Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/23667 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6VWW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 17/05680





APPELANTE

 

SCI FDK

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 824 454 615, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [S] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0811







INTIMEES 



SCI BATIS AVENIR

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 391 607 488

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Richard Ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 47,49 ET [Adresse 2] représenté par son syndic, la société JPM IMMOBILIERE, SARL immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 380 461 913

C/O Société JPM IMMOBILIERE

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté par Me Jean-Julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0429







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



Suivant acte authentique reçu le 13 janvier 2017 par Maître [E] [J], Notaire à [Localité 6], la SCI FDK a acquis des consorts [G]-[C] le lot n°2 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1]), constitué de la propriété exclusive et particulière de l'ensemble des îlots B et H, comprenant : 

- au rez-de-chaussée : boutique et cuisine derrière, escalier intérieur,

- au premier étage : deux chambres, 

- au deuxième étage : une pièce mansardée et grenier, 

- cave numéro deux, 

- le box portant la lettre I des boxes particuliers composant l'îlot F.



L'îlot F est composé de boxes particuliers dans la cour de l'immeuble. 



La SCI Batis Avenir est propriétaire du lot de copropriété n°1, composé de : 

- au rez-de-chaussée : boutique et cuisine derrière, 

- au premier étage : deux chambres, dont l'une au-dessus du porche,

- grenier perdu au-dessus,

- cave numéro 1. 



La SCI FDK soutient que la SCI Batis Avenir qui exploite un fonds de commerce de vente de sandwichs, s'est appropriée le box I, propriété de la société FDK, et le box J, lot n° 5 appartenant à un autre copropriétaire, ainsi que des parties communes. 



Par courrier du 6 décembre 2016, le conseil des consorts [G]-[C] a adressé à la SCI Batis Avenir une mise en demeure d'avoir dans un délai de quinzaine au plus tard, à restituer la propriété du box I et remettre celui-ci en état d'origine, en n'oubliant pas par

ailleurs, de reconstruire la porte et l'accès supprimé.

 

Le syndic de la copropriété a adressé à la SCI Batis Avenir un courrier du 6 janvier 2017

indiquant avoir constaté que des parties définies comme étant communes dans le règlement

de copropriété ont été transformées et annexées à ses parties privatives, sans autorisation et demandant de procéder à la remise en état des parties communes dans leur état d'origine

sous quinzaine.



Ces mises en demeures étant restées vaines, la SCI FDK a, par acte d'huissier du 14 juin

2017, assigné la SCI Batis Avenir et le syndicat des copropriétaires du 47,49 et [Adresse 2]) représenté par son syndic la société JPM Immobilière devant le tribunal de grande instance de Créteil.



Par jugement du 19 octobre 2018, ce tribunal a :



- débouté la SCI FDK et le syndicat des copropriétaires du 47,49 et [Adresse 2] à

[Adresse 2]) représenté par son syndic la société JPM Immobilière de leurs demandes à l'encontre de la SCI Batis Avenir.

- débouté la SCI Batis Avenir de sa demande de dommages et intérêts.

- condamné la SCI FDK à payer à la SCI Batis Avenir la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné la SCI FDK aux dépens.

- accordé à Maître Richard Cohen, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du

code de procédure civile.

- rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.



La SCI FDK a relevé appel partiel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 novembre 2018.



Par conclusions d'incident en date du 28 janvier 2019, elle a saisi le conseiller de la mise en état d'une demande d'expertise.



Suivant ordonnance du 3 avril 2019, le conseiller de la mise en état a rejeté cette demande, a condamné la SCI FDK aux dépens de l'incident, ainsi qu'à payer à la SCI Batis Avenir, la somme de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre a rejeté toute autre demande.



La procédure devant la cour a été clôturée le 25 octobre 2022. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 20 mai 2019 par lesquelles la SCI FDK invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 51 du décret du 17 mars 1967 et 2 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen, du protocole n°1 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme, des articles 1240 du code civil et 146 du code de procédure civile , à :

- réformer le jugement dont appel,

statuant à nouveau :

- nommer tel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour avec pour mission de : 

' se rendre dans les locaux de la SCI Batis Avenir et ceux directement ou indirectement accessibles depuis ceux-ci, 

' les décrire, 

' les comparer à la description du lot figurant sur l'Etat descriptif de division du règlement de copropriété, 

' dire s'il existe une ouverture de la partie dénommée cuisine vers la cour de l'immeuble 

et notamment, vers les box J et ensuite I, 

' mesurer l'ensemble des pièces et les ouvertures en longueur, largeur, hauteur et calculer les surfaces, 

' préciser avec des photographies prises dans la cour, où se termine l'emprise de chacun 

des locaux et surfaces accessibles depuis le lot n° 1 ;

- juger que la SCI Batis Avenir a violé la propriété d'autrui et s'est appropriée le box I lui appartenant,

- condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à communiquer l'identité, le nom et l'adresse du copropriétaire du box portant la lettre J et inclus dans le lot n° 11 (règlement de copropriété du 21 janvier 1955 page 12),

- condamner la SCI Batis Avenir à lui restituer et à lui rendre l'usage, du box n° I dont elle est copropriétaire et qui est situé dans l'ensemble immobilier [Adresse 1],

- dire et juger que cette restitution sera assortie d'une astreinte de 500 € par jour de retard

à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner la SCI Batis Avenir à remettre en état le box n° I en créant une séparation avec le box contigu J telle qu'elle existait auparavant, une porte d'accès, la charpente et la toiture,

- assortir cette obligation de remise en état d'une autre astreinte de 500 € par jour de retard

à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et jusqu'à constatation par huissier de la restitution et de la remise en état complète des lieux

- condamner la SCI Batis Avenir à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- débouter la SCI Batis Avenir de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment, de ses demandes fondées sur l'article 32-1 du code de procédure civile et de

l'article 700 du code de procédure civile,

- adjuger au syndicat des copropriétaires, le bénéfice de ses demandes,

- débouter la SCI Batis Avenir de sa demande de condamnation in solidum aux entiers dépens dirigée contre elle et le syndicat des copropriétaires,

- condamner la SCI Batis Avenir à lui payer, la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et de condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment le coût du constat d'huissier du 24 avril 2017 ;



Vu les conclusions en date du 27 juillet 2022 par lesquelles la SCI Batis Avenir, demande à la cour, au visa des articles 1353 du code civil, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 32-1, 122, 699, 700 et 789 du code de procédure civile, de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté la SCI FDK et le syndicat des copropriétaires du 47,49 et [Adresse 2]) représenté par son syndic la société JPM Immobilière de leurs demandes à son encontre

- condamné la SCI FDK à lui payer la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné la SCI FDK aux dépens

- accordé à Maître Richard Cohen, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties,

- l'infirmer pour le surplus et, 

statuant à nouveau :

- rejetant toutes fins, moyens ou conclusions contraires ;

- déclarer la société FDK irrecevable en sa demande de désignation d'un expert judiciaire ;

- débouter la société FDK et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) de l'intégralité de leurs demandes 

- condamner in solidum la société FDK et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile 

- condamner in solidum la société FDK et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) à lui payer la somme de 5.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamner in solidum la société FDK et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) aux entiers dépens de l'instance, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



Vu les conclusions du 18 avril 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 47,49 et [Adresse 2]) demande à la cour, au visa du règlement de copropriété, de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1240 du code civil, de :

- réformer le jugement déféré,

statuant à nouveau :

- constater que la SCI Batis Avenir s'est appropriée des parties communes sans autorisation,

- ordonner la remise en état des parties communes dans leur état d'origine,

- prononcer une astreinte de 200 € par jours de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à constatation par Huissier de la restitution et de la remise en état complète des lieux,

- condamner la SCI Batis Avenir à verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- condamner la SCI Batis Avenir à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Batis Avenir aux entiers dépens ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur les demandes de la SCI FDK 



' Sur la recevabilité de la demande d'expertise



Aux termes de l'article 914 du code de procédure civile, dernier alinéa, les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l'irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909, 910, et 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal ; 



Il s'en déduit que l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 3 avril 2019 ayant rejeté la demande d'expertise n'a pas autorité de la chose jugée et peut être réitérée devant la cour, dès lors que la clôture est intervenue ;



La demande d'expertise formulée par la SCI FDK est recevable ;



' Sur l'expertise et la restitution sous astreinte du box I 



Aux termes de l'article 146 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ;





En l'espèce, il résulte du certificat d'acquisition produit en pièce 2 par la SCI FDK, qu'elle est propriétaire du box portant la lettre I des boxes particuliers composant l'îlot F ;



Il résulte du règlement de copropriété de l'immeuble que l'îlot F est défini comme suit 'Dans la cour, au fond à droite (le long du mur mitoyen de droite) dix petits boxes particuliers construits en briques couverts de tuiles, à usage de débarras' ;



Selon les plans de l'immeuble, les boxes de l'îlot F, sont accolés à la cuisine se situant derrière la boutique appartenant à la SCI Batis Avenir ;



Pour justifier de l'appropriation de son box portant la lettre I par la SCI Batis Avenir, la SCI FDK produit aux débats des photographies de la cour, ainsi qu'un procès-verbal de constat établi le 24 avril 2017 par Mme [D], [V] habilité aux constats au sein de la société Arnaud Martinez, Huissier de Justice, laquelle indique : 'Je me rends dans la cour derrière le bâtiment. Dans cette cour à droite jouxtant l'arrière du local commercial voisin, il existe un ensemble de 9 box. Je constate que les box nommés I et J sur le plan ont été joints et qu'il existe à leur place, un seul box fermé par les murs en parpaings et une porte avec poignée et serrure. Un système de ventilation est visible sur le côté. D'autre part, je constate que par rapport au plan et aux autres box, ce box a été agrandi sur la cour et empiète sur les parties communes' ;



Ces éléments ne peuvent toutefois établir l'appropriation par la SCI Batis Avenir des boxes I et J, dès lors qu'il n'est pas contesté et résulte de l'attestation notariée du 23 août 1999, que la SCI Batis Avenir est propriétaire du lot n° 1, constitué des îlots A et G comprenant au rez-de-chaussée une boutique et une cuisine derrière ;



Le règlement de copropriété définit en effet, l'îlot G comme suit : 'Sur la cour à droite en entrant, à la suite du bâtiment A ci-dessus et attenant à ce dernier, un petit bâtiment sur terre-plein élevé d'un rez-de-chaussée couvert en tuiles à usage de cuisine' ;



La SCI Batis Avenir produit aux débats un procès-verbal de constat d'huissier de Maître [I], daté du 14 décembre 2016, lequel fait état de la présence de la cuisine située selon le plan du rez-de-chaussée de l'immeuble, accolée au premier box, dont la porte d'entrée a été déplacée, l'ancien emplacement de la porte ayant été rebouché, un mur en parpaings étant visible ;



L'huissier indiquant que le pignon de gauche de cette structure est ancien, que la toiture et la charpente sont également anciennes, sans présence de rénovation, que la cuisine mesure 2,70 m de profondeur x 4 mètres environ ; 



Si en effet, ce même procès-verbal fait état de ce que les deux derniers box du plan correspondent en réalité à une structure ou extension mesurant 4.10 m par 3 mètres environ de profondeur, avec une couverture en plexi, il n'est pas établi que cette structure soit occupée par la SCI Batis Avenir ;



La SCI Batis Avenir est en effet propriétaire, ainsi qu'il a été vu, sur la cour à droite en entrant, à la suite du bâtiment A et attenant à ce dernier, d'un petit bâtiment sur terre-plein élevé d'un rez-de-chaussée couvert en tuiles à usage de cuisine ;



Dans ces conditions, l'appropriation du box portant la lettre I par la SCI Batis Avenir n'est pas établie ;



En présence d'un règlement de copropriété définissant l'îlot G comme un petit bâtiment à usage de cuisine et d'un procès-verbal d'huissier dont les constatations étaient en contradiction avec celles du procès-verbal du 24 avril 2017, la SCI FDK n'a produit aucune autre pièce probante ;



Elle ne peut valablement devant la cour, solliciter une mesure d'expertise alors que la charge de la preuve de l'appropriation du box I pèse sur elle ;



La demande d'expertise formulée devant la cour, doit être rejetée, ainsi que celle portant sur la communication de l'identité du propriétaire du box portant la lettre J ;



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI FDK de ses demandes de restitution et remise en état sous astreinte, ainsi que celle accessoire de dommages-intérêts ;





Sur les demandes du syndicat des copropriétaires 



Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Batis Avenir s'est appropriée une partie de la cour ;



Or, il a été vu que le procès-verbal d'huissier établi le 24 avril 2017 n'est pas suffisant pour établir l'appropriation par la SCI Batis Avenir des boxes I et J, et donc l'appropriation d'une partie de la cour ;



L'appropriation de la cour n'est pas davantage établie par le seul courrier du syndic en date du 6 janvier 2017, lequel n'est corroboré par aucune autre pièce et dont l'imprécision est manifeste ;



Les demandes du syndicat des copropriétaires seront rejetées, en ce compris sa demande de dommages-intérêts ;



Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;





Sur la demande fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile 



Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ;



La SCI Batis Avenir soutient que tant la SCI FDK que le syndicat des copropriétaires procèdent par simples affirmations et sans apporter le début d'un commencement de preuve par écrit ; que la SCI FDK n'a pas sollicité d'expertise en première instance et n'hésite à solliciter de nouveau la désignation d'un expert statuant au fond en violation des dispositions des articles 122 et 789 du code de procédure civile ; que le syndicat des copropriétaires se contente de suivre les demandes de la SCI FDK ;



En l'espèce, si les pièces produites aux débats sont insuffisantes pour établir les appropriations alléguées, il apparaît néanmoins que la SCI Batis Avenir reconnaît que des modifications sont intervenues depuis la construction de l'immeuble ;



Dans ces conditions, il n'est pas établi que la SCI FDK et le syndicat des copropriétaires ont agi en justice de manière dilatoire ou abusive ;



La demande fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile sera rejetée ;



Le jugement déféré confirmé de ce chef ;









Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



La SCI FDK et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI Batis Avenir la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Batis Avenir est dispensée de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI FDK et le syndicat des copropriétaires ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Déclare recevable la demande d'expertise formée devant la cour ;



Déboute la SCI FDK de sa demande d'expertise et de communication sous astreinte de l'identité, le nom et l'adresse du copropriétaire du box portant la lettre J et inclus dans le lot n° 11 (règlement de copropriété du 21 janvier 1955 page 12),



Condamne in solidum la SCI FDK et le syndicat des copropriétaires du 47,49 et [Adresse 2]) aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI Batis Avenir la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Batis Avenir est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

 

Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT