Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 26 JANVIER 2023



N° 2023/ 13













N° RG 20/03423 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFWVV







S.A.R.L. SARL DES HOTELS ET MOTELS EUROPEENS (SHME)





C/



S.C.I. [Adresse 3]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Charles TOLLINCHI 





Me Jean-michel OLLIER 



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05162.



APPELANTE



S.A.R.L. DES HOTELS ET MOTELS EUROPEENS (SHME) poursuites et diligences de son représentant légal en exercice,

dont le siège est sis [Adresse 3] [Adresse 3] - [Localité 1]

représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMEE



S.C.I. [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège est sis [Adresse 4] [Localité 2]

représentée par Me Jean-Michel OLLIER de l'AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, et assistée de Me Juliette HUA de l'AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





Par acte sous seings privés des 18 et 20 décembre 1979, la SCI [Adresse 3] a donné à bail en renouvellement à la société Hôtels et motels européens un immeuble à usage exclusif d'hôtel sis à [Localité 1] et en sous-location un terrain attenant à usage de parking. 

Ces baux ont été consentis à compter du 1er avril 1979 pour une durée de neuf ans moyennant un loyer de 78 000 francs, soit 11891,02 euros payable par semestre. 

Ils ont été renouvelés le 30 août 1989 à compter du 29 septembre 1988, moyennant un loyer de 160 000 francs, soit 24 391,84 euros par an. 

Par avenant signé les 26 novembre et 9 décembre 1999, les parties sont convenues du renouvellement à compter du 1er octobre 1997 moyennant un loyer annuel de 184494 francs, soit 28 125,92 euros jusqu'au 30 septembre 2006.



Le 4 septembre 2009, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2006 au montant de 40 159 euros hors taxes dont 10 000 euros concernant les places de stationnement. Ce bail expirait le 30 septembre 2015.

Le 29 décembre 2015, la SCI [Adresse 3] a fait délivrer à la SARL des Hôtels et motels européens (SHME), un congé avec offre de renouvellement du bail commercial avec effet au 30 juin 2016 en proposant un loyer annuel de 110 000 euros. 

Par acte d'huissier de justice du 10 février 2016, la SHME a consenti au renouvellement mais a refusé le déplafonnement du loyer.

Le 5 juillet 2016 la SCI [Adresse 3] a fait citer la société des Hôtels et motels européens (SHME) devant le juge des loyers commerciaux de Draguignan aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 110 000 euros par an. 









Par décision avant dire droit du 6 avril 2017, le juge des loyers commerciaux a constaté que les parties s'accordaient en faveur du déplafonnement et que la bailleresse renonçait à solliciter un loyer provisionnel d'un montant supérieur au loyer indexé. 

Il a ordonné une expertise confiée à monsieur [I]. 



L'expert a établi le 23 novembre 2018 son rapport d'évaluation remis au greffe le 28 novembre 2018, aux termes duquel il conclut que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas subi de modifications notables retient un loyer annuel sans correctif de charges exorbitantes d'un montant de 62000 euros HT (dont 12600 euros au titre du parking) selon la méthode hôtelière, qu'il considère comme étant celle applicable, et de 65648 euros HT selon la méthode par le chiffre d'affaires réalisé par l'exploitant.



La SCI [Adresse 3] a sollicité du juge des loyers commerciaux qu'il fixe le montant du loyer du bail renouvelé à 107 848 euros par an, dont 15 000 euros affecté à la parcelle contenant le parking à compter du 1er juillet 2016. Elle demandait en outre la condamnation de la locataire à lui payer le différentiel de loyer entre celui fixé et celui réglé depuis le 1er juillet 2016.

La SHME demandait pour sa part la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 49738,44 euros.



Par jugement du 12 décembre 2019 le juge des loyers commerciaux a :

- fixé le montant de la valeur locative du bien loué objet du bail liant la SCI [Adresse 3] à la société Hôtels et motels européens à compter du 1er juillet 2016 à la somme de 78248 euros,

- rappelé que la fixation du montant du loyer emporte obligation rétroactive pour le locataire de payer ce montant à compter de la date d'effet du renouvellement,

- dit que les intérêts au taux légal dus sur la différence entre le nouveau montant du loyer et celui payé pendant le cours de la procédure courent à compter du 5 juillet 2016,

- rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles,

- condamné la société Hôtels et motels européens aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



La SHME a interjeté appel de cette décision le 5 mars 2020.



Par conclusions déposées et notifiées le 5 juin 2020, l'appelante demande à la cour de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de :

- dire et juger que le loyer du bail renouvelé sera de 49738,44 euros TVA non applicable,

- condamner le bailleur au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du rapport d'expertise et distraits au profit de la SCP Tollinchi Perret-Vigneron Bujoli-Tollinchi.



Par conclusions déposées et notifiées le 4 septembre 2020, la SCI [Adresse 3] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter la société SHME de ses demandes de condamnations à son encontre, de condamner la SHME à lui verser la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



La procédure a été clôturée le 8 novembre 2022.





MOTIFS :



Comme devant le premier juge, les parties s'accordent sur le fait que les locaux loués sont monovalents de sorte que la valeur locative doit être déterminée selon les usages en vigueur dans la branche d'activité concernée, soit en l'espèce, s'agissant de locaux loués pour un usage d'hôtel, selon la méthode dite 'hôtelière'.



Cette méthode consiste à déterminer la recette théorique annuelle de l'établissement obtenue à partir du nombre de chambre et du prix des chambres pratiqué, à laquelle est appliqué un coefficient de fréquentation, d'autres correctifs pouvant intervenir, comme la part de conditionnement des centrales de réservation.



Il n'est pas contesté par l'appelante que selon la compagnie des experts, il est généralement proposé, pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre ville ou en périphérie, un taux de loyer de 12% à 16% de la recette théorique retenue.



L'appelante sollicite la fixation du loyer sur la base d'une recette théorique arrondie à 330000 euros telle que retenue par l'expert.

Elle ne formule cependant aucune critique sur la motivation du jugement ayant conduit le premier juge à retenir à juste titre une recette théorique de 503503 euros en considération des éléments suivants:

- L'expert judiciaire a retenu une recette théorique à l'année par application d'un prix moyen de la chambre de 96 euros par nuit TTC en se référant aux chiffres de l'Observatoire du Tourisme de PACA concernant les hôtels 3 étoiles. Il en a déduit la TVA et la taxe de séjour sans qu'il soit

précisé si la recette moyenne retenue contenait cette taxe qui n'est pas comprise dans le prix des chambres indiqué par la société SHME. 

La recette théorique doit être établie en tenant compte des prix pratiqués par l'[Adresse 3] situé à [Localité 1] et non un hôtel moyen de sa catégorie situé en PACA. 

Le rapport d'évaluation établi par M. [F] le 1erdécembre 2015 comporte les éléments permettant de fixer à 947430 euros hors TVA la recette théorique par rapport au prix des chambres effectivement pratiqué par l'[Adresse 3] en 2014.

- L'application du taux de fréquentation de 58,4% et d'un abattement de 30% au titre des commissions prélevées par les centrales de réservation en ligne (OTAs) non contestés par l'appelante, permet d'obtenir une recette théorique de corrigée de 503503 euros.

Le jugement sera confirmé sur ce point.



L'appelante conteste par ailleurs le taux de loyer de 13% retenu par le premier juge et sollicite l'application d'un taux de 12%.

L'expert judiciaire avait retenu un taux de 15% tandis que le consultant mandaté par le bailleur proposait un taux de 14%.

L'emplacement de l'hôtel dans le golfe de [Localité 5], dans le vieux village de [Localité 1] et à proximité du bord de mer conduit à exclure l'application du taux plancher de 12%.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu un taux de 13%, étant observé que les travaux réalisés par la locataire pour le classement en catégorie 3 étoiles, dont elle n'a pu obtenir d'indemnisation faute d'avoir préalablement notifié à la bailleresse son intention de réaliser des travaux de gros oeuvre, ne peuvent avoir d'incidence sur la détermination du taux de loyer.



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a retenu, s'agissant du terrain à usage de stationnement, que la valeur locative propre de ce terrain, sous-loué par la SCI [Adresse 3] et qui pouvait être loué à part à usage de places de stationnement, pouvait s'établir selon la valeur locative de 15 emplacements de stationnement dans la commune à la somme de 12600 euros sur la base d'une valeur de 70 euros par place au mois TTC sans qu'il y ait lieu de tenir compte du coefficient d'occupation de l'hôtel.

 

Partie succombante, la SHME sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Condamne la SARL des Hôtels et motels européens (SHME) à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,







Condamne la SARL des Hôtels et motels européens (SHME) aux dépens.





LE GREFFIER LE PRESIDENT