Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 JANVIER 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/07085 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7URI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 1118212203





APPELANTE

 

SCI ANIGAD

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 454 011 529

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Virginie LEMEULLE de l'ASSOCIATION L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J060







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS BALMA GESTION, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 392 003 299 

C/O Société BALMA GESTION

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

ayant pour avocat plaidant : Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0140









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



Par acte d'huissier en date du 20 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a assigné la société Anigad devant le tribunal d'instance de Paris 12ème en paiement des charges de copropriété.



A l'audience, le syndicat des copropriétaires a sollicité les sommes suivantes sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- 6.049,72 € au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal, actualisée à la somme de 5.297,09 € au 1er décembre 2018,

- 186 € au titre des frais de recouvrement,

- 800 € à titre de dommages et intérêts,

- 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Anigad a sollicité que le tribunal :

- ordonne au syndicat des copropriétaires d'imputer à son crédit la somme de 7.568,02 €, sous astreinte de 100 € par jour de retard, au titre d'une surconsommation d'eau injustement imputée,

- condamne le syndicat à lui payer 595,38 € au titre de l'indu et la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par jugement du 27 février 2019 , le tribunal d'instance de Paris a :



- condamné la société Anigrad à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] , pris en la personne de son syndic, les sommes de :


5.297,09 € au titre des charges de copropriété au 1er décembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2017,

186 € au titre des frais nécessaires ,

800 € à titre de dommages et intérêts,

1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné la société Anigad aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.





La SCI Anigad a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er avril 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 19 octobre 2022.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 11 octobre 2022 par lesquelles la SCI Anigad, appelante, invite la cour au visa des articles 10, 10-1, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 1er et 45-1 du décret n°67-223 du 1er mars 1967, à :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué rendu par le tribunal d'instance de Paris le 27 février 2019, 

Et statuant de nouveau, 

- constater que le calcul des charges de copropriété effectué par le syndicat des copropriétaires est erroné, 

- dire que la société Anigad ne saurait être redevable des postes de charges suivants : 


6.770,64 € au titre des prétendues surconsommations d'eau, 

595,38 € au titre du trop versé, 

202 € au titre des frais de mise en demeure et relance, 


Pour un montant total de 7.568,02 €, 

- ordonner en conséquence au syndicat des copropriétaires de porter cette somme au crédit du compte copropriétaire de la SCI Anigad dans le délai de 15 jours consécutifs au prononcé du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de : 


595,38 € au titre de répétition de l'indu, 

6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, 


- condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à la SCI Anigad les sommes que celle-ci lui a réglées en exécution du jugement du 27 février 2019 ; 

 

Vu les conclusions en date du 11 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], intimé, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

-confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

En conséquence, 

-condamner la SCI Anigad à lui payer les sommes suivantes : 


5.297,09 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er décembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2017, 

186 € au titre des frais nécessaires, 

 800 € à titre de dommages et intérêts, 

1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, 


 Y ajoutant, 

-condamner la SCI Anigad à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;





En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Aux termes de l'article 1342-10 nouveau du code civil, 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. 

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes : 



- un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Anigad des lots 2 et 56,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2015, 21 juin 2016 et 20 juin 2017, approuvant les comptes des exercices 2013, 2014, 2015, 2016 et les budgets prévisionnels 2017 et 2018,

- les appels de charges,

- les décomptes des sommes dues,

- la mise en demeure ;



En première instance, le syndicat sollicitait la somme de 5.297,09 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er décembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2017 ;



Selon le décompte (pièce 11), il était dû à la date du 1er décembre 2018 la somme de 5.577,88 €, dont la somme de 186 € (33 + 33+ 120) au titre des frais, la somme de 94,79 € au titre de l'assignation et la somme de 5.297,09 € (5.577,88 - 186 - 94,79) au titre des charges de copropriété ;



La société Anigad sollicite d'ordonner au syndicat des copropriétaires de porter au crédit de son compte copropriétaire la somme de 7.568,02 € dont : 

- 6.770,64 € au titre des prétendues surconsommations d'eau, 

- 595,38 € au titre du trop versé, 

- 202 € au titre des frais de mise en demeure et relance ; 




sur la demande de la société Anigad de condamner le syndicat à porter la somme de 6.770,64 € au crédit de son compte




La société Anigad expose qu'elle considère que les consommations d'eau incluses dans les charges en 2011, 2012 et 2013 ne sont pas justifiées, qu'en conséquence, elle a effectué un calcul approximatif du prix réel des consommations afférentes à son lot à hauteur de 6.844,52 € et que relativement aux charges 2011, 2012, 2013 d'un total de 13.615,16 €, elle refuse de régler le différentiel d'un montant de 6.770,64 € ;



Le syndicat des copropriétaires oppose qu'il ne réclame que les appels de charges débutant au 1er trimestre 2017, puisqu'il a imputé les règlements sur les dettes les plus anciennes, la société Anigad n'ayant pas indiqué quelles dettes elle entendait payer ;



En l'espèce, selon le décompte en pièce 5, les sommes dues entre le 31 décembre 2016 et le 1er avril 2018 s'élèvent à 6.235,72 € ; c'est cette même somme qui apparaît en débit sur le décompte en pièce 11 à la date du 1er avril 2018 ;



Le décompte en pièce 5 mentionne un solde débiteur de 440,92 € à la date du 31 décembre 2016 ; 



La société Anigad ne justifiant pas avoir indiqué lors de ses versements quelles dettes elle entendait acquitter, il y a lieu, en application de l'article 1342-10 précité du code civil, de considérer que ce solde a été réglé par le versement de la somme de 1.836,61 € en date du 24 janvier 2017 ; 



En application de ce même article 1342-10 précité du code civil, il convient de considérer que la société Anigad a réglé les charges 2011, 2012, 2013 qui apparaissent sur le décompte en pièce 4 aux dates du 20 novembre 2014 et du 3 août 2015 puisqu'à la date du 31 décembre 2016, le solde débiteur n'était plus que de 440,92 € ;



S'il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier des sommes qu'il sollicite sur la période du 31 décembre 2016 au 1er décembre 2018, la charge de la preuve pèse sur la société Anigad concernant sa demande de créditer sur son compte la somme de 6.770,64 €, qu'elle a réglée et qui est relative à une période antérieure aux sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires ;



Or, la société Anigad se contente d'écrire que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas cette somme et elle ne produit aucune pièce démontrant que cette somme, qu'elle a réglée, n'était pas justifiée ;



En effet, l'assemblée générale des copropriétaires du 16 octobre 2013 a adopté la résolution 6 qui a validé les propositions du président du conseil syndical du 7 octobre 2013, de rectifier la répartition des charges de consommation d'eau pour 2011, 2012 et le 1er semestre 2013 et d'imputer au local commercial de la société Anigad la consommation de la fuite partiellement enregistrée par le compteur Ista ; 



Si l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale n'empêche pas un copropriétaire d'opposer au syndicat d'éventuelles erreurs dans la tenue du compte individuel, il convient de relever que par cette résolution 6, l'assemblée générale a approuvé la répartition des charges de consommation d'eau ; 



Le moyen de la société Anigad estimant que cette résolution n'est pas conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est inopérant dans le cadre de la présente instance en ce que la société Anigad ne démontre pas qu'elle ait exercé une action en justice en contestation de cette résolution ;



Il convient donc de considérer que cette résolution s'applique et que l'imputation de cette consommation est correctement réalisée dans le compte individuel de la société Anigad ;



Au surplus, le compte-rendu du président du conseil syndical du 7 octobre 2013 (pièce 1), dans lequel celui-ci estime que depuis l'année 2009, l'écart entre la consommation facturée par Eau de Paris pour l'année et le cumul des relevés des compteurs individuels atteint des valeurs anormales et en conséquence propose de rectifier la répartition des charges de consommation d'eau pour 2011, 2012 et le 1er semestre 2013 et d'imputer au local commercial de la société Anigad la consommation de la fuite partiellement enregistrée par le compteur Ista, ne démontre pas que la consommation d'eau pour le local de la société Anigad pour cette période ne correspond pas à la somme de 6.770,64 € ; 



Le procès-verbal de constat d'huissier qui constate que, le 18 décembre 2012, après avoir fermé le compteur indivisaire, les points d'eau ne sont plus alimentés, ne démontre pas non plus que la somme de 6.770,64 € relative à une consommation d'eau sur les années 2011, 2012 et le 1er semestre 2013 n'est pas justifiée ; 



Et le fait que depuis le changement des compteurs en 2013, la consommation facturée à la SCI Anigad est sans commune mesure avec ce qui lui était facturé auparavant ne démontre pas non plus que sa consommation d'eau antérieure en 2011, 2012 et le 1er semestre 2013 ne représentait pas un volume correspondant à la somme de 6.770,64 € ; 



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Anigad de sa demande d'ordonner au syndicat d'imputer à son crédit la somme de 7.568,02 € au titre d'une surconsommation d'eau ;




sur la demande de la société Anigad en répétition de l'indu de la somme de 595,38 €




La société Anigad estime que dans le cadre de ses règlements des sommes de 1.249,38 € puis 1.836,61 €, elle a réglé deux fois la somme de 595,38 € correspondant à plusieurs charges entre le 16 septembre 2016 et le 1er octobre 2016 ;



En l'espèce, s'il apparaît que la société Anigad a réglé la somme de 1.249,38 € le 21 octobre 2016 puis la somme de 1.836,61 € le 24 janvier 2017, il n'y a pas d'élément au dossier justifiant que lorsqu'elle a effectué ces versements, la société Anigad ait précisé quelles dettes elle entendait acquitter ; la société Anigad ne démontre donc pas qu'elle ait réglé certaines charges deux fois ;



Aussi en application de l'article 1342-10 précité du code civil, c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires a imputé ces versements sur les dettes échues ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Anigad de sa demande de condamner le syndicat à lui payer la somme de 595,38 € au titre de l'indu ;



Le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;



Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat qu'à la date de l'audience de première instance, la société Anigad était redevable de la somme de 5.297,09 € au titre des charges arrêtées au 1er décembre 2018 ;



La créance du syndicat en première instance s'élève à la somme de 5.297,09 € ;



En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la société Anigad à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.297,09 € au titre des charges de copropriété au 1er décembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2017 ;




sur les frais




Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 186 € au titre des frais (33 +33 +120) ;



La société Anigad conteste la somme de 202 € au titre des frais de mise en demeure et relance (16 + 33 + 33 + 120) ; 



En l'espèce, selon l'analyse ci-avant, le syndicat des copropriétaires ne sollicite que les sommes impayées à compter du 1er janvier 2017 et les frais de relance de 16 €, enregistrés au 31 décembre 2015 soit à une date antérieure, ont été réglés selon l'analyse ci-avant dans le cadre du paiement du solde débiteur du 31 décembre 2015 ;



Selon le décompte en pièce 4, le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des frais :

- 33 € : 1er juin 2016, mise en demeure, 

- 33 € : 5 septembre 2017, mise en demeure,

- 120 € : 2 novembre 2017, mise en demeure et commande cadastre ;



Au titre des frais relatifs à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le premier juge a exactement retenu la somme de 186 €, incluant les frais de mises en demeure et de commande de cadastre ;



En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la société Anigad à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 186 € au titre des frais nécessaires ;





Sur la demande de dommages et intérêts



La société Anigad n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;



Le non paiement par la société Anigad de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;



Toutefois le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la mauvaise foi de la société Anigad ;



Le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné la société Anigad à payer au syndicat la somme de 800 € de dommages-intérêts ;



Et il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société Anigad, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Anigad ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, excepté en ce qu'il a condamné la société Anigad à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ,pris en la personne de son syndic, la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;



Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;



Condamne la société Anigad aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT