 17] [Adresse 3] (parcelle AT n° [Cadastre 11]),

- et la vente le 27 février 2019 d'un immeuble sis à [Localité 17] [Adresse 12] (parcelle AT n° [Cadastre 2]). 

 

Les deux derniers termes ne peuvent être pris en compte puisqu'il n'en est pas justifié et que la cour ignore tout de la vente de ces biens et de leur état. Quant au premier, s'il est évidemment intéressant puisqu'il s'agit de l'immeuble contigu, il n'est pas pertinent, s'agissant de la vente d'un bien rénové ce qui n'est nullement le cas du bien à estimer.



Le commissaire du gouvernement cite deux termes de comparaison':

- la vente conclue le 15 décembre 2018 d'un local commercial de 65 m², situé [Adresse 8] à [Localité 17] moyennant le prix de 37 000 euros (soit 569 euros/m²). Comme le précise le commissaire du gouvernement ce terme de comparaison est d'une qualité très supérieure au bien à évaluer. De plus, il s'agit d'un lot de copropriété et non d'un immeuble qui se situe, de surcroît, dans un secteur commercial de la ville. Ces éléments justifie que ce terme de comparaison soit écarté,

- la vente conclue le 1er octobre 2020 d'un local commercial de 62 m², situé [Adresse 1] à [Localité 17], moyennant le prix de 12 000 euros (193 euros/m²). Si ce local, exploitable, est plus proche géographiquement du bien à estimer, ses caractéristiques sont très différentes. D'une part, ce local se trouve, au vu de la photo produite, dans un immeuble de caractère en bon état implanté en ville haute (centre ville), à proximité immédiate du théâtre, en limite d'un secteur ayant conservé une activité commerciale. Il s'agit, comme le précédent, d'un lot de copropriété. Ces différents éléments justifient que ce terme soit également écarté. 



L'expropriante produit comme terme de comparaison un arrêt (faisant application de la méthode dite de récupération foncière) rendu par la cour d'appel de Rennes le 16 décembre 2016 dans le cadre de la procédure d'expropriation engagée par la commune de [Localité 17] à l'encontre de la société civile immobilière la Fourchette, propriétaire d'un ensemble d'immeubles situé [Adresse 9], immeubles ayant fait l'objet comme l'immeuble à évaluer d'arrêtés de péril et déclarés en état d'abandon manifeste. Dans cet arrêt, la cour a confirmé le jugement déféré du juge de l'expropriation d'Ille et Vilaine du 15 avril 2015 qui avait fixé l'indemnité d'expropriation à 1 euro, retenant que le terrain nu constructible (303 m²) avait une valeur de 29 936,40 euros (soit 98,80 euros) et que le coût de la démolition excédait largement cette valeur (239 000 euros TTC). 

Ce terme de comparaison qui concerne le bien contigu au bien à évaluer est pertinent quand bien même le commissaire du gouvernement fait-il valoir, à juste titre, que les immeubles, objet de cet arrêt, se trouvaient dans un état de dégradation plus avancé que le bien en cause, puisque les couvertures et les huisseries avaient disparu, que les planchers étaient pour la plupart effondrés et que les murs étaient fissurés. 

Il convient de rappeler que la méthode du terrain intégré doit être privilégiée lorsque le bâti présente une valeur intrinsèque ce qui n'est pas le cas lorsque le montant des travaux de réhabilitation excède la valeur de l'immeuble réhabilité. La méthode de la récupération foncière est, au contraire, retenue lorsque la valeur du bien tient à la situation du terrain et non au bâti.

En l'occurrence, si la couverture et les planchers ne sont pas effondrés et si l'immeuble est donc en moins mauvais état que ceux qui ont fait l'objet de l'arrêt précité, il sera observé que la couverture n'est plus étanche, que le plancher bois, attaqué par la mérule (décelée à tous les niveaux), est très fragilisé, a du être étayé et que les murs sont gravement fissurés (fissures infiltrantes) et dégradés. Il en résulte que la structure de ce bâtiment doit être intégralement reprise (ainsi que tous les aménagements intérieurs) pour un coût (a minima de 154'000 euros) qui excède notablement sa valeur vénale, étant ici rappelé que l'immeuble rénové (un peu plus vaste) situé [Adresse 5] a été acquis en novembre 2017 moyennant le prix de 65'000 euros.



Dès lors la méthode de la récupération foncière doit être retenue. La valeur du terrain doit être arrêté, au regard de l'arrêt précité, sur la base de 100 euros/m² soit 4 300 euros de laquelle doit être déduite le coût de la déconstruction (59 200 euros HT) qui lui est très largement supérieur. C'est, dès lors, à juste titre que le premier juge a fixé le montant de l'indemnité d'expropriation à 1 euro (étant observé que les matériaux, infestés par la mérule, ne sont pas récupérables contrairement à ce que prétend M. [N]) et l'indemnité de remploi, comme d'usage, à la somme de 0,20 euros.



Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.



M. [N], partie succombante, supportera les dépens d'appel. 



L'équité exclut l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :





Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement :



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l'expropriation d'Ille et Vilaine le 31 mai 2021.



Y ajoutant':



Condamne M. [S] [N] aux dépens d'appel.



Rejette la demande de la commune de [Localité 17] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier, Le président,