Cour d'Appel · Chambre Civile — 16 janvier 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 16/01/2023

la SELARL RENARD - PIERNE

la SCP VALERIE DESPLANQUES





ARRÊT du : 16 JANVIER 2023



N° : - N° RG : 20/00702 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GEDJ







DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 07 Janvier 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265257583372440



Monsieur [E] [H] [W]

né le 24 Juin 1967 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]



ayant pour avocat Me Florent RENARD de la SELARL RENARD - PIERNE, avocat au barreau de TOURS



D'UNE PART



INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°:1265253747965280



Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [7] agissant par son Syndic, la société FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège est sis [Adresse 5] à [Localité 4], agissant elle-même par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me BRUNET substituant Me BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE, avocat plaidant au barreau de TOURS





D'AUTRE PART



DÉCLARATION D'APPEL en date du : 20 Mars 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 octobre 2022 



COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats :



En l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants :


Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,




Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:


Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles




Greffier :



Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé. 



DÉBATS :



A l'audience publique du 21 novembre 2022, à laquelle a été entendu Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



Prononcé le 16 JANVIER 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



FAITS ET PROCEDURE



M. [E] [H] [W] a acquis avec son épouse, le 13 mai 2005, un studio à usage d'habitation au sein de la résidence-services [7], sis [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 4] (37), moyennant le prix de 9 800 euros. 



Ce bien immobilier a fait l'objet d'une vente aux enchères aux termes d'un procès-verbal d'adjudication reçu par Maître [R] [N] le 28 novembre 2012 au profit de Mme [F] [C], au prix de 3400 euros. 



L'association Résidence [7], chargée de la gestion de divers services de la résidence, a fait assigner le 8 mars 2012 M. [H] [W] devant le tribunal de grande instance de Tours en paiement des redevances de services du 1er mars 2010 au 31 mai 2012. 



Par jugement du 11 février 2014, le tribunal de grande instance de Tours a déclaré l'association résidence [7] irrecevable en sa demande pour défaut de droit d'agir, seul le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour recouvrer les charges de copropriété, y compris en ce qui concerne les charges de fonctionnement des services.



Par arrêt du 30 mars 2015, la cour d'appel d'Orléans a infirmé cette décision, déclaré l'association recevable en ses demandes et condamné M. [H] [W] à lui payer une somme de 17 381,99 euros au titre des charges de fonctionnement des services. 



Par arrêt du 20 octobre 2016, la Cour de cassation a cassé cet arrêt au motif que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété. 



Par arrêt du 23 janvier 2018, la cour d'appel de Dijon a confirmé le jugement du 11 février 2014.



Présente procédure : 



Par acte d'huissier du 11 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] a fait assigner M. [E] [H] [W] en paiement de la somme de 17 381,99 € au titre des sommes dues pour la période allant du 1er mars 2010 au 31 mai 2012. 



Par jugement en date du 7 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Tours a : 

- condamné M. [E] [H] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 14 181,92 € au titre des charges de service pour la période du 1er mars 2010 au 31 décembre 2011 ; 

- débouté le syndicat pour le surplus de sa demande ; 

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision ; - rejeté toutes autres demandes ; 

- condamné M. [E] [H] [W] aux entiers dépens. 



Par déclaration du 20 mars 2020, M. [E] [H] [W] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 14 181,92 € au titre des charges de service pour la période du 1er mars 2010 au 31 décembre 2011, l'a condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné aux entiers dépens. 



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, M. [E] [H] [W] demande à la cour de : 

- infirmer le jugement en date du 7 janvier 2020 n°RG 17/01652 ' N° Portalis DBYF-W-B7B-GU3G rendu par le tribunal de grande instance de Tours : 

> en ce qu'il a condamné M. [E] [H] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 14 181,92 € au titre des charges de service pour la période du 1er mars 2010 au 31 décembre 2011, 

> en ce qu'il a condamné M. [E] [H] [W] aux entiers dépens,

Statuant à nouveau, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] à verser à M. [H] la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] aux entiers dépens ; 

- subsidiairement, débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] de ses demandes de condamnations à des intérêts. 



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] demande à la cour de : 

- débouter M. [E] [H] [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- partant, confirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 7 janvier 2020 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires visant le règlement des sommes dues pour la période courant du 31 décembre 2011 au 31 mai 2012 ; 

Statuant à nouveau sur ce point : 

- dire et juger que M. [E] [H] [W] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ' en sa qualité de propriétaire des lots n°315 et n°103 - ses charges afférentes aux services collectifs non individualisables dispensés par l'association de la Résidence [7] ; 

- condamner par suite M. [E] [H] [W] à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] une somme globale de 17.31,99 € au titre des charges dont il est redevable sur la période courant du 1er mars 2010 au 31 mai 2012, soit une somme complémentaire de 3.200,07 € correspondant aux mois de janvier à mai 2012 ; avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ; 

- prononcer la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'ancien article 1154 du code civil (devenu article 1343-2 du même code depuis l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016) ; 

- rappeler, conformément aux dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, que les frais d'exécution forcée ' si de tels frais devenaient dus ' seraient à la charge du copropriétaire défaillant ; 

- condamner M. [E] [H] [W] à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], une somme de 3.500 € application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [E] [H] [W] aux dépens de première instance et d'appel. 



Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] a formé appel incident dans ses conclusions du 4 août 2020.



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.



MOTIFS 



Sur la nature des charges réclamées



M. [H] [W] soutient en premier lieu que les charges de service dont il lui est demandé le paiement n'ont pas la nature de charges de copropriété pouvant être réclamées par le syndicat des copropriétaires. 



Il en veut pour preuve le fait que le syndicat des copropriétaires n'a pas produit l'état daté établi dans le cadre de la vente du bien sur adjudication, ce dont il se déduit qu'il n'était créancier d'aucune charge de copropriété à l'égard de M. [H] [W]. Il ajoute que s'il s'était agi de charges de coprorpiété, l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à une copropriété, lors de la vente d'un lot, d'exiger d'être payée avant tout autre créancier, en faisant opposition sur le prix de vente, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. 



Il expose également que conformément à l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété, contrairement aux charges relatives aux services spécifiques et aux charges de fonctionnement de ces services, et que seuls les copropriétaires utilisateurs sont tenus de les régler en fonction de l'usage réel qu'ils font de ces services. Il soutient que le montant de 17 381,99 euros réclamé correspond uniquement aux dépenses liées à ces services, et qu'il n'en est donc pas redevable puisque son studio a été inoccupé de mars 2010 à mai 2012. 



Le syndicat des copropriétaires répond que contrairement à ce que soutient M. [H] [W], les charges réclamées sont des charges de services ayant trait au fonctionnement et à la mise en oeuvr des services collectifs, et non de prestations individualisées, qui sont des services exclusivement liés à la personne et qui, en conséquence, ne rentrent pas dans la catégorie des charges de copropriété. En revanche, l'intégralité des autres prestations, non individuelles, doivent être assumées par l'intégralité des copropréitaires, indépendamment de l'occupation ou non de leurs lots. 



********

L'immeuble Résidence [7] s'est vu reconnaître le statut de résidence services par arrêt de la cour d'appel d'Orléans en date du 17 novembre 2008. 



La loi du 13 juillet 2006, portant engagement pour le logement, a modifié la loi du 10 juillet 1965 en insérant un chapitre IV bis relatif aux résidences-services. Ces dispositions, entrées en vigueur le 1er octobre 2010, sont applicables au présent litige. 



L'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de cette loi, dispose que :

'Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers.

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles'.



Le syndicat des copropriétaires peut donc fournir des services spécifiques, dont cet article donne une liste qui n'est pas limitative. 



En revanche, l'alinéa 2 de cet article exclut les services 'de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne'. Sont notamment exclus de la gestion par le syndicat des copropriétaires les services médicaux et paramédicaux.



S'agissant du recouvrement des charges, l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006, précise : 

'Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.

Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.'



Chaque copropriétaire est donc tenu de contribuer aux charges relatives aux services spécifiques, qu'il en fasse ou non usage, dès lors qu'il lui est loisible de le faire. Il s'ensuit qu'en cas d'inoccupation, temporaire ou définitive, de son lot, le copropriétaire demeure tenu d'acquitter les dépenses afférentes à ces charges.



S'agissant de leur recouvrement, il est constant que le syndicat des copropriétaires,représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété (3ème Civ 8 octobre 2015, n°14-19.245, publié), à l'exclusion donc du tiers avec lequel une convention a été conclue pour la fourniture de ces services. 



En revanche, le syndicat des copropriétaires, qui ne peut fournir de services individualisés, ne peut en conséquence poursuivre le recouvrement des sommes dues au titre de ces services. 



En l'espèce, au terme de l'article 1 de la convention de service conclue par le syndicat des copropriétaires avec l'association Résidence [7] pour une durée de 5 ans à compter du 24 mars 2009, a été confiée à cette association la réalisation des prestations suivantes : 

- permanence d'accueil de jour

- restauration 

- aide à domicilie

- ménage

- blanchisserie

- animation. 



Ces services entrent dans le cadre des 'services spécifiques' que le syndicat des copropriétaires peut fournir au terme de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité, s'agissant de services de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs.



Les charges afférentes à ces prestations, prévues dans les budgets prévisionnels de l'association Résidence [7] pour les années 2010 et 2011 (pièces 8.2 et 8.3) et 2012 (pièce 37) versés aux débats, ne sont aucunement des prestations individualisées mais constituent au contraire des charges relatives aux 'services spécifiques', qui ont donc la nature de charges de copropriété et sont réparties conformément à l'article 10, al. 1 de la loi du 10 juillet 1965. 



Les redevances services dont le paiement est réclamé à M. [H] [W] portent donc sur ces prestations, et constituent donc des charges de copropriété.



S'agissant du coût de l'abonnement téléphonique, facturé distinctement sur les factures produites, il s'agit non pas d'un abonnement individuel pour le studio de M. [H] [W] mais d'un abonnement assumé collectivement par la copropriété ; ce service téléphonique, qui participe de la surveillance et de l'assistance des occupants, ne s'analyse aucunement en un service individualisé mais entre dans le cadre des services spéciafiques que le syndicat des copropriétaires est autorisé à fournir. Les charges y afférentes constituent donc bien des charges de copropriété. 



Il en résulte que les charges dont le paiement est réclamé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] constituent bien des charges de copropriété et que le syndicat des copropriétaires a qualité pour les recouvrer. 



Sur l'absence de production d'un état daté ou de mise en oeuvre du privilège immobilier spécial



M.[H] [W] prétend que l'absence de production de l'état daté établi lors de la vente par adjudication démontre que le syndicat des copropriétaires n'avait pas de créance recouvrable contre lui puisqu'il ne l'a pas notifié au notaire chargé de la vente. 



Toutefois, outre que la question du caractère obligatoire ou non de l'état daté à l'occasion d'une vente par adjudication a pu faire débat dans la mesure où l'article 5 du décret du 17 mars 1967 renvoie à l'article 4 du même décret qui vise les actes conventionnels réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, de sorte qu'il n'est pas certain que ce document ait été réclamé au syndicat des copropriétaires par le notaire, il convient en tout état de cause de relever que l'absence d'établissement d'un état daté par le syndic, lequel doit lui être réclamé par le notaire ou par le copropriétaire qui transfère ses droits, ne lui interdit pas de réclamer au copropriétaire vendeur le paiement d'une créance antérieure à la vente dont la réalité est par ailleurs établie. 



De même, si le syndicat des copropriétaires a la possibilité de mettre en oeuvre, pour garantir le paiement des charges de copropriété, le privilège immobilier spécial prévu par l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, il s'agit là pour lui d'une simple faculté et le fait qu'il s'abstienne de le mettre en oeuvre n'implique nullement qu'il n'a pas de créance de charges de copropriété. 



Sur la justification des sommes réclamées



Il est constant qu'il appartient au syndicat des copropriétaires demandeur de rapporter la preuve de sa créance. 



En l'espèce, il verse aux débats les budgets prévisionnels de l'association pour les années 2010 (pièce n°8.2), 2011 (pièce n°8.3) et 2012 (pièce n°37) ainsi que les procès-verbaux d'assemblée générale du 5 mai 2010 (pièce 9.2), du 5 mai 2011 (pièce 9.3), et du 14 juin 2012 (pièce n°38), dont il résulte que : 

- le budget prévisionnel pour les services fournis par l'association Résidence [7] pour l'année 2010 a été approuvé lors de l'assemblée générale du 5 mai 2010 (pièce 9.2 résolution n°8) ;

- le budget prévisionnel pour les services fournis par l'association pour l'année 2011 a été approuvé lors de l'assemblée générale du 5 mai 2011 ;

- le budget prévisionnel pour les services fournis par l'association pour l'année 2012 a été voté lors de l'assemblée générale du 14 juin 2012. 



Il résulte des procès-verbaux d'assemblée générale produits que pour chacune des trois années 2010, 2011 et 2012, les copropriétaires ont voté le budget prévisionnel de l'exercice à venir, conformément aux dispositions de l'article 5-1 de la convention signée entre le syndicat des copropriétaires et l'association, et ont donné quitus au syndic pour l'exercice précédent. Le budget de l'association a ainsi été approuvé par le syndicat.



Il résulte encore des pièces produites que la redevance mensuelle due par les copropriétaires a été calculée sur la base du budget prévisionnel annuellement voté.



Sont également versés aux débats les appels de redevances qui ont été adressés à M. [H] [W], ainsi que son décompte individuel (pièce n°16 du syndicat), dont il résulte qu'il est débiteur d'une somme de 17 381,99 euros au titre des charges liées aux services collectifs pour les années 2010, 2011 et 2012.



En considération des pièces produites à hauteur d'appel, la créance du syndicat des copropriétaires doit être considérée comme établie, y compris pour l'année 2012. 



En conséquence, M. [H] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 17 381,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité par le syndicat des copropriétaires. 



La capitalisation des intérêts sollicitée sera ordonnée. 



Sur les demandes accessoires 



M. [H] [W] sera tenu aux dépens de la procédure d'appel. 



Les circonstances de la cause justifient de condamner M. [H] [W] à payer une somme de 750 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



Statuant par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



CONFIRME le jugement entrepris sanf en ce qu'il a fixé à la somme de 14 181,92 euros la créance du syndicat des copropriétaires du 1er mars 2010 au 31 décembre 2011 ;



INFIRME le jugement de ce chef et statuant à nouveau : 



CONDAMNE M. [E] [H] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 17 381,99 euros, au titre des charges de services pour la période du 1er mars 2010 au 31 mai 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 



ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;



Le CONDAMNE à payer une somme de 750 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE M. [H] [W] aux dépens de la procédure d'appel.







Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT