Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 6 avril 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 06/04/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/03189 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TVTQ



Jugement n° 19/02516 rendu le 25 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de Dunkerque





APPELANTS



Monsieur [E], [F], [V] [S]

né le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 8] - Belgique, de nationalité belge

demeurant [Adresse 12] - Belgique



Madame [Y], [D], [K] [S]

née le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 13] - Belgique, de nationalité belge

demeurant [Adresse 10] - Royaume-Uni



Monsieur [P] [S]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 13] - Belgique, de nationalité belge

demeurant [Adresse 11] - Belgique



représentés par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Hugues Senlecq, avocat au barreau de Dunkerque





INTIMÉS



Madame [J] [O]

demeurant [Adresse 7]



Monsieur [Z] [O]

demeurant [Adresse 5]



représentés par Me Arnaud Fasquelle, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 01 février 2023 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 janvier 2023



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EXPOSE DU LITIGE



Par acte intitulé «'accord écrit'», manuscrit et non daté, mentionnant un loyer annuel de 4'000 euros, sans TVA, des charges de copropriété de 1'500 euros par an, montant qualifié de forfait, et prévoyant que l'eau et l'électricité sont au nom du locataire «'pour le 1er octobre 2010'», la société de droit belge [S] a donné en location à Mme [J] [O] un local à usage commercial situé [Adresse 6] à [Localité 9].



Par arrêt définitif du 15 décembre 2011, la présente cour a confirmé un jugement rendu par le tribunal d'instance de Dunkerque qui, saisi d'une demande aux fins d'expulsion locative, s'était déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance, reconnaissant, par ses motifs, que l'acte sous seing privé non daté conclu entre la SPRL [S] [P] et [E] et Mme [O] était un bail commercial, comme le soutenait la locataire.



Cet arrêt a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance qui a notamment, par jugement du 30 août 2013, rejeté la demande de la bailleresse tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, après avoir constaté que le bail commercial avait pris effet le 1er octobre 2010.



Par acte d'huissier du 29 septembre 2014, Mme [O] a fait signifier à son bailleur un acte de cession de son bail commercial à M. [Z] [O] intervenu le [Date décès 3] 2014.



Par ordonnance du 26 mai 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Dunkerque, saisi suite à la délivrance de commandements de payer à M. et Mme [O] par le bailleur, a notamment :

- dit n'y avoir lieu au prononcé de la résiliation judiciaire,

- dit que M. [O] occupait sans droit ni titre une cave de l'immeuble, ordonné son expulsion de cette cave et fixé l'indemnité d'occupation due par celui-ci au titre de l'occupation de la cave à 100 euros par mois à compter de l'ordonnance et jusqu'à la libération complète des lieux,

- ordonné à la bailleresse de mettre à la disposition du locataire une boîte aux lettres desservant les locaux qu'il loue et librement accessible, sous astreinte,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner sous astreinte à la bailleresse de procéder à l'installation d'un compteur électrique individuel desservant ces locaux.



Par acte d'huissier de justice des 22 et 25 octobre 2019, M. [E] [S], M. [P] [S] et Mme [Y] [S], qui indiquent venir aux droits de la société [S] qui a été dissoute, ont fait assigner M. et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Dunkerque afin d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail et leur condamnation au paiement de diverses sommes.



Par jugement contradictoire du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

- déclaré MM. et Mme [S] recevables dans leur action,

- débouté MM. et Mme [S] de leurs demandes en paiement de charges d'électricité et d'eau formées tant contre Mme [O] que contre M. [O],

- condamné M. [O] à payer à MM. et Mme [S] la somme de 857 euros à titre d'indemnité d'occupation de la cave, pour la période antérieure au 26 mai 2017,

- débouté MM. et Mme [S] de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail commercial et de leurs demandes subséquentes,

- déclaré Mme [O] irrecevable dans sa demande tendant au prononcé d'une amende civile,

- débouté Mme [O] et M. [O] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour procédure abusive,

- condamné in solidum MM. et Mme [S] à rembourser à M. [O] la somme de 5'500 euros indûment perçue au titre de loyers et charges de copropriété,

- condamné in solidum MM. et Mme [S] à payer à M. [O] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte de jouissance d'une boîte aux lettres,

- débouté M. [O] de sa demande tendant au remboursement de charges de copropriété, de sa demande relative à la perte de jouissance de la cave, et de sa demande en restitution d'un trop-perçu de provision pour charges d'électricité,

- condamné in solidum MM. et Mme [S] à payer à Mme [O] et à M. [O] la somme de 2'500 euros, soit 1'250 euros chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté MM. et Mme [S] de leur demande d'indemnité de procédure,

- condamné MM. et Mme [S] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.





Par déclaration reçue au greffe de la cour le 11 juin 2021, MM. et Mme [S] ont relevé appel du jugement en ce qu'il :

- les a déboutés de leurs demandes en paiement de charges d'électricité et d'eau formées tant contre Mme [O] que contre M. [O],

- a condamné M. [O] à leur payer la somme de 857 euros à titre d'indemnité d'occupation de la cave, pour la période antérieure au 26 mai 2017,

- les a déboutés de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail commercial et de leurs demandes subséquentes,

- les a condamnés in solidum à rembourser à M. [O] la somme de 5'500 euros indûment perçue au titre de loyers et charges de copropriété,

- les a condamnés in solidum à payer à M. [O] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte de jouissance d'une boîte aux lettres,

- les a condamnés in solidum à payer à Mme [O] et à M. [O] la somme de 2'500 euros, soit 1'250 euros chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a déboutés de leur demande d'indemnité de procédure,

- les a condamnés aux dépens,

- a ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 4 mars 2022, MM. et Mme [S] demandent à la cour de :

- réformer la décision entreprise dans les termes de sa déclaration, sauf concernant la condamnation de M. [O] au paiement de l'indemnité d'occupation de la cave,

statuant à nouveau,

- condamner Mme [O] au paiement de la somme de 4'001,70 euros correspondant à ses consommations d'électricité et d'eau jusqu'à la cession du bail,

- condamner M. [O] au paiement de la somme de 3'715,71 euros correspondant à ses consommations de même nature au titre de son occupation jusqu'au 10 mars 2018,

- le condamner également au paiement d'une indemnité de 2'100 euros au titre de l'occupation indue de la cave sur la période du 2 juillet 2015 jusqu'au 26 mai 2017,

- prononcer la résolution du bail du 1er octobre 2010 avec toutes conséquences de droit,

- ordonner l'expulsion de M. [O] ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

- fixer à un montant de 1'000 euros par mois l'indemnité d'occupation qui sera due par le preneur à compter de l'arrêt à intervenir,

en toute hypothèse,

- débouter les consorts [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum les consorts [O] au paiement d'une indemnité de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens d'instance et d'appel.



Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 7 décembre 2021, M. [O] et Mme [O] demandent à la cour de :

- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a :

- condamné M. [O] au paiement de la somme de 857 euros à titre d'indemnité d'occupation de la cave pour la période antérieure au 26 mai 2017,

- déclaré Mme [O] irrecevable en sa demande tendant au prononcé d'une amende civile,

- débouté Mme [O] et M. [O] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive,

- débouté M. [O] de sa demande tendant au remboursement de charges de copropriété, de sa demande relative à la perte de jouissance de la cave, et de sa demande de restitution d'un trop-perçu de provision pour charges d'électricité,

- par l'effet dévolutif de l'appel, statuant à nouveau,

- juger M. [O] et Mme [O] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- débouter MM. et Mme [S] de toutes leurs prétentions, tant à l'encontre de Mme [O] au vu de l'aveu judiciaire, qu'à l'encontre de M. [O] en l'absence de pièce justificative,

- reconventionnellement,



- condamner in solidum MM. et Mme [S] à une amende civile à hauteur de 3'000 euros pour procédure abusive,

- condamner in solidum MM. et Mme [S] à payer à Mme [O] la somme de 2'500 euros pour le préjudice moral subi,

- juger que l'occupation de la cave n°1 entrait dans le bail commercial initialement régularisé avec Mme [O], de la commune intention des parties,

- juger en conséquence que M. [O] aurait dû bénéficier de la cave mise à disposition de l'ancien locataire du bail commercial et que le bailleur l'a privé de la jouissance paisible à compter du mois de mars 2016,

- condamner in solidum MM. et Mme [S] à verser à M. [O] :

* 5'500 euros au titre du loyer + charges de copropriété trop perçues,

* 6'817,81 euros de charges de copropriété trop perçues,

* 2'272,60 euros pour le préjudice de jouissance de la cave,

* 354,52 euros pour le préjudice de jouissance de la boîte aux lettres,

* 702,67 euros au titre du trop-perçu de provision sur charges d'électricité,

- assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la première demande, formulée par voie de conclusions signifiées le 19 juillet 2019,

- condamner in solidum MM. et Mme [S] à verser à Mme [O] la somme de 4'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum MM. et Mme [S] à verser à M. [O] la somme de 4'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais et dépens de l'instance,

- condamner MM. et Mme [S] aux frais et dépens de l'instance.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 janvier 2023. Plaidé à l'audience du 1er février 2023, le dossier a été mis en délibéré au 6 avril 2023.





MOTIVATION



1) Sur la demande en paiement de MM. et Mme [S] à l'encontre de Mme [O] pour les consommations d'eau et d'électricité



MM. et Mme [S] sollicitent la condamnation de Mme [O] à leur payer la somme de 4'001,70 euros au titre de ses consommations d'électricité et d'eau jusqu'à la cession du bail.



C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'il existait un aveu judiciaire de la société [S] de ce que Mme [O] s'était acquittée de sa dette dans ses conclusions récapitulatives devant le juge des référés et que l'aveu faisant pleine foi contre celui qui l'écrit, MM. et Mme [S] doivent être déboutés de leur demande en remboursement par Mme [O] de factures d'eau et d'électricité.



Il y sera ajouté que MM. et Mme [S] ne peuvent valablement soutenir que leur affirmation concernait uniquement les sommes dues au titre des loyers et charges, ne comprenant pas les frais d'eau et d'électricité qui font l'objet d'un traitement à part dans le contrat conclu par les parties. En effet, s'il est exact que le contrat convenu entre les parties prévoit un loyer annuel de 4'000 euros, un forfait de charges de 1'500 euros par an et que l'eau et l'électricité seront «'au nom du locataire'», ce qui démontre que le forfait de charges ne porte pas sur les frais d'eau et d'électricité, les conclusions récapitulatives n°2 prises par la société [S], aux droits de laquelle viennent MM. et Mme [S], devant le juge des référés, mentionnent en leur page 2 que Mme [O] était redevable des loyers et charges pour un montant de 18'113 euros. Or, le commandement de payer les loyers délivré par la société [S] à Mme [O] le 3 avril 2015, qui sollicite le paiement de la somme de 18'113 euros détaille par un tableau précis les sommes dues par Mme [O] pour la période de 2010 à 2015, avec une colonne pour les loyers, une colonne pour les charges, une colonne pour l'électricité et une colonne pour l'eau, ainsi que les paiements effectués par celle-ci. C'est aux termes de la comparaison de ces sommes que la somme restant due par Mme [O] est calculée à 18'113 euros. La somme dont la société [S] sollicitait paiement à l'encontre de Mme [O] au début de la procédure de référés comprenait donc, outre ce qui était contractuellement désigné comme les charges, les frais d'eau et d'électricité avancés par le bailleur.



En page 5 de ses conclusions de référé, la société [S], qui ne sollicitait plus la condamnation de Mme [O] que pour les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, indiquait «'ce n'est qu'après que la procédure ait été engagée, sous la contrainte de celle-ci que Mme [J] [O] s'est acquittée de sa dette personnelle à l'égard de son bailleur'».



MM. et Mme [S] ne peuvent donc soutenir que cette affirmation ne visait que les charges au sens contractuel et qu'ils ne visaient pas les frais d'eau et d'électricité ou qu'elle serait équivoque, l'affirmation étant faite que Mme [O] n'est plus tenue d'aucune somme à leur égard sur les 18'113 euros qu'ils lui réclamaient en début de procédure de référé, somme qui était issue d'un calcul à partir de l'ensemble des sommes dues par elle pour sa période d'occupation du local, consommations d'eau et d'électricité incluses.



En outre, MM. et Mme [S] ne peuvent pas plus se prévaloir du fait qu'ils auraient à l'occasion de la procédure de référé fait une erreur dans la ventilation des frais d'eau et d'électricité entre les deux locataires successifs, dès lors que s'ils réclamaient dans le cadre de la procédure de référé la somme de 5'482 euros à M. [O] au titre des loyers et charges impayés et qu'ils ne réclament actuellement plus le paiement que de la somme de 3'715,71 euros à ce titre, la différence entre ces deux sommes ne correspond aucunement à la somme réclamée à Mme [O] en raison d'une erreur de ventilation des sommes entre les locataires successifs dans le cadre de la précédente procédure.



Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté MM. et Mme [S] de leur demande en paiement des frais d'eau et d'électricité formée à l'encontre de Mme [O].



2) Sur les demandes réciproques MM. et Mme [S] et M. [O] relatives aux consommations d'électricité



MM. et Mme [S] sollicitent la condamnation de M. [O] à leur payer la somme de 3'715,71 euros correspondant à ses consommations d'eau et d'électricité au titre de son occupation jusqu'au 10 mars 2018. 

M. [O] sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 702,67 euros au titre du trop-perçu de provisions sur charges d'électricité.



Le premier juge a relevé à juste titre qu'en réclamant la remboursement des factures d'électricité qu'ils ont réglées pour le compte de leur locataire, les bailleurs ne procédaient pas à une rétrocession d'électricité, le bail prévoyant que l'électricité et l'eau étaient «'au nom du locataire'» et non pas vendues par les bailleurs au locataire. Le conflit ayant existé pendant de nombreuses années entre les parties sur l'installation par M. [O] d'un compteur à son nom a amené les bailleurs à avancer le paiement des frais d'eau et d'électricité pour le preneur, et à en solliciter légitimement le remboursement auprès du preneur.



C'est également de façon tout à fait pertinente, par des motifs que la cour adopte, que le premier juge a écarté a écarté les moyens de M. [O] faisant valoir que le compteur pour lequel les factures sont produites ne correspondrait pas à son local mais aux parties communes.



Il appartient, aux termes de l'article 1353 du code civil, aux bailleurs de prouver le bien-fondé des sommes qu'ils réclament à ce titre.



MM. et Mme [S] se contentent de solliciter la condamnation de M. [O] au paiement de la somme de 3'751,71 euros au titre des sommes dues pour les factures d'eau et d'électricité sans aucunement expliciter ni détailler son calcul et préciser les sommes réclamées et les paiements effectués. Seule la lecture combinée des attestations sur l'honneur établies le 7 juillet 2016 et le 17 avril 2018 par leur expert-comptable permet de comprendre le montant réclamé :



- l'attestation du 7 juillet 2016 mentionne postérieurement à la cession de bail une facture de 2'177,48 euros du 17 août 2015 et une facture de 639,09 euros du 1er mars 2016, soit un total de 2'816,57 euros, les factures correspondantes sont produites,

- l'attestation du 17 avril 2018 mentionne 13 factures entre le 16 avril 2016 et le 10 mars 2018, pour un montant total de 4'061,14 euros, ne sont cependant produites que deux factures sur les 13 mentionnées, celles des 18 octobre 2016 et 16 décembre 2016.

- au titre des paiements, l'attestation du 17 avril 2018 mentionne un paiement de 1'054 euros effectué par Mme [O] et deux paiements de 1'054 euros effectués par M. [O], soit un total de 3'162 euros, sans toutefois mentionner la date de ces paiements et l'attestation du 7 juillet 2016, qui reprend les sommes dues de 2010 au 1er mars 2016, mentionne 3 paiements de 1'054 euros par Mme [O] et un paiement de 1'054 euros par M. [O], qui ne comportent pas non plus de date.



La soustraction aux sommes réclamées pour sa période d'occupation des paiements effectués par M. [O] mentionnés dans les deux attestations (soit trois paiements de 1'054 euros) permet d'obtenir le montant de 3'751,71 euros réclamé par MM. et Mme [S]. Ainsi, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge et à ce qu'affirme M. [O], ces deux attestations ne sont pas incohérentes entre elles, mais la deuxième complète la première en y ajoutant des sommes dues et des paiements effectués.





Bien que MM. et Mme [S] ne produisent pas l'intégralité des factures correspondant aux sommes réclamées, l'attestation sur l'honneur de leur expert-comptable certifiant que les sommes qu'il mentionne ont été reprises dans les comptes, avec mention pour chaque facture de sa date, suffit à établir le bien-fondé des sommes réclamées par les bailleurs au titre de l'avance des frais d'électricité pour le preneur, peu important qu'elle ne respecte pas les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, dès lors qu'il appartient au juge du fond d'apprécier souverainement si l'attestation non conforme à ces dispositions présente les garanties suffisantes pour emporter sa conviction.



En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté MM. et Mme [S] de leur demande en paiement au titre des frais d'électricité entre la cession du bail et le 1er mars 2018. M. [O] sera condamné à ce titre à payer à MM. et Mme [S] la somme de 3'751,71 euros (6'877,71 euros ' 3'162 euros).



Dès lors que l'intégralité des sommes dues par M. [O] au titre des factures d'électricité pour la période antérieure à la mise en place d'un compteur à son nom n'ont pas été réglées, celui-ci n'est pas fondé à solliciter le remboursement d'un trop-perçu de provisions pour ces frais d'électricité. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il l'a débouté de cette demande.





3) Sur les demandes relatives à la cave



MM. et Mme [S] sollicitent la condamnation de M. [O] au paiement d'une indemnité d'occupation de 2'100 euros au titre de l'occupation indue de la cave sur la période du 2 juillet 2015 au 26 mai 2017.



M. [O] sollicite la condamnation in solidum de MM. et Mme [S] à lui payer la somme de 2'272,60 euros au titre de son préjudice de jouissance de la cave à compter du mois de mars 2016.



Le premier juge a très justement analysé les pièces produites pour en déduire que la cave n'était pas comprise dans l'assiette du bail :



- le contrat de location ne prévoyait pas la mise à disposition d'une cave,

- la pièce n°1 du preneur ne permet pas de démontrer qu'une cave aurait été comprise dans les lieux pris à bail, ce document ne constituant qu'un projet de contrat ne reflétant aucun accord des parties et comportant en outre des mentions manuscrites ajoutées aux mentions dactylographiées, dont la mention d'une cave, certaines mentions manuscrites étant surchargées.



En outre, il résulte du courrier officiel du 14 juin 2016 adressé par le conseil du preneur au conseil des bailleurs, que le preneur reconnaît qu'un loyer est dû pour la cave, propose 50 euros par mois et rappelle que cette cave est utilisée par les deux locataires successifs depuis le début du bail.



Le locataire était ainsi parfaitement conscient de ce que le bail et le loyer qui y était fixé ne concernaient pas l'occupation de la cave.







En conséquence, la cave ne faisant pas partie des lieux loués, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance pour la cave.



Dès lors qu'il est démontré que la cave a été occupée par M. [O], bien que non comprise dans l'assiette du bail, et qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties pour l'intégrer dans l'assiette du bail en contrepartie d'une augmentation du loyer, le preneur doit être tenu au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période d'occupation non contestée retenue par le premier juge comprise entre le 22 juillet 2015 et le 26 mai 2017, date de l'ordonnance de référé ayant ordonné l'expulsion de la cave.



S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, le jugement sera approuvé en ce qu'il s'est basé sur l'appréciation faite par les bailleurs eux-mêmes dans une lettre adressée à M. [O] le 7 août 2014, lui facturant diverses sommes et notamment 500 euros pour l'année pour la location d'une cave qui correspond à celle occupée par M. [O] ainsi que le démontre le constat d'huissier de justice du 26 août 2015. Le montant retenu par le premier juge de 857 euros sera ainsi confirmé.





4) Sur les demandes relatives aux restitutions de charges et de loyers trop perçus formées par M. [O]



M. [O] sollicite la condamnation in solidum de MM. et Mme [S] à lui payer la somme de 5'500 euros au titre des loyers et charges trop perçus et la somme de 6'871,81 euros au titre des charges de copropriété trop perçues.



Aux termes de l'article 1235 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.



La somme dont M. [O] sollicite restitution correspond au loyer et forfait de charges pour la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016.



Pour cette période, il résulte des pièces produites par les parties, qui produisent toutes deux la copie du chèque, que M. [O] a adressé à MM. et Mme [S] un chèque n°1890087 d'un montant de 5'500 euros émis le 16 octobre 2015. Tant la pièce 16 de l'intimé que les pièces 35 et 36 des appelants font état de ce que ce chèque a été rejeté pour défaut de provision. M. [O] démontre par la production de son relevé de compte que le 25 avril 2016, la somme de 5'500 euros a été ensuite débitée de son compte pour «'provision affectée CHQ 1890087'». MM. et Mme [S] indiquent que le chèque a été à nouveau représenté suite au courrier reçu du conseil de M. [O] du 30 mai 2016 indiquant «'vous pouvez représenter le chèque impayé de 5'500 euros qui a été mis sur un compte à la banque en attendant sa nouvelle présentation'».



Les parties divergent en revanche sur le fait qu'il y ait eu un nouveau paiement pour cette période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016. M. [O] soutient qu'il y a eu un double paiement sur cette période, point sur lequel il a été suivi par le premier juge, alors que MM. et Mme [S] soutiennent qu'il n'y a pas eu de deuxième paiement pour cette période.



Il sera relevé que le premier juge a de façon erronée considéré que le chèque rejeté le 18 avril était un chèque différent du chèque émis le 16 octobre 2015 précité. Les copies de chèques et relevés de compte démontrent qu'il s'agit bien du même chèque, qui a donc payé le loyer de la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016. M. [O] ne démontre pas avoir effectué un autre paiement pour cette période de location, les autres paiements dont il justifie concernant des années différentes.



En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné MM. et Mme [S] à payer à M. [O] la somme de 5'500 euros en restitution du trop perçu de loyers et charges, et M. [O] sera débouté de cette demande.



S'agissant des charges de copropriété dont M. [O] sollicite le remboursement à hauteur de 6'871,81 euros, au motif qu'elles n'ont plus de contrepartie depuis qu'en mars 2016 il s'est vu refuser l'accès aux parties communes de l'immeuble, la cour constate que le premier juge a justement relevé que :



- le bail commercial stipulait des charges de copropriété à hauteur de 1'500 euros par an, montant expressément qualifié de forfait,

- cette qualification de forfait ne distingue pas au sein de charges de copropriété celles qui étaient comprises,

- l'accord des parties ne portait pas sur l'utilisation des parties communes,

- les charges de copropriété ne se limitent pas à l'éclairage ou l'entretien des parties communes mais englobent aussi des taxes.



Le premier juge en a pertinemment déduit que, quand bien même il serait établi que M. [O] n'a plus accès aux parties communes depuis le mois de mars 2016, il existe une contrepartie au paiement effectué. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande de ce chef.





5) Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail



Aux termes de l'article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix de forcer à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.



Le prononcé de la résiliation d'un bail impose la preuve de manquements suffisamment graves du locataire pour justifier cette sanction.



MM. et Mme [S] reprochent plusieurs manquements à M. [O] pour solliciter le prononcé de la résiliation du bail : le défaut de paiement des consommations d'eau et d'électricité, le fait d'avoir pris possession de la cave indûment, le non-respect de l'obligation d'exploiter le local puisqu'il ne l'est que d'avril à octobre ainsi que de l'agressivité et de la violence du locataire.





S'agissant des griefs concernant la cave, l'exploitation du local et l'agressivité et la violence du locataire, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que n'étaient pas caractérisés des manquements de M. [O] à ses obligations contractuelles.



Concernant le manquement à l'obligation de paiement des consommations d'eau et d'électricité, si M. [O] est condamné par le présent arrêt à payer à MM. et Mme [S] la somme de 3'751,71 euros au titre des consommations d'électricité, il doit cependant être relevé que les loyers et charges de copropriété sont payés régulièrement par M. [O]. Le seul retard concerne les frais d'électricité. Il doit également être relevé sur ce point que M. [O] paie régulièrement une provision sur ces sommes, que MM. et Mme [S] n'ont pas produit les factures sur lesquelles ils se fondaient pour solliciter le paiement des sommes dues et que même au cours de la présente procédure ils ne produisaient aucun décompte clair et précis des sommes qu'ils réclamaient à ce titre.



En conséquence, si M. [O] est effectivement fautif de ne pas avoir payé les sommes dues au titre de ses consommations d'électricité, cette faute ne peut être considérée comme d'une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail, eu égard aux paiements par ailleurs régulièrement effectués par M. [O] pour les loyers et charges, à l'absence de clarté des demandes du bailleur et à l'absence d'autre manquement démontré.



Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté MM. et Mme [S] de leur demande de prononcé de la résiliation du bail et des demandes subséquentes relatives à l'expulsion et au paiement d'indemnités d'occupation. 





6) Sur la demande relative à la boîte aux lettres



M. [O] sollicite la condamnation de MM. et Mme [S] à lui payer la somme de 354,52 euros au titre de son préjudice de jouissance concernant la boîte aux lettres.



Sur ce point, le premier juge a justement relevé que le locataire a été indûment privé d'un accès à sa boîte aux lettres professionnelle sur une durée limitée dans le temps, du 29 mars 2016 au 9 juin 2017, justifiant que son préjudice de jouissance soit indemnisé à hauteur de 100 euros.



Le jugement sera confirmé de ce chef.





7) Sur les demandes de dommages et intérêts et d'amende civile formées par M. et Mme [O]



Mme [O] sollicite la condamnation de MM. et Mme [S] au paiement d'une amende civile de 3'000 euros.



Elle sollicite également leur condamnation à lui payer la somme de 2'500 euros au titre de son préjudice moral.





Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10'000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit Mme [O] irrecevable à former une demande d'amende civile, au motif que cet article ne peut être mis en 'uvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire.



En vertu des dispositions des articles 1240 et 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation.



En l'espèce, l'attitude de MM. et Mme [S] à l'égard de Mme [O] consistant à maintenir une demande en paiement à son encontre, alors même qu'ils ont affirmé dans le cadre d'une précédente procédure qu'elle n'était plus tenue d'aucune dette à leur égard, caractérise une attitude de nature à faire dégénérer en abus l'exercice de l'action à son encontre.



Mme [O] en subit un préjudice moral, en raison de la procédure à laquelle elle a du faire face, alors même qu'elle a cédé le fonds de commerce depuis 2014. Le jugement sera réformé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande et MM. et Mme [S] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1'500 euros.





8) Sur les prétentions annexes



Le jugement sera réformé en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



M. [O] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. En équité, il ne sera pas fait droit aux demandes formées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant dans les limites de l'appel,



Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté MM. et Mme [S] de leur demande en paiement des charges d'électricité à l'encontre de M. [O], en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande de dommages et intérêts, en ce qu'il a condamné MM. et Mme [S] à rembourser à M. [O] la somme de 5'500,00 euros, en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ;



Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur les chefs réformés,





Condamne M. [O] à payer à MM. et Mme [S] la somme de 3'751,71 euros au titre du remboursement des consommations d'électricité ;



Condamne MM. et Mme [S] in solidum à payer à Mme [O] la somme de 1'500,00 euros en réparation de son préjudice moral ;



Condamne M. [O] aux dépens ;



Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier, Le président,







Valérie Roelofs Dominique Gilles