Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 6 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 06 AVRIL 2023



N° 2023/ 291













Rôle N° RG 22/08705 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSRW







Société ORIGINE LEVANT





C/



[Y] [W]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Martine DESOMBRE



Me François COUTELIER









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 29 mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01863.





APPELANTE



SCCV ORIGINE LEVANT

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]



représentée par Me Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée Me Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant





INTIMEE



Madame [Y] [W]

née le 08 juillet 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant









*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme GINOUX, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur



qui en ont délibéré.







Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 avril 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 avril 2023,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [Y] [W] est copropriétaire dans un immeuble dénommé «'Soleil Levant'2'» sis [Adresse 2] suivant acte du 27 juin 2005.



La société ORIGINE LEVANT a acquis le 31 mars 2021 une parcelle sise au 159 du même boulevard. Elle est bénéficiaire d'un transfert de permis de construire du 13 mars 2020 à son profit pour l'édification d'un ensemble immobilier de 18 logements et deux commerces. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 août 2021, Mme [Y] [W] a demandé à la société ORIGINE LEVANT de déposer un permis de construire modificatif aux fins de respecter la servitude de vue dont elle dispose et de prévenir un trouble anormal du voisinage par privation de luminosité. 



Suivant exploit du 3 septembre 2021, elle l'a fait assigner devant le juge des référés de Toulon sollicitant en substance qu'il soit fait interdiction à la société ORIGINE LEVANT sous astreinte, d'édifier quelque construction que ce soit, dans un rayon de 1,90 m à compter de ses ouvertures'; en tant que de besoin, ordonner la démolition de toute construction qui serait réalisée en violation de la servitude de vue lui bénéficiant, juger fondée l'exécution provisoire à son profit, condamner la société ORIGINE LEVANT à lui payer 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 



En réplique, la société ORIGINE LEVANT sollicitait de voir dire l'action de Mme [Y] [W] irrecevable, la débouter de toutes ses demandes, la condamner à boucher tous les percements réalisés en façade Est de son appartement, à savoir, dans le séjour, la salle de bains, au bout de la terrasse, dans un délai d'un mois, puis sous astreinte, la condamner à 5 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 29 mars 2022 ce magistrat a :


déclaré recevable l'action de Mme [Y] [W],

débouté Mme [Y] [W] de ses demandes relatives à la préservation de la vue des ouvertures du salon et de la salle de bains,

condamné la société ORIGINE LEVANT à ne pas entreprendre des travaux de construction tendant à édifier un ouvrage à moins de 1,90 m de l'ouverture de la loggia de Mme [Y] [W], sous astreinte de 1 000 € par jour de constat d'infraction à l'interdiction d'édifier, 

condamné la société ORIGINE LEVANT à démolir tout ouvrage édifié en contradiction avec l' injonction sus citée, 

débouté la société ORIGINE LEVANT de sa demande de condamnation des fenêtres du salon et de la loggia de Mme [Y] [W],

condamné Mme [Y] [W] à obstruer le fenestron de la salle de bains dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, 

débouté la société ORIGINE LEVANT de sa demande d'astreinte, 

dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés, 

rappelé que la décision était exécutoire par provision. 






Selon déclaration reçue au greffe le 16 juin 2022, la société ORIGINE LEVANT a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a':




déclaré recevable l'action de Mme [Y] [W],

l'a condamnée à ne pas entreprendre des travaux de construction tendant à édifier un ouvrage à moins de 1,90 m de l'ouverture de la loggia de Mme [Y] [W], sous astreinte de 1 000 € par jour de constat d'infraction à l'interdiction d'édifier, 

l'a condamnée à démolir tout ouvrage édifié en contradiction avec l' injonction sus citée, 

l'a déboutée de sa demande de condamnation des fenêtres du salon et de la loggia de Mme [Y] [W],

l'a déboutée de sa demande d'astreinte.








Par dernières conclusions transmises le 13 février 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société ORIGINE LEVANT sollicite de la cour qu'elle :


infirme l'ordonnance entreprise des chefs critiqués,


Statuant à nouveau, qu'elle':


juge irrecevable la demande de Mme [Y] [W] devant le juge des référés de Toulon, 

déboute Mme [Y] [W] de toutes ses demandes, 

la condamne à entreprendre de boucher l'ouverture existante dans sa loggia donnant sur sa propriété, sous astreinte'; subsidiairement à l'installation d'une fenêtre dotée d'un verre non transparent dans la dite loggia empêchant toute vue sur son fonds, 

la condamne à retirer les pavés de verre présents dans son salon et à boucher l'ouverture dans le mur donnant sur la sa propriété, sous astreinte

la condamne à une astreinte de 1 000 € par jour de retard afin d'assurer l'exécution de sa condamnation à boucher la fenêtre de la salle de bains dans les conditions fixées par l'ordonnance

condamne provisionnellement Mme [Y] [W] au paiement de la somme de 80 000€ en raison du préjudice subi par elle eu égard à l'arrêt du chantier


Subsidiairement, 


ordonne une expertise afin en substance d'évaluer le retard pris dans les travaux et le préjudice financier en découlant, 


En tout état de cause, 


la condamne au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens de la procédure d'appel.




La société ORIGINE LEVANT soulève l'irrecevabilité de la qualité à agir de Mme [Y] [W], copropriétaire, au nom de la copropriété, dans la mesure où l' usucapion de la servitude de vue qu'elle prétend avoir acquis le serait au profit du sdc et non de la propriétaire du lot. 

Elle soutient que la prescription acquisitive de vue dont se prévaut Mme [Y] [W] est remise en cause par l'obtention de son permis de construire dûment affiché, qu'elle n'a pas contesté. Cette servitude n'est donc pas suffisamment établie pour que le projet de la société ORIGINE LEVANT soit regardé comme engendrant un trouble manifestement illicite. 

Elle fait valoir qu'il est impossible de considérer que les travaux ont été achevés le 12 juillet 1991 alors que le projet a été modifié postérieurement à cette date'; que Mme [Y] [W] n'établit pas avec certitude à quelle date les verres de la fenêtre ont été installés, pas plus qu'elle n'établit que le permis de construire prévoyait l'installation de fenêtre transparente. 

Elle souligne enfin le préjudice à elle causé de l'arrêt du chantier, qui a déjà provoqué 20 jours de retard sur le calendrier, directement imputable à l'action de Mme [Y] [W] qui n'a pourtant jamais exercé de recours contre le permis de construire.

S'agissant des pavés de verre, ils ont été réalisés sans autorisation d'urbanisme et il convient d'assortir d'une astreinte le rebouchage du fenestron de la salle de bains.

 



Par dernières conclusions transmises le 3 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Y] [W] sollicite de la cour qu'elle : 


déboute la société ORIGINE LEVANT de son appel,

déboute la société ORIGINE LEVANT de toutes ses demandes,

réforme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à obstruer le fenestron de la salle de bainset en ce qu'elle n'a pas fait droit à ses demandes portant sur les deux ouvertures à verre dormant et le vasistas donnant sur le fonds sur lequel la société ORIGINE LEVANT entend construire, 


Statuant à nouveau, 


condamne la société ORIGINE LEVANT à ne pas entreprendre de travaux de construction tendant à édifier un ouvrage à moins de 1,90 m des deux ouvertures à verre dormant et du vasistas sous astreinte de 1 000€ par jour de constat d'infraction à l'interdiction d'édifier,

condamne le cas échéant la société ORIGINE LEVANT à démolir tout ouvrage à moins de 1,90 m des deux ouvertures à verre dormant et du vasistas sous astreinte de 1 000€ par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, 

condamner la société ORIGINE LEVANT à payer à Mme [Y] [W] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel. 




Sur l'irrecevabilité soulevée, Mme [Y] [W] rappelle qu'elle agit sur le fondement de l'atteinte à la jouissance de son lot , que la terrasse loggia fait bien partie de ses parties privatives et que cette irrecevabilité doit être rejetée. 

Mme [Y] [W] estime avoir acquis, par prescription acquisitive trentenaire courant depuis le 12 juillet 1991 au 12 juillet 2021, une servitude de vue qui n'a pas été interrompue par l'affichage du permis de construire de l'auteur de la société ORIGINE LEVANT, la société URBAN LINKS, pas plus que par le procès verbal de bornage qui ne fait que reconnaître des limites de propriété. 

Elle se fonde sur les dispositions de l'article 675 et suivants du code civil pour faire valoir qu'elle dispose bien de cette servitude, démontrant que l'ouverture de la loggia est bien d'origine et édifiée conformément au permis de construire.

Elle estime démontrer également que depuis l'origine toutes les terrasses étaient ouvertes sur le pignon Est de la résidence, y compris les ouvertures complémentaires à savoir, les deux fenêtres en brique Nevada et le vasistas de la salle de bains. 

S'agissant d ela demande de dommages -intérêts de la société ORIGINE LEVANT, elle estime que cette dernière est à l'origine du préjudice qu'elle allègue et doit en être débouté.. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 14 février 2023.

 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :



A l'audience, les parties ont exprimé leur acccord afin de voir révoquer l'ordonnance de clôture.

L' ordonnance de clôture a donc été révoquée et l'affaire clôturée à nouveau avant l'ouverture des débats, la cour estimant ue l'affaire était en état d'être jugée. 



Sur l' irrecevabilité soulevée par l'appelante : 



Mme [Y] [W] qui agit, alléguant une atteinte à la jouissance de son lot, entreprend cette action à titre personnel et non pour le compte de la copropriété. 



Elle a donc qualité à agir sur ce fondement. 



L'irrecevabilité sera écartée. 



L'ordonnance sera confirmée de ce chef



Sur la prescription acquisitive de vue et le trouble manifestement illicite :



Mme [Y] [W] allègue bénéficier, compte tenu de l'achèvement des travaux de son immeuble le 12 juillet 1991, d'une prescription acquisitive de servitude de vue sur l'ensemble de ses ouvertures sur la façade Est de l'immeuble, et que la construction entreprise par la SCI ORIGINE LEVANT lui cause, à ce titre , un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile. 



L'article 690 du code civil dispose que 'les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans'.



L'article 2261 du code civil précise que ' pour pouvoir prescrire, il faut une possession paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'. 



La charge de la preuve incombe à celui qui se prévaut de la prescription acquise, en l'espèce , Mme [Y] [W]. 



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection , dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, le smesures conservatoires ou de remise en état qui s' imposent, soit pour prévenir un dommage imminent , soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent acode civilorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. 



La SCI ORIGINE LEVANT conteste le point de départ de l'usucapion allégué. 



Elle fait valoir que, si la construction de l'immeuble au sein duquel Mme [Y] [W] est propriétaire, a été déclarée achevée depuis le 18 juillet 1991 par la SCI Résidences Soleil Levant, la mairie de [Localité 3] a refusé de délivrer certificat de conformité, les travaux réalisés n'étant pas conformes au permis de construire, ce qui est dûment justifié par les pièces produites aux débats. 



 La SCI Résidences Soleil Levant a donc dû déposer un permis modificatif le 24 janvier 1992, qui a été autorisé par arrêté du maire en date du 29 avril 1992. Les travaux modifiés ont été déclarés achevés le 6 mai 1992 et certificat de conformité établi le 12 août 1992. 



Mme [Y] [W] maintient le point de départ de la prescription qu'elle invoque indiquant que le permis modificatif ne remettait en cause que la problématique d'un extracteur en façade Nord Est, des plantations non réalisées, et d'une aire de stationnement non faite. 



La SCI ORIGINE LEVANT prétend que ce modificatif est relatif notamment à des modifications d'ouvertures pratiquées sur le mur pignon Sud-Est situées en R+1 et R+2.



Les parties produisent de part et d'autre des plans pour la plupart illisibles et non légendés, ainsi que des photographies ne permettant pas une identification certaine des lieux et de leur localisation. 



Par ailleurs, l'appelante estime également que le cours de la prescription invoqué par Mme [Y] [W], soit entre le 12 juillet 1991 et le 12 juillet 2021 a été interrompue par l'affichage de son permis de construire le 13 mars 2020, permis qu'elle n'a pas contesté, ce qui rend son comportement équivoque. 



Il est également fait état par la SCI ORIGINE LEVANT d'un procès-verbal de bornage amiable établi le 17 mai 2021 entre elle-même et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] marquant son intention de s'établir en limite de propriété et donc de faire cesser les vues sur son fonds. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juillet 2021, adressée au syndic de l'immeuble '[Adresse 2]', la SCI ORIGINE LEVANT demandait aux propriétaires concernés de procéder au rebouchement des ouvertures, jours de souffrance, et une fenêtre située au dernier étage du pignon Est de l'immeuble, éléments qui ne semblaient pas avoir fait l'objet d'une autorisation en bonne et due forme.



Les attestations de Mme [B] et M. [V] versées par Mme [Y] [W] sont insuffisantes à établir la durée de la prescription et son caractère continu, les deux témoins n'étant dans les lieux que postérieurement au 12 juillet 1991. 



La seule attestation de Mme [Z] ne peut à elle seule, démontrer la réalité du caractère paisible, publique et non équivoque de la dite servitude de vue. 



Il en résulte que l'usucapion, qui nécessite la démontration de caractères précis et documentés, n'est pas établie par Mme [Y] [W] avec l'évidence requise en référé.



Seul le juge du fond a le pouvoir d'analyser et de qualifier l'ensemble des éléments versés par les parties









C'est donc à tort que le premier juge a retenu l'existence de la prescription acquisitive de vue au bénéfice de Mme [Y] [W] en ordonnant à la SCI ORIGINE LEVANT de ne pas entreprendre de travaux de construction édifiés à moins d'1,90 m de l'ouverture de la loggia, sous astreinte. 



De la même façon, seul le juge du fond sera à même de statuer sur les demandes de la SCI ORIGINE LEVANT visant à condamner les fenêtres du salon et de la loggia de Mme [Y] [W], à retirer les pavés de verre présents dans son salon et à boucher l'ouverture dans le mur donnant sur la propriété de Mme [Y] [W] en l'état des plans insuffisants et imprécis versés et des contestations sérieuses élevées . 



Sur la demande de dommages-intérêts provisionnelle de la SCI ORIGINE LEVANT tenant au retard du chantier :



L'ordonnance de référé entreprise interdisait seulement à la SCI ORIGINE LEVANT d'édifier tout ouvrage situé à moins de 1,90m de l'ouverture de la loggia de Mme [Y] [W] mais n' ordonnait pas la cessation de tous travaux. 



Le préjudice dont se prévaut la SCI ORIGINE LEVANT n'est donc pas établi, d'autant que, par arrêté permanent de la ville de BORMES LES MIMOSAS, tous les travaux de construction sont interdits en saison estivale du 13 juillet au 31 août. 



La SCI ORIGINE LEVANT sera déboutée de cette demande. 



Il n'y pas lieu à expertise de ce chef, l'utilité de cette mesure n'étant pas démontrée au sens de l'article 145 du code de procédure civile. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne la charge des dépens et les frais irrépétibles. 



En cause d'appel, chaque partie conservera la charge de ses dépens . 



L'équité ne justifie pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une ou l'autre des parties. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Rappelle que l'ordonnance de clôture a été révoquée et que l'instruction de l'affaire a été à nouveau clôturée avant l'ouverture des débats ;



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré recevable l'action de Mme [Y] [W], dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et n'y avoir lieu à application des dispositions de l' article 700 du code de procédure civile ; 



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions ; 



Et, statuant de nouveau ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes des parties ;



Déboute la SCI ORIGINE LEVANT de sa demande de dommages-intérêts ;



Déboute la SCI ORIGINE LEVANT de sa demande d'expertise ;







Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





 La greffière Le président