Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 25 octobre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 25 OCTOBRE 2022



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04889 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBUON



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2020 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 16] RG n° 11-17-16-0520





APPELANTS



 

Madame [D] [M]



Appelante et intimée sur appel provoqué



[Adresse 3]

[Localité 10]

née le 23 Janvier 1959 à [Localité 18]



Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111



Monsieur [I] [V]

[Adresse 5]

[Localité 11]

né le 16 Décembre 1952 à [Localité 13] (Algérie)



Représenté par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151



Monsieur [B] [U]

[Adresse 7]

[Localité 11]

né le 10 Avril 1937 à [Localité 15] (Algérie)



Représenté par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151



Madame [E] [K] épouse [U]

[Adresse 7]

[Localité 11]

née le 28 Novembre 1941 à [Localité 14] (Maroc)



Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151













INTIMEE 



Société SWISSLIFE PRESTIGIMMO, représentée par la société'Swiss Life Asset Managers France, société anonyme à directoire et conseil de surveillance, au capital de 671.167 €, identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille sous le numéro 499 320'059, ayant son siège social [Adresse 19], une succursale au [Adresse 4], elle-même représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Intimée et Appelante provoquée



[Adresse 8]

[Localité 12]

N° SIRET : 504 454 406



Représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472







PARTIE INTERVENANTE 



SAS [Adresse 17] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège



Intimée provoquée



[Adresse 6]

[Localité 9]

N° SIRET : 794 462 754



Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 et assistée par Me Thierry DOMAS de la SELAS BDD Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R046 substitué par Me David MINCA, avocat au barreau de PARIS, toque R046











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère 

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur François BOUYX dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour prévue le 18 octobre 2022 et prorogée au 25 octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie MONGIN, Conseillère et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.



******



FAITS ET PROCÉDURE 



La société Swisslife Prestigimmo est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 7].

 

Par acte sous seing privé du 26 avril 1995, la société Swisslife Prestigimmo a consenti à Mme [D] [M] un bail d'habitation sur un logement situé au 5ème étage dudit immeuble. 



Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et demandant le paiement de la somme de 18 743,65 euros en principal a été délivré le 10 avril 2017 à Mme [M]. 



Par acte sous seing privé du 9 novembre 2000, la société Swisslife Prestigimmo a consenti à [I] [V] un bail d'habitation sur un logement situé au 4ème étage dudit immeuble. 



Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et demandant le paiement de la somme de 44 051,58 euros en principal a été délivré le 26 avril 2017 à M. [V].



Dans le courant de l'année 2015, la société [Adresse 17] a entrepris des travaux de restructuration totale de l'immeuble dont elle est propriétaire au [Adresse 1], situé en face de celui appartenant à la société Swisslife Prestigimmo, afin d'y créer un hôtel de 59 chambres lequel ouvrira ses portes le 16 octobre 2018. 



Parallèlement et à compter du mois d'octobre 2017, la société Swisslife Prestigimmo a fait réaliser des travaux de rénovation de la toiture et de restructuration de plusieurs appartements situés dans l'immeuble dont elle est propriétaire. 



Par acte d'huissier du 24 mai 2017, Mme [M] a fait assigner la société Swisslife Prestigimmo devant le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris afin d'obtenir la nullité des commandements de payer des 6 et 10 avril 2017 ou, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire, la suspension du paiement des loyers et des charges jusqu'à ce qu'elle soit indemnisée des préjudices liés aux troubles de jouissance et nuisances qu'elle subit ou, à titre subsidiaire, son report. 



Par acte d'huissier du même jour, M. [V] a fait assigner la société Swisslife Prestigimmo devant le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris afin d'obtenir la nullité des commandements de payer des 6, 21 et 26 avril 2017 ou, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire, la suspension du paiement des loyers et des charges jusqu'à ce qu'il soit indemnisé des préjudices liés aux troubles de jouissance et nuisances qu'il subit ou, à titre subsidiaire, son report. 

Par actes d'huissier du même jour, ils ont également fait citer la société Swisslife Prestigimmo devant le président du tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris statuant en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire avec pour mission de se rendre sur place et d'examiner les troubles de jouissance subis. 

Les deux instances ont été jointes et renvoyées au fond le 8 décembre 2017. 





M. [B] [U] et Mme [E] [K] épouse [U] (ci-après, les consorts [U]) ainsi que M. [L] [N] [F] et la société VDL & CO sont intervenus volontairement à l'encontre de la société Swisslife Prestigimmo. 



Par acte d'huissier du 15 mars 2018, la société Swisslife Prestigimmo a fait assigner la société par actions simplifiées [Adresse 17] devant le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris afin d'obtenir sa condamnation à la garantir et relever indemne de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre. 



Par acte d'huissier du 24 janvier 2018, la société Swisslife Prestigimmo a fait assigner Mme [M] devant le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris afin d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou son prononcé, son expulsion et sa condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle. 



Par acte d'huissier du même jour, la société Swisslife Prestigimmo a fait assigner M. [V] devant le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris afin d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou son prononcé, son expulsion et sa condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle.



M. [V] et Mme [M] ont donné congé et respectivement quitté les lieux le 31 mai et le 31 août 2018. 



Par jugement du 10 janvier 2020, le tribunal a ainsi statué :



Écarte des débats le courrier de Mme [U] reçu au tribunal le 24 décembre 2019,



Constate le désistement de M. [F] et de la société VDL & CO de leurs demandes à l'encontre de la société Swisslife Prestigimmo, 



Déboute M. [V] et Mme [M] de leurs demandes tendant à voir annuler les commandements de payer visant la clause résolutoire respectivement délivrés le 26 avril 2017 pour M. [V] et le 10 avril 2017 pour Mme [M], ainsi que de leurs demandes tendant à voir ordonner la suspension de leur obligation de payer le loyer,



Fixe la dette locative de M. [V] à l'égard de la société Swisslife Prestigimmo à la somme de 83 654,77 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus, 



Fixe la dette locative de Mme [M] à l'égard de la société Swisslife Prestigimmo à la somme de 74 645,84 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus, 



Fixe la somme due par M. [V] à la société Swisslife Prestigimmo au titre de la clause pénale à la somme de 200 euros, 



Fixe la somme due par Mme [M] à la société Swisslife Prestigimmo au titre de la clause pénale à la somme de 200 euros, 



Déboute M. [V], Mme [M] et les consorts [U] de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société Swisslife Prestigimmo pour troubles de jouissance du fait des travaux de restructuration du [Adresse 2], 



Fixe la somme due par la société Swisslife Prestigimmo à M. [V] en réparation des troubles de jouissance subis sur la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2018 du fait des travaux internes à l'immeuble à la somme de 1 600 euros, 



Fixe la somme due par la société Swisslife Prestigimmo à Mme [M] en réparation des troubles de jouissance subis sur la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2018 du fait des travaux internes à l'immeuble à la somme de 5 500 euros, 



Fixe la somme due par la société Swisslife Prestigimmo aux consorts [U] en réparation des troubles de jouissance subis sur la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2018 du fait des travaux internes à l'immeuble à la somme de 3 300 euros, 



Déboute la société Swisslife Prestigimmo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et résistance abusive, 



Ordonne la compensation des créances réciproques, 



En conséquence, 



Condamne M. [V] à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 82 254,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 



Condamne Mme [M] à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 69 345,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 



Condamne la société Swisslife Prestigimmo à payer aux consorts [U] la somme de 3 300 euros, avec intérêts au taux légal compter du présent jugement, 



Déboute la société Swisslife Prestigimmo de ses demandes à l'encontre de la société [Adresse 17], 



Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, 



Déboute l'ensemble des parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés par elle, 



Rejette toute demande plus ample ou contraire. 



Le 6 mars 2020, M. [V] et les consorts [U] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 



Le 9 mars 2020, Mme [M] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 



Par ordonnance du 1er décembre 2020, les deux procédures ont été jointes sous le numéro 

20/048489.



Par ordonnance du 29 juin 2021, le conseiller de la mise en état a jugé que la cour était dessaisie du litige opposant Mme [M] à la société Swisslife Prestigimmo par l'effet des désistements d'appel réciproques et que l'instance d'appel se poursuivait entre la société Swisslife Prestigimmo, M. [V], les consorts [U] et la société [Adresse 17]. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 novembre 2020, M. [V] demande à la cour de : 



- infirmer le jugement rendu le 10 janvier 2020 par le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il déboute M. [V] de ses demandes tendant à voir annuler le commandement de payer délivré le 26 avril 2017 ainsi que de ses demandes tendant à voir ordonner la suspension de son obligation de payer le loyer, fixe la dette locative de M. [V] à l'égard de la société Swisslife Prestigimmo à la somme de 83 654,77 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus, fixe la somme due par M. [V] à la société Swisslife Prestigimmo au titre de la clause pénale à la somme de 200 euros, déboute M. [V] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Swisslife Prestigimmo pour troubles de jouissance du fait des travaux de restructuration du [Adresse 2], fixe à la somme de 1 600 euros la somme due par la société Swisslife Prestigimmo à M. [V] en réparation des troubles de jouissance subis sur la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2018 du fait des travaux internes à l'immeuble, déboutant M. [V] du surplus de sa demande, condamne M. [V] à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 82 254,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, déboute M. [V] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés par elle, rejette toutes demandes plus amples ou contraires de M. [V], 

- dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire des 6 et 21 et 26 avril 2017 pour mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire, 

- suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer les loyers en matière d'habitation visant la clause résolutoire des 6 avril 2017 pour tentative et 10 avril 2017 pour signification, 

- valider la suspension de l'obligation de paiement des loyers et charges de M. [V] au profit de la société Swisslife Prestigimmo, rétroactivement à compter du 1er juillet 2016, et ce, jusqu'à ce que la société Swisslife Prestigimmo ait dûment indemnisé M. [V] de l'ensemble des préjudices liés aux troubles de jouissance et nuisances qu'il a subis, 

- débouter la société Swisslife Prestigimmo de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la société Swisslife Prestigimmo à payer à M. [V] la somme de 82 908 euros, correspondant à deux ans de loyers, à titre de dommages et intérêts en réparation de l'intégralité des troubles de jouissance et préjudices subis durant près de quatre ans, 

- ordonner la compensation judiciaire de cette somme avec le montant des loyers et charges arriérés réclamés par le bailleur, 

- condamner la société Swisslife Prestigimmo à payer à M. [V] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Swisslife Prestigimmo aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Edmond Fromantin, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 





Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 novembre 2020, les consorts [U] demandent à la cour de :



- infirmer le jugement rendu le 10 janvier 2020 par le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il déboute les consorts [U] de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société Swisslife Prestigimmo pour troubles de jouissance du fait des travaux de restructuration du [Adresse 2], fixe à la somme de 3 300 euros la somme due par la société Swisslife aux consorts [U] en réparation des troubles de jouissance subis sur la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2018 du fait des travaux internes à l'immeuble, déboutant les consorts [U] du surplus de leur demande, condamne la société Swisslife Prestigimmo à payer aux consorts [U] la somme de 3 300 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, déboute les consorts [U] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés par elle, rejette toutes demandes plus amples ou contraires des consorts [U], 

- condamner la société Swisslife Prestigimmo à payer aux consorts [U] la somme de 61 430 euros, correspondant à deux ans de loyers, à titre de dommages et intérêts en réparation de l'intégralité des troubles de jouissance et préjudices subis durant près de quatre ans, 

- débouter la société Swisslife Prestigimmo de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre des consorts [U], 

- condamner la société Swisslife Prestigimmo aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Edmond Fromantin, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 









Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 juin 2022, la société Swisslife Prestigimmo demande à la cour de : 



- juger M. [V] et les consorts [U] mal fondés dans leur appel principal et dans leur appel incident, 

- juger la société Swisslife Prestigimmo recevable et bien fondée dans ses appels incidents et dans ses appels provoqués à l'encontre de M. [V], des consorts [U] et de la société [Adresse 17], 

- débouter M. [V] et les consorts [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

- débouter la société [Adresse 17] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- infirmer le jugement rendu le 10 janvier 2020 par le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il a fixé à un montant de seulement 200 euros la somme due par M. [V] à la société Swisslife Prestigimmo au titre de la clause pénale, fixé à un montant de 1 600 euros la somme due par la société Swisslife Prestigimmo à M. [V] en réparation des troubles de jouissance subis sur la période du 1er octobre 2017 au 31 mai 2018 du fait des travaux internes à l'immeuble, fixé à un montant de 3 300 euros la somme due par la société Swisslife Prestigimmo aux consorts [U] en réparation des troubles de jouissance subis sur la période du 1er octobre 2017 au 31 août 2018 du fait des travaux internes à l'immeuble, débouté la société Swisslife Prestigimmo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et résistance abusive, ordonné la compensation des créances réciproques, condamné M. [V] à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de seulement 82 254,77 euros, condamné la société Swisslife Prestigimmo à payer aux consorts [U] la somme de 3 300 euros, débouté la société Swisslife Prestigimmo de ses demandes à l'encontre de la société [Adresse 17], débouté la société Swisslife Prestigimmo de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, rejeté toute demande plus ample ou contraire de la société Swisslife Prestigimmo et plus généralement toute disposition non visée au dispositif faisant grief à la société Swisslife 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [V] à payer à la société Swisslife Prestigimmo, avec intérêts de droit, la somme de 83 654,77 euros, au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et réparations locatives dus, ainsi que cette dette locative a été retenue et fixée par le jugement dont appel, 

- en conséquence, condamner M. [V] à payer, en sus, à la société Swisslife Prestigimmo, au titre des pénalités de retard stipulées au bail, 10% de la totalité des sommes dues, avec intérêts de droit, conformément aux clauses du bail, 

- juger que M. [V] et les consorts [U] sont incapables de démontrer, au moyen d'éléments contradictoires, probants et objectifs, les prétendus « troubles de jouissance et préjudice subis » du fait du chantier voisin de la société [Adresse 2] ou du fait des travaux entrepris dans l'immeuble appartenant à la société Swisslife Prestigimmo au [Adresse 7],

- juger que M. [V] et les consorts [U] doivent agir directement contre la société [Adresse 17] pour les « griefs » prétendus qui seraient en relation avec le chantier voisin au [Adresse 2], la société Swisslife Prestigimmo ne garantissant pas le fait des tiers, en application de l'article 1725 du code civil, de la jurisprudence constante de la Cour de cassation et des dispositions conformes du bail, 

- juger que M. [V] et les consorts [U] ne démontrent pas un manquement de la société Swisslife Prestigimmo à son obligation de délivrance au regard de l'article 1719 du code civil, 

- juger que M. [V] et les consorts [U] ne démontrent pas plus généralement une faute de la société Swisslife Prestigimmo, un préjudice injustifié tant dans son principe que dans son quantum, et un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, 

- juger que M. [V] et les consorts [U] sont irrecevables et mal fondés à se prévaloir d'une prétendue « exception d'inexécution » pour refuser de payer les loyers et les charges, 

- juger que M. [V] et les consorts [U] sont également incapables, à titre subsidiaire, de justifier du quantum qu'ils fixent de façon injustifiée, exorbitante et fantaisiste à environ « deux ans de loyer », 





- juger M. [V] et les consorts [U] irrecevables et mal fondés dans toutes leurs demandes, 

- débouter M. [V] et les consorts [U] de leurs demandes d'annulation de commandements (demandes au demeurant sans effet), de suspension de l'obligation à paiement des loyers et des charges, de condamnations à dommages intérêts pour prétendus troubles de jouissances et préjudices, et de compensation judiciaire, 

- débouter plus généralement M. [V] et les consorts [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [V] à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et résistance abusive, 

- condamner solidairement les consorts [U] à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et résistance abusive, 

- condamner M. [V] et les consorts [U] à payer, chacun, à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- à titre subsidiaire sur la garantie de la société [Adresse 17], sans acquiescement aux demandes adverses, ni reconnaissance de responsabilité, mais au contraire sous les plus expresses contestations de toutes les demandes, fins et conclusions adverses, si par extraordinaire, la société Swisslife Prestigimmo devait être condamnée, et/ou voir ses demandes rejetées ou et/ou voir les demandes adverses accueillies, pour des désordres, troubles et nuisances invoqués par M. [V] et les consorts [U], en relation avec le chantier voisin de l'immeuble propriété de la société [Adresse 2], juger la société Swisslife Prestigimmo recevable et bien fondée dans ses demandes, 

- condamner la société [Adresse 17] à garantir et relever indemne la société Swisslife Prestigimmo de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en relation avec le chantier voisin de l'immeuble propriété de la société [Adresse 2], 

- condamner la société [Adresse 17] à garantir et relever indemne la société Swisslife Prestigimmo de toutes pertes de chances de condamnations à l'encontre de M. [V] et des consorts [U], 

- débouter la société [Adresse 17] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Swisslife Prestigimmo, 

- condamner la société [Adresse 17] à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, 

- dans tous les cas, condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction, pour ceux qui le concerne, au profit de Me Didier Sitbon, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 





Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 décembre 2020, la société [Adresse 17] demande à la cour de : 



- confirmer le jugement rendu le 10 janvier 2020 par le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a débouté la société Swisslife Prestigimmo de toutes ses demandes à son encontre, 

- condamner la société Swisslife Prestigimmo au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Swisslife Prestigimmo aux entiers dépens lesquels seront directement recouvrés par la société d'exercice libéral à responsabilité limité BDL Avocats dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022. 















MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les demandes indemnitaires des locataires



M. [V] et les consorts [U] demandent réparation du trouble apporté à la jouissance paisible des lieux dont la bailleresse doit garantie aux preneurs en application de l'article 1719 du code civil tant du fait des travaux réalisés dans l'immeuble d'en face que dans celui donné à bail, les sommes allouées venant en compensation avec les loyers impayés. 



* En ce qui concerne les travaux réalisés dans l'immeuble situé au [Adresse 1] dont la société [Adresse 17] est propriétaire, c'est à bon droit que cette dernière et la société Swisslife Prestigimmo opposent l'absence de garantie du fait des tiers conformément aux dispositions de l'article 1725 du code civil selon lequel le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. 



En effet, il est constant que les travaux réalisés par la société [Adresse 17], tiers au contrat de bail ne revendiquant aucun droit sur la chose louée, constituent un trouble de fait apporté à la jouissance des lieux dont la bailleresse ne doit pas garantie aux preneurs. 



De ce fait, l'appel en garantie dirigé à titre subsidiaire par la société Swisslife Prestigimmo contre la société [Adresse 17] n'est pas fondé, le jugement étant confirmé sur ce point. 



* En ce qui concerne les travaux réalisés dans l'immeuble appartenant à la société Swisslife Prestigimmo, il ressort des échanges de courriers entre les parties que la bailleresse a fait procéder à la réfection de la toiture de l'immeuble ainsi qu'à l'aménagement et à la restructuration de trois appartements situés au 5ème, 6ème et 7ème étage à compter du mois d'octobre 2017. 



Il est exact qu'aucune des pièces produites par les deux appelants ne démontre l'existence de troubles apportés à la jouissance des lieux en eux-mêmes, mais il est néanmoins établi à la lecture du procès-verbal de constat dressé par Me [C] le 31 août 2018, à l'occasion du départ de Mme [M], et à l'examen des photographies qui y sont annexées, que : 



- l'entrée de service située au rez-de-chaussée est sale et encombrée de sacs de gravats, 

- les poubelles y sont également entreposées, le local dédié situé dans la courette étant utilisé pour y entreposer divers matériaux de construction, 

- les parties communes sont sales, encombrées et poussiéreuses. 



Par ailleurs, la bailleresse a elle-même déclaré avoir conscience que 'les travaux réalisés dans l'immeuble occasionnent durant les heures ouvrables des désagréments' dans une lettre du 29 juin 2018 adressée à M. et Mme [U] et formulé plusieurs propositions de relogement en réponse à la demande de ces derniers. 



Par contre, force est de constater que la preuve des nuisances sonores à proprement parler n'est pas rapportée étant rappelé que M. et Mme [U] occupent un appartement situé au rez-de-chaussée et que celui de M. [V] se situe au 4ème étage. 



C'est donc à bon droit que le tribunal, prenant en considération l'existence d'un trouble de jouissance d'une ampleur relative, a réparé le préjudice subi par M. [V] et M. et Mme [U], dans des proportions adaptées, à compter du 1er octobre 2017 jusqu'au 31 mai 2018, date de son départ, en ce qui concerne le premier, et jusqu'au 31 août 2018, aucune pièce n'étant produite pour la période postérieure, en ce qui concerne les seconds. 



S'agissant de M. et Mme [U] il a en outre été pertinemment tenu compte de leur état de santé déclinant et de leur âge entraînant une plus grande sensibilité aux désordres. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a été alloué à M. et Mme [U] la somme de 300 euros par mois soit un total de 3 300 euros et 200 euros par mois à M. [V] soit un total de 1 600 euros, aucun des éléments produits en appel n'étant de nature à fonder une appréciation différente de celle du premier juge. 





Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire



M. [V] reproche à la bailleresse d'avoir fait délivrer de mauvaise foi le commandement de payer visant la clause résolutoire, cette dernière n'ayant pas respecté son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux donnés à bail au visa de l'article 1719 du code civil. 



Il ressort cependant des constatations opérées plus haut que la société Swisslife Prestigimmo n'a manqué à son obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux donnés à bail qu'à compter du mois d'octobre 2017, de sorte que le commandement, délivré plusieurs mois auparavant alors que le locataire était redevable d'une somme très importante au titre des loyers impayés, n'a pu l'être de mauvaise foi. 



C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du preneur, étant rappelé que M. [V] a quitté les lieux le 31 mai 2018.





Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et la suspension du paiement des loyers



Pour fonder ces demandes, M. [V] oppose à la bailleresse l'exception d'inexécution sur le fondement de l'article 1719 du code civil. 



Il résulte cependant des constatations opérées plus haut que le manquement partiel de la société Swisslife Prestigimmo à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux donnés à bail n'est pas d'une importance telle qu'il a eu pour effet d'interdire l'utilisation du logement, ce que le locataire ne soutient d'ailleurs pas. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté les demandes de M. [V]. 



En ce qui concerne l'arriéré locatif, M. [V] demande à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'occupation par référence au montant du loyer actuel, rien ne justifiant d'appliquer le montant forfaitaire conventionnel égal au double dudit loyer. 



Cependant, la lecture du décompte produit aux débats montre que la bailleresse n'a pas appliqué les dispositions contractuelles relatives à l'indemnité d'occupation, seuls les loyers et charges impayés étant réclamés outre le paiement de deux factures de nettoyage et de débarras de divers meubles pour un total de 3 700 euros sur lesquelles M. [V] ne formule aucune observation. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné M. [V] à payer la somme de 83 654,77 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au jour de son départ, ce montant intégrant la restitution du montant du dépôt de garantie et la régularisation des charges, soit, après compensation avec les sommes dues par la bailleresse au titre du trouble apporté à la jouissance des lieux, la somme nette de 82 254,77 euros. 





Sur les autres demandes 



* En ce qui concerne la clause pénale égale à 10 % des sommes dues, soit 8 365,47 euros en ce qui concerne M. [V], le premier juge l'a justement estimée manifestement excessive et l'a réduite en conséquence à la somme de 200 euros en application de l'article 1231-5 du code civil, somme critiquée en appel tant par l'appelant qui en demande la suppression pure et simple que par l'intimée qui revendique l'application des dispositions contractuelles. 



Aucun moyen de nature à fonder une appréciation différente de celle du tribunal n'étant cependant soutenu par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point. 



* En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive présentée par la société Swisslife Prestigimmo, il n'est justifié d'aucun préjudice concrètement éprouvé alors que les locataires obtiennent partiellement gain de cause. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande. 



Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la présente décision. 



M. [V] et les époux [U] qui succombent en leur appel seront condamnés in solidum aux dépens à l'exception toutefois de ceux qui sont relatifs à l'appel en garantie dirigé contre la société [Adresse 17], lesquels resteront à la charge de la société Swisslife Prestigimmo. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne in solidum M. [V] et M. et Mme [U] aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à l'exception de ceux qui sont relatifs à l'appel en garantie dirigé contre la société [Adresse 17], lesquels resteront à la charge de la société Swisslife Prestigimmo. 



 Le greffier, Pour le Président empêché,