Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 11 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JANVIER 2023



N° 2023/ 005









N° RG 21/08680



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTVN







[K] [R]



[E] [R]





C/



[O] [Z]



[G] [B]





































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Audrey JURIENS



Me Etienne DE VILLEPIN













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité d'AIX EN PROVENCE en date du 04 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120000059.





APPELANTES



Madame [K] [R]

née le 26 Février 1957 à [Localité 3] (83), demeurant [Adresse 2]



Madame [E] [R]

née le 27 Juin 1950 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 4]



représentées par Me Audrey JURIENS, membre de la SCP JURIENS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Monsieur [O] [Z]

demeurant [Adresse 6]



Madame [G] [B]

demeurant [Adresse 6]



représentés par Me Etienne DE VILLEPIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Alexandra BEAUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2023.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat conclu sous signatures privées, Mesdames [K] et [E] [R] ont donné à bail à Monsieur [O] [Z] et Madame [G] [B] à usage d'habitation principale et à compter du 13 janvier 2018 un appartement meublé de type 2 au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 720 euros et une provision pour charges de 80 euros.



Le bail a pris fin le 3 mars 2019 par l'effet d'un congé donné par les locataires, et un état de lieux de sortie a été établi contradictoirement ne faisant apparaître aucune dégradation.



Un litige est néanmoins survenu à l'occasion de la régularisation des charges, les bailleresses entendant conserver le montant du dépôt de garantie de 1.000 euros et réclamer en sus aux locataires sortants paiement d'une somme de 621,27 euros.



Par exploits d'huissier du 19 décembre 2019, Monsieur [Z] et Madame [B] ont fait citer Mesdames [K] et [E] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence afin d'entendre juger que le montant de la provision pour charges avait été délibérément minoré par celles-ci dans une intention dolosive et que les sommes qui leur étaient réclamées n'étaient pas justifiées, et obtenir en conséquence la restitution de l'intégralité du dépôt de garantie, majoré de la pénalité prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.



Les défenderesses ont conclu au rejet de ces prétentions et réclamé reconventionnellement paiement d'un reliquat de 101,68 euros au titre de leur créance de charges après imputation des provisions versées et de l'intégralité du dépôt de garantie.



Par jugement rendu le 4 décembre 2020, la juridiction saisie a considéré qu'aucun comportement déloyal de la part des bailleresses n'était caractérisé, mais que les locataires sortants n'étaient redevables que d'une somme de 288,34 euros au titre de la régularisation des charges, les sommes réclamées au titre de la consommation de gaz n'étant pas justifiées.



Mesdames [K] et [E] [R] ont donc été condamnées à payer aux demandeurs la somme de 711,66 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie après imputation de leur créance, majorée d'une pénalité de 80 euros par mois à compter du 3 mai 2019, outre les dépens et une indemnité de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les défenderesses ont relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 11 juin 2021 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions notifiées le 20 août 2021, Mesdames [K] et [E] [R] soutiennent que le montant total des charges locatives s'élève à la somme de 2.187,55 euros se décomposant comme suit :

- 877,50 euros au titre des charges générales de copropriété,

- 370,84 euros au titre de la consommation d'électricité,

- 738,20 euros au titre de la consommation de gaz,

- 201,01 euros au titre de l'entretien de la chaudière.



Déduction faite des provisions versées en cours de bail à concurrence de 960 euros, la somme restant due s'élèverait donc à 1.227,55 euros, sur laquelle devrait s'imputer le montant du dépôt de garantie de 1.000 euros.



Elles demandent en conséquence à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner solidairement Monsieur [Z] et Madame [B] à leur payer un reliquat de 227,55 euros, outre leurs entiers dépens et une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Subsidiairement, elles font valoir que le premier juge a méconnu les dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en calculant la pénalité due pour non restitution du dépôt de garantie par référence au montant du loyer augmenté de la provision pour charges.



Par conclusions en réplique notifiées le 5 novembre 2021, Monsieur [O] [Z] et Madame [G] [B] soutiennent qu'en minorant de manière délibérée le montant de la provision pour charges dans le but de rendre plus attractive leur offre de location, les bailleresses ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité.



Ils font également valoir que les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n'ont pas été respectées, et que les factures qui leur sont réclamées au titre des consommations d'électricité et de gaz ne correspondent pas précisément à la période durant laquelle ils ont occupé le logement.



Ils forment appel incident et demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de condamner solidairement Mesdames [K] et [E] [R] à leur restituer l'intégralité du dépôt de garantie, majoré de la pénalité prévue par l'article 22 susvisé.



Subsidiairement, ils concluent à la confirmation pure et simple de la décision querellée.



En tout état de cause, ils réclament paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction est intervenue le 24 octobre 2022.





DISCUSSION



Sur l'obligation au paiement des charges :



En vertu de l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal exigibles dans le cadre des baux de logements meublés à usage de résidence principale sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat :

- soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges,

- soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.



En l'espèce le bail conclu entre les parties stipulait le versement d'une provision de 80 euros par mois à valoir sur le règlement des charges réelles de l'immeuble, outre l'eau, l'électricité et le gaz.



Il n'est pas démontré que Mesdames [K] et [E] [R], qui ont mis l'appartement en location après l'avoir hérité de leur mère, auraient volontairement minoré le montant de la provision pour charges dans le but de tromper leurs cocontractants.



En tout état de cause, la cour, comme le tribunal, n'est pas saisie par les locataires sortants d'une demande d'indemnisation de leur préjudice, et l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, à le supposer établi, n'autorise pas le juge à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties.



D'autre part, les intimés ne précisent pas dans leurs conclusions quelles sont les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui auraient été méconnues par les bailleresses, ni le grief qui leur aurait été causé de ce fait.



Il convient donc de juger que Monsieur [Z] et Madame [B] sont bien redevables des charges locatives réelles correspondant à la période durant laquelle ils ont occupé le logement, soit du 13 janvier 2018 au 3 mars 2019.





Sur le montant des charges dues :



Les charges récupérables sont exigibles sur justifications, et les bailleresses ne peuvent procéder par extrapolation en calculant leur montant sur la base d'une moyenne mensuelle pour pallier l'insuffisance des justificatifs comptables, étant précisé que les index de consommation correspondant à la période de location n'ont pas été relevés puisque les abonnements étaient restés au nom du propriétaire.



Les pièces produites aux débats permettent à la cour de retenir les montants suivants :

- 780,33 euros au titre des charges générales de l'immeuble (sur la base du décompte de charges communiqué par le syndic pour l'année 2018, aucun décompte n'étant produit pour 2019),

- 329,73 euros au titre de la consommation d'électricité (sur la base de la facture EDF correspondant à la période du 27 février 2018 au 26 février 2019),

- 178,79 euros au titre du contrat d'entretien de la chaudière.



En revanche les factures émises par la société ENGIE ne permettent pas de déterminer la part de consommation de gaz imputable aux locataires dans la mesure où elles couvrent toute la période du 7 septembre 2017 au 27 octobre 2019, la demande présentée de ce chef devant dès lors être rejetée.





Sur le compte entre les parties :



Déduction faite des provisions versées représentant un total de 960 euros, la somme restant due au titre de la régularisation des charges s'élève à 338,85 euros et s'impute en totalité sur le montant du dépôt de garantie de 1.000 euros, de sorte que les bailleresses doivent restituer aux locataires sortants un solde de 661,15 euros.



En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleresses sont également redevables d'une majoration égale à 10 % du loyer en principal, soit 72 euros, pour chaque mois de retard commencé à compter du 3 mai 2019.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Réforme le jugement entrepris quant aux montants alloués, et statuant à nouveau :



Condamne solidairement Mesdames [K] et [E] [R] à payer à Monsieur [O] [Z] et Madame [G] [B] la somme de 661,15 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie,



Les condamne également à payer aux locataires sortants une majoration de 72 euros pour chacun des mois de retard commencé entre le 3 mai 2019 et la restitution effective de ladite somme,



Confirme le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [R] aux dépens de première instance et au paiement d'une somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Y ajoutant, 







Condamne Mesdames [K] et [E] [R] aux dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'à payer aux intimés une somme de 1.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT