Cour d'Appel · 4ème Chambre — 5 janvier 2023

4ème Chambre





ARRÊT N° 6



N° RG 21/06386 

N° Portalis DBVL-V-B7F-SDIT











BD / FB











Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 JANVIER 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 10 Novembre 2022





ARRÊT : 



Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 05 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



S.A.S. NEXITY LAMY 

prise en son établissement sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 9]



Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES









INTIMÉS :



Madame [D] [B] 

née le 24 Mai 1966 à [Localité 15]

[Adresse 10]

[Localité 13]



Représentée par Me Elodie KONG de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Hugues MAISON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS













Monsieur [I] [W]

né le 16 Mars 1957 à [Localité 16]

[Adresse 5]

[Localité 16]



Représenté par Me Annaïc LAVOLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [Z] [W]

née le 22 Avril 1959 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 16]



Représentée par Me Annaïc LAVOLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.A. ALLIANZ IARD 

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 12]



Représentée par Me Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





Société PACIFICA

[Adresse 11]

[Localité 8]



Représentée par Me Annaïc LAVOLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





Syndicat de copropriété [Adresse 1] à [Localité 16] 

Pris en la personne de son syndic le cabinet LECOMTE (RCS 394 041 412) Prise en la personne de son représentant légal domicilié 

[Adresse 4]

[Localité 16]



Représentée par Me Dominique CARTRON de la SAS DOMINIQUE CARTRON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.A.R.L. AIVS 

(Agence immobilière à vocation sociale de [Localité 16] METROPOLE) 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 16]

Assignée à personne habilitée











Exposé du litige :





Mme [D] [B] est propriétaire non occupante d'un appartement situé au 1er étage d'un immeuble en copropriété dit '[Adresse 1]' situé [Adresse 1] à [Localité 16], dont la société Nexity Lamy a été le syndic jusqu'au 31 décembre 2016 avant que le cabinet Lecomte ne lui succède.



M. et Mme [W] sont propriétaires non occupants d'un appartement situé dans le même immeuble assuré auprès de la société Pacifica, mitoyen de celui de Mme [B] et situé au-dessus d'un commerce exploité au rez-de chaussée par la société Le Bout du Monde.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] est assuré auprès de la société Allianz IARD.



Le 11 septembre 2014, un dégât des eaux a été constaté au plafond du commerce situé au rez-de-chaussée de l'immeuble.



La société Bretagne Assèchement missionnée pour rechercher l'origine du sinistre a identifié une fuite provenant d'une canalisation privative d'évacuation d'eau encastrée sous le plancher bois dans l'appartement des époux [W]. 



Suite à des investigations destructrices, a également été détectée la présence de champignons impliquant la réalisation d'un traitement préventif par la société TSH contre le risque de développement de mérule sur les structures en bois de l'immeuble. 



Le respect du périmètre de traitement imposait la dépose des ouvrages d'habillage et d'embellissement dans l'appartement des époux [W] mais aussi dans celui de Mme [B], après libération des deux logements.



Entre-temps, Mme [B] avait consenti par acte du 2 septembre 2014 un bail à la société AIVS de [Localité 16] Métropole, avec prise d'effet à l'issue des travaux de remise en état de l'appartement (électricité, décoration, plomberie dans la salle de bains) réalisés suite au départ du précédent locataire.



Un avenant du 17 septembre 2014 a fixé la prise d'effet du bail au 1er octobre 2014, les travaux dans l'appartement de Mme [B] ayant été achevés le 22 septembre précédent.



Compte tenu des travaux à venir sur les parties communes, Mme [B] et la société AIVS de [Localité 16] Métropole ont convenu, par un nouvel avenant du 3 octobre 2014, de reporter la date de prise d'effet du contrat à 'la fin des travaux'.



Le 2 février 2015, Mme [B] a remis son bien à la disposition de la société AIVS.



Les traitements réalisés par la société TSH sur les parties communes de l'immeuble ont débuté en juin 2015 dans l'appartement des époux [W]. La société a dû interrompre sa prestation, ne pouvant intervenir sur les parties communes dont l'accès était effectué par le logement de Mme [B] en raison de son occupation.



Le logement ayant été libéré en mars 2016, le traitement a été finalisé par la société TSH en juillet 2016. Mme [B] a constaté, à l'issue des travaux sur les parties communes, l'absence de rétablissement de son appartement dans son état initial et son inhabitabilité.



En décembre 2016, Mme [B] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes d'une demande d'expertise au contradictoire des époux [W] et de leur assureur, la société Pacifica, de la société Nexity Lamy, de la société AIVS, du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et de la société Allianz IARD, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 6 avril 2017. 



L'expert, M. [C], a déposé son rapport le 13 février 2018.



Par actes d'huissier des 16, 17, 23, 24, 30 janvier et 7 février 2019, Mme [B] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Rennes le syndicat des copropriétaires, la société Allianz IARD, la société Pacifica, M. et Mme [W], la société AVIS de [Localité 16] Métropole, ainsi que la société Nexity Lamy en indemnisation de ses préjudices. 



Par un jugement assorti de l'exécution provisoire du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a :



- déclaré M. et Mme [W], le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la société Nexity Lamy responsables des préjudices matériels et immatériels subis par Mme [B] ; 

- condamné in solidum M. et Mme [W] solidairement avec leur assureur la société Pacifica, le syndicat des copropriétaires solidairement avec son assureur la société Allianz IARD, à payer à Mme [B] la somme de 10 910,34 euros au titre de son préjudice matériel ; 

- condamné in solidum M. et Mme [W] solidairement avec leur assureur la société Pacifica, le syndicat des copropriétaires solidairement avec son assureur la société Allianz IARD, la société Nexity Lamy, à payer à Mme [B] la somme de 10 368 euros en réparation de son préjudice locatif pendant trente six mois ;

- dit que dans les rapports entre co-obligés, s'agissant du préjudice immatériel, M.et Mme [W] solidairement avec leur assureur la société Pacifica doivent supporter une charge finale de 2 304 euros et la société Nexity Lamy une charge finale de 8 064 euros ; 

- condamné M. et Mme [W] solidairement avec leur assureur la société Pacifica à garantir le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Allianz IARD des condamnations sus énoncées au titre du préjudice matériel et du préjudice immatériel de Mme [B] et dans la limite de 2 304 euros pour le préjudice immatériel ; 

- condamné la société Nexity Lamy à garantir le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Allianz IARD des condamnations sus énoncées au titre du préjudice matériel et du préjudice immatériel de Mme [B] et dans la limite de 8 064 euros pour le préjudice immatériel ; 

- déclaré le syndicat des copropriétaires et la société Nexity Lamy responsables de la perte de chance subie par les époux [W] à hauteur de 60 % de percevoir un loyer en contrepartie de l'occupation de leur lot dans l'immeuble et d'éviter d'exposer des frais au titre de l'électricité dans le logement ; 

- condamné in solidum la société Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires solidairement avec son assureur la société Allianz IARD à payer à M. [W] la somme de 34,80 euros en réparation de leur perte de chance de supporter les coûts liés à l'ouverture du compteur électrique et à la consommation électrique de leur lot ; 

- condamné in solidum la société Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires solidairement avec son assureur la société Allianz IARD à payer à la société Pacifica la somme de 3 760,20 euros en remboursement des indemnités versées par cette dernière aux époux [W] au titre de leur préjudice locatif, dans la limite d'une perte de chance de 60 % ; 

- condamné la société Nexity Lamy à garantir le syndicat des copropriétaires de ces deux dernières condamnations prononcées à son encontre ; 

- condamné la société Nexity Lamy à garantir la société Allianz IARD de ces deux dernières condamnations prononcées à son encontre ; 

- débouté Mme [B] et les époux [W] de leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice moral ; 

- débouté les époux [W] de leur demande indemnitaire en réparation du préjudice locatif subi entre novembre 2016 et février 2017 et de l'installation d'une cabine de douche ;

- condamné in solidum la société Nexity Lamy ainsi que M. et Mme [W] solidairement avec leur assureur la société Pacifica à payer à Mme [B] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la société Nexity Lamy à payer à la société Allianz IARD la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté M. et Mme [W] et la société Pacifica ainsi que la société Nexity Lamy de leur demande tendant à l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum la société Nexity Lamy ainsi que M. et Mme [W] solidairement avec leur assureur la société Pacifica au paiement des dépens de l'instance, lesquels comprendront ceux de l'instance en référé et les honoraires de l'expert judiciaire, ces deux derniers postes restant à la seule charge de la société Nexity Lamy ; 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.



La société Nexity Lamy a interjeté appel du jugement par déclaration du 12 octobre 2021, intimant Mme [B], la société Allianz IARD, M. et Mme [W], la société Pacifica, le syndicat des copropriétaires, ainsi que la société AIVS.



Dans ses dernières conclusions transmises le 27 septembre 2022, la société Nexity Lamy au visa de l'article 9 du code de procédure civile, demande à la cour de :

- réformer le jugement; 

- rejeter les demandes, fins et conclusions à son encontre ; 

- à défaut, condamner Mme [B] à la garantir des condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées contre elle et l'en relever indemne ; 

- condamner la partie succombante à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



La société Nexity Lamy en sa qualité de syndic de la copropriété lors de la survenance du sinistre conteste toute faute à l'origine des préjudices invoqués tant par Mme [B] que par M et Mme [W].



Elle soutient que suite à la dénonciation du sinistre occasionné par la fuite sur la canalisation privative dans l'appartement des époux [W], elle a réalisé l'ensemble des diligences nécessaires d'abord pour obtenir un diagnostic des conséquences de la fuite sur les parties communes, puis pour procéder à l'évaluation des travaux de reprise, comme en témoigne la chronologie des actions menées établie par l'expert. Elle fait observer que les expertises ont été organisées par les assureurs selon des délais dont elle n'a pas à répondre ; que l'AIVS y a représenté Mme [B] et a transmis les devis établis par les entreprises relatifs aux travaux d'embellissement à réaliser dans l'appartement après le traitement des parties communes. Elle en déduit que ne peut lui être imputé aucun manque de diligence.



L'appelante estime que la programmation des travaux aurait pu être effectuée plus tôt si Mme [B] n'avait pas remis en location son appartement en février 2015 et avait laissé un libre accès à ses locaux ce qui lui a été demandé à de nombreuses reprises. Elle ajoute qu'elle a refusé d'encaisser le chèque de 7158€ qui lui a été adressé après évaluation des dommages par les assureurs, montant qui représentait le coût des travaux de reprise des embellissements et trois mois de loyer au motif non pas d'une contestation du montant accordé pour les travaux, mais d'une insuffisance d'indemnisation de la perte locative. Elle estime que cette attitude fautive a contribué à retarder l'exécution des travaux.



A titre subsidiaire, la société Nexity Lamy fait observer que le coût des travaux demandé par Mme [B] est sans lien avec un éventuel comportement fautif de sa part, comme l'a admis le tribunal. 



S'agissant des pertes locatives, elle objecte que la période de vacance de mars 2016 à novembre 2018 correspond à une inoccupation décidée par Mme [B] pour les besoins de l'expertise et fait observer que l'acceptation du montant des travaux offert par l'assureur couvrant des prestations que l'expert n'a pas remis en cause, aurait permis l'organisation des travaux d'embellissement dans la suite des travaux de traitement des parties communes, ce d'autant que ce montant n'était pas figé. Elle en déduit que Mme [B] a contribué à ce préjudice.



Dans la mesure où le litige concerne un logement loué, elle considère que Mme [B] ne peut pas invoquer un préjudice moral, qui a été justement écarté par le tribunal.



Concernant la demande indemnitaire des époux [W] et de la société Pacifica, elle soutient que l'absence de perception de loyers de septembre 2015 à fin septembre 2016 ne lui est pas imputable mais résulte uniquement à l'attitude de Mme [B]. Elle ajoute que la demande d'indemnisation jusqu'au 1er février 2017 n'est pas fondée, que la demande relative aux frais EDF supportés pendant 18 mois ne l'est pas plus, ni celle relative à l'installation de la douche, le litige sur le stockage de la baignoire pendant les travaux intéressant les deux copropriétaires. Elle demande le rejet de la prétention de la société Pacifica au titre de l'indemnisation accordée à ses assurés, les époux [W].



Subsidiairement, elle demande la garantie de Mme [B] en faisant observer que cette demande n'est pas nouvelle et irrecevable en appel, mais constitue une demande reconventionnelle recevable en application de l'article 567 du code de procédure civile.



Elle s'oppose à la demande de garantie du syndicat des copropriétaires au motif que l'indemnisation du coût des travaux d'embellissement ne la concerne pas de sorte que le tribunal ne pouvait faire droit à ce recours et que les dommages immatériels ne lui sont pas imputables. 





Dans ses dernières conclusions transmises le 26 septembre 2022, Mme [B] demande à la cour au visa des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et 1240 du code civil de :

- confirmer le jugement dans l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Par conséquent, 

- débouter la société Nexity Lamy et toutes autres parties de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Et statuant à nouveau de ce chef, 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la société société Nexity Lamy et son assurance Allianz, M. et Mme [W] et leur assureur la compagnie Pacifica à lui payer une somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Subsidiairement en cas d'infirmation plus ample du jugement :

A titre principal, 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la société société Nexity Lamy et son assurance Allianz, M. et Mme [W] et leur assureur la compagnie Pacifica à lui payer les sommes de 9 515,34 euros au titre des travaux de reprise et une somme de 1 395 euros pour le suivi des travaux ;

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Nexity Lamy et son assureur la compagnie Allianz, M. et Mme [W] et leur assureur la société Pacifica à lui payer la somme de 10 944 euros au titre du préjudice de perte de loyers arrêté au mois de novembre 2018 et subsidiairement la somme de 3 456 euros au titre du préjudice de perte de loyers ;

A titre plus subsidiaire, 

- condamner in solidum M. et Mme [W] et leur assureur la société Pacifica à lui payer la somme de 9 515,34 euros au titre des travaux de reprise et une somme de 1 395 euros pour le suivi des travaux ;

- condamner in solidum M. et Mme [W] et leur assureur la société Pacifica et le cabinet Nexity à lui payer une somme de 10 944 euros au titre du préjudice de perte des loyers arrêté au mois de novembre 2018 et subsidiairement une somme de 3 456 euros ;

A titre infiniment subsidiaire, 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Nexity Lamy et son assureur la société Allianz, à lui payer la somme de 9 515,34 euros au titre des travaux de reprise et une somme de 1 395 euros pour le suivi des travaux ;

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Nexity Lamy et son assureur la société Allianz à lui payer une somme 10 944 euros au titre du préjudice de perte des loyers arrêté au mois de novembre 2018 et subsidiairement une somme de 3 456 euros ;

En tout état de cause, 

-condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Nexity Lamy et son assurance Allianz, M. et Mme [W] et leur assureur la compagnie Pacifica à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens de référé expertise, de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise.



Mme [B] fait valoir in limine litis que la demande de garantie de la société Nexity Lamy à son encontre est nouvelle en appel et donc irrecevable.



Elle fait observer que les désordres affectant l'appartement et son inhabitabilité sont caractérisés par la comparaison des deux constats d'huissier dressés avant et après l'exécution des travaux sur les parties communes par le syndicat des copropriétaires et ajoute qu'elle a fait procéder à la remise en état pendant l'été 2018 pour un coût de 10910,34€ maîtrise d''uvre comprise.



Elle demande la confirmation du jugement qui a retenu pour les postes relatifs à la remise en état de son appartement la responsabilité de M et Mme [W] et du syndicat des copropriétaires. Elle rappelle que le dégât des eaux trouve son origine dans leurs parties privatives et qu'en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 2010, ils peuvent jouir de leur parties privatives sans cependant porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et que les troubles subis s'apparentent à un trouble anormal de voisinage. Elle ajoute qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, que l'article 9 de la loi permet également d'engager sa responsabilité, que de plus, il est responsable des agissements fautifs de son syndic qui a fait réaliser les travaux de reprise des parties communes dans son appartement sans organiser la remise en état des lieux.



Concernant la responsabilité du syndic, Mme [B] se fonde sur l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que le déroulement des faits met en évidence l'inaction de la société Nexity Lamy et l'absence d'information délivrée sur l'organisation des travaux, qui l'a contrainte à le relancer à plusieurs reprises.



Elle conteste s'être opposée à la réalisation des travaux dans son appartement et avoir une responsabilité dans le retard pris dans leur exécution, relevant que M et Mme [W] tout en recherchant sa responsabilité font état des manquements avérés du syndic. Elle soutient qu'elle était fondée à refuser la proposition d'indemnisation sous évaluée de l'assureur et que son acceptation l'aurait privée de la possibilité d'obtenir ensuite une indemnisation complémentaire. Elle rappelle qu'elle a laissé les locaux libres de tout occupant de septembre 2014 à février 2015, que n'ayant pas d'information précise sur le déroulement des travaux, elle était légitime à relouer l'appartement, qu'elle n'a été informée par le syndic de la programmation des travaux début juin 2015, qu'en mai précédent, que les locaux étant libérés en mars 2016 les travaux ont été effectués plusieurs mois plus tard, l'appartement étant laissé ensuite dans un état incompatible avec son occupation.



Elle en déduit que son préjudice locatif recouvre la période de septembre 2014 à février 2015 et de mars 2016 à novembre 2018 et que l'expert a exclu à tort la période postérieure aux travaux pendant laquelle le bien n'était pas habitable.



Elle estime que la situation l'a contrainte à demander une expertise et qu'elle subit un préjudice moral.



Dans leurs dernières conclusions transmises le 25 avril 2022, M. et Mme [W] et la société Pacifica demandent à la cour de :



- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu leur responsabilité des préjudices matériels et immatériels subis par Mme [B] et les a condamnés à indemniser Mme [B] de ses préjudices matériel et immatériel, in solidum avec leur assureur la société Pacifica, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Allianz IARD, ainsi qu'avec la société Nexity Lamy  ; les a condamnés solidairement avec leur assureur la société Pacifica à garantir le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Allianz IARD des condamnations sus énoncées au titre du préjudice matériel et du préjudice immatériel de Mme [B] et dans la limite de 2 304 euros pour le préjudice immatériel ; les a déboutés de leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice moral et de réparation du préjudice locatif subi entre novembre 2016 et février 2017 et de l'installation d'une cabine de douche, des frais irrépétibles et condamnés à payer à Mme [B] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, 

statuant à nouveau, 

- juger Mme [B], la société Nexity Lamy, le syndicat de copropriété « [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice et son assureur la société Allianz IARD intégralement responsables des préjudices subis par les époux [W] et leur assureur la société Pacifica ;

- débouter Mme [B] de toutes ses demandes dirigées à leur encontre y compris celle formée au titre de son appel incident pour solliciter la réformation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. 

- condamner solidairement et in solidum Mme [B], la société Nexity Lamy, le syndicat de copropriété, représenté par son syndic en exercice et son assureur la société Allianz IARD à verser à M. et Mme [W] les sommes suivantes : 

- 1 187,50 euros au titre du préjudice locatif ;

- 844,72 euros au titre du remboursement des factures EDF ;

- 1649,55 euros TTC au titre du remboursement des frais d'installation de la cabine de douche ;

- 1500 euros en réparation du préjudice moral subi ;

- condamner solidairement et in solidum Mme [B], la société Nexity Lamy, le syndicat de copropriété et son assureur la société Allianz IARD à verser à la société Pacifica les sommes suivantes : 

- 6 742 euros au titre de la prise en charge des loyers de ses assurés et de la société le bout du monde ; 

- 92 euros au titre des frais engagés pour l'ouverture et factures EDF ;

- débouter les parties de toutes leurs demandes fins et conclusions plus amples ou contraires dirigées à l'encontre des époux [W] et de la société Pacifica ;

- condamner les parties succombant à payer aux époux [W] et à la société Pacifica la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner les parties succombant aux entiers dépens dont ceux éventuels d'exécution.



M et Mme [W] rappellent que leur logement est resté inoccupé de mai 2015 à février 2017 alors que les travaux de traitement des parties communes devaient être achevés en août 2015.

Ils soutiennent que si le siège du sinistre est effectivement situé dans leurs parties privatives, la mise en 'uvre de leur responsabilité de plein droit sur le fondement du trouble anormal de voisinage suppose un lien de causalité direct entre le trouble et les préjudices ; qu'en l'espèce, l'expert a indiqué que le désordre est constitutif d'une non-façon suite aux travaux réalisés par la société TSH, que pour leur part dès la découverte du sinistre, ils ont accompli les démarches nécessaires à son traitement en supprimant la fuite et en s'enquérant de la mise en 'uvre des travaux nécessaires en l'absence d'informations fournies par le syndic.



Ils estiment que le tribunal a estimé à tort que Mme [B] n'avait commis aucune faute alors qu'elle a refusé l'accès à son appartement en le remettant en location le 2 février 2015 tandis que les travaux auraient dû être achevés en août suivant, qu'il lui a été demandé à plusieurs reprises de le laisser libre par la société Pacifica, en vain et qu'en outre, elle a refusé l'offre indemnitaire de l'assureur, de sorte que les travaux n'ont pu être exécutés qu'en juillet 2016.



M et Mme [W] estiment qu'ils n'ont pas à prendre en charge le coût des travaux d'embellissement sans lien avec leur propriété et que le tribunal a largement surévalué le préjudice locatif de Mme [B] en retenant 36 mois alors que l'expert a retenu une durée de 12 mois, le surplus lui étant imputable. Ils demandent la confirmation du rejet de l'indemnisation d'un préjudice moral.



Ils s'opposent à la demande de garantie du syndicat des copropriétaires au motif qu'ils ne peuvent être tenus pour responsable du développement du champignon dans la structure bois du plancher, lequel préexistait manifestement et concerne des parties communes dont l'entretien en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relève du syndicat.



Concernant leurs préjudices, M et Mme [W] estiment que la perte de chance de louer a été sous-évaluée par le tribunal et qu'une prise en charge à hauteur de 100% est justifiée compte tenu de la tension sur le marché local de la location. Ils considèrent que leur indemnisation doit couvrir la période du 15 novembre 2016 au 1er février 2017 soit 1187,50€, que le tribunal a réduit à tort le préjudice relatif au paiement des frais EDF pendant l'absence d'occupation du logement et que l'obligation d'installer une douche est directement liée à la faute de Mme [B] et du syndic alors qu'il avait été convenu que la baignoire serait stockée dans le logement de cette dernière pendant les travaux. Ils font observer qu'ils ont dû subir la mauvaise gestion du sinistre pendant deux ans, ce qui leur a occasionné un préjudice moral.



La société Pacifica fait valoir qu'elle a supporté l'indemnisation de son assuré alors que selon les conventions entre assureurs, celle-ci incombait à la société Allianz, qu'il n'est pas justifiée que la perte de chance soit limitée à 60%.





Dans ses dernières conclusions transmises le 22 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Nexity Lamy et rejeter son appel principal ; 

- recevoir le syndicat de copropriété en son appel incident et, statuant sur les points contestés, réformer partiellement le jugement

- débouter Mme [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndicat de copropriété ; 

- débouter M. et Mme [W], la compagnie Pacifica de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndicat de copropriété ; 

Subsidiairement : 

- déclarer M. et Mme [W], entièrement responsables des conséquences dommageables de ce sinistre ; 

- déclarer Mme [B] partiellement responsable des conséquences dommageables de ce sinistre ; 

- condamner in solidum M. et Mme [W], la compagnie Pacifica, la société Nexity Lamy, mandataire du syndicat de copropriété et de Mme [B] à garantir le syndicat de copropriété de toutes condamnations mises à sa charge en principal, intérêts et frais ; 

- condamner en toutes hypothèses la compagnie Allianz à garantir intégralement le syndicat de copropriété de toutes condamnations mises à sa charge en principal, intérêts et frais ; 

- décerner acte au syndicat de copropriété de son rapport à justice sur les demandes indemnitaires de Mme [B] lesquelles ne pourront excéder les valeurs proposées par l'expert judiciaire ; 

- débouter Mme [B], Monsieur et Mme [W], la compagnie Pacifica, la société Nexity Lamy et la compagnie Allianz de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples ; 

- condamner Mme [B] ou à défaut in solidum Monsieur et Mme [W], la compagnie Pacifica, la société Nexity Lamy et la compagnie Allianz au paiement d'une indemnité de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [B] ou à défaut in solidum Monsieur et Mme [W], la compagnie Pacifica, la société Nexity Lamy et la compagnie Allianz aux dépens lesquels comprendront ceux de l'instance en référé du 7 avril 2017, les frais de l'expertise judiciaire, les dépens de première instance et d'appel.



Le Syndicat des copropriétaires fait observer qu'il est clairement établi que le sinistre a pour origine des parties privatives, de sorte que contrairement à ce que soutiennent les époux [W] et leur assureur, sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui suppose que le dommage soit causé par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes, lesquels ne sont pas démontrés. Il fait remarquer que la copropriété est également victime du sinistre.



Concernant Mme [B], il observe qu'elle recherche sa responsabilité du chef de la carence du syndic, sans invoquer de fondement juridique à l'appui de cette allégation, alors qu'il est établi qu'elle a refusé de libérer l'appartement pour permettre l'exécution des travaux, qu'elle est donc, à tout le moins, partiellement à l'origine de son préjudice et qu'une part de responsabilité doit rester à sa charge.



Le syndicat ajoute que si la cour réforme le jugement et exclut la responsabilité du syndic, sa responsabilité sera également écartée, que dans le cas contraire, la société Nexity Lamy doit le garantir à raison des fautes qu'elle a commises dont témoigne le rappel chronologique de ses interventions par l'expert, que les époux [W] et leur assureur lui doivent aussi garantie.



Le syndicat s'en rapporte sur l'appréciation des préjudices de Mme [B], en relevant qu'ils ne peuvent cependant dépasser les évaluations proposées par l'expert. Au regard de la cause du dommage, il estime que les demandes indemnitaires de M et Mme [W] comme de leur assureur doivent être rejetées. Il relève en outre que la société Pacifica ne justifie pas de la subrogation invoquée.



Il demande la garantie de la société Allianz en exécution de la police multirisque immeuble qui garantit outre le dégât des eaux, sa responsabilité civile. Il impute également à l'assureur une insuffisance de définition des travaux nécessaires à l'origine du trouble de jouissance de Mme [B]. 





Dans ses dernières conclusions transmises le 9 février 2022, la société Allianz IARD demande à la cour de :



- dire mal fondé l'appel formé par la société Nexity Lamy

- dire et juger recevable son appel incident, ; 

Y faire droit, 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des préjudices matériels et immatériels subis par Mme [B] et l'a condamné solidairement avec la société Allianz à payer à Mme [B] la somme de 10 910,34 euros au titre de son préjudice matériel et de 10 368 euros en réparation de son préjudice locatif pendant trente six mois ;

- déclaré le syndicat des copropriétaires responsable de la perte de chance subie par les époux [W] à hauteur de 60 % de percevoir un loyer en contrepartie de l'occupation de leur lot dans l'immeuble et d'éviter d'exposer des frais au titre de l'électricité dans le logement ; 

- condamné le syndicat des copropriétaires solidairement avec son assureur la société Allianz IARD à payer à M et Mme [W] la somme de 34,80 euros en réparation de leur perte de chance de supporter les coûts liés à l'ouverture du compteur électrique et à la consommation électrique de leur lot ; 

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires solidairement avec son assureur la société Allianz IARD à payer à la société Pacifica la somme de 3 760,20 euros en remboursement des indemnités versées par cette dernière aux époux [W] au titre de leur préjudice locatif,

- écarté la responsabilité de Mme [B] ;

- débouter la société Nexity Lamy, M. et Mme [W], la compagnie Pacifica, Mme [B] de l'intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions à l'encontre de la compagnie Allianz ; 

A titre subsidiaire et, dans l'hypothèse impossible où la cour estimerait devoir mettre des obligations à la charge de la compagnie Allianz,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- condamné la société Nexity Lamy à garantir la société Allianz IARD de ces deux dernières condamnations prononcées à son encontre ; 

- condamné M. et Mme [W], solidairement avec leur assureur la société Pacifica, à garantir le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz IARD des condamnations au titre du préjudice matériel et du préjudice immatériel de Mme [B] ; 

- condamné la société Nexity Lamy à garantir le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz IARD des condamnations au titre du préjudice matériel et du préjudice immatériel de Mme [B] ; 

- débouté Mme [B] et M. et Mme [W] de leurs prétentions tendant à obtenir une indemnité au titre d'un pseudo préjudice moral ; 

- débouté M. et Mme [W] de leurs prétentions indemnitaires relatives à la réparation d'un préjudice locatif prétendument subi entre novembre 2016 et février 2017 et de l'installation d'une cabine de douche ;

 

- condamné la société Nexity Lamy à payer à la société Allianz IARD la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté M. et Mme [W] et la société Pacifica, ainsi que la société Nexity Lamy de leurs prétentions tendant à obtenir une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum la société Nexity Lamy, ainsi que M. et Mme [W], solidairement avec la compagnie Pacifica, au paiement des entiers dépens comprenant les frais d'instance en référé et les frais d'expertise ; 

- dans ce même cas, et en toute hypothèse, constater que la compagnie Allianz n'est pas l'assureur de la société Nexity Lamy ; 

- en conséquence, dire et juger que la compagnie Allianz ne serait éventuellement tenue à garantie qu'en sa seule qualité d'assureur multirisque immeuble du syndicat de copropriété ; 

- en conséquence, dire et juger que la compagnie Allianz ne pourrait être condamnée à verser dans le cadre de la seule garantie dégâts des eaux que la somme maximale de 9 515,34 euros correspondant au coût des travaux effectués par Mme [B] dans son lot ;

- débouter Mme [B], Mme et M. et Mme [W], la compagnie Pacifica, le syndicat de copropriété du surplus de leurs prétentions, fins et conclusions, plus amples ou contraires aux présentes ;

- à titre très subsidiaire et dans l'hypothèse impossible où la cour estimerait devoir mettre à la charge de la compagnie Allianz des sommes supérieures à celles de 9 515,34 euros, dire et juger que l'indemnité pour perte locative au profit de Mme [B] ne saurait excéder 3 456 euros ;

- condamner Mme [B] ou, à défaut, toute autre partie succombant, à verser à la compagnie Allianz, en cause d'appel, une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [B] ou, à défaut, toute autre partie -succombant, aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de référé et d'expertise.



La société Allianz rappelle qu'elle est l'assureur du syndicat et non de la société Nexity Lamy.



Elle fait valoir avoir proposé une indemnisation de 8225 € à Mme [B] qui devait donner lieu à un versement immédiat de 7158€ puis à un complément de 1067 € sur présentation de factures, sommes qui ont été transmises dès mars 2015 à la société Nexity Lamy.



Elle soutient que Mme [B] ne peut rechercher la responsabilité du syndicat puisque le sinistre trouve son origine dans une partie privative et fait sienne l'argumentation de ce dernier sur ce point. Elle ajoute qu'il n'est pas démontré de lien de causalité entre le fait générateur de responsabilité et les préjudices qu'elle invoque et dont elle est en fait responsable, puisqu'elle n'a jamais pris de dispositions pour libérer les lieux et a refusé l'indemnisation proposée qui aurait permis l'exécution rapide des travaux d'embellissement. Elle fait observer que l'indemnité offerte n'était pas sous-évaluée au regard du coût des travaux effectivement engagés par Mme [B] et que si des prestations complémentaires s'étaient avérées nécessaires, elles auraient donné lieu à un complément de versement.



Elle soutient que, dans ces conditions, l'indemnisation du préjudice locatif doit être limité à l'évaluation de l'expert.



Concernant l'indemnisation des époux [W], l'assureur soutient que la responsabilité du syndicat ne peut être retenue sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 compte tenu de l'origine de la fuite et qu'en tout état de cause, l'attitude de Mme [B] constitue une cause exonératoire.



Elle demande la garantie de la société Nexity Lamy en cas de condamnation.



La société Nexity Lamy a notifié le 25 novembre 2021 sa déclaration d'appel et ses conclusions à la société AIVS acte remis à personne habilitée. Celle-ci n'a pas constitué avocat.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 4 octobre 2022.





Motifs :



-Sur les demandes de Mme [B] :



*Sur les désordres affectant l'appartement :



Il résulte des pièces produites et de l'expertise que, suite à la découverte en septembre 2014 d'une fuite affectant la jonction d'une canalisation d'évacuation privative desservant les appareils sanitaires de la salle de bains de l'appartement de M et Mme [W] et de la colonne d'évacuation collective des eaux usées de l'immeuble, le diagnostic parasitaire demandé par le syndic a mis en évidence le développement d'un champignon dans la structure du plancher bois, partie commune. L'éradication de ce parasite impliquait un périmètre de traitement affectant les murs et le plancher de la salle de bains de Mme [B], mitoyenne de celle des époux [W]. Cette intervention sur les parties communes, conduite par le syndicat des copropriétaires via son syndic, nécessitait la dégradation des doublages et du sol dans les logements de M et Mme [W] et de Mme [B], après dépose des équipements sanitaires, l'imbrication des canalisations mises en évidence par le constat d'huissier établi le 10 juin 2015 justifiant que les travaux soient réalisés dans un même laps de temps dans les deux appartements.



Il est établi que les travaux de traitement commandés par le syndic à la société TSH ont été exécutés dans le logement de M et Mme [W] les 1, 2 et 3 juin 2015 après le départ de leur locataire, qu'ils ont été suspendus du fait de l'occupation du logement de Mme [B]. Suite au départ de l'occupant en mars 2016, ils ont été effectués et facturés par la société TSH le 11 juillet 2016 à la copropriété. A l'issue de ces travaux, il est apparu que les travaux d'habillage et d'embellissement n'avaient pas été exécutés dans l'appartement de Mme [B], de sorte qu'il ne pouvait être habité, ce qu'a confirmé l'expert. Les dégradations de l'appartement consécutives au traitement des parties communes sont en conséquence établies.



*Sur les responsabilités :



Les époux [W] :



En application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent jouir de leurs parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte aux autres copropriétaires. Par ailleurs, ils ne peuvent occasionner à leurs voisins un trouble anormal de voisinage. 



En l'espèce, l'obligation de dégrader les doublages et le sol du logement propriété de Mme [B], afin d'assurer un traitement efficace du plancher est la conséquence directe de la fuite constatée sur une canalisation privative dans l'appartement de M et Mme [W]. Contrairement à ce qu'ils affirment, il ne résulte d'aucune pièce que le développement de ce parasite préexistait à cette fuite, au droit de laquelle il a été localisé et résulterait d'un défaut d'entretien de l'immeuble imputable au syndicat des copropriétaires. En conséquence, le tribunal a retenu à juste titre que leur responsabilité était engagée à l'égard de Mme [B] au titre d'un trouble anormal de voisinage.



Le syndic la société Nexity Lamy :



Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a notamment pour mission d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et d'assurer son entretien. Il est responsable à l'égard des copropriétaires, sur un fondement délictuel, des fautes commises dans l'exécution de ces missions. 



La chronologie de l'organisation des travaux rappelée par l'expert et les échanges entre la société Nexity Lamy et Mme [B], son conseil et son locataire mettent en évidence que la société Nexity a avisé Mme [B] en septembre 2014 de la découverte d'un sinistre nécessitant des travaux dans l'appartement, ce qui a conduit l'intimée à négocier avec son locataire l'AIVS le report de l'occupation des lieux, à la fin des travaux selon le dernier avenant du 3 octobre 2014.



Il est établi que l'appelante a fait réaliser un diagnostic parasitaire de l'immeuble que nécessitait son mode de construction et sollicité des devis d'entreprises afin de réaliser le traitement des parties communes. Au vu de la configuration des lieux examinés lors des expertises des compagnies d'assurance, il n'est pas discuté que les travaux devient être réalisés à la suite dans les deux appartements.



Le tribunal a par ailleurs justement relevé que la société Nexity Lamy ne pouvait être comptable du délai nécessaire à l'organisation des expertises par les assureurs , ni de celui entre la demande d'intervention de la société TSH le 18 mars 2015 et le démarrage effectif des travaux sur les parties communes le 1er juin suivant dans l'appartement de M et Mme [W], de sorte que le délai de mise en place des travaux à la charge du syndicat n'était pas anormalement long.



En revanche, le syndic, interlocuteur naturel des copropriétaires pour l'organisation de travaux sur les parties communes ne justifie pas avoir tenu Mme [B] informée des conclusions des expertises et de la programmation des travaux qui impliquait que son logement soit inoccupé en même temps que celui de ses voisins. 



En effet, l'information relative à la tenue de l'expertise du 12 novembre 2014 a été obtenue par l'intimée par le biais d'un courrier de la société Nexity Lamy du 4 novembre 2014 adressé uniquement en réponse à un courrier du conseil de Mme [B] du 23 octobre 2014 interrogeant le syndic sur le sinistre, son étendue et ses conséquences en termes de travaux à réaliser. 



La société Nexity Lamy ne justifie ultérieurement d'aucune information précise fournie spontanément à Mme [B] sur les conclusions des experts et l'organisation des travaux. L'information relative au contenu de la réunion du 12 novembre 2014 lui a été fournie par l'AIVS dans un courrier du lendemain l'avisant de ce qu'avaient été évoquées l'indemnisation du commerce au rez de chaussée et la nécessité de fournir des devis des travaux de remise en état des parties privatives, ce qui a été fait en décembre suivant.



Le rapport de la société Polyexpert, expert de la société Allianz assureur de la copropriété, daté du 27 février 2015 établit que dès cette époque les indemnités accordées aux tiers lésés avaient été arrêtées, document diffusé au syndic selon sa mention non contredite en dernière page. Ces indemnités ont été réglées au syndic par chèque de l'assureur Allianz du 11 mars 2015.



Or, la société Nexity Lamy n'a informé Mme [B] du montant de l'indemnité fixée au titre des travaux de reprise des embellissements après l'intervention sur les parties communes et du préjudice locatif reconnu que par un mail du 28 mai 2015 en lui communiquant les devis corrigés par l'assureur et en lui demandant par mail du lendemain de les signer et de les renvoyer aux entreprises, soit quelques jours avant le début des travaux de traitement. L'appelante ne fournit pas d'explication sur le délai de trois mois pris pour délivrer cette information à la copropriétaire.



Il résulte des pièces produites que l'AIVS a été informée par un mail du syndic du 19 mai 2015 (pièce de Mme [B] 32 B 11) du début des travaux sur les parties communes à compter du 1er juin 2015, le syndic vérifiant pour la première fois si des dispositions avaient été prises pour que le logement soit vide à cette date. Il n'est justifié d'aucune demande relative à l'occupation des locaux adressée à Mme [B] afin d'organiser l'exécution du traitement dans son appartement en même temps que dans le logement voisin.



De fait, comme l'a relevé le tribunal, les travaux sur les parties communes ont été programmés par le syndic à compter du 1er juin 2015 en fonction de seules convenances de M et Mme [W] dont le logement avait été libéré le 15 mai précédent, comme l'annonçait le rapport de la société Mahé Villa du 3 mars 2015.



Au regard de ces éléments, il ne peut être fait grief à Mme [B] d'avoir remis en location le 2 février 2015 l'appartement demeuré vide depuis le mois de septembre précédent, ni avant d'accepter l'indemnisation proposée par l'assurance d'avoir demandé par plusieurs courriers des explications sur la prise en compte de son préjudice locatif qu'elle estimait sous-évalué et sur les conditions de relogement de son locataire dont la difficulté est établie par les échanges de mails entre l'AIVS et le syndic.



Contrairement à ce qui est soutenu, l'indemnisation incluant trois mois de préjudice locatif fixée par l'assureur à 8225€ et adressée par chèque le 23 octobre 2015 à hauteur de 7158€ par le syndic n'envisageait aucune possibilité de discussion en lien avec un coût plus important des travaux ou un préjudice locatif supérieur, ce qui a conduit Mme [B] a indiqué par courrier du 12 novembre 2015 que l'indemnité réglée était acceptée à titre provisionnel, ainsi que l'a relevé l'expert. 



En outre, si celui-ci a indiqué en page 11 de son rapport qu'il n'avait pas de remarques à formuler sur la proposition de l'assureur, il a précisé en page 13 que le montant de 8225€ proposé soit pour les seuls travaux de reprise la somme de 7361€ TTC était incomplet, que devait être prévue la mise en 'uvre d'un revêtement d'étanchéité au sol et en cloisons, prestation indispensable compte tenu de la structure bois des planchers parties communes. Il a de ce fait abouti à un coût des seuls travaux de reprise des embellissements avec réutilisation des appareils sanitaires existants à 11400€ TTC . Il ne peut donc être reproché à Mme [B] de ne pas avoir accepté l'exécution de travaux insuffisants sur le plan technique.



Il est par ailleurs établi que l'occupant de l'appartement de Mme [B] a quitté les lieux début mars 2016. La société Nexity Lamy a alors demandé l'intervention de la société TSH et de la société CO DE SA pour déposer les éléments sanitaires et traité le champignon le 18 avril 2016. 



Toutefois, par un mail du même jour, elle a informé les conseils des deux copropriétaires que les procédures étaient à l'arrêt dans l'attente d'une validation de la société Polyexpert au motif que Mme [B] aurait fait poser une nouvelle salle de bains sur un sol non traité, de sorte que l'intervention était plus complexe que celle prévue lors de la première expertise. 



Le conseil de Mme [B] par courrier du 21 avril suivant a dénié toute modification de la salle de bains depuis septembre 2014 donc avant les expertises organisées par les assureurs, ce qui a été confirmé par l'expertise du 30 mai 2016 et par le mail du 17 juin 2016 de la société Polyexpert qui a rappelé que les ouvrages de traitement dans la salle de bains de Mme [B] avaient déjà été pris en compte dans le rapport de févier 2015. La société appelante ne fournit aucune explication sur l'origine de cette décision de suspendre les travaux, qui a contribué à retarder l'intervention de la société THS de plus de deux mois, jusqu'au début du mois de juillet 2016.



Par ailleurs, il résulte d'un mail du syndic (M. [X]) adressé à l'AIVS le 11 août 2016 que les travaux de traitement étant achevés, celui-ci avait besoin des clés qui avaient été c