Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 avril 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 19/02021 - N° Portalis DBVS-V-B7D-FC4N

Minute n° 23/00084





[H]

 C/

[J], S.C.I. NINA, S.A. BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE









Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de METZ, décision attaquée en date du 03 Juillet 2019, enregistrée sous le n° 16/00304

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 04 AVRIL 2023







APPELANT :



Monsieur [K] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ







INTIMÉS :



Maître Isabelle LEHMANN

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ





SCI NINA représentée par son gérant,

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ





SA BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ







DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 11 Octobre 2022 tenue par Madame Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 04 Avril 2023, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR :





PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère







ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE



Selon acte authentique reçu le 24 mai 2012 par Mme [L] [J], notaire à Delme M. [K] [H] a acquis auprès de la SCI Nina les lots numéros 8, 18, 37, 38, 69 et 70 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3], correspondant à deux appartements, deux caves et deux emplacements de parking, pour un prix total de 108.000 €.

M. [K] [H] a financé cette acquisition au moyen d'un prêt immobilier souscrit auprès de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne.



A la suite de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2013, le syndic de la copropriété du [Adresse 3], la Sarl le Pied à Terre, a saisi le Président du tribunal de grande instance de SARREGUEMINES, afin que celui-ci déclenche un plan de sauvegarde au motif des difficultés financières de la copropriété. M. [D] [V] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire à compter du 1er octobre 2013.

Le 5 février 2014, l'agence régionale de santé ( A.R.S.) a fait savoir que l'état de l'immeuble dans son ensemble sur le plan de la santé publique et de la sécurité, n'en permettait plus l'habitation.

Le 23 février 2015, le maire de la ville de [Localité 8] a pris un arrêté de péril relatif à cet immeuble.



Par courrier du 5 novembre 2014, M. [K] [H] a indiqué à la SCI Nina qu'il souhaitait l'annulation de la vente intervenue le 24 mai 2012 et le remboursement du prix, considérant que la SCI Nina lui avait dissimulé les difficultés financières de la copropriété.

Par courrier du 24 novembre 2014, la SCI Nina par l'intermédiaire de son conseil a fait savoir qu'elle ne donnerait pas suite à cette demande.



Par actes d'huissier délivrés le 11 janvier 2016, M. [K] [H] a fait citer devant le tribunal de grande instance de METZ, chambre civile, la SCI Nina, Mme [L] [J] et la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne, au visa des articles 1134 et 1602 alinéa 1 du code civil afin principalement, de faire annuler la vente d'immeubles intervenue le 24 mai 2012, subsidiairement de faire prononcer la résolution de cette vente pour manquement de la SCI Nina à son obligation de délivrance et également, par voie de conséquence, de faire prononcer l'annulation du contrat de prêt entre M. [K] [H] et la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne. Il reprochait à son vendeur un dol, subsidiairement un manquement à une obligation de délivrance, tenant au fait que l'état financier réel de la copropriété lui avait été caché, notamment car le procès-verbal d'assemblée générale du 04 avril 2012 n'avait pas été annexé à l'acte de vente. Il reprochait par ailleurs au notaire un manquement à son obligation de conseil, et réclamait, en conséquence, outre l'annulation ou la résolution de la vente, la condamnation in solidum de la SCI Nina et de Mme [J] à lui restituer la somme de 108.000 € au titre du prix de vente ainsi qu'à lui payer une somme de 17.300,66 € correspondant au préjudice subi.



Par jugement du 3 juillet 2019 le Tribunal de Grande Instance de de Metz a statué comme suit :



« Déboute Monsieur [K] [H] de sa demande en annulation du contrat de vente conclu le 24 mai 2012 avec la SCI Nina au motif d'un dol ;

- Déboute Monsieur [K] [H] de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 24 mai 2012 avec la SCI Nina au motif d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ;



- en conséquence, Déboute Monsieur [K] [H] de ses demandes en paiement à l'encontre de la SCI Nina et de Maître [L] [J] à hauteur de 108 000€ au titre du remboursement du prix de vente et à hauteur de 17 300,66€ pour les préjudices annexes;



- Déboute Monsieur [K] [H] de sa demande d'annulation du contrat de prêt souscrit auprès de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne ;



- Déclare que l'appel en garantie de la SCI Nina à l'encontre de Maître [L] [J] est devenu sans objet ;



- Déclare que les demandes subsidiaires de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne à l'encontre de la SCI Nina et de Maître [L] [J] sont devenues sans objet ;



- Condamne Monsieur [K] [H] à payer à la SCI Nina la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne Monsieur [K] [H] à payer à la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne Monsieur [K] [H] à payer à Maître [L] [J] la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Déboute Monsieur [K] [H] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne Monsieur [K] [H] aux dépens ;



- Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;



- Dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire de la présente décision ».



Le tribunal a considéré qu'aucun dol n'était avéré en l'espèce, dès lors, d'une part, que la tenue de l'assemblée générale du 04 avril 2012 n'avait pas été dissimulée à M. [H] même si le procès-verbal n'en avait pas été annexé à l'acte de vente, et que d'autre part les indications figurant au procès-verbal litigieux n'étaient pas de nature à faire penser à l'acquéreur que la situation de la copropriété était irrémédiablement compromise, même si elle était délicate, et qu'il n'était donc pas établi que la connaissance du contenu de ce procès-verbal aurait conduit M. [H] à renoncer à son acquisition, alors que les dettes de la copropriété ne s'élevaient qu'à 20.000 € et que les copropriétaires concernés avaient pris des engagements de paiement. Il a encore observé que le courrier de M. [H] ne faisait pas suite à l'assemblée générale du 26 juin 2013, mais plutôt à la procédure administrative tendant à faire interdire l'immeuble à l'habitation.

Le tribunal a de même constaté que le vendeur avait satisfait à son obligation de délivrance au sens de l'article 1604 du code civil.

Il a dès lors rejeté l'ensemble des demandes de M. [H] et constaté que l'appel en garantie formé par la SCI Nina contre le notaire, devenait sans objet.



***





Par déclaration du 5 août 2019 M. [K] [H] a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions du 12 mars 2020 M. [K] [H] a demandé à la cour de :

 

- Recevoir l'appel de Monsieur [H] et le dire bien fondé.

- Infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Vu l'article 1134 du Code Civil,

Vu l'article 1116 du Code Civil

Vu l'article 1602 alinéa 1er du Code Civil,



' Déclarer Monsieur [H] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCI NINA.

Débouter en revanche la SCI NINA, Maître [J] et la BPALC de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en sens contraire.



' A titre principal,

Dire et juger que la SCI Nina a manqué à son obligation de renseignement.

Prononcer l'annulation de la vente pour dol.



A titre subsidiaire,

Prononcer la résolution du contrat de vente régularisé le 24 mai 2012 entre Monsieur [H] et la SCI Nina pour manquement à son obligation de délivrance.



' En conséquence et en tout état de cause,

Condamner la SCI Nina à régler à Monsieur [H] au titre des sommes réglées pour la vente la somme de 108 000,00 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.



Condamner la SCI Nina également avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation à régler à Monsieur [H] la somme de 17.300,66 euros au titre des préjudices annexes.



Donner acte à Monsieur [H] de ce qu'il se réserve d'actualiser sa demande en cours de procédure.



' En raison de la nullité ou de la résolution du contrat de vente,

Vu l'article L 313-36 du Code de la Consommation,

Prononcer l'annulation du contrat de prêt signé entre Monsieur [H] et la Banque populaire LORRAINE CHAMPAGNE et donner acte à Monsieur [H] de ce qu'il se réserve de compléter sa demande en fonction de la position qui sera exprimée par cette dernière.



- Déclarer par ailleurs Monsieur [H] recevable et bien fondé en sa demande à l'encontre de Maître [J].



Y faisant droit,

- Constater que Maître [J] a manqué à son devoir de conseil en n'informant pas avec suffisamment de soin Monsieur [H] sur l'état de la copropriété.



Par conséquent,

- Condamner Maître [J] à supporter in solidum avec la SCI Nina les conséquences financières de l'annulation ou de la résolution du contrat de vente.



- Condamner Maître [J] in solidum avec la SCI Nina à restituer à Monsieur [H] le prix de vente de l'immeuble, soit la somme de 108 000,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2012, date de l'acte de vente.



- Condamner Maître [J] in solidum avec la SCI Nina à verser à Monsieur [H] la somme de 17 300,66 euros correspondant au préjudice subi par ce dernier.



' Rejeter l'appel incident de la SCI NINA, le dire mal fondé.

' Rejeter l'appel incident subsidiaire de la SA BPALC, le dire mal fondé.



' Condamner in solidum la SCI Nina et Maître [J] aux entiers dépens d'instance et d'appel ainsi qu'à payer à Monsieur [H] une somme de 8 000 € au titre de l'article

700 du CPC. »









Dans ses dernières conclusions du 26.05.2020 Mme [L] [J] a demandé à la cour de:

 

«Débouter Monsieur [K] [H] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de Maître [L] [J],



- Débouter la SCI Nina et la SA Banque populaire Alsace Lorraine Champagne (BPALC) de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de Maître [L] [J]



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris en ce qui concerne Maître Isabelle Lehmann



Eu égard aux circonstances de la cause, Condamner Monsieur [K] [H] aux entiers dépens d'instance et d'appel et à verser à Maître [L] [J] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC. »





Par dernières conclusions du 08.10.2020 la S.A.Banque populaire Alsace Lorraine Champagne a demandé à voir :



« Rejeter l'appel de Monsieur [K] [H].



- Confirmer le jugement du 3 juillet 2019 en ce qu'il a débouté Monsieur [K] [H] de ses demandes telles que dirigées à l'encontre de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne.



- Subsidiairement, et si la Cour venait à prononcer la nullité ou la résolution du contrat de prêt,



- Condamner Monsieur [K] [H] à payer à la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne la somme de 116 000 € correspondant au montant du prêt, à déduire la somme de 39 360,33 € correspondant au montant des échéances payées.



- Condamner in solidum la SCI Nina ainsi que Maître [L] [J] à payer à la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne la somme de 17 061,73 € correspondant aux montants des intérêts, frais, primes d'assurance et accessoires qui étaient dus par Monsieur [K] [H] au titre du contrat de prêt et ce à titre d'indemnisation de son préjudice résultant de la perte de cette somme, du fait de l'annulation ou de la résolution du prêt.



- Condamner in solidum la SCI Nina et Maître [L] [J] à payer à la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne la somme de 25 678,06 € qui correspondent au montant des intérêts à échoir et des cotisations d'assurance à échoir.

Ordonner la capitalisation des intérêts qui auraient couru pour une année entière.



En tout état de cause,

- Débouter Monsieur [K] [H] la SCI Nina et Maître [L] [J] de l'intégralité de leurs demandes, qui seraient dirigées à l'encontre de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne.

- Condamner Monsieur [K] [H] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel. 

- Condamner Monsieur [K] [H] à payer à la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne la somme de 1 500 € par instance soit 3 000 € au total au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile.



Subsidiairement,

- Condamner in solidum la SCI Nina et Maître [L] [J] à régler à la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne la somme de 1 500 € par instance soit 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile.

- Condamner in solidum la SCI Nina et Maître [L] [J] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel. »





Dans ses dernières conclusions du 20.10.2020 la SCI Nina demandé à la cour de :



« Dire et juger l'appel de Monsieur [K] [H] à l'encontre du jugement du 03 juillet

2019, mal fondé.

Le rejeter



- Dire et juger la demande d'annulation, subsidiairement de résolution, de la vente régularisée le 24 mai 2012, de Monsieur [K] [H] en l'état irrecevable pour ne pas avoir satisfait de façon certaine aux dispositions de l'article 35 du décret 5-22 du 04 janvier 1955, en matière de publicité au livre foncier, des actions tendant à l'annulation des droits résultant d'actes soumis à la publicité, pour avoir été dépossédé du bien aux termes d'une expropriation pour cause d'utilité publique.



Plus subsidiairement,

- Dire et juger l'appel de Monsieur [K] [H] mal fondé.

- Confirmer le jugement entrepris.

- Condamner Monsieur [K] [H] aux entiers frais et dépens d'appel.

- Le Condamner à payer à la SCI Nina une indemnité de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel.



A titre infiniment subsidiaire,

- Condamner Me [L] [J], notaire, à garantir la SCI Nina de toutes condamnations, principal, frais et accessoires, qui viendraient à être prononcées à son encontre par l'arrêt à intervenir, au profit de Monsieur [K] [H], et ce sur quelques fondements que ce soient.

- Condamner Me [L] [J], notaire, aux entiers dépens d'appel.

- Rejeter l'appel incident de la BPALC.

- Condamner cette dernière aux dépens . »



***





Par arrêt du 07 octobre 2021, auquel il convient de se référer pour l'exposé de sa motivation, la cour d'appel de Metz a :



- Confirmé le jugement en ce qu'il a :

- débouté M. [K] [H] de sa demande en annulation du contrat de vente conclu le 24 mai 2012 avec la SCI Nina au motif d'un dol ;

- débouté M. [K] [H] de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 24 mai 2012 avec la SCI Nina au motif d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ;

- en conséquence, débouté M. [K] [H] de sa demande en paiement à l'encontre de la SCI Nina et de Mme [L] [J] à hauteur de 108 000,00 € au titre « de la restitution du prix de vente » ;

- débouté M. [K] [H] de sa demande d'annulation du contrat de prêt souscrit auprès de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne ;



- Infirmé le jugement en ce qu'il a rejeté la demande tendant à constater que Mme [L] [J] a manqué à son devoir de conseil ;



Statuant à nouveau sur la disposition infirmée et ajoutant :

- Déclare les demandes de M. [K] [H] recevables ;



- Dit que Mme [L] [J] a manqué à son obligation de conseil en ne rendant pas M.,[K] [H] attentif à l'état financier du syndicat de copropriétaires à la date de l'acte authentique de vente ; 

Avant dire droit sur la demande en dommages-intérêts d'un montant de 17.300,66 euros formulée par M. [K] [H] contre Mme [L] [J] :



- Ordonné la réouverture des débats et le rabat de l'ordonnance de clôture ;



- Invité M. [K] [H] et Mme [L] [J] à se prononcer sur la question de savoir si le manquement à l'obligation de conseil commis par Mme [L] [J] n'a pas fait perdre à M. [K] [H] une chance de renoncer à signer l'acte de vente et d'éviter ainsi les dommages qu'il allègue et qu'il évalue à 17.300,66 euros (taxes foncières, charges de copropriété, taxes d'habitation, coût des travaux de rénovation des appartements), et, dans l'affirmative, les invite à évaluer le taux de cette perte de chance ;



- Renvoyé l'affaire devant le Conseiller de la mise en état



- Réservé à statuer sur la demande en dommages-intérêts d'un montant de 17.300,66 euros formulée par M. [K] [H] contre Mme [L] [J], ainsi que sur les frais et dépens de première instance et d'appel.







PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :





Dans ses dernières conclusions du 06 janvier 2022 M. [K] [H] demande à la cour de :



« Constater que le manquement à l'obligation de conseil commis par Maître [L] [J] a fait perdre à Monsieur [H] une chance de renoncer à signer l'acte de vente. 

 

- Évaluer cette perte de chance à 100 %, subsidiairement à 90 %. 

 

En conséquence, 



- Condamner Maître [L] [J] à payer à Monsieur [H] la somme de 17 300.66 € à titre de dommages et intérêts, subsidiairement la somme de 15 570.60 €, avec intérêts au taux légal à compter de la demande. 

 

- Condamner Maître [L] [J] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ainsi qu'à payer à Monsieur [H] une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du CPC ». 



M . [H] fait valoir que Me [J] ne peut plus revenir sur le principe de sa responsabilité qui a été définitivement tranché. Il considère que par la faute du notaire il n'a pas été informé des difficultés de la copropriété, et expose que la situation de celle-ci était irrémédiablement compromise, à telle enseigne que la cessation des paiements est intervenue peu après, et que la tour a été vidée de ses occupants et sera détruite, alors qu'il avait acquis afin de réaliser un investissement locatif. Il rappelle qu'en 2012 la situation comptable de la copropriété faisait ressortir un solde débiteur de 98.839,68 €.

Il soutient qu'en présence d'une information correcte, aucun acheteur n'aurait acquis ce bien et considère que sa perte de chance de ne pas pouvoir acquérir est égale à 100%, subsidiairement à 90 %.

Quant à ses demandes, il fait valoir que, si la cour a rejeté deux d'entre elles, il restait bien à statuer sur la troisième relative au paiement de 17.300,66 € à titre de dommages et intérêts, ce non compris son préjudice moral qu'il évalue à 5.000 €.





Par ses dernières conclusions du 20 décembre 2021 Mme [J] demande à la cour de :



« Vu l'arrêt avant dire droit du 7 octobre 2021 :



Constatant que Monsieur [K] [H] n'a jamais invoqué une perte de chance de renoncer à signer l'acte de vente ni sollicité une indemnisation à cet égard à l'encontre de Maître [L] [J]

- Dire et juger irrecevables les demandes indemnitaires de Monsieur [K] [H] en tant que dirigées à l'encontre de Maître [L] [J] au titre d'une perte de chance de renoncer à signer l'acte de vente



Subsidiairement : 

- Constatant l'absence de toute perte de chance au détriment de Monsieur [K] [H] de renoncer à signer l'acte de vente



- Constatant en tout état de cause l'absence de tout lien de causalité entre le manquement à l'obligation de conseil retenue par la Cour en son arrêt avant dire droit du 7 octobre 2021 à l'encontre de Maître [L] [J] et le préjudice invoqué par Monsieur [K] [H] au titre des taxes foncières, charges de copropriété, taxes d'habitation et coût des travaux de rénovation des appartements

- Débouter Monsieur [K] [H] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de Maître [L] [J]

- Eu égard aux circonstances de la cause, condamner Monsieur [K] [H] aux entiers dépens d'instance et d'appel et à verser à Maître [L] [J] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC ».



Mme [J] fait valoir que la vente litigieuse a été effectuée avant l'intervention de la loi du 24 mars 2014 de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir annexé à l'acte de vente le procès-verbal d'assemblée général litigieux, ce qui n'était pas requis par la loi à cette époque.



Elle ajoute que l'acte de vente reprend bien les mentions figurant au courrier du syndic du 25 avril 2012.

Elle considère que M. [H] ne rapporte pas la preuve de ce qu'il n'aurait pas acquis les biens en cause si le procès-verbal d'assemblée générale du 4 avril 2012 avait été annexé à l'acte de vente, dès lors que ce procès-verbal ne permet nullement de déduire que la situation du syndicat des copropriétaires était totalement obérée à cette date et rappelle que ce n'est que deux ans après la vente que la situation financière de la copropriété a été qualifiée d'inextricable par l'administrateur.



Elle ajoute qu'il n'a jamais été établi que la situation de la copropriété aurait empêché la location des appartements, qui étaient d'ailleurs loués au moment de la vente.



Elle affirme que, contrairement à ce qui est soutenu, la copropriété n'était pas débitrice à cette époque de 100.000 € mais de 20.000 €, et que le jour de l'assemblée générale, le syndic a été mandaté pour recouvrer les charges auprès de copropriétaires défaillants, et a pris acte des engagements de ceux-ci.



Quant à la composition de la somme de 17.300,66 € réclamée par M. [H], Mme [J] observe qu'une demande sur ce point ne peut correspondre à l'indemnisation d'une perte de chance de ne pas acquérir et qu'il n'existe aucun préjudice indemnisable, les divers montants allégués étant tous la contrepartie de la jouissance des lieux résultant de la qualité de propriétaire de M. [H].



Elle rappelle qu'aux termes de l'acte authentique, l'existence d'un procès en cours contre la SCI Les sapins était bien mentionnée et que l'acquéreur s'était engagé à prendre en charge les conséquences de l'issue de cette procédure, de sorte qu'il ne peut prétendre à la moindre perte de chance de ne pas acquérir sur ce fondement.



Quant à la procédure de péril imminent, Mme [J] rappelle qu'elle n'a été initiée qu'en 2014 et était due à la vétusté des locaux et à un défaut d'entretien grave et chronique, vétusté dont M. [H] avait nécessairement connaissance puisqu'il a visité les locaux avant d'acquérir.



Elle considère en outre que le prix d'acquisition des lots reflète bien l'état vétusté des locaux, et fait encore valoir que ce qui a posé problème à M. [H] et a entraîné la cessation de toute location, est la situation extrêmement dégradée des biens immobiliers et non la situation financière de la copropriété.

Elle conclut que tous les événements dont se plaint M. [H] sont postérieurs à la vente et donc sans lien de causalité avec le défaut d'information allégué.







La SCI Nina n'a plus conclu après l'arrêt de la cour et reprend les termes de ses conclusions du 20 octobre 2020 déjà citées.



La Banque populaire Alsace Lorraine Champagne n'a pas non plus conclu après l'arrêt de la cour de sorte qu'elle reprend les termes de ses conclusions précitées.





En application de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément référé aux conclusions ci-dessus évoquées pour un exposé exhaustif des moyens et arguments des parties.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2022.





MOTIFS DE LA DECISION :



A titre liminaire la cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Par conséquent elle ne peut statuer sur une demande de dommages et intérêts pour préjudice moral non énoncée au dispositif.





I-Sur l'irrecevabilité alléguée des demandes indemnitaires de M. [H] :



Indépendamment de ses demandes fondées sur l'allégation d'un dol ou d'un manquement à une obligation de délivrance, et sur la nullité ou la résolution du contrat, M. [H] avait bien formé une demande de dommages et intérêts à l'encontre de Mme [J], de même qu'il avait conclu à voir dire et juger que celle-ci avait manqué à son devoir de conseil, et ce tant en première instance qu'en appel.



La revendication d'un préjudice nécessite que la cour se prononce sur son bien fondé et donc sur son origine.



Or, en présence d'une violation d'un devoir de conseil ou de mise en garde tel qu'allégué par M. [H], le préjudice ne peut être constitué que d'une perte de chance, de sorte qu'il incombe à la juridiction saisie de mettre dans les débats ce fondement juridique.

La mise aux débats de la notion de perte de chance n'implique cependant qu'un changement dans le fondement juridique de la demande de dommages et intérêts précédemment formulée, qui pour autant n'en est pas nouvelle.



Il n'y a donc pas lieu de la déclarer irrecevable.





II-Sur la violation par Mme [J] d'une obligation de conseil :



Ce point a été tranché par la cour dans son précédent arrêt de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir, sauf à rappeler que Mme [J] avait l'obligation d'annexer le procès-verbal d'assemblée générale du 04 avril 2012, non pas à raison d'une disposition légale qui effectivement n'existait pas à l'époque, mais parce que la SCI Nina le lui avait expressément demandé dans son courrier du 25 avril 2012 « pour la parfaite information des acquéreurs ».



Me [J] ne l'a pas fait, et a au contraire choisi, sans qu'il soit donné d'explications sur ce point, de ne reproduire qu'une partie seulement des termes de la résolution n° 7, qui portait précisément sur la « discussion sur les difficultés de trésorerie, la situation de copropriétaires défaillants. Demande de mise en procédure des copropriétaires défaillants. Saisie immobilière en vue de la vente des lots. Vote (art 25) », sans reproduire d'autres passages bien plus problématiques.



Il est encore observé qu'aux termes mêmes de l'acte notarié, l'avant contrat avait été signé entre les parties le 16 février 2012 de sorte que les informations sur la santé financière de la copropriété contenues dans un procès-verbal du 04 avril 2012 constituaient un élément nouveau devant d'autant plus être porté à sa connaissance.



III-Sur l'évaluation de la perte de chance subie par M. [H]



Ainsi que précédemment constaté par la cour, le défaut d'annexion du procès-verbal d'assemblée générale du 04 avril 2012, et la reproduction seulement partielle des mentions de la résolution n°7, ont eu pour conséquence que n'ont pas été portées à la connaissance de M. [H] les informations suivantes :



- « Le syndic rappelle une fois de plus que plusieurs copropriétaires restent devoir des sommes importantes au syndicat des copropriétaires, qui est dans l'impossibilité d'honorer les factures de nombreux fournisseurs, tels que la Sté ECLAIRCIR, GAZ DE France, les Ets BOUR pour le fioul, l'électricien [F], l'étude de Maître [W], etc.... au total plus de 20.000 € et une importante facture d'eau reste à venir ».

- « Le syndic met le copropriétaires en garde devant l'obligation qu'il a, de déclarer la copropriété en cessation de paiement auprès du tribunal ». 

- « Plusieurs copropriétaires prennent des engagements de paiement dans les prochains jours : »  ( suit une liste de 6 copropriétaires)

- « le syndic est prié d'envoyer dès demain un courrier R + AR à tous les copropriétaires dont le solde débiteur est supérieur à 1.500 €, à savoir : ... » (suit une liste de 6 copropriétaires).



Ainsi M. [H] n'a pas été en mesure de savoir que la copropriété était débitrice auprès de divers fournisseurs de plus de 20.000 €, que ce montant allait croître dans les mois à venir avec la mise en compte d'une importante facture d'eau, et que cet endettement avait pour origine, non pas des travaux imprudemment votés, mais la carence manifestement chronique de certains copropriétaires, et donc une origine susceptible de perdurer à l'avenir.



Afin d'apprécier quelle aurait pu être la réaction de M. [H] à la lecture d'un tel procès-verbal, il convient de se référer aux réactions que l'on pouvait attendre d'un acquéreur moyen, normalement prudent, et non professionnel, non susceptible de réaliser une acquisition potentiellement dangereuse en ayant les moyens d'en assumer les risques. A cet égard il n'est nulle part soutenu que M. [H] aurait été un investisseur habituel en capacité de prendre un risque financier important, la SCI Nina s'étant au contraire interrogée sur sa capacité à rembourser le prêt qui lui avait été consenti. Par ailleurs il convient de se placer au moment de la vente pour déterminer l'influence des renseignements figurant au procès-verbal litigieux.



Compte tenu des termes employés, il ne peut être considéré qu'à leur lecture, un éventuel acquéreur aurait pu penser que la copropriété n'était que légèrement endettée, et de façon passagère : ainsi il était indiqué que « une fois de plus » le syndic rappelait la situation d'endettement de la copropriété, qui était donc ancienne et chronique, ce qui était encore confirmé par l'avertissement donné sur une saisine du tribunal pour cessation de paiement. Par ailleurs il était frappant de constater que les dettes de la copropriété, compte tenu de leur nature, étaient de nature à obérer rapidement son fonctionnement courant si elles perduraient.



De même, rien ne permettait à un futur acquéreur de penser, contrairement à ce que soutient l'intimée, que la possibilité clairement envisagée par le syndic, de saisir le tribunal pour « cessation de paiement » de la copropriété , aurait constitué une « simple mise en garde » dont il n'aurait pas eu à tenir compte. Bien au contraire, tout acquéreur moyen et prudent, confronté à de tels termes, n'aurait pu qu'être découragé dans son achat par la perspective de se retrouver au sein d'une copropriété, insolvable au point que soit envisagé de la déclarer en cessation des paiements.



A cet égard, peu importe que la désignation d'un administrateur ne soit intervenue qu'à compter du 1er octobre 2013, ce qui suppose en tout état de cause que la saisine du tribunal a été antérieure : l'appréciation de la perte de chance de ne pas contracter doit s'effectuer au regard des informations dont devait disposer le futur acquéreur au moment de son achat, et non par référence au déroulement ultérieur des événements.



Au surplus la cour observe que selon la situation comptable de la copropriété au 31 décembre 2012, le montant total dont étaient débiteurs les copropriétaires vis à vis d'elle atteignait 98.839,68 €, preuve que les engagements pris étaient largement insuffisants et que les perspectives d'une cessation des paiements étaient toujours autant d'actualité.

Peu importe également que la situation financière de la copropriété ait été encore obérée en 2013 par une facture d'eau importante due à une fuite, puisqu'il s'agit également d'un événement postérieur qui n'entre pas en ligne de compte pour apprécier les choix qu'aurait pu faire l'acquéreur, en mai 2012, s'il avait été correctement informé.



De même, le fait que M. [H] ait eu connaissance de la procédure engagée contre la SCI Les Sapins n'était pas suffisant pour sa pleine information, et si la dette de la SCI Les Sapins a probablement contribué à creuser le déficit de la copropriété, cette dette n'était de toute évidence pas la seule.



En outre, la présentation adoptée dans l'acte de vente, faisant immédiatement suivre l'information relative au procès en cours contre la SCI Le Sapins, par un extrait partiel de la résolution n° 7 , ne permettait pas à l'acquéreur d'envisager qu'il existait un nombre si conséquent de copropriétaires débiteurs de sommes importantes, en sus de la SCI.

Il était de surcroît évoqué dans l'acte notarié l'engagement d'une procédure pour tout débiteur dont la dette serait supérieure à 500 €, alors que le procès-verbal évoque en réalité une dette supérieure à 1.500 € ce qui ne donne pas le même aperçu de l'importance des sommes qui pouvaient ainsi être dues à cette époque par les copropriétaires.



Il ne peut davantage être soutenu que, ayant visité l'immeuble, M. [H] pouvait se faire une idée complète de la situation : S'il a pu se rendre compte de son éventuelle vétusté, justifiant un prix peu important, une visite ne renseigne en rien sur l'état financier de la copropriété et sur la menace d'une cessation de paiement.



Quant à l'intervention de l'ARS en février 2014, et au prononcé d'un arrêté de péril en février 2015, il est constant que ces mesures n'ont pas été prises à raison de la situation financière de la copropriété, mais à raison de la situation d'insalubrité, d'insécurité ou de danger présentée par l'immeuble.



Elles ne sont pas en outre contemporaines de l'acte de vente, et sont sans incidence sur le point de savoir quelle aurait été la réaction de l'acquéreur s'il avait eu connaissance de l'état exact des finances de la copropriété.



Si l'arrêté de péril a finalement eu pour conséquence l'expropriation de M. [H], auquel il a été proposé une indemnité de 4.083,20 €, une telle circonstance est également sans incidence sur l'appréciation de la décision qu'aurait prise M. [H] en 2012 s'il avait eu connaissance du contenu exact du procès-verbal litigieux, et cet élément ne peut influer que sur l'appréciation du préjudice de M. [H] et son lien de cause à effet avec la carence reprochée au notaire.



Au vu de ces éléments et de la gravité des indications figurant au procès-verbal litigieux et omises dans l'acte de vente, la cour estime que le défaut d'information complète de M. [H] et l'inexécution par Mme [J] de l'obligation de conseil lui incombant au regard de telles informations dont elle avait connaissance, ont fait perdre à M. [H] une chance de ne pas conclure la vente litigieuse qui sera fixée à 90 %.





 IV - Sur le préjudice de M. [H] :



M. [H] est en droit de mettre en compte les sommes, en rapport avec son achat ou avec la gestion et la conservation de l'immeuble, qu'il n'aurait pas déboursées s'il n'avait pas conclu la vente litigieuse, et qu'il a exposées en pure perte compte tenu de la situation finale dans laquelle il s'est trouvé.

S'il est exact que l'arrêté de péril ayant frappé l'immeuble, et contraint au départ de tous les occupants, a pour origine l'état d'insalubrité de celui-ci, il n'en demeure pas moins que s'il avait renoncé à toute acquisition, M. [H] aurait ainsi échappé à la déconfiture résultant, aussi bien de la cessation de paiement de la copropriété que de l'arrêté de péril et de ses suites, notamment la fin de toute possibilité d'habiter l'immeuble.

Il est relevé que M. [V], dans son courrier du 6 août 2014, indique que les copropriétaires sont redevables de 112.433,67 € au titre d'arriérés de charges et que la copropriété est elle-même redevable de 102.512,21 € à ses divers fournisseurs dont une facture d'eau de plus de 40.000 €, de sorte que la situation financière n'est pas susceptible de redressement. S'il fait état également de la situation extrêmement dégradée de l'immeuble, de nature à décourager tout acquéreur, il est constant cependant que l'état de cessation des paiements de la copropriété, évoqué dès 2012, était toujours une réalité au point de faire obstacle à tout redressement.



Au surplus il ne peut être considéré que ce problème d'insalubrité et d'insécurité de l'immeuble serait entièrement distinct des difficultés financières puis de la cessation de paiement de la copropriété, puisqu'il résulte du procès-verbal du 04 avril 2012 que la copropriété ne pouvait plus dès cette époque assumer le paiement des factures courantes de gaz ou d'électricité indispensables à une occupation normale et sécure des locaux, que manifestement le paiement des factures d'eau était tout aussi problématique, qu'une copropriété en débit ne pouvait davantage assumer l'entretien courant et remédier rapidement à une fuite d'eau, et qu'enfin aux dires mêmes du syndic dans son courrier du 20 octobre 2014, le gaz était coupé à cette date et l'eau devait l'être prochainement.De même l'état des finances de la copropriété ne lui permettait pas d'avancer les fonds nécessaires à des travaux de confortation ou rénovation de nature à sauvegarder l'immeuble et lui éviter de devenir dangereux ou insalubre.



Ainsi, en perdant une chance de ne pas conclure la vente litigieuse, dont il pouvait se détourner s'il avait eu entière connaissance de la situation financière de l'immeuble en 2012, M. [H] a dans la même proportion perdu une chance d'échapper à la situation dans laquelle il se trouve actuellement, et perdu une chance de ne pas exposer différentes dépenses.



Il existe donc bien un lien de causalité entre les manquements de Mme [J] à son obligation d'information et de conseil, et les pertes financières aujourd'hui alléguées par M. [H]., et Mme [J] ne peut soutenir que les différentes sommes exposées par M. [H], à présent dépossédé de son bien et de toute possibilité d'en tirer profit, ne constitueraient pas pour lui un préjudice.

 

En l'état, M. [H] réclame remboursement des taxes d'habitation payées en 2013 et 2014, des taxes foncières payées de 2013 à 2016, des charges de copropriété pour les années 2012 à 2014, et de diverses factures relatives à des travaux effectués dans les appartements.



-il est justifié par la production des avis d'imposition, que les taxes d'habitation relatives à l'immeuble [Adresse 3], ont bien été réclamées à M. [H] lui-même, contrairement à ce qu'observe l'intimée, bien qu'il n'ait pas été occupant des locaux. Il n'est en effet pas contesté qu'au moment de leur vente, les deux appartements étaient loués respectivement à l'UDAF et à l'association Le Relais 115 et que M. [H] n'en était pas l'occupant,et ces avis d'imposition lui ont été adressés à son adresse personnelle.

En l'état, la cour constate que ces sommes n'ont pas été réclamées aux occupants, la nature exacte des baux passés avec ces associations n'étant d'ailleurs pas connue, et il est suffisamment établi que ces taxes ont pesé sur M. [H] personnellement. Son préjudice à ce titre s'élève donc à ( 662 + 668) = 1.330 €.



-il en est de même des taxes foncières, dont il est justifié par la production des avis d'imposition pour les années 2013 à 2016, adressés à M. [H], et par la production des avis de dégrèvement partiel dont a bénéficié M. [H], représentant un total de 3.890 €.



-s'agissant des charges de copropriété, Mme [J] observe à juste titre qu'une partie de ces sommes a pu être payée ou répercutée sur les locataires.

Les décomptes produits, émanant du syndic de copropriété, établissent qu'à compter du 1er janvier 2013 et jusqu'à la fin du 3eme trimestre 2014, date du dernier appel de fonds, le montant total des charges supportées par M. [H] s'élevait à 10.467,48 €.



Les documents produits établissent qu'effectivement l'un des deux locataires de M. [H], en l'occurrence l'UDAF, a versé des avances sur charges à raison de 130 € par mois.

L'UDAF a dénoncé son bail par courrier du 27 septembre 2013, et a quitté les lieux à la fin du mois de décembre 2013.



Il en résulte qu'il convient de soustraire du montant précité une somme de (130 x 12) = 1.560 € au titre des charges payées par l'UDAF de sorte que M. [H] a personnellement supporté une somme de 8.907,48 €.



-Enfin il est justifié par la production de l'ensemble des factures, que M. [H] a fait effectuer des travaux dans les locaux pour un coût total de 2.038,95 €.



Le préjudice de M. [H] s'élève donc à la somme totale de 16.166,43 €.



Compte tenu du pourcentage de perte de chance retenu par la cour, Mme [J] doit être condamnée à indemniser M. [H] à hauteur de 90 % de la somme précitée, soit 14.549,78 €.



Il convient donc de condamner Mme [J] au paiement de cette somme, les intérêts légaux sur une somme de nature indemnitaire étant dus à compter du prononcé du présent arrêt en application de l'article 1231-7 du code de procédure civile.





V ' Sur le surplus des demandes :



Le jugement de première instance ayant été confirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formées par M. [H] à l'encontre de la SCI Nina, il convient de le confirmer également en ce qu'il a déclaré sans objet l'appel en garantie formé par la SCI Nina contre Mme [J].



S'agissant des demandes subsidiaires en paiement formées par la BPALC, elle sont également sans objet et le jugement est confirmé sur ce point.



Il convient également de confirmer le jugement de première instance quant aux dispositions relatives aux condamnations de M. [H] vis à vis de la SCI Nina et de la BPALC, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dès lors que celui-ci succombe dans ses demandes à leur encontre.



Le sens de la présente décision conduit en revanche à infirmer les dispositions du jugement de première instance en ce que celui-ci a condamné M. [H] aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [J] la somme de 1.500 € au titre de ses frais irrépétibles.



Statuant à nouveau, il convient de condamner Mme [J] aux entiers dépens de la procédure de première instance.

Succombant à hauteur d'appel, Mme [J] supportera également les dépens de la présence procédure.



Il est en outre équitable d'allouer à M. [H], en remboursement de ses frais irrépétibles, une somme de 8.000 € soit 4.000 € au titre des frais de première instance et 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.



M. [H] succombant en son appel à l'encontre de la SCI Nina et de la BPALC, il sera condamné à verser à la SCI Nina une somme de 2.500 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu'une somme de 1.500 € à la BPALC.

























PAR CES MOTIFS





La cour,



Vu l'arrêt en date du 07 octobre 2021 ayant :



-Confirmé le jugement du 03 juillet 2019 en ce qu'il a :

- débouté M. [K] [H] de sa demande en annulation du contrat de vente conclu le 24 mai 2012 avec la SCI Nina au motif d'un dol ;

- débouté M. [K] [H] de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 24 mai 2012 avec la SCI Nina au motif d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ;

- en conséquence, débouté M. [K] [H] de sa demande en paiement à l'encontre de la SCI Nina et de Mme [L] [J] à hauteur de 108 000,00 € au titre « de la restitution du prix de vente » ;

- débouté M. [K] [H] de sa demande d'annulation du contrat de prêt souscrit auprès de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne ;



-Infirmé le jugement en ce qu'il a rejeté la demande tendant à constater que Mme [L] [J] a manqué à son devoir de conseil ;



-Statué à nouveau sur la disposition infirmée et ajouté :



-Déclaré les demandes de M. [K] [H] recevables ;



-Dit que Mme [L] [J] a manqué à son obligation de conseil en ne rendant pas M.,[K] [H] attentif à l'état financier du syndicat de copropriétaires à la date de l'acte authentique de vente ; 



Avant dire droit sur la demande en dommages-intérêts d'un montant de 17.300,66 euros formulée par M. [K] [H] contre Mme [L] [J] :



-Ordonné la réouverture des débats et le rabat de l'ordonnance de clôture ;



-Invité M. [K] [H] et Mme [L] [J] à se prononcer sur la question de savoir si le manquement à l'obligation de conseil commis par Mme [L] [J] n'a pas fait perdre à M. [K] [H] une chance de renoncer à signer l'acte de vente et d'éviter ainsi les dommages qu'il allègue et qu'il évalue à 17.300,66 euros (taxes foncières, charges de copropriété, taxes d'habitation, coût des travaux de rénovation des appartements), et, dans l'affirmative, les invite à évaluer le taux de cette perte de chance ;



-Renvoyé l'affaire devant le Conseiller de la mise en état



-Réservé à statuer sur la demande en dommages-intérêts d'un montant de 17.300,66 euros formulée par M. [K] [H] contre Mme [L] [J], ainsi que sur les frais et dépens de première instance et d'appel.





Statuant sur le surplus restant à trancher :



Déclare recevable la demande en dommages et intérêts de M. [H] en tant que fondée sur la perte de chance



Condamne Mme [L] [J] à payer à M. [K] [H] la somme de 14.549,78 € à titre de dommages et intérêts outre intérêts légaux à compter du présent arrêt,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :



-Déclaré que l'appel en garantie de la SCI Nina à l'encontre de Maître [L] [J] est devenu sans objet ;

-Déclaré que les demandes subsidiaires de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne à l'encontre de la SCI Nina et de Maître [L] [J] sont devenues sans objet ;

-Condamné M. [K] [H] à payer à la SCI Nina la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné M. [K] [H] à payer à la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



L'infirme pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant :



Condamne Mme [L] [J] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel,



Condamne M. [K] [H] à verser à la SCI Nina la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [K] [H] à verser à la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [L] [J] à verser à M. [K] [H] la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dont 4.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 4.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.













 La Greffière La Présidente