Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 24 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 52A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 24 JANVIER 2023



N° RG 21/07301 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U4DC



AFFAIRE :



M. [N] [G]





C/

S.A. LES RESIDENCES









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES





N° RG : 11-20-000889



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 24/01/23

à : 



Me Larbi BELHEDI



Me Sabrina DOURLEN





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [N] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Maître Larbi BELHEDI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 314 

Représentant : Maître Mohamed LOUKIL de la SCP LOUKIL RENARD ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J069 -



APPELANT

****************



S.A. LES RESIDENCES

N° SIRET : 308 435 460 RCS Versailles

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128 - 





INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant contrat de bail du 13 juin 2018, la société Les Résidences a donné en location à Mme [K] [M] une habitation à loyer modéré sis [Adresse 1].



Mme [M] est décédée le 13 juillet 2019.



Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2020, la société Les Résidences a assigné M. [G], petit-fils de Mme [M], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, constater la résiliation du bail à compter du décès de Mme [M] le 13 juillet 2019 et ordonner son expulsion.



Par jugement contradictoire du 21 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

- constaté la résiliation du bail depuis le 13 juillet 2019, date du décès de Madame [K] [M],

- débouté M. [G] de ses demandes,

- dit que M. [G] devrait libérer les lieux situés sis [Adresse 1]) et que faute de l'avoir fait, il pourrait être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

- dit qu'il n'était pas nécessaire d'ordonner la séquestration des meubles,

- condamné M. [G] à payer à la société Les Résidences la somme de 7 679,71 euros au titre des indemnités d'occupation dues à la date du 23 mars 2021, échéance de février 2021 incluse,

- condamné M. [G] à payer à la société Les Résidences une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges à compter du mois de mars 2021 jusqu'à la libération effective des lieux,

- débouté la société Les Résidences de sa demande de majoration de 30 % de l'indemnité d'occupation par rapport au montant d'un loyer courant,

- condamné M. [G] au paiement des dépens de l'instance,

- condamné M. [G] à payer à la société Les Résidences la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit,

- rejeté tout autre demande,

- dit que la décision serait notifiée au représentant de l'Etat dans le département (préfecture des Yvelines).



Par déclaration reçue au greffe le 8 décembre 2021, M. [G] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 mars 2022, il demande à la cour de :



- infirmer le jugement et statuant à nouveau, 

- à titre principal, ordonner le transfert du bail de Mme [M] à son profit et subsidiairement ordonner son relogement dans un logement adapté,

- à titre subsidiaire, juger irrecevables et mal fondées les demandes en résiliation du bail et en paiement d'indemnités d'occupation,

- en tout état de cause, condamner la société Les Résidences à la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 juin 2022, la société Les Résidences demande à la cour de : 

- débouter M. [G] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail depuis le 13 juillet 2019, date du décès de Mme [M],

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que M. [G] devrait libérer les lieux situés [Adresse 1]) et que faute de l'avoir fait, il pourrait être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [G] à lui payer la somme de 7 679,71 euros au titre des indemnités d'occupation dus à la date du 23 mars 2021, échéance de février 2021 incluse, somme à actualiser à 14 736, 46 euros au 31 mai 2022 inclus,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [G] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges à compter de l'arrêté des comptes jusqu'à complète reprise des lieux,

- condamner M. [G] aux entiers dépens, y ajoutant les dépens d'appel,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [G] à lui payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, y ajoutant la même somme dans le cadre de l'appel.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 septembre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

                                                          

MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de transfert du bail 



M. [G] appelant, soutient que les conditions légales sont réunies pour exercer son droit de suite et obtenir le transfert du contrat de location, et fait valoir avoir vécu avec la locataire pendant un an avant son décès de ce dernier, remplir les conditions d'attribution, que le logement est adapté à la taille du ménage et que le bailleur a failli à son obligation de lui proposer un autre logement correspondant à ses besoins.



La société les Résidences, intimée, soutient que M. [G] ne remplit pas les conditions visées aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. 

 

Elle indique qu'il ressort des documents produits par l'appelant dans le cadre de sa demande de transfert de bail, qu'il est domicilié au [Adresse 3]) et non pas à l'adresse du logement, soit au [Adresse 1]. 

 

Elle fait valoir que l'adresse qui figure sur sa pièce d'identité ne correspond pas à l'adresse du logement occupé par uMme feue [K] [M]. 

 

Elle relève que l'appelant qui explique qu'il ne s'agirait que d'une domiciliation administrative antérieure à son déménagement chez sa grand-mère ne correspondent pas une domiciliation administrative contemporaine à une installation de longue durée chez sa grand-mère alors qu'il a déclaré une adresse à [Localité 6] à l'occasion du renouvellement de sa carte d'identité délivrée le 7 mai 2014, soit presque un an après son installation prétendue chez sa grand-mère. 

 

Elle indique que son avis d'imposition, mentionnant une adresse à [Localité 6], a été édité le 24 juillet 2019, soit 6 ans après son élection de domicile au domicile de sa grand-mère décédée et que l'appelant ne démontre ainsi pas avoir effectivement vécu dans les lieux avec sa grand-mère depuis au moins un an avant son décès, soit depuis le 13 juillet 2018, aucune facture, aucun bon de livraison, aucun contrat, aucun document administratif n'étant par ailleurs produit. 

 

Elle soutient enfin que les attestations versées aux débats n'ont aucune valeur probatoire, dès lors qu'elles ont été établies par des amis et la s'ur de l'appelant et ne sont corroborées par aucun élément objectif.



Sur ce,



L'article 14 al. 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 

" Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré ' aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. " 



Concernant les logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précise, que : 

 





" L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. (') " 



Une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt est requise dans ces trois derniers cas. 

 

Dès lors, s'agissant des descendants du défunt, ils sont tenus de justifier qu'ils respectent les conditions supplémentaires de l'article 40, notamment celle tenant à la taille du ménage, à moins de pouvoir être qualifiés de personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles. 

 

Si ces conditions ne sont pas réunies, le contrat de location est résilié de plein droit. 

 

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. 

 

Or, il ressort des documents produits par M. [N] [G] dans le cadre de sa demande de transfert de bail, notamment de son avis d'imposition 2019, que ce dernier est domicilié cette année-là au [Adresse 3]) et non pas au [Adresse 1]. 

 

La cour relève que l'adresse qui figure sur la pièce d'identité de M. [G] ne correspond pas à celle du [Adresse 1] occupé par sa grand-mère Mme [K] [M], mais à une adresse située à [Localité 6]. 

 

M. [G] n'est pas fondé à soutenir, s'agissant de son adresse à [Localité 6], qu'il s'agirait d'une simple domiciliation administrative antérieure à son déménagement chez sa grand-mère qu'il fixe à juillet 2013 , dès lors qu'il a lui-même déclaré une adresse à [Localité 6] à l'occasion du renouvellement de sa carte d'identité délivrée le 7 mai 2014, soit presque un an après son installation prétendue au domicile de sa grand-mère et alors encore que son avis d'imposition, édité le 24 juillet 2019, mentionne toujours son adresse à [Localité 6], soit 6 ans après la date de juillet 2013 à laquelle il se serait installé chez sa grand-mère à [Localité 4].



M. [G] n'explique pas davantage l'utilité qu'il aurait pu avoir à maintenir une résidence administrative à [Localité 6], tout en étant domicilié à [Localité 4], ni sur l'absence de changement officiel de domicile auprès des services concernés depuis juillet 2013. 

 

M. [G] ne produit en outre aucun document commercial ou administratif, facture, bon de livraison, contrat d'énergie, ou tout autre document administratif de nature à démontrer qu'il aurait effectivement vécu dans les lieux avec sa grand-mère depuis au moins un an avant son décès, soit depuis au moins le 13 juillet 2018 alors que la charge de la preuve lui incombe. 



M. [G], qui prétend avoir habité avec sa grand-mère durant au moins un an avant son décès, ne verse aux débats aucun courrier ou document établi à son nom à l'adresse du [Adresse 1].



Une unique lettre du 31 juillet 2013 émanant de la direction départementale de la cohésion sociale adressée à la mère de l'appelant et suggérant un hébergement provisoire chez sa mère n'est pas de nature à démonter l' installation de l'appelant chez sa grand-mère à [Localité 4] à cette date.



Il ne peut non plus être retenue comme probante une lettre manuscrite que l'appelant attribue à sa grand-mère, laquelle fait état de son installation dans son logement depuis 2013, alors même que la signature hésitante figurant en bas de cette lettre ne correspond pas à l'écriture vigoureuse du contenu même de cette lettre et suggère qu'elle a été renseignée par deux personnes différentes. 



Il est enfin relevé que les attestations versées aux débats par M. [G], émanent toutes de personnes très proches de l'appelant, sont très récentes et peu circonstanciées.



Il se déduit des constatations qui précèdent, que M. [N] [G] n'administre toujours pas la preuve d'une cohabitation effective d'au moins un an avec Mme [K] [M] au [Adresse 1] avant le décès de cette dernière, aucune nouvelle pièce n'étant communiquée au soutien de son appel. 



Le jugement déféré mérite confirmation sur ce point.



Sur la résiliation du bail, l'arriéré de loyers et les indemnités d'occupation,



M. [G], appelant soutient que le bénéficiaire du transfert de bail ne peut être reconnu comme débiteur de l'arriéré locatif du défunt et s'oppose aux demandes de résiliation du bail qu'il qualifie d'irrecevables , ainsi qu'aux condamnations à paiement formulées par la société les Résidences.



La société les Résidences sollicite elle la confirmation du jugement dont appel en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et condamné M. [G] à lui payer la somme de 7.679,71 euros au titre des indemnités d'occupation dus à la date du 23 mars 2021, actualisée à 14736.46 euros au 31 mai 2022 inclus et au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer.



Sur ce,



La résiliation du bail s'opère de plein droit au décès du locataire.



Il a été retenu que M. [G] n'est pas bénéficiaire du transfert du bail, et il est en outre établi que la dette locative était inexistante à la date du décès de la locataire en titre, survenu le 13 juillet 2019. 

 L'arriéré sollicité par l'intimée est dès lors uniquement consécutif à la seule occupation sans droit, ni titre du logement en cause par M. [G], le bail ayant été résilié de plein droit par le décès de la titulaire du bail. 



Il convient dès lors de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 13 juillet 2019, condamné M. [G] à lui payer la somme de 7.679,71 euros au titre des indemnités d'occupation dus à la date du 23 mars 2021, actualisée à 14736.46 euros au 31 mai 2022 inclus, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du mois de mars 2021tenant compte de la date d'arrêté de compte de l'arriéré locatif, postérieure à la date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux de M. [G] et de tous occupants de son chef.



Sur la demande de relogement



L'appelant fait valoir que l'article L. 442-3-1 du CCH dispose que : " En cas de sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1. Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d'origine ' ". 



Il soutient qu'en application de ces dispositions, il était en droit de se voir proposer un relogement dans un logement plus petit et que la société les Résidences n'a pas rempli son obligation de lui proposer un relogement dans un logement adapté. 



La société les Résidences fait valoir qu'une telle obligation ne lui incombait pas.



Sur ce,



Il a été retenu que M. [G] n'est pas le bénéficiaire du transfert de bail, il en résulte que la société les Résidences n'est pas tenue d'une obligation de relogement, M [G] demeurant sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux.



Il sera débouté de sa demande à ce titre et le jugement confirmé.











Sur la demande d'expulsion



M. [G] qui ne peut se prévaloir d'un transfert du bail à son profit, devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la Loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et l'assistance serrurier.



En cas d'expulsion, les meubles garnissant les lieux loués seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, laissés sur place ou entreposés en un lieu approprié, le juge de l'exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente.



Le jugement est confirmé sur ce point.



Il résulte de tout ce qui précède qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [G] de ses demandes de transfert du bail et l'a déclaré occupant sans droits ni titre des lieux à compter du 13 juillet 2019, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef et condamné celui-ci à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu augmenté des charges locatives.



Sur les demandes accessoires



M. [G], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel. En équité, il convient de le condamner à verser à la société Les Résidences la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par décision contradictoire et mis à disposition au greffe,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles ;



Déboute M. [N] [G] de la totalité de ses demandes ; 



Condamne M. [N] [G] à payer la société les Résidences la somme de 14 736, 46 euros au titre des indemnités d'occupation actualisées au 31 mai 2022 inclus,



Condamne M. [N] [G] à payer à la société les Résidences la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;



Rejette toute demande plus amples ou contraires,



Condamne M. [N] [G] aux dépens d'appel.





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,