Cour d'Appel · 2ème Chambre — 24 janvier 2023

N° RG 21/00329 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KWRQ



N° Minute :





C4

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Lassaad CHEHAM



la SELARL ROCHEFORT















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 24 JANVIER 2023





Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/00613) rendu par le Juge des contentieux de la protection de BOURGOIN JALLIEU en date du 14 décembre 2020, suivant déclaration d'appel du 14 Janvier 2021





APPELANT :



M. [P] [B]

né le 19 Mars 1948 

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Lassaad CHEHAM, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/1033 du 10/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE)





INTIMÉE :





Mme [J] [H] veuve [K]

née le 01 Février 1931 à [Localité 8]

de nationalité française,

 venant aux droits de Monsieur [G] [K], né le 10 février 1925 à [Localité 3] (38), de nationalité française et décédé le 9 avril 2019 à [Localité 3], représentée par son mandataire et administrateur de biens, la SARL REGIE IMMOBILIERE DE [Localité 3], société à responsabilité limitée au capital social de 20 000.00 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés de VIENNE sous le numéro 328 234 109, dont le siège social se trouve sis, [Adresse 2], représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 3]



Représentée par Me Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE

















PARTIE INTERVENANTE :



Association SERVICE TUTELAIRE MUTUALISTE ALPES ADMINISTRATION ASAT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représenté par Me Lassaad CHEHAM, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU







COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

M. Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d'une ordonnance en date du 29 juin 2022 rendue par la première présidente de la cour d'appel de Grenoble, 

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,



DÉBATS :



A l'audience publique du 20 Septembre 2022, Frédéric Dumas, vice-président placé, qui a fait son rapport, assisté de Frédéric Sticker, Greffier, en présence de Céline Richard, greffière stagiaire, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



Selon contrat du 11 juin 2013 M. [G] [K] a consenti à M. [C] [B] et M. [P] [B] un bail d'habitation sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] (38) moyennant un loyer mensuel de 492 euros incluant les charges.



Après le décès de M. [C] [B] en 2015 M. [P] [B] est demeuré seul titulaire du bail.



M. [P] [B] a été placé sous curatelle simple en vertu d'un jugement du 22 décembre 2017 du juge des tutelles du tribunal d'instance de Bourgoin-Jallieu.



M. [K] est décédé le 9 avril 2019.



Par exploits des 18 et 30 avril 2019 'Monsieur [G] [K]..., représenté par son mandataire et administrateur de biens, la SARL Régie Immobilière de [Localité 3]' (sic), a fait assigner devant le tribunal d'instance de Bourgoin-Jallieu M. [B] et le Service Tutélaire Mutualiste Alpes Administration -ASAT, aux fins de voir notamment prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [B] pour défaut de jouissance paisible et absence de conformité à la destination du bail, et condamner le locataire au paiement de dommages et intérêts.



Suivant jugement du 14 décembre 2020 le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :

- dit que 1'action de [J] [H] veuve [K], venant aux droits de M. [G] [K] décédé, est prescrite s'agissant des faits antérieurs au 18 avril 2016 et en lien avec l'exécution du contrat de bail,

- écarté comme non écrite la clause insérée au paragraphe 2 des conditions générales du bail consenti le 11 juin 2013 en ce qu'elle stipule que le locataire s'interdit expressément de faire occuper les locaux loués, même temporairement, par des personnes autres que son conjoint, ses ascendants ou descendants à charge vivant habituellement à son foyer et les employés de maison à son service,

- acté du décès de M. [G] [K], intervenu le 9 avril 2019, et de la qualité à agir de Mme [H] veuve [K] ayant recueilli la totalité en pleine propriété de la succession selon dévolution successorale établie le 4 juillet 2019,

- constaté que les agissements et le comportement de M. [B] sont constitutifs d'un grave et caractérisé à son obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location,

- prononcé par conséquent la résiliation du bail consenti le 11 juin 2013,

- dit que M. [B] devra libérer les lieux,

- ordonné à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [B] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique,

- autorisé Mme [H] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

- rejeté toutes autres demandes,

- débouté M. [B] de l'ensemb1e de ses demandes,

- condamné M. [B] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécutoire par provision de la décision en tous ses éléments,

- condamné M. [B] aux dépens de l'instance.



Le 14 janvier 2021 M. [B] a interjeté appel, à l'encontre de Mme [H] venant aux droits de M. [K] et de l'association Service Tutélaire Mutualiste Alpes Administration ASAT, du jugement du 14 décembre 2020 en ce qu'il a :

 - constaté que les agissements de M. [B] sont constitutifs d'un grave et caractérisé manquement à son obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, 

- prononcé la résiliation du bail consenti le 11 juin 2013 par M. [K], 

- dit que M. [B] devra libérer les lieux,

- ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion de M. [B] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique,

- autorisé Mme [H] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

- débouté M. [B] de l'ensemble ses demandes,

- condamné M. [B] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile,

- ordonné l'exécution par provision de la décision en tous ses éléments,

- condamné M. [B] aux dépens de l'instance.





Aux termes de ses dernières conclusions l'appelant demande à la cour de réformer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de débouter M. [G] [K] de l'intégralité de ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance. 



Au soutien de ses prétentions M. [B] fait valoir que :

- le bailleur ne démontre aucunement l'existence de manquements graves du preneur à ses obligations, les pièces qu'il produit étant dépourvues de toute valeur probante,

- il n'est ainsi pas établi que les photographies versées au dossier, qui plus est prises quatre jours avant l'audience devant le premier juge, seraient celles de l'appartement de M. [B], 

- les rapports de police de 2019 et 2020 ne visent que quatre faits sur une période très courte alors au surplus que M. [B] est entré dans les lieux en 2013,

- il a utilisé les lieux loués comme son unique logement, dont il a toujours usé paisiblement, sans développer une quelconque activité professionnelle dans cet appartement,

- il n'a hébergé une famille roumaine, les consorts [N] et leurs trois enfants, que ponctuellement dans un but humanitaire,

- en tout état de cause une mesure d'expulsion serait disproportionnée au regard des conséquences qu'elle entraînerait sur son droit au respect de son domicile et de sa vie privée et compte tenu de sa particulière vulnérabilité en ce qu'il bénéficie d'une mesure de protection et est âgé de 73 ans.





En réplique, selon ses dernières écritures, Mme [H] venant aux droits de M. [G] [K] conclut à ce que la cour confirme le jugement dont appel sauf à :

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, 

- le condamner en tout état de cause à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



L'intimée expose que :

- depuis janvier 2016 M. [B] héberge des personnes qui créent des nuisances et troubles de voisinage importants sans que le preneur ne les ait fait cesser malgré les demandes du bailleur et notamment la délivrance d'une sommation interpellative,

- les personnes occupant les lieux loués ont en outre cassé le verrou de la porte d'entrée de l'immeuble le 22 mars 2016 tout en la boquant avec une pierre pour assurer la liberté d'accès,

- l'association tutélaire elle-même a ainsi demandé au mandataire du bailleur de mettre fin à l'occupation illicite de l'appartement tandis que le voisin de palier de M. [B], victime de trouble de voisinage, a saisi le conciliateur de justice et écrit au procureur de la République,

- le manquement grave et caractérisé de l'appelant à son obligation d'user paisiblement des locaux loués conformément à leur destination est avéré et justifie la résiliation du bail, étant précisé que les violations des obligations du locataire se poursuivent,

- s'agissant de la disproportion invoquée la vulnérabilité d'un locataire ne le dispense pas de respecter ses obligations locatives et ce alors que l'agence immobilière a alerté à diverses reprises l'association tutélaire en charge de la curatelle de M. [B].





L'association Service Tutélaire Mutualiste Alpes Administration - ASAT n'a pas constitué avocat.



L'instruction a été clôturée suivant ordonnance du 9 février 2022.





MOTIFS



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées.



Sur les demandes principales



Sur la résiliation du bail



L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;



Aux termes de l'article 1729 du code civil si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail, l'article 1741 prévoyant en outre que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. 



L'article 1224 conditionne enfin la résolution à l'application d'une clause résolutoire ou à une inexécution suffisamment grave. 



En application de l'article 9 du code de procédure civile, selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il revient à Mme [H] de démontrer que M. [B] n'a pas usé des locaux loués conformément aux stipulations contractuelles et aux dispositions légales et que la gravité de ses manquements justifie la résiliation du bail.



En l'espèce les principaux éléments pris en compte par le premier juge, pour prononcer la résiliation du bail consenti le 11 juin 2013, sont les suivants :

- le demandeur, qui évoque une situation d'insalubrité, de violence et d'incivilité, de dégradation et troubles sonores pour justifier la résiliation du bail, verse aux débats des courriers émis par la Régie Immobilière de [Localité 3] adressés aux services communaux de la ville de [Localité 4], au parquet du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu ainsi qu'aux services de police, la copie de plusieurs mains courantes rédigées entre les mois de septembre 2019 et janvier 2020 outre des déclarations écrites nominatives de trois voisins de M. [B],

- il ressort de ces pièces que ne peut être établi ni 1'état d'insalubrité de l'appartement de M. [B], compte tenu notamment des conclusions rédigées par l'inspecteur sanitaire de la commune de [Localité 4] le 31 janvier 2018 après une visite du logement le 24 janvier 2018, et de 1'absence de constatations postérieures, ni une situation de violence, d'incivilité et de dégradation dès lors que les services du parquet ont classé la plainte en ce sens de la régie immobilière et qu'aucun élément ne permet d'imputer directement des dégradations des communs à M. [B] ou aux personnes qu'il héberge,

- le demandeur produit cependant des mains courantes et des témoignages de voisins qui établissent l'existence de troubles du voisinage récurrents, se répétant depuis 2016 et toujours d'actualité au jour de l'assignation, en lien avec le comportement de M. [B],









- il n'est pas contesté que M. [B] héberge gratuitement et régulièrement des personnes à son domicile, ce qui ne peut lui être reproché, ni constitué un trouble du voisinage, mais il héberge néanmoins une famille composée de cinq personnes, deux adultes et trois enfants, ce qui n'est pas compatible avec les dispositions d'un logement de type 3 et génère nécessairement des nuisances au sein d'un immeuble collectif,

- bien que les déclarations des voisins et les courriers de la régie au titre de la période de 2016 à 2018 ne soient corroborés par aucun élément objectif ou constatation matérielle, les troubles évoqués caractérisent un contexte de tensions liées au comportement de M. [B] au sein de l'immeuble collectif, confortant les faits similaires ressortant des mains courantes produites et des déclarations des voisins au titre de l'année 2019,

- plusieurs locataire de l'immeuble collectif et voisins directs de M. [B] décrivent en effet une situation extrêmement difficile et fortement préjudiciable à leur égard, caractérisée par la répétition de troubles sonores importants, pendant la journée comme pendant la nuit, et provenant de son appartement,

- Mme [O] décrit dans un courrier du 30 octobre 2019 des agissements sonores provenant de l'appartement de M. [B] liés à l'hébergement par lui de plusieurs personnes,

- M. [W] évoque dans une lettre du 4 février 2020 'une situation qui est devenue invivable, catastrophique, dévastatrice', rapportant des dégâts des eaux constatés dans son appartement et provenant de celui de M. [B] lorsqu'il hébergeait un couple et ses trois enfants ainsi que des nuisances sonores sur fond d'alcoolisme et liées aux personnes vivant actuellement au domicile de ce dernier,

- M. [T] rapporte plusieurs épisodes, entre le mois d'octobre 2019 et le mois de janvier 2020, au cours desquels il a constaté des nuisances sonores provenant du logement de M. [B], en journée et en pleine nuit, sur fond d'alcoolisation des personnes hébergées chez lui,

- ces déclarations sont confirmées par les mains courantes produites, desquelles il ressort que les services de police ont dû intervenir à plusieurs reprises de jour comme de nuit auprès de M. [B] afin de faire cesser les nuisances sonores provenant de son appartement après avoir constaté la présence de personnes alcoolisées au domicile,

- au surplus les policiers intervenant au domicile de M. [B] évoquent, dans une main courant rédigée le 13 janvier 2020, un état de propreté de l'appartement douteux duquel se dégage des odeurs forte et la présence d'un chien et d'excrément à même le sol,

- le défendeur ne produit aucune pièce probante infirmant les témoignages recueillis,

- s'agissant de 1'existence de troubles et de nuisances sonores occasionnés au voisinage et provenant de son logement M. [B] remet seulement en cause la sincérité des déclarations de M. [T] et de Mme [S], sans présenter d'élément probant.



En outre, postérieurement la décision rendue le 14 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, Mme [H] produit les pièces suivantes :

- un courrier du 5 janvier 2021 des parents de Mme [I], locataire de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], se plaignant auprès de la Régie Immobilière de [Localité 3], des incivilités des squatters présents dans l'immeuble et des dégradations croissantes, 

- un mail du 19 mai 2021 de Mme [I] à la régie observant que de nouveaux occupants sont mentionnés sur la boîte aux lettres de M. [B], lui-même étant toujours occupant des lieux.









En l'absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves présentés par les parties c'est ainsi par des motifs pertinents, au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s'est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des textes susvisés en relevant l'existence d'un manquement grave et caractérisé de M. [B] à son obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur avait été contractuellement donnée, justifiant le prononcé de la résiliation du bail.



Loin de concerner une petite période sur la durée de location des locaux les manquements constatés s'étendent en effet de 2016 jusqu'au début de 2021 selon les pièces versées au débat.



Enfin aucune disproportion entre la mesure d'expulsion et le droit au respect de la vie privée de M. [B] ne s'oppose à la résiliation du bail au regard de la gravité et de la durée des violations des obligations locatives de l'appelant et des importants désagréments qu'elles génèrent à l'égard des autres occupants de l'immeuble. Sa vulnérabilité ne saurait au surplus le dispenser de respecter les obligations essentielles du contrat de location et ce alors qu'il a été alerté à plusieurs reprises par le mandataire du bailleur et sa curatrice.



La cour, adoptant cette motivation, confirmera donc le jugement dont appel en ce qu'il a résilié le bail conclu le 11 juin 2013 et ordonné l'expulsion de M. [B].





Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [H]



Aux termes de l'ancien article 1147, en vigueur jusqu'au 30 septembre 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



Les articles 1149 et 1150 du même code alors applicables précisaient en outre que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, étant précisé que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée. Même dans ce cas les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention selon l'article 1151 dans son ancienne rédaction.



Au soutien de sa demande de dommages et intérêts Mme [H] n'établit ni n'allègue d'ailleurs l'existence d'aucun préjudice constitué par une perte éprouvée ou un gain dont elle aurait été privée.



Il conviendra donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [H] de sa demande d'indemnisation.



Sur les demandes annexes



Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais exposés pour faire valoir ses droits devant la cour. M. [B] sera donc condamné à lui verser une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'appelant qui succombe sera en outre condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement du 14 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant,



Condamne M. [P] [B] à verser à Mme [H] une indemnité de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [P] [B] aux entiers dépens de la procédure d'appel.





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière, Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











LA GREFFIERE LA PRESIDENTE