Cour d'Appel · 14e chambre — 6 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30A



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 06 AVRIL 2023



N° RG 22/05690 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VM7L



AFFAIRE :



[V] [Z] VEUVE [C]

 

et autres 



C/

S.A.R.L. NIRLMALA'S PUB









Décision déférée à la cour : Ordonnance de référé rendue le 23 Juin 2022 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 22/00132



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 06.04.2023

à : 



Me Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES,



Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [V] [Z] veuve [C]

née le 09 Juillet 1935 à [Localité 12] (Algérie)

de nationalité Algérienne

[Adresse 3]

[Localité 9]



Monsieur [I] [C]

né le 12 Juin 1966 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]



Monsieur [K] [C]

né le 02 Octobre 1967 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 9]



Mademoiselle [R] [C]

née le 03 Décembre 1968 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]



Monsieur [O] [C]

né le 20 Novembre 1971 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]



Monsieur [S] [C]

né le 16 Janvier 1975 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637



APPELANTS

****************



S.A.R.L. NIRLMALA'S PUB

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 

N° SIRET : 478 700 560

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078161

Ayant pour avocat plaidant Arezki BAKI, avocat au barreau de Paris 



INTIMEE

****************

Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous-seing privé du 22 février 1999, [L] [C] et son épouse, Mme [V] [Z], ont donné à bail un local commercial situé [Adresse 5] à M. [L] [J] à usage exclusif de 'marchand de vins hôtel restaurant'.



Par acte du 7 juin 2003, le fonds de commerce a été cédé à la société Nounours, puis par acte sous-seing privé du 5 octobre 2004, cette dernière à elle-même cédé ledit fonds à la société NIRLMALA'S PUB.



Suite au décès de [L] [C] le 6 juin 2005, le local est devenu la propriété, outre de Mme [Z] veuve [C], des héritiers dont [I], [K], [R], [O] et [S] [C].



A la demande de la société NIRLMALA'S PUB, les héritiers [C] ont accepté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2011 pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel de 66.000 euros hors taxes et hors charges.



Un rapport de visite a été établi par M. [A] [X], architecte expert auprès du service d'hygiène et de salubrité de la ville de Boulogne-Billancourt le 6 juin 2016 aux termes duquel il demandait au propriétaire des lieux de faire réaliser les travaux suivants : 

- pose d'étais en plusieurs endroits, 

- pose de témoins glissants sur certaines fissures localisées, 

- diagnostiquer et faire remettre en état le réseau d'assainissement enterré privatif, 

- puis faire réaliser une reprise en sous-'uvre des fondations.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2016, la commune de Boulogne-Billancourt a informé l'indivision [C] de la mise en 'uvre d'une procédure de péril non imminent. 



Par exploit du 16 novembre 2016, l'indivision [C] a fait délivrer à la société NIRLMALA'S PUB un commandement visant la clause résolutoire et contenant mise en demeure au vu de l'article L. 145-17 du code de commerce.



Par acte d'huissier de justice délivré les 13 et 15 décembre 2016, la société NIRLMALA'S PUB a fait assigner au fond les consorts [C] aux fins d'obtenir principalement de voir juger la sommation du 16 novembre 2016 nulle et de nul effet et de les voir condamner solidairement à effectuer les travaux de réparation. 



Par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a, en substance :

- débouté la société NIRLMALA'S PUB de l'ensemble de ses demandes,

- constaté la résiliation du bail opérée de plein droit,

- dit que la société NIRLMALA'S PUB devait libérer les lieux dans un délai d'un mois.



Par un arrêt contradictoire du 25 mars 2021 la cour d'appel de Versailles a : 

- infirmé le jugement, sauf en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné la société NIRLMALA'S PUB aux frais irrépétibles et dépens,

statuant à nouveau,

- dit que le diagnostic et l'éventuelle remise en état du réseau d'assainissement enterré privatif est à la charge de l'indivision [C], 

- accordé un délai de 6 mois à la société NIRLMALA'S PUB pour se conformer au commandement délivré et suspendu les effets de la clause résolutoire durant ce délai, 

- constaté que l'enseigne a été retirée avant l'expiration du délai imparti, 

- dit en conséquence que la clause résolutoire est réputé n'avoir pas jouée,

- condamné in solidum chaque membre de l'indivision [C] à faire diagnostiquer et faire remettre en état si nécessaire le réseau d'assainissement enterré privatif, 

- rejeté toute autre demande.



Le 19 juillet 2021, l'indivision [C] a fait délivrer à la société NIRLMALA'S PUB une sommation de produire ses attestations d'assurance pour les années 2004 à 2020.



Le 17 août 2021, la société NIRLMALA'S PUB recevait une lettre de résiliation de son contrat d'assurance avec la société Groupama au motif que celle-ci avait été informée par le propriétaire d'un arrêté de péril imminent pris par la commune de Boulogne le 16 juin 2016, ainsi que de l'état dégradé de l'hôtel.



Les consorts [C] ont le 1er octobre 2021 fait délivrer à la société NIRLMALA'S PUB un commandement d'avoir à justifier de l'assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours, visant la clause résolutoire du bail commercial.



Soutenant que son bailleur est de mauvaise foi et refuse de faire les travaux qui lui incombent, par acte d'huissier de justice délivré les 19, 22 novembre et 2 décembre 2021, la société NIRLMALA'S PUB a fait assigner en référé l'indivision [C] aux fins d'obtenir principalement de :

- désigner un architecte, en qualité d'expert judiciaire afin d'examiner les désordres dans l'immeuble et plus particulièrement l'état des murs, fondations et planchers, en rechercher la ou les causes, dire si les désordres constatés, et notamment ceux affectant la façade et les planchers de l'immeuble trouvent leur origine dans les fondations et/ou la structure de l'immeuble, préconiser les travaux et solutions techniques afin de remédier aux désordres,

condamner in solidum les consorts [C] à remettre la totalité des quittances de loyer à la société NIRLMALA'S PUB depuis son entrée dans les lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir et se réserver la liquidation de l'astreinte,

- condamner in solidum les consorts [C] à payer à la société NIRLMALA'S PUB une somme de 10 000 euros à titre de provision ad litem,

- réserver les dépens et frais irrépétibles.



Par ordonnance contradictoire rendue le 23 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

- constaté que les consorts [C] ont tenté de faire exécuter les travaux mis à sa charge par la cour d'appel de Versailles et que le juge de l'exécution est saisi de la demande d'exécution de ses travaux,

- ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert : M. [A] [U] (et développé la mission),

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

- laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 12 septembre 2022, l'indivision [C] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 6 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'indivision [C] demande à la cour, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1355 du code civil, de :

- ' rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la société NIRLMALA'S PUB ;



- infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nanterre du 23 juin 2022 dans toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau 

- condamner la société NIRLMALA'S PUB à verser à l'indivision [C] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens'.



Dans ses dernières conclusions déposées le 1er février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société NIRLMALA'S PUB demande à la cour de :

- 'confirmer l'ordonnance rendue le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise judiciaire ;

- condamner M. et Mme [C] à payer, chacun, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [C] aux dépens'.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Les consorts [C] sollicitent l'infirmation de l'ordonnance attaquée au motif qu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 25 mars 2021. 



Ils font valoir que par jugement du 20 décembre 2018, confirmé par l'arrêt du 25 mars 2021, la demande de la société NIRLMALA'S PUB de voir mis à leur charge les travaux préconisés par le rapport de l'architecte de la ville de Boulogne-Billancourt du 3 juin 2016 a été définitivement rejetée, à l'exception du diagnostic du réseau d'assainissement enterré.



Ils soutiennent que dès lors, le rapport d'expertise ne pourrait qu'aboutir à une procédure au fond vouée à l'échec.



En réponse à l'argumentation adverse, ils exposent que l'autorité de la chose jugée s'entend du dispositif qui tranche définitivement sur la répartition des travaux de diagnostic des canalisations enterrées entre le bailleur et le preneur, seuls désordres mis en évidence par l'architecte de la ville de Boulogne, et qui n'ont justifié qu'un arrêté de péril non imminent.



Ils soutiennent que les désordres structurels menaçant la sécurité des personnes et des biens comme dénoncés par l'intimée pour les besoins de la cause ne sont nullement établis. 



Ils font état à cet égard du second rapport de l'architecte de la ville de Boulogne daté du 17 septembre 2021 qui relève une fissure au sous-sol liée à la vétusté et qui n'a pas évolué depuis 2008, ce pourquoi il conclut à l'existence d'un péril non imminent. 



Ils soulèvent enfin le caractère inacceptable du comportement de l'intimée qui se montre particulièrement vindicative à leur encontre, estimant pouvoir leur prêter des propos faux et mensongers.



La société NIRLMALA'S PUB sollicite quant à elle la confirmation de l'ordonnance ayant désigné un expert judiciaire afin d'établir un descriptif des travaux à réaliser et de permettre que cessent les troubles affectant l'immeuble. 



Elle expose que les désordres qu'elle subit ont fait l'objet de constats accablants depuis 2016 par la ville de Boulogne et ajoute que le 17 juillet 2021, l'architecte de la commune s'est rendu une nouvelle fois sur les lieux du litige afin de vérifier l'état de l'enduit de ravalement de l'hôtel après avoir constaté des fissures marquées dans la partie nord-ouest. 



Elle indique que l'architecte a conclu en demandant au propriétaire des murs de réaliser, dans un délai de 2 mois, les travaux suivants : 

- faire sonder le ravalement des pignons nord de l'hôtel donnant sur la cour de la maison du [Adresse 1], 

- le cas échéant, purger les parties du ravalement qui risquent de tomber dans la cour, ou faire 

poser un filet par précaution sur toute la surface du ravalement fissuré.

Elle souligne que l'état de l'immeuble ne cesse donc de se dégrader et que sa structure est susceptible d'être menacée. 



Elle considère donc la désignation de l'expert judiciaire comme essentielle, d'autant que la lecture des rapports établis montre qu'il existe un danger potentiel pour les personnes et les biens. 



Elle prétend que le fait que l'architecte de la ville ne ferait état que d'un simple « péril non imminent » est inopérant. 



Elle conteste que la cour d'appel de Versailles ait définitivement rejeté la demande de mise à la charge du bailleur des travaux préconisés par l'architecte en 2016, rappelant que la cour a été saisie d'une action dont le bailleur était à l'initiative pour tenter de faire résilier le bail en raison de travaux qui incomberaient à la locataire. 



Elle soutient que la cour a clairement indiqué que ces travaux étaient bien à la charge du bailleur comme relevant de l'article 606 du code civil et que la résiliation du bail a donc été écartée, les travaux de canalisations évoqués par l'architecte de la ville en 2016 ayant été mis à sa charge. 



Elle avance que si cette question relative à la charge des canalisations a été tranchée, il demeure essentiel d'établir un descriptif de l'ensemble des désordres affectant l'immeuble, notamment en raison de leur aggravation en 2021.



Elle développe par ailleurs sur le fait que ce sont les consorts [C] qui refusent de faire réaliser le diagnostic des canalisations enterrées et qu'ils ne peuvent prétendre être attentifs à la préservation de l'immeuble. 



Elle soutient également que les présentations faites par les bailleurs sont fallacieuses et qu'ils se sont acharnés contre elle depuis l'arrêt de la cour d'appel de Versailles lui ayant donné raison, indiquant que l'ensemble des procédures à l'initiative de l'indivision bailleresse ont été rejetées par les juridictions saisies.





Sur ce, 



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.



L'application de ces dispositions suppose que soit constaté qu'il existe un procès 'en germe' possible, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.



Selon l'article 480 du même code :

« Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4. »



L'article 1355 du code civil dispose que 'l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'



Il découle de ces textes que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a été tranché dans le dispositif de la décision ; il ne saurait y avoir autorité de la chose jugée sur les questions omises ou non résolues.

La mesure d'expertise sollicitée par la société NIRLMALA'S PUB et ordonnée par le premier juge vise à « examiner et écrire les désordres affectant l'immeuble et plus particulièrement l'état des murs, fondations et planchers et notamment ceux ayant justifié l'arrêté de péril de la mairie, à l'exception de ceux concernant les canalisations enterrées ».



Le litige qui a donné lieu à l'arrêt rendu le 25 mars 2021 par la cour d'appel de Versailles visait essentiellement pour la société NIRLMALA'S PUB à contester la caractérisation des manquements que lui reprochaient les bailleurs et qui avaient justifié la délivrance de leur part du commandement visant la clause résolutoire et mise en demeure de l'article L. 145-17 du code de commerce délivré le 16 novembre 2016 et particulièrement des obligations et manquements suivants : 

- destination du bail (ne plus exploiter l'immeuble en hôtel dit de préfecture mais en hôtel touristique), 

- mise en conformité de l'installation électrique de l'immeuble, 

- remise en état de l'ensemble des chambres, 

- retirer l'enseigne, 

- diagnostiquer et faire remettre en état le réseau d'assainissement enterré privatif, 

payer les frais du commandement.



Il ressort des termes de l'arrêt du 25 mars 2021 que la société NIRLMALA'S PUB sollicitait dans ses dernières conclusions que lui soient accordés des délais pour procéder au retrait de l'enseigne et la suspension des effets de la clause résolutoire, le constat de ce que les désordres affectant l'immeuble ne relevaient pas de sa responsabilité, notamment s'agissant du réseau d'assainissement, et la condamnation solidaire de chaque membre de l'indivision [C] à faire exécuter les travaux préconisés par l'architecte de la ville de Boulogne-Billancourt dans les 15 jours de la signification de l'arrêt à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte. 



Le juge d'appel a motivé sa décision en analysant en premier lieu les manquements allégués par les bailleurs à ses obligations par la preneuse (destination du bail, obligation d'entretien des locaux loués, enseigne de façade, réfection de la canalisation) au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, et en second lieu, la demande de condamnation des bailleurs à effectuer les travaux préconisés par l'architecte de la ville. 



Si dans ses motifs, la cour d'appel a retenu qu'il convenait de faire droit à cette dernière demande, dans les conditions fixées au dispositif, il doit toutefois être constaté que l'arrêt a omis de mentionner cette condamnation dans son dispositif. 



Dès lors, en application des règles ci-dessus rappelées, il n'apparaît pas, avec l'évidence requise en référé, que l'arrêt du 25 mars 2021 puisse avoir autorité de la chose jugée à l'égard de la question des travaux préconisés par l'architecte de la ville de Boulogne-Billancourt dans son rapport du 3 juin 2016 à la charge du bailleur, cette question ayant été manifestement omise dans le dispositif de la décision.



Un procès en germe concernant ces désordres n'apparaît donc pas manifestement voué à l'échec. 



En outre, dans un nouveau rapport d'expertise en date du 17 septembre 2021, M. [X] a relevé l'existence de fissures à plusieurs endroits du pignon nord de l'hôtel donnant sur la cour de la maison voisine et a considéré qu'il revenait aux propriétaires des murs de faire réaliser les travaux pour remédier à ces désordres. 



Il découle de tout ce qui précède que l'existence de désordres avérés affectant les locaux commerciaux loués par la société NIRLMALA'S PUB, tels qu'ils résultent notamment des rapports de M. [X] en date des 3 juin 2016 et 17 septembre 2021 aux termes desquels les travaux nécessaires à leur reprise incomberaient aux bailleurs, caractérise l'existence d'un motif légitime à l'expertise judiciaire sollicitée par la locataire. 



L'ordonnance en date du 23 juin 2022 sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a ainsi jugé. 



Sur les demandes accessoires :



L'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle a statué sur les frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, les consorts [C] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d'appel. 





Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société NIRLMALA'S PUB la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à lui verser une somme globale de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel. 





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire,



CONFIRME l'ordonnance du 23 juin 2022 en toutes ses dispositions critiquées, 



Condamne Mme [V] [Z] veuve [C], [I] [C], [K] [C], [R] [C], [O] [C] et [S] [C] à verser à la société NIRLMALA'S PUB la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel,

 

Dit que Mme [V] [Z] veuve [C], [I] [C], [K] [C], [R] [C], [O] [C] et [S] [C] supporteront les dépens d'appel.





Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Mélanie RIBEIRO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,