Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 10 janvier 2023

N° RG 21/00390 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NLGJ









Décision du 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3]

Au fond

du 10 décembre 2020



RG : 15/12935

ch n°3 cab 03C





S.C.I. [Localité 3] PRESQU'ILE



C/



Syndicat des Copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 10 Janvier 2023







APPELANTE :



S.C.I. [Localité 3] PRESQU'ILE représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]





Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Assistée de Me Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocat au barreau de LYON, toque : 332







INTIMEE :



Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la régie MOUTON CIE représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Daphné O'NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1971





 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 06 Janvier 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Octobre 2022



Date de mise à disposition : 06 Décembre au 10 Janvier 2023, les avocats dûment avisés conformément au code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

EXPOSE DU LITIGE



La SCI [Localité 3] Presqu'île est spécialisée dans le secteur d'activité de la location de terrains et d'autres biens immobiliers. 



Elle a fait l'acquisition en 2006 de locaux à usage professionnel en rez-de-chaussée et à l'entresol d'un immeuble situé [Adresse 1]. Cet immeuble est soumis au régime de la copropriété et il est administré par la régie Mouton et compagnie en qualité de syndic. 



La SCI [Localité 3] Presqu'île a déploré, à compter du mois d'octobre 2007, la présence de fissures sur l'un des murs de pierre porteurs du local situé à l'entresol, ainsi qu'un délitement de celui-ci, dont elle a fait part au syndic par courrier du 23 octobre 2007, puis une progression des fissures et une aggravation de l'état du mur, dont elle a alerté le syndic par courrier du 25 février 2009. 



Indépendamment des fissures affectant la base du mur de refend situé dans le local de la SCI [Localité 3] Presqu'île, divers désordres structurels ont affecté l'immeuble entre 2012 et 2015. 



Ainsi, des travaux de renforcement et de remplacement d'une poutre effondrée au premier étage du lot, dont la société Rive droite immobilier est propriétaire, ont été votés en assemblée générale des copropriétaires le 11 mars 2014 et ont été réalisés. 



La société Rive droite immobilier est propriétaire dans ce même immeuble de l'intégralité des 1er, 2ème et 3ème étages, qu'elle louait à la société Créations Robert Vernet, spécialisée dans les activités de création et d'impression de dessins textiles, utilisant de lourdes machines d'impression. 



D'autres poutres présentant des désordres, le syndicat des copropriétaires a sollicité et obtenu, selon ordonnance de référé du 8 avril 2014, la désignation d'un expert judiciaire en la personne de M. [Y], qui a déposé son rapport le 23 janvier 2015. 



Le 2 avril 2015, l'assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de renforcement et de remplacement de deux poutres fragilisées entre le 1er étage et le 2ème étage de l'immeuble, conformément aux préconisations de M. [Y]. 



Selon courrier du 7 août 2015, la SCI [Localité 3] Presqu'île a reçu une convocation pour le 3 septembre 2015 à une assemblée générale spéciale afférente au vote, entre autres, d'une résolution n°4 portant sur des travaux de renforcement de quatre poutres porteuses situées entre le 2ème et le 3ème étage et entre le 3ème et le 4ème étage, et d'une résolution n°5 relative aux honoraires de suivi de ces travaux de renforcement. 



Considérant qu'elle ne disposait pas d'assez d'informations sur la nature des désordres constatés et leur origine et qu'elle ne pouvait donc pas se prononcer en connaissance de cause, la SCI [Localité 3] Presqu'île a voté contre ces résolutions. 



Les deux résolutions litigieuses ont néanmoins été adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires prévoyant ainsi l'exécution des travaux de renforcement des quatre poutres porteuses pour un coût de 52 000 euros HT et le suivi des travaux au cabinet Curvat, moyennant des honoraires de 2 640 euros TTC. 



La SCI [Localité 3] Presqu'île s'est vue notifier le procès-verbal de cette assemblée générale du 3 septembre 2015 par courrier recommandé du 14 septembre 2015. 



Après avoir pris connaissance des études faites lors de l'installation des machines dans les locaux loués par la société Créations Robert Vernet et avoir pris contact avec l'auteur de l'étude de répartition des charges réalisée en 2012 dans ces locaux, M. [E], la SCI [Localité 3] Presqu'île a soutenu que les travaux votés en assemblée générale du 3 septembre 2015 l'avaient été sur la base d'informations parcellaires. 



C'est dans ces circonstances que la SCI [Localité 3] Presqu'île a, par acte d'huissier de justice du 16 novembre 2015, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la régie Mouton et compagnie (le syndicat de copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Lyon.



Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :

- rejeté la demande de la SCI [Localité 3] Presqu'île tendant à déclarer nulles les quatrième et cinquième résolutions adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] du 3 septembre 2015, 

- condamné la SCI [Localité 3] Presqu'île aux dépens, 

- condamné la SCI [Localité 3] Presqu'île à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire, 

- rejeté le surplus des demandes présentées par la SCI [Localité 3] Presqu'île. 



Par déclaration du 18 janvier 2021, la SCI [Localité 3] Presqu'île a interjeté appel de l'ensemble des chefs de jugement. 



Au terme de conclusions notifiées le 28 octobre 2021, la SCI [Localité 3] Presqu'île demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris, 

- prononcer la nullité des délibérations 4 et 5 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015, 

- en conséquence, ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder par le syndic au calcul de son compte copropriétaire, en excluant les sommes en lien avec lesdits travaux effectués sans vote valable d'une assemblée générale, et le condamner à créditer son compte copropriétaire du montant des travaux qui lui a été indûment imputé, soit la somme de 6 089,13 euros, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens de première instance et de la présente instance devant la cour, distraits au profit de la SELARL Electa Juris, avocat sur son affirmation de droit. 



Au terme de conclusions notifiées le 19 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lyon, 

- rejeter l'intégralité des demandes de la SCI [Localité 3] Presqu'île, 

En tout état de cause, 

- condamner la SCI [Localité 3] Presqu'île à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SCI [Localité 3] Presqu'île aux entiers dépens. 

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 janvier 2022. 

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d'annulation des résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale de copropriétaires du 3 septembre 2015

La Sci [Localité 3] Presqu'île relève que la convocation adressée aux copropriétaires pour l'assemblée générale du 3 septembre 2015 n'était accompagnée que de deux devis, à l'exclusion de l'avis du conseil syndical et de la synthèse d'un maître d'oeuvre. 

Elle soutient qu'au regard du montant des travaux en lien avec le renforcement du poutrage de l'immeuble, il était indispensable de communiquer des éléments permettant de définir les raisons de ces sinistres, comme un rapport d'un bureau d'études structure, pour apprécier la faisabilité et la vraisemblance du coût des travaux. Elle ajoute que l'avis du conseil syndical, qui était également indispensable dans cette situation, a été volontairement omis, celui-ci étant composé de la SCI Rive droite immobilière, directement concernée par le sinistre affectant le poutrage.

La SCI [Localité 3] Presqu'île fait encore valoir qu'aucune proposition d'honoraires n'a été communiquée aux copropriétaires concernant la mission de maîtrise d'oeuvre, qui a pourtant été votée dans la délibération n°5. 

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les copropriétaires ont été complètement informés sur les conditions essentielles des contrats objets des résolutions n° 4 et 5, puisque la résolution n° 4 laissait apparaître la nature exacte des travaux et les parties de l'immeuble qui n'ont pas encore été contrôlées. Il ajoute qu'un rendez-vous avec la société Curvat, ingénieur structure est prévu, afin de vérifier l'état des poutres situées entre l'entresol et le 1er étage, que sont mentionnés le nom de l'entreprise retenue, le montant maximal des travaux, les modalités de financement des travaux et leur date.

Il précise que deux devis étaient joints à la convocation, dont celui de l'entreprise Mosnier, détaillant les prestations et leur coût. 

Concernant la résolution n°5, il indique que les honoraires de suivi des travaux de renforcement des quatre poutres porteuses étaient mentionnés, ainsi que le nom de l'entreprise, la date d'exigibilité et le financement, de sorte que, selon lui, le niveau d'information donné aux copropriétaires était satisfait, sans qu'il ne soit démontré qu'il était nécessaire de recueillir l'avis du conseil syndical. Il ajoute qu'il n'existe aucun défaut d'information sur la prétendue surcharge des planchers invoquée.

Réponse de la cour

En premier lieu, s'agissant de la résolution n°4, c'est par d'exacts motifs, que la cour adopte expressément, que les premiers juges, qui ont relevé, 

- d'une part, que la SCI [Localité 3] Presqu'île ne rapportait pas la preuve que des études de répartition des charges avaient été réalisées ou auraient été nécessaires dans l'immeuble et, 

- d'autre part, que la résolution mentionnait la nature exacte des travaux à réaliser, les parties de l'immeuble qui n'avaient pas été contrôlées, le rendez-vous prévu avec la société Curvat, ingénieur structure, afin de vérifier l'état des poutres situées entre l'entresol et le 1er étage, le nom de l'entreprise, le montant maximal des travaux, ses modalités de financement et leur date, 

ont retenu que les copropriétaires avaient été suffisamment informés pour émettre un vote éclairé sur les travaux litigieux, sachant, en outre, que deux devis étaient joints à la convocation. 

S'agissant de la résolution n° 5, c'est également par d'exacts motifs, que la cour adopte expressément, que les premiers juges, qui ont relevé que le devis relatif aux honoraires de suivi des travaux avait été omis, ont retenu que la rédaction de la résolution n°4 et l'intitulé de la question figurant à l'ordre du jour, rappelant les conditions essentielles du contrat proposé, avaient permis aux copropriétaires d'être suffisamment informés pour émettre un vote. 

Il est ajouté qu'en application de l'article 21, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'avis du conseil syndical, revendiqué par la SCI [Localité 3] Presqu'île, doit être joint à la convocation des copropriétaires au delà d'un certain montant de travaux envisagés, arrêté par décision des copropriétaires. 

Or, à défaut pour la SCI [Localité 3] Presqu'île de rapporter la preuve que les travaux envisagés dépassaient ce montant, il convient de rejeter sa contestation. 





En conséquence de l'ensemble de ces éléments, il convient, confirmant le jugement, de débouter la SCI [Localité 3] Presqu'île de sa demande d'annulation des 4ème et 5ème résolutions adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2015 et, par voie de conséquence, de sa demande de remboursement de la quote-part qui lui a été imputée sur le montant des travaux de l'entreprise Mosnier et sur le montant du suivi de cabinet Curvat. 

2. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat de copropriétaires, en appel. La SCI [Localité 3] Presqu'île est condamnée à lui payer à ce titre la somme de 3 000 euros. 

Les dépens d'appel sont à la charge de la SCI [Localité 3] Presqu'île qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS 

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

y ajoutant

Condamne la SCI [Localité 3] Presqu'île à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la régie Mouton & Cie la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes.

Condamne la SCI [Localité 3] Presqu'île aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

La greffière, Le Président,